Omistusasuntoni tuottaa nyt kassavirtaa

Ostin omistusasuntoni helmikuussa 2011 ja muutin asunnosta hiljattain pois vanhaan kotikaupunkiini. Entinen omistusasuntoni on pieni kaksio pääkaupunkiseudulla. Laitoin asunnon vuokralle toukokuussa. Välihuomiona todettakoon, että asunto meni vuokralle päivässä, kun taas Uudenmaan pienemmissä kaupungeissa sijaitsevien sijoitusasuntojen vuokrattavuus on ollut huomattavasti hitaampaa. Kassavirran osalta omistusasuntoni vuokrauksessa toteutuvat samat periaatteet kuin sijoitusasunnoissani: hyvä vuokra suhteessa hankintahintaan, pitkä laina-aika ja korkea omarahoitusosuus johtavat hyvään kassavirtaan.  

Kun henkilökohtaista taloutta käsittelevässä blogosfäärissä usein kiistellään siitä, voiko omistusasunnon laskea sijoitukseksi vai ei, riippuu se asunnosta ja omasta toiminnasta. Kun vielä asuin omistusasunnossani, vuokrasin asuntoa useasti kesälomieni aikana ja kerran vuodeksi asuessani ulkomailla. Nyt vuokrattuani asunnon toistaiseksi periaatteella, omistusasunto on viimeistään muuntautunut täysiveriseksi sijoitukseksi. 

Saan vuokraa asunnosta vesimaksu mukaanlukien 765 euroa ja vastike on hieman yli 180 euroa. Entiseen omistuasuntooni kohdistuva laina on sidottu vuoden euriboriin ja sen viitekorko on 0,4 %. Maksoin aikaisemmin asuntoon kohdistuvan julkisivulainan pois, joten rahoitusvastike ei rasita kassavirtaa. Vuokrasin asunnon osittain kalustettuna, joten kalusteista voi tehdä verovähennyksen. Tiukasti tulkittuna 60 euron verovähennys voi olla liian suuri, mutta tässä laskelmassa oletan sen menevän verotuksessa lävitse. Näin ollen asunnosta jää kassavirtaa kuukausittain yli 150 euroa.

Nyt minulla on vuokrattuna kolme ja puoli asuntoa. En kuitenkaan halua ostaa enempää sijoitusasuntoja, vaikka ne olisivatkin onnistuessaan oiva tapa kasvattaa omaisuutta nopeasti. Voi olla, että nyt koko maailman velkaantuessa kiihtyvää tahtia, kannattaisi omaakin velkavipua kasvattaa. Tätä asiaa onkin arvioitava jatkossa. Asuntoni tuottavat runsaasti rahaa kuukaudessa ja minulla olisi reilusti käteistä omarahoitusta varten. Näkisin mielelläni myös asuntomarkkinoilla otollisemman ostopaikan ennen panoksien lisäämistä.

Lue myös:

Ensimmäisen sijoitusasunnon kassavirta

Toisen sijoitusasunnon kassavirta

Kolmannen sijoitusasunnon kassavirta

Olen maksanut asunnoista 40 %

Toisin kuin monet amerikkalaiset yhtiöt, oma henkilökohtainen talouteni ei ole kovinkaan velkaantunut mennessämme kohti taantumaa. Olen maksanut kaikista kolmesta ja puolesta asunnosta neljäkymmentä prosenttia. Velkaa minulla on jäljellä noin 168 000 euroa ja asuntojen arvo hankintahintaan arvostettuna on noin 280 000 euroa. Tarkemmin katsottuna pystyisin kuittaamaan asuntovelkani myymällä rahoitusomaisuuttani, joko osakkeita, rahastoja tai vaihtoehtoisia sijoituksia. Henkilökohtainen talouteni on siis nettovelaton.

Hiljattain neuvottelin lainani jälleen uudelleen. Sen seurauksena asuntolainamarginaali laski 0,6 prosentista 0,4 prosenttiin ja sijoitusasuntolainamarginaali 0,75 prosentista 0,7 prosenttiin. Tällä kertaa en pidentänyt maksuaikaa, joten kassavirtaa ei merkittävästi vapaudu muuhun sijoitustoimintaan. Perustelin pankille alemman marginaalin kohentuneella maksukyvyllä, alhaisemmalla markkinahintatasolla ja sijoitustoiminnan aloittamisella samassa pankissa, jossa asuntolainani ovat.

Kaksi ja puoli vuokra-asuntoa tuottivat vuonna 2019 bruttona hieman vajaan 10 000 euroa hoitovastikkeiden jälkeen. Täysin tyhjiä kuukausia oli kaksi. Lainalyhennyksiin ja korkoihin meni noin 4600 euroa sekä veroihin noin 2700 euroa. Kassavirtaa kymppitonnista jää siis noin 3300 euroa eli 280 euroa kuukaudessa. Teen toki muutamia pieniä vähennyksiä vuokratuloista korkojen ja hoitovastikkeiden lisäksi, mutta ne eivät sijoitustoiminnan tulokseen vaikuta merkittävästi.

Voin halutessani helposti velkaantua lisää asuntosijoituksiani vastaan käyttämällä pankin lyhennysjoustoa. Tämä tarkoittaa, että lainasta maksetaan ainoastaan korko ja lyhennys jätetään kokonaan maksamatta. Käytettävissä olevaa lyhennysjoustoa on lainoja vastaan noin 18 000 euroa. Jos ja kun osakemarkkinat laskevat lisää ja jos mittava käteiskassani on kuivunut ennen pohjakosketusta, tulen todennäköisesti käyttämään lyhennysjoustoa ennen Nordnetin superluottoa. Lähtökohtani sijoittamiselle alkaneessa laskumarkkinassa ovat siis tukevalla jalustalla.

***
Kun osakkeet laskevat, voi olla hyvä aika aloittaa sijoittaminen. Lue Vaurastumisen välineet.

Miksi en osta enempää sijoitusasuntoja?

Omistan kolme ja puoli asuntoa. Yhdessä asun itse ja loput ovat sijoitusasuntoja. Omistamieni asuntojen arvo ostohinnoin laskettuna on noin 280 000 euroa. Omistan tällä hetkellä asunnoistani noin 37 prosenttia eli noin 104 000 euroa. Omarahoitusosuutena olen laittanut asuntoihin noin 40 000 euroa. Omistusasuntoni ostin vuonna 2011 sataprosenttisesti velalla. Lainani ovat lyhentyneet, joko omasta tai vuokralaisten toimesta, yli 60 000 eurolla.

Välillä olen lyhentänyt lainojani ylimääräisin lyhennyksin ja välillä olen ottanut lainoista lyhennysvapaata. Päätökset näistä olen tehnyt aina tilanteen mukaan. Jälkikäteen katsottuna ylimääräisiä lyhennyksiä tuskin olisi kannattanut tehdä vaan rahat olisi kannattanut sijoittaa. Kun otin noin 120 000 euroa lainaa omistusasuntooni olin kuitenkin hyvin erilaisessa taloudellisessa tilanteessa kuin tänä päivänä. Silloin velka ahdisti huomattavasti enemmän. Myöhemmin olen ottanut lyhennysvapaata matalakorkoisesta lainasta ja lyhentänyt korkeampi korkoista lainaa vauhdikkaammin sekä pohtinut onko minulla liian vähän velkaa? Tällä hetkellä taas pohdin maksanko pois taloyhtiölainani vai sijoittaisinko varat.

Suhtautumiseni velkaan on ollut siis kuin Jekyll&Hyde. Kysymys ei kuitenkaan ole velasta. Kun katson pinnan alle, pidän edelleen velkaa järkevänä vipuvartena vaurastumiselle. En ole koskaan ottanut kulutusluottoa, vaan olen ottanut velkaa vain sijoituksia tai omistusasuntoani varten. Tärkeämpi kysymys on, miten velan on määrä palvella? Löytyykö järkeviä sijoituskohteita, jotka sopivat sekä salkkuun että sijoittajalle? Mihin haluan sijoittaa ja käyttää aikani? Mitkä sijoitukset sopivat tulevaisuuden suunnitelmiini ja mikä on näkemys markkinoiden kehityksestä?

Miksi en ole kasvattanut asuntosijoituksiani viime aikoina?

• Ohjauskorot ovat kääntyneet nousuun jo Yhdysvalloissa. Euroopassa korot voivat pysytellä vielä pitkään alhaalla, mutta tulevat suurella todennäköisyydellä nousemaan todennäköisesti ennemmin kuin myöhemmin.
• Olen virittänyt lainani niin, että lainalyhennykseni ovat mahdollisimman pieniä. Neuvottelin lainani uudelleen 25 vuoden laina-ajalle. Nykyiset lainani lyhenevät siis hyvin hitaasti. Se ei kuitenkaan minua häiritse, koska minulla on paljon muuta omaisuutta.
• Olen valinnut haluavani mielummin osakesijoittajaksi kuin asuntosijoittajaksi. Tähän päätökseen vaikuttaa eniten mielenkiintoni osakemarkkinoihin ja yhtiöihin, asuntosijoittamisen erityispiirteet sekä haluni säästää itseäni asuntoihin liittyvältä ylimääräiseltä työltä ja vaivalta.
• Olen huolestunut asuntoihin kohdistuvasta kasvavasta korjausvelasta. Olen varautunut tuleviin remontteihin laittamalla sivuun vuokrista tuloutuneen vapaan kassavirran. Uskon, että remontit tulevat pienentämään asunnoista saatavaa tuottoa merkittävästi.
• Asuntosijoittamisen suosio on kasvanut niin paljon, että pysyn mielummin sivustalla ja seuraan kuinka asuntomarkkinat tulevat kehittymään kun ennätysmäärä uusia asuntoja valmistuu ja korot lähtevät nousemaan. Saatan kiinnostua uudelleen asunnoista, jos houkuttelevia mahdollisuuksia tulee vastaan.
• Sijoitan asuntoihin ja kiinteistöihin vahvasti osakemarkkinoiden välityksellä. Minulla on niin suoria sijoituksia kiinteistöyhtiöihin, REIT ETF sijoituksia kuin suurehko kiinteistörahastosijoitus.
• Vuonna 2018 aikaani kului runsaasti olemassa olevien asuntosijoitusten hallintaan: uusien vuokralaisten etsintään, orastavaan käräjäoikeusprosessiin ja yhteen remonttiin. En juuri ehtinyt, enkä halunnut, työstää uutta asuntohankintaa.

Lähtökohtaisesti velkaa kannattaa ottaa vaurastumisen vauhdittamiseksi. Juuri tällä hetkellä en koe, että asunnot ovat minulle oikea vauhtipyörä. Markkinatilanne askarruttaa, hyvien kohteiden löytäminen on haastavaa ja en halua lisätä kosketeltavia sijoituksia. Velka tosin vauhdittaisi mukavasti vaurastumistani - ehkäpä pruuttaan sitä pikkaisen jonnekin muualle. 

***

Mihin sinun kannattaisi sijoittaa? Lue Vaurastumisen välineet. 

Maksanko taloyhtiölainan vai sijoitanko varat?

Viime vuonna ajatuksenani oli maksaa pois taloyhtiölainani. En tehnyt sitä kuitenkaan syksyllä, jolloin siihen oli viimeisin mahdollisuus. Sen sijaan varat ovat olleet Norwegian Bankissa kasvamassa pientä korkoa. Seuraava mahdollisuus maksaa laina pois lienee maalis-huhtikuussa. Viimeisen kurssilaskun myötä epäröin toimenpiteen järkevyyttä. Olisiko varat sittenkin järkevämpi sijoittaa - tavalla tai toisella?

Jälleen blogi ja kirjoittaminen ovat hyvä tapa jäsentää omaa ajattelua!

Kassavirtavaikutus

Sijoitustoimintaani ja taloudenpitoani ohjaa ensisijaisesti kassavirta. Mitä enemmän tililleni tulee rahaa ja mitä vähemmän tililtä lähtee rahaa, sen parempi. Tämän vuoksi sijoitusstrategiassani päätavoitteeni on osinkotulot, asuntosijoittamisessa olen säätänyt lainani niin, että kassavirta riittää kattamaan tulevatkin korjaustarpeet, ja vaihtoehtoiset sijoitukset nakuttavat tasaisesti rahaa pankkitililleni, useimmat kuukausittain.

Jos sijoittaisin 7000 euroa neljän prosentin nettot-osinkouotolla, saisin osinkoja 280 euroa vuodessa eli  noin 23 euroa kuukaudessa. Taloyhtiölainan rahoitusvastike on 40 euroa kuukaudessa. Jos maksan lainan pois, minulle jää 17 euroa kuukaudessa enemmän pankkitililleni. Vain jos pystyisin sijoittamaan varat noin seitsemän prosentin tuotolla, kannattaisi varojen sijoittaminen kassavirran näkökulmasta katsottuna.

Korkoriski

Lainoihin sisältyy aina korkoriski. Niin myös taloyhtiölainaan, joka minun tapauksessani on vieläpä sidottu kuuden kuukauden euriboriin ja reagoi siten suhteellisen nopeasti korkotason nousuun. Jos korot nousevat, kassavirtavaikutus sijoittamisen ja lainanmaksun välillä kasvaa. Tässä jätän huomioimatta sijoitusten tuottojen uudelleen sijoittamisen.

Muiden lainojeni, asunto- ja sijoitusasuntolainojen, korkoriski on niiden koon vuoksi absoluuttisesti suurempi. Jos maksan taloyhtiölainan pois, voin vapautuneella kassavirralla tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä muihin lainoihini. Tai vaihtoehtoisesti, jälleen, voin sijoittaa rahat pienin erin osakemarkkinoille. Tosin neljänkymmenen euron vaikutus kuukaudessa on sijoitustoimintaani hyvin pieni. Otollisimmat ostopaikat ehtivät mennä ohitse moneen kertaan.

Verrattuna viime toukokuuhun, jolloin ilmoitin suunnitelmastani maksaa taloyhtölaina, Norwegian Bankin talletuskorko on laskenut 1,75 prosentista 0,75 prosenttiin, josta verottaja vielä pidättää 30 prosenttia. Tämän vuoksi lainanmaksu tai varojen sijoittaminen ovat huomattavasti taloudellisesti kannattavampia vaihtoehtoja kuin rahojen pitäminen talletustilillä. Taloyhtiölainan lainamarginaali on 0,8 prosenttia.

Pääoman säilyttäminen

Pörssiosakkeiden hintaliikkeet ovat aina arvaamattomia. Jos sijoittaisin lainanmaksuun varaamani rahat, altistaisin ne pääoman menetykselle. Myös osingot todennäköisesti pienenevät, jos maailmantalous ajautuu lamaan. Nämä ovat riskejä tilanteessa, jossa päättäisin sijoittaa lainanmaksuun tarkoitetut varat. Sen sijaan, jos maksan lainan pois, se on sitten yksinkertaisesti maksettu pois.


Mikä on vastaus otsikossa esittämääni kysymykseen? Päätöstä en ole vielä tehnyt. Yksi vuoden 2019 tavoitteistani on taloudellisen riippumattomuuden julistus. Sen valossa kassavirta on tärkein kriteerini taloudellisia päätöksiä tehdessäni. Siksi tulen erittäin todennäköisesti maksamaan lainan pois, ellei osakemarkkinat vajoa entisestään, jolloin varojen sijoittaminen voi olla tämänhetkistä järkevämpää.

***
Tee fiksumpia taloudellisia päätöksiä. Lue Vaurastumisen välineet.

Säästöprojektini: Taloyhtiölainaosuus

Kun osakekurssit saavuttavat jatkuvasti uusia huippulukemiaan, ovat hyvät sijoitusideat vähissä. Pyrin aina ensisijaisesti sijoittamaan varani arvopapereihin, asuntoihin tai vaihtoehtoisiin sijoituksiin. Kun säästöille ei tahdo löytyä sopivaa työpaikkaa, voi sopiva vaihtoehto olla sijoittaa varat kohteeseen, joka luo säästöjä tai kasvattaa kuukausittaista kassavirtaa.

Tällaisia kohteita voivat olla esimerkiksi pienten lainaerien maksaminen pois kokonaisuudessaan, lainojen lyhentäminen tai vaikkapa omakotitalossa lämmitysmuodon vaihtaminen edullisempaan. Kuukausittaisten kulujen pieneneminen ja kassavirran koheneminen luo mahdollisuuden sijoittaa ajallisesti hajautetummin.

Omaa tilannetta pohdittuani, tunnistin sopivaksi kohteeksi omistusasuntoni julkisivusaneerauksesta aiheutuneen pääomavastikelainan. Lainaa on jäljellä noin 7000 euroa ja sen korko on hieman yli 0,8 prosenttia sidottuna kuuden kuukauden euriboriin. Lainan maksaminen pois kohentaisi kuukausittaista kassavirtaani neljälläkymmenellä eurolla. Taloyhtiölainan voi maksaa pois kahdesti vuodessa, seuraavan kerran syyskuussa 2018.

Lainan korko on toki suhteellisen matala ja ohjauskorot ovat myös yhä matalalla tasolla. Paremman tuoton saisin luonnollisesti tallettamalla rahat Bank Norwegianin talletustilille. Katson asiaa kuitenkin kahdella tapaa. Kuukausittaisen kassavirran kohentuminen mahdollistaa suuremmat sijoitukset tulevaisuudessa. Menojen pieneneminen luo tilaa väistämättömälle korkojen nousulle, joka tulee kasvattamaan asuntolainan ja sijoitusasuntolainan korkokuluja.

En ole ottanut taloyhtiölainaa huomioon varallisuuslaskelmissani. Olen perustellut sen itselleni sillä, että arvostan kaikki omistamani asunnot laskelmassani hankintahintaan. En myöskään huomioi vuokrista kertyneitä varoja, jotka kasvavat korkoa Bank Norwegianissa. Säästöprojektini ei siis heti vaikuta kokonaisvarallisuuteni kehitykseen. Välitön vaikutus on ensin negatiivinen, koska kerrytän palkastani ja muista tuloista varoja lainan maksua varten. Osakkeisiin sijoittamista jatkan edelleen tuhannen euron kuukausivauhtia. Mikäli kohdalle osuu kuitenkin, houkutteleva sijoituskohde, olen nopeasti valmis perumaan tämän säästöprojektin.

***
Mihin sijoittaisin 10 000 euroa? Tietopaketti sijoittamiseen ja vaurastumiseen verkkokaupasta.

Manageeraa rahojasi

Kun televisiosta, valitettavan harvoin, tulee katsomisen arvoinen elokuva, rentoudun usein tekemällä samalla mobiilipankissa rahojeni manageerausta. Teen päätöksiä mihin sijoituksiin rahojani kohdistan, siirrän varoja tililtä toiselle ja lyhennän velkojani. Suurimmat tilisiirrot ajoitan palkkapäivän jälkeisille päiville ja teen ylimääräisiä siirtoja rahatilanteen niin salliessa. Säästän siis ensin itselleni ja kulutan vasta itse, mutta rahan manageeraus on muutakin.

Mitä tarkoitan rahan mageerauksella?

• Luo automaattiset tilisiirrot heti palkkapäivälle tai sen jälkeisille päiville niin, että asettamasi säästösumma siirtyy arvo-osuustilille ja/tai erilliselle säästötilille. Satunnaisia ylimääräisiä tuloja, loma- ja päivärahoja tai bonuksia, varten on hyvä olla erillinen tili, jonne siirtää rahat kulutukselta suojaan.
• Kun vaurastuminen  rakentuu useammalle alustalle, on hyvä hallinnoida varoja alustojen välillä. Markkinatilanteesta riippuen vaihtoehtoiset sijoitukset voivat olla houkuttelevampia kuin osakesijoitukset tai toisinpäin.  
• Sijoitusvelalla voi kiihdyttää vaurastumista. Velka-astetta on järkevä hallinnoida markkinatilanteen ja sijoitusmahdollisuuksien mukaan. Kun esimerkiksi osakkeiden arvostustaso on matala, sijoittajan ulottuvilla on hyvä olla lainalimiitti. Kun ulottuville tulee esimerkiksi asuntosijoitusmahdollisuus, sijoittajalla on järkevä olla neuvoteltuna puolivalmiiksi pankista rahoitus ja säästettynä käteiskassa omarahoitusosuutta varten.

Miten minä manageeraan rahojani?

Tilit

• Palkkatili, jolta siirtyvät maksuun onmistusasuntoni hoitovastike, lainalyhennys ja sähkölasku. Päivittäiset kulut kulkevat Norwegianin luottokortin kautta ja luottokorttilaskun maksan palkkatililtä. Palkkatililtä kulkevat kuukausittain talletukset niin osinkosalkkuun, sijoitustilille kuin hätärahastooni.
• Sijoitustili on välietappi  käteiselle, jonka määränpää on asuntosijoitukset tai vaihtoehtoiset sijoitukset. Sijoitustilin tehtävänä on kerryttää järkevän kertasijoituksen verran varoja ja pitää ne erillään käyttörahoista.
• Vuokratililtä menevät sijoitusasuntojeni hoitovastikkeet ja lainalyhennys. Vuokratulojen ylijäämää varastoin epäsäännöllisesti talletustililleni.
• Talletustililläni Bank Norwegianissa pidän hätärahastoani, vuokratulojen ylijäämää sekä pientä kassaa veromätkyjä varten. Hätärahastooni teen pienen kuukausittaisen talletuksen sekä suurempia kertatalletuksia esimerkikiksi lomarahoista tai bonuksista.

Arvo-osuustilit

• Osinkosalkku on tärkein ja suurin säästökohteeni. Joka kuukausi talletan vähintään 1000 euroa sijoitettavaksi pitkäaikaisesti laadukkaisiin osinkoa maksaviin yhtiöihin.
• Satelliittisalkkussa pyrin hyötymään markkinoiden järjettömyydestä ja tekemään voittoa osakkeiden kurssiliikkeillä. Mahdollisia voittoja siirrän takaisin osinkosalkkuun.
• ETF-salkkuni on erillään varallisuusseurannastani, mutta manageeraan rahojani myös sen ympärillä. Käytän hillitysti velkavipua ja hiljalleen kasvatan sijoituksen kokoa pienelle perinnölleni saamillani tuotoilla.

Velat

• Asuntovelkani lyhenee automaattisesti kuukausittain, mutta hiljattain olen manageerannut myös lainaani neuvottelemalla sen uudelleen. Tämä toimenpide on jälleen vapauttanut rahaa siiirrettäväksi ja sijoitettavaksi toisille alustoille.
• Automaattisten kuukausittaisten lyhennysten lisäksi saatan ajoittain tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä sijoitusasuntolainaani. Nämä lyhennykset teen käsin epäsäännöllisesti riippuen muista sijoitusmahdollisuuksista.
• Saatan ajoittain ottaa niin sanottua sisäistä velkaa lainaamalla rahaa etenkin osinkosalkustani. Sisäisen velan tarkoituksena on tarttua sijoitusmahdollisuuksiin sekä maksimoida kokonaisvarallisuuteni kehitys. Kohtuullisen velkavivun käyttö on tärkeä osa rahan manageerausta ja varojen työllistämistä optimaalisella tavalla.

Vaihtoehtoiset sijoitukset

Vaihtoehtoisia sijoituksia minulla on pitkä liuta. Osa kokeiluvaiheessa ja toiset vakiintuneempia sijoituksia. Tällä hetkellä kasvatan sijoituksiani Groundfundingissa ja opiskelen uutta vauhtipyörää, johon lisään pääomia hiljalleen. Tuotot muista vaihtoehtoisista sijoituksista menevätkin näihin kahteen sijoitukseen. Esimerkiksi osuusmaksun korot siirrän kerran vuodessa S-pankista sijoitustililleni.

Yhteenveto

1. Aloita tai kiihdytä vaurastumistasi ottamalla tavaksesi aktiivinen ote rahojesi hallintaan.
2. Luo järjestelmä tilejä, automaattisia tilisiirtoja sekä alustoja, joilla hallitset varojasi säästämisen ja sijoitusstrategiasi puitteissa.

***

Lähde rakentamaan oma perustasi vaurastumiselle. Lue Vaurastumisen välineet.

Rakenna alustoja vaurastumiselle

Vaurastuminen alkaa yhtälöstä, jossa tulot ovat menoja suuremmat. Kun säästöön alkaa kertyä rahaa, on aika rakentaa vaurastumiselle alustoja. Alustalla tarkoitan sijoituksia, toimenpiteitä ja taitoja, jotka on helppo toistaa ja ihanteellisesti tuottavat toistuvaa tulovirtaa. Aloitettuaan esimerkiksi osakesijoittamisen sijoittajan taidot ja tiedot karttuvat ja uusien osakesijoitusten tekeminen on aiempaa vaivattomampaa ja sijoitustuotot kasvavat aina uuden sijoituksen mukaisesti.

Pyrin jatkuvasti etsimään uusia kohteita seuraavaksi esiteltävien alustojen piiristä. Kuukausittaisilla säästöillä ostan osakkeita, lyhennän asuntovelkaani, tarkkailen asuntosijoituskohteita ja parannan rahoitusjärjestelyitäni, metsästän lisätuottoa vaihtoehtoisilla sijoituksilla sekä  etsin, kehitän ja markkinoin yrityksilleni tuotteita ja palveluita. Vaikka vaurastumiseni ei ole merkittävästi kiihtynyt vuosien saatossa, uskon, että ponnistelut usealla rintamalla ovat pitäneet vaurastumisen vauhtipyörät liikkeessä.

Osakesijoittaminen

Kun tietotaito sijoittamisesta karttuu osakesijoittamisesta tulee entistä rutiininomaisempaa. Sijoittaja oppii etsimään tietoa oikeista lähteistä, tulkitsemaan yhtiöiden taloustietoja, tunnuslukuja ja arvostustasoja, ymmärtämään osakkeiden kurssiliikkeita sekä tekemään parempia osakevalintoja. Sijoittajan salkku kasvaa ja kehittyy ajan myötä ja sijoitustuotot absoluuttisesti nousevat.

Jos sijiottaja painottaa osakesijoittamisessaan osinkotuloja, osinkotulot kasvavat uuden pääoman ja osinkojen uudelleen sijoittamisen seurauksena. Kun sijoittajan rutiinit ovat vakiintuneet, osakesijoittaminen ei välttämättä vaadi paljoa aikaa. Pitkäaikaiseen omistukseen hankitut yhtiöt tekevät tulosta vuodesta toiseen ilman sijoittajan tiivistä valvontaa.

Asuntosäästäminen

Asuntolainan lyhentäminen kerryttää varallisuutta kivijalkaan. Vaikka omarahoitusosuus ja pankille maksetut lyhennykset ovat pois tuottavista sijoituksista, asuntoa voi hyödyntää alustana vaurastumiselle monella tapaa. Vaikka se ei ole suositeltavaa, asuntoa voi käyttää vakuutena sijoituksia tai muita hankkeita varten. Lisäksi asuntoa voi vuokrata lomien aikana, ylimääräistä huonetta voi vuokrata esimerkiksi Airbnb:ssä. tai omistusasunnon voi vuokrata kokonaisuudessaan, kun on aika vaihtaa suurempaan asuntoon tai uuteen sijaintiin.

Asuntosijoittaminen

Kun tietämys kaupungin tai alueen asuntomarkkinoista kasvaa, sijoittaja voi tehdä entistä nopeampia ja parempia sijoituspäätöksiä. Kohteiden arviointi vie vähemmän aikaa kuin aiemmin ja sijoittajan tarvitsee käydä entistä harvemmimn asuntonäytöillä, koska myynti-ilmoitus riittää rajaamaan sopimattomat kohteet harkinnan ulkopuolelle. Parhaimmassa tapauksessa sijoittajalla on laaja kontaktiverkosto välittäjiin ja muihin sijoittajiin, josta sijoittajalle tarjotaan sopivia sijoituskohteita.

Asuntoihin sitoutunut pääoma mahdollistaa asuntojen käyttämisen uusien hankintojen vakuutena. Lainoja voi kilpailuttaa, käyttää lyhennysvapaita tai pidentää laina-aikaa asunnoista saatavan kassavirran kasvattamiseksi. Kun korkokulut ovat vähennyskelpoisia sijoitustuotoista ja asunnoista saatava tuotto on suhteellisen vakaa, voi sijoittaja käyttää toiminnassaan merkittävän määrän pankkilainaa oman pääoman tuoton kasvattamiseksi. Näin sijoittaja ottaa alustalleen muiden rahat, jotka sijoituksen onnistuessa kiihdyttävät sijoittajan vaurastumista.

Blogi tai verkkosivusto

Suomen kokoisella kielialueella vain harva blogi on kultakaivos. Pääasiallinen tarkoitus blogille tuleekin olla muiden auttaminen tai viihdyttäminen sekä itsensä kehittäminen. Rahalliselle vaurastumiselle blogi on haastava alusta. Blogi voi olla kuitenkin alusta pienten sivutulojen ansaitsemiseksi, oman asiantuntijuuden markkinoimiseksi tai verkostoitumisen edistämiseksi. Nämä kaikki voivat olla laukaisualusta uusille hankkeille, jotka vauhdittavat sijoittajan vaurastumista.

Vaihtoehtoiset sijoitukset

Vaihtoehtoisilla sijoituksilla tarkoitan moderneja joukkorahoituspalveluita, kulutusluottoja tarjoavien yhtiöiden osakkeita tai joitakin erikoissijoitusrahastoja. Vaihtoehtoiset sijoitukset eivät välttämättä ole vaivattomia, mutta voivat tuoda suojaa osakkeiden hintaheilahteluilta sekä korkeahkoa ja vakaata tuottoa. Vaikka vaihtoehtoisten sijoitusten riskit ovat suuret, toimivaksi todettuun kohteeseen on helppoa lisätä pääomaa säästöjen  karttuessa.

Yritys

Liiketoiminta on ehkä jopa asunto- ja osakesijoittamistakin tehokkaampi alusta vaurastumiselle. Parhaimmillaan yrittäjä skaalaa liiketoimintansa digitaalisesti, hyödyntää työvoimaa ja vierasta pääomaa, ja kartuttaa näin omaa varallisuuttaan. Tuotteita tai palveluita myymällä yrittäjä ansaitsee rahaa suoraan kuluttajilta tai yrityksiltä, ilman, että omistajan rahoja kulutetaan suuryrityksen virkistyspäivillä tai kahviautomaatilla notkuessa. Yritystoiminta on luonnollisesti alustoista vaikeimpia rakentaa. Jos liikeidea on kadoksissa, voi yritystoiminnan rakentaa kaikkien edellämainittujen ympärille ja veroseuraamusten madaltamiseksi.

***
Lähde rakentamaan omat alustasi vaurastumiselle. Lue Vaurastumisen välineet.

Havaintoja Vantaan asuntomarkkinoilta

Edellisessä kirjoituksessa kerroin lyhyesti ajatuksistani vuokrata nykyinen omistusasuntoni ja ostaa asunto omaan käyttöön lähempää työpaikkaa. Tällä toimella saisin portfoliooni omistusasunnostani sijoitusasunnon ja lyhentäisin työmatkaani. Tulevaisuudessa voisin jälleen harkita uuden omistusasunnon vuokraamista.

Olenkin seurannut tavanomaista aktiivisemmin Vantaan asuntomarkkinoita kuukauden ajan. Olen lähinnä tarkastellut yksiöitä ja kaksioita Itä-Vantaalta. Hintahaarukkani on ollut 140 000 - 200 000 euron välissä. Olen seurannut sekä vanhoja että uusia asuntoja. Vanhat asunnot sijoittuvat luonnollisesti hintahaarukan alkupuolelle, jolloin minun tarvitsisi nostaa vähemmän lainaa ja saisin pidettyä palkasta jäävän kuukausittaisen sijoitettavan kassavirran mahdollisimman korkeana. Uuden asunnon hankinnan puolesta puhuisi kaikkien omistamieni asuntojen keski-iän nuorentaminen.

Alustava ajatukseni vaikutti mielestäni hyvältä ja käytännölliseltä. Aloin haarukoida toimesta seuraavaa suurempaa liikettä vaurastumisen kiihdyttämiseksi entisestään. Alan kuitenkin hiljalleen epäröidä suunnitelmani kanssa johtuen havainnoistani:

• Uusia, erityisesti kaksioita ja suurempia, asuntoja on myynnissä runsaasti, paljon jo vuonna 2016 valmistuneita asuntoja. 
• Suuri osa valmistuneista tai valmistuvista uusista asunnoista on rakennettu vuokratonteille, millä asuntojen myyntihintoja on saatu alaspäin tai rakennusliikkeiden voittoja kasvatettua. Tonttien vuokrat nostavat kuukausittaisen hoitovastikkeen määrää.
• Monia muutamia vuosia vanhoja asuntoja myydään tyhjinä tai vähän aikaa asuttuina todennäköisesti myyntivoittoa etsien. 
• Uusien asuntojen velattomat hinnat ovat varmasti suuren osaa maksukyvyn ulottumattomissa. Otaksun, havaintojeni ja median perusteella, että valtaosa asunnoista myydään sijoittajille.
• Kaksioiden ja erinomaisellakin paikalla sijaitsevien yksiöiden asuntonäytöillä olen erittäin harvoin kohdannut muita kiinnostuneita ostajia.
• Kuten uutisissakin on kirjoitettu, yksiöiden ja kaksioiden hinnat alkavat lähentyä toisiaan.
• Vanhojen asuntojen hinnat ovat mielestäni varsin korkealla tasolla suhteessa uusien asuntojen hintoihin ja korjausvelkaan, jonka tarkkaa taloudellista vaikutusta on vaikea arvioida tarkasti.
• Toisaalta, asuntojen vuokrat ovat tasolla, jolla 20-30 prosentin omarahoitusosuudella, pitkällä laina-ajalla ja nykyisellä korkotasolla lyhentäisi vanhan asunnon asuntovelkaa korkokuluineen mainiosti.
• Uusissa asunnoissa edes bruttovuokratuotot yltävät vain vaivoin kohtuulliselle tasolle. Nettovuokratuotot jäänevät 3-4 prosentin luokkaan.
• Vuokra-asuntoja vaikuttaisi olevan tarjolla moninkertaisesti enemmän kuin myytäviä asuntoja. 

Irrallisten havaintojen perusteella oma käsitykseni Vantaan asuntomarkkinoista on hyvin epäselvä. Vanhan asunnon hankinta voisi kannattaa pitäen silmällä välittömän rajatumman kassavirtavaikutuksen ja tulevaisuuden vuokratuoton, mutta ennemmin tai myöhemmin realisoituvat korjauskustannukset todennäköisesti poistavat nämä edut yhtälöstä. Uusien asuntojen korkeat hinnat vähentävät tulevaisuudessa sijoitettavissa olevan pääoman määrää ja en jaksa uskoa uusien asuntojen hintojen nousuun nykyiseltä tasoltaan. Vuokrat puolestaan vaikuttavat olevan korkealla tasolla ja asunnoista on hyvin tarjontaa - tulevatko vuokrat pysymään nykyisellä tasollaan?

Nämä pohdinnat ja kysymykset palauttavat minut alkuperäisen kysymyksen äärelle. Jatkanko asumista nykyisessä asunnossani, jonka kulut ovat tällä hetkellä minulle hyvin pienet? Kannattaako mahdollinen asunnon osto ja nykyisen vuokraaminen edes keskipitkällä aikavälillä? Vaikka asunnon vuokraaminen itselle ei vaikuta kovin järkevältä, tulen varmasti pohtimaan myös sitä tarkemmin.

Mitkä ovat omat havaintosi tai kuinka menettelisit?

***

Lähde rakentamaan omaa taloudellista turvaa ja riippumattomuutta. Lue Vaurastumisen välineet.

Salkun arvo kohtaa velan - Miksi en maksa velkojani?

Minulla on toisen sijoitusasunnon hankinnan myötä velkaa noin 172 000 euroa. Osakesalkkuni arvo kohosi puolestaan joulukuun puolivälissä hieman yli 175 000 euroon. Teoriassa voisin kuitata velkani, omistusasunnosta ja kahdesta sijoitusasunnosta, osakesijoituksillani. Käytännössä tilanne ei kuitenkaan ole näin yksinkertainen.

Miksi en vapautuisi velasta, myisi osakkeitani ja maksaisi velkaa pois?

• Mikäli myisin osakkeeni, joutuisin maksamaan merkittävän määrän veroa myyntivoitosta. Realisoimatonta arvonnousua salkussani on 45 000 euroa, josta verot olisivat 13 500 euroa. Verojen jälkeen osakkeista irtoavat varat eivät enää riittäisikään velan poismaksuun.
• Saan osakkeista yli 4 prosentin nettotuoton osinkoina. Tuotto on merkittävästi yli tämän hetkisen korkotason. Suurpiirteisesti sanoen, saamani osingot riittäisivät tällä hetkellä maksamaan lainojeni korot ja vieläpä lyhentämään velkaa reilusti.
• Omistusasujana ja asuntosijoittajana voin vähentää lainakorot joko tuloverotuksessa tai vuokra-asunnoista saamistani tuotoista. Sen vuoksi suurehko lainamäärä ja sen korot eivät ole niin suuri rasite kuin ensivilkaisulla voisi vaikuttaa.
• Sijoitusasunnoissa hyödynnän velkavipua eli saan asuntoihin sijoittamalle omalle rahalle velan ansiosta suuremman tuoton. Jos olisin sijoittanut asuntoon vain omaa rahaa olisi tuotto sille huomattavasti alhaisempi (ensimmäinen sijoitusasunto: 6,5 % vs. 23 %).
• Mikäli lyhentäisin osakesalkullani velkaa, sijoittaisin kaikki varani muutamaan asuntoon. Se ei tuntuisi mielestäni turvalliselta. Osakesijoittaminen on asuntosäästämisen ja asuntosijoittamisen rinnalla minulle hajauttamista eri omaisuuslajien välillä.
• Sijoittamalla osakkeisiin mahdollisimman varhain, pääsen kiinni korkoa korolle ilmiöön, jonka yksi tärkeimmistä komponenteista on aika. Sijoitustuotot kertaantuvat, kun salkkuun lisää uutta pääomaa ja sijoittaa tuotot takaisin osakemarkkinoille.
• Lainan lyhentäminen on minulle sijoitus kivijalkaan. Se pienentää osakesijoittamiseen käytettävissä olevaa kassavirtaa. Jos yhtäkkiä maksaisin lainani kokonaan pois, joutuisin kuukausittain miettimään sopivan kohteen noin 3000 eurolle. Vapaa kassavirtani kasvaisi lähes 1000 eurolla ja joutuisin aloittamaan salkun rakentamisen alusta.
• Osakkeet ovat huomattavasti likvidimpiä eli helpommin rahaksi muutettavia kuin asunnot. Mikäli ajautuisin taloudellisiin vaikeuksiin, voisin helpommin vapauttaa rahaa osakkeista elämiseen. Asunnot eivät ole yhtä helposti muutettavissa käteiseksi, varsinkaan omistusasunto.
• Tarpeen vaatiessa tai erinomaisen sijoitusmahdollisuuden avautuessa voin tarvittaessa nostaa lisää velkaa asuntojani tai sijoitussalkkuani vastaan. Omaisuus voi toimia vakuutena uudelle velalle.

Nämä ovat syitä, joiden vuoksi olen rakentanut osakesalkkuani samanaikaisesti asuntosäästämisen ja -sijoittamisen ohella. Huomattavaa on myös se, että osakesijoittamisen aloitin nelisen vuotta ennen ensimmäisen asuntoni hankintaa. Lainanottajan hyvinä aikoina onnistuin hankkimaan ensiasuntoni ilman omaa pääomaa ja osakesalkkuni sai jatkaa kasvuaan. Sittemmin osakesalkkuni tuo lähes 380 euroa kuukaudessa osinkotuloja verojen jälkeen.

Olen kuitenkin tehnyt lainoihini lisälyhennyksiä ja samalla ottanut asuntolainan lyhennysvapaata. Lainalyhennykset ovat olleet sijoitus korkokulujen pienentämiseksi ja varautuakseni korkotason nousuun. Lainani ovat lyhentyneet yhteensä 7 000-10 000 euroa vuodessa viimeisen kolmen vuoden aikana. Kolmeen asuntoon sitoutunut yhteensä lähes 80 000 euroa omaa pääomaa. Kahden asunnon vuokralaiset jatkavat sijoitusasuntolainojen lyhentämistä ja minä maksan asuntolainaani. En ole käyttänyt velkaa kulutukseen vaan luodakseni lisää varallisuutta.

Kun oma itsenäisyyspäiväni lähestyy, voin halutessani neuvotella lainaehdot uudelleen: pidentää laina-aikaa ja näin vapauttaa lisää kassavirtaa asunnoistani. Sitä ennen pyrin kuitenkin rakentamaan sijoittamalla tulovirran, joka riittää kattamaan päivittäiset menoni - siihen on vielä matkaa. Sijoitustulojen rakentaminen onkin siis suurin syy, miksi en maksa velkojani pois.

***
Seuraa Tarinaa vaurastumisesta Facebookissa.

Ostin vihdoin toisen sijoitusasunnon

Vaurastumisen vauhtipyörät

Kesäkuussa sain päätökseen kaupan toisesta sijoitusasunnosta. Olen kirjoittanut toisen sijoitusasunnon hankinnasta jo yli kaksi vuotta. Hankintaa ovat viivästyttäneet useat syyt: houkuttelevien kohteiden puute, useat elämänmuutokset ja piipahdus ulkomailla. Toukokuussa näköpiiriini kuitenkin osui, ei täydellinen, mutta riittävän hyvä kohde.

Sijoituskode laadullisesti

Uhrasin kauniin ja kuuman kesäillan ja ajoin asuntonäytölle Uudenmaan kehyskuntaan. Sitä ennen olin tutustunut huolellisesti yhtiön papereihin. 1960-luvulla rakennetusta yhtiöstä oli pidetty suhteellisen hyvää huolta ja viiden vuoden aikajänteellä ei ollut näköpiirissä suuria remontteja. Viemäri- ja käyttövesijärjestelmät oli tehty taloon ikään nähden paremmista materiaaleista ja putkistot olivat kuntotutkimuksen perusteella hyvässä kunnossa,

Taloyhtiö koostui useista matalista pienkerrostaloista. Tyypillisesti matalat kerrostalot eivät ole sijoittajan kannalta ihanteellisia, koska kiinteistön hoitokuluille on suhteellisesti vähemmän jakajia. Rakennukset olivat kuitenkin paikallaan muurattuja tiilitaloja, joiden julkisivujen ylläpito on usein edullisempaa. Samalla matalammissa kerrostaloissa vaihtoehtoisten ja halvempien putkisaneerausmenetelmien käyttäminen on helpompaa.

Hankinnassa en oikeastaan noudattanut montaakaan listaamaani kriteeriä, jotka olin kirjannut toisen sijoitusasunnon hankintaa ajatellen muutama vuosi sitten. Kiinteistö on itseasiassa vanhempi kuin ensimmäinen sijoitusasuntoni, se sijaitsee samalla paikkakunnalla ja on saman hintainen. Lisäksi otin sijoitusasuntolainan erittäin pitkän laina-ajan maksimoidakseni kassavirran.

Mitä laadullisia asioita arvostin tässä kohteessa?

• Kylpyhuone ja keittiö hyvässä kunnossa. 
• Paljon säilytystilaa ja ei niin tyypillinen pohjapiirros yksiölle.
• Kauppa ja keskusta sopivan matkan päässä.
• Kaupungissa paljon suuria työnantajia ja oppilaitoksia.

Sijoituskohde lukuina

Tein tarjouksen kohteesta lähes kymmenen prosenttia alle pyyntihinnan. Myyjä tuli vastatarjouksessaan vastaan paritonnia pyyntihinnastaan, jolloin korotin tarjoustani tasolle, joka oli viisi prosenttia alle pyyntihinnan. Tarjouksessani pyrin huomioimaan, että asunto on todennäköisesti tyhjillään heinäkuun, jolloin otan lomaa sijoittamisesta. Myyjä hyväksyi tämän ja uskon ostaneeni asunnon varsin hyvään hintaan.

Sijoitin asuntoon noin 30 % omaa rahaa - suhteellisen paljon. Sain lainan nykyisestä pankista hieman alhaisemmalla marginaalilla kuin aiemmin siirtäessä ensimmäisen sijoitusasuntolainani pääasiallisesti käyttämääni kivijalkapankkiin. Hieman yli 500 euron kuukausivuokralla ja 130 euron vastikkeella kohde tarjoaa lähes 7 % vuosituoton ja 18-19 prosentin tuoton omalle pääomalle. Hoitovastikkeen, lainalyhennyksen, korkokulujen ja verojen jälkeen asunto tuottaa noin 80-90 euroa vapaata kassavirtaa kuukaudessa.

Kohteen, ja asuntosijoittamisen ylipäätään, merkittävimpinä riskinä näen korkotason nousun ja tulevat remontit. Kulujen kasvun myötä sijoituskohde voi kääntyä kassavirraltaan negatiiviseksi. Asuntosijoitusta harkitsevan on myös hyvä pitää tiukasti mielessään, että 2 % varainsiirtoveron kuolettamiseen kuluu helposti noin vuosi. Asuntosijoitusrahastojen ja yksityissijoittajien innostuksen myötä uskon, että asuntosijoittamisessa eletään voimakasta hypeä.

Miltä oma velkaantuneisuuteni näyttää?

Ennen toisen sijoitusasunnon hankintaa minulla oli velkaa hieman yli 130 000 euroa. Vuosi sitten pidin tätä liian alhaisena suhteutettuna kokonaisvarallisuuteeni. Toisen sijoitusasunnon myötä velkamäärä kohoaa noin 175 000 euroon. Se saattaa kuulostaa paljolta, mutta velka on suhteutettava kokonaisuuteen.

Voisin maksaa kaikki velkani kokonaisuudessaan myymällä muut sijoitukseni: osakkeet ja vaihtoehtoiset sijoitukset. Silloin minulle jäisi jäljelle kolme velatonta asuntoa. Korkotason nousuun varaudun tekemällä pieniä lisälyhennyksiä lainoihin palkkatuloistani ja sijoitusasuntojen kassavirrasta. Siksi koen, että olen liikkeellä suhteellisen matalalla riskillä velan suhteen.

***
Hauskaa juhannusta!

Vuokraa asuntosi kesäloman ajaksi

Vielä ei ole liian myöhäistä tienata hieman matkarahaa ja kattaa asumiskustannuksia, jos olet lähdössä kesällä pidemmälle matkalle. Vuokrasin vastikään oman asuntoni heinäkuuksi. Laitoin ilmoituksen Toriin ja parissa viikossa asia oli käteltynä vuokralaisen kanssa.

Asunnosta kiinnostuneet tarvitsivat väliaikaista majoitusta useasta eri syystä. Yksi oli muuttamassa pääkaupunkiseudulle ja etsi alkuun helppoa majapaikkaa kuukaudeksi, toinen oli pieni perhe, joka oli tulossa pääkaupunkiseudulle lomalle ja kolmas oli tulossa sukuloimaan, mutta halusi omaa rauhaa. Mikäli asuntosi sijaitsee kasvukeskuksessa, asunnon vuokraaminen on todennäköisesti melko helppoa. Ihmiset liikkuvat, käyvät työssä eri puolella Suomea ja lomailevat kotimaassa.

Vuokrailmoituksessa asetin vuokran ehkäpä hivenen liian alhaiseksi: melko paljon markkinahintaa alemmaksi. Halusin ensin vuokrata asuntoni vain kolmeksi viikoksi, mutta lopulta sovimme vuokralaisen kanssa kokonaisesta kuukaudesta. Teimme vuokrauksesta asianmukaisesti vuokrasopimuksen.

Vuokralainen arvosti, että asunnossa oli kaikki tarpeellinen: tiskikone, pyykinpesukone, valmis internetyhteys, huonekalut sekä astiastot. Sijaintikin sattui olemaan hänelle melko ihanteellinen. Lasitettu parveke ja läheiset ulkoilumaastot olivat etu. Sovimme, että järjestän hänelle yhdestä kaapistostani tilaa vaatteille. Lisäksi sovimme kirjallisesti, että voin käydä kerran asunnossa hakemassa tavaroitani tarpeen niin vaatiessa.

Vuokraamalla asuntoni sain peitettyä asumiskustannukseni loma-ajaltani. Tai maksettua lomalentoni. Miten vain asian haluaa ajatella. Matkalle olisin lähtenyt joka tapauksessa. Pienellä vaivalla sain katettua suurehkon kuluerän ja jälleen tarjottua majapaikan sitä tarvitsevalle. Kilpailutettuani asuntolainani ja vuokrattuani omistusasuntoni olen kahdella pienellä toimenpiteellä tienannut lähes 1000 euroa "ylimääräistä" olemassa olevan omaisuuden avulla.

Tuottoisaa kesän alkua!

***

Seuraa Tarinaa vaurastumisesta myös Facebookissa! Siellä paljastuu minne suuntaan kesälomallani.

Kokemus kalustetun asunnon vuokrauksesta

Muutettuani ulkomaille vuokrasin omistusasuntoni kalustettuna. Nyt on sopiva tilaisuus tarkastella kuinka vuokraus meni.

Yhden vuokrauksen perusteella kalustettua asuntoa kymmenen kilometrin päästä Helsingin keskustasta oli vaikea saada vuokrattua. Pyrin ensin vuokraamaan asunnon yrityksille, jotka vuokraavat asuntoja eteenpäin, lopulta tuloksetta.

Oikotien kautta soittajat etsivät tavanomaista vuokra-asuntoa huomaamatta sitä, että ilmoituksessa oli kolmeen kertaan mainittu sana kalustettu tai vuokrataan kalustettuna. Suomessa ei ole kulttuuria kalustetuille asunnoille.

Lopulta jaoin ilmoituksen myös Facebookissa. Nopeasti tuttavan kautta löytyi kiinnostunut vuokraaja, jonka elämäntilanteeseen sopi kalustettu ratkaisu. Vuokrasopimuksen allekirjoitimme näytöllä vain päivää ennen kuin suuntasin ulkomaille.

Suunnitellessani paluuta ulkomailta takaisin Suomeen soitin vuokralaiselle kysyäkseni tämän suunnitelmia asumisjärjestelyjen suhteen. Onnekseni vuokralainen ilmoitti suunnittelevansa muuttoa. Kalustetun asunnon vuokraaminen oli ollut hänelle tilapäinen ratkaisu. Sovimme, että tekisimme vaihdon kuukauden kuluessa. Hän muuttaisi pois ja minä takaisin tilalle.

Tarkistettuani vuokranmaksun havaitsin yhden kuun vuokran puuttuvan. Tämä oli seurausta siitä, että vuokralainen oli halunnut vuokrasuhteen loppuvaiheessa siirtää vuokranmaksupäivää ja kerran maksaa vuokran hivenen myöhemmin. Tästä syystä en itsekään ollut heti yhden kuun vuokran puuttumista noteerannut.

Muutettuani asuntoon kaikki oli päällisin puolin kunnossa. Kalustetun asunnon siivoamisessa toki vierähti tyhjää asuntoa pidempi aika. Onnekseni oli vaihtanut hieman paremmat matot halpoihin perusmattoihin. Yksi seinään kiinnitetty huonekalu oli irronnut sijoiltaan, mutta se oli korjattavissa. Vuokralainen oli jättänyt asuntoon muutamia tarvikkeita ja huonekaluja, joista koetan nyt päästä eroon. Vuokralaisen käytössä mikroaaltouuni oli rikkoutunut ja rehti vuokralainen hankki uuden tilalle.

Ennen vuokrausta tein listan asunnossa olevista huonekaluista ja tarvikkeista. Havaitsin muutaman pienen asian puuttuvan, mutta niiden vähäisyyden vuoksi en siihen puuttunut. Kaiken kaikkiaan oman asunnon vuokrauksesta jäi hyväksyttävä kokemus. Voisin harkita asuntoni vuokraamista kalustettuna myös uudelleen. Pitkäaikaisessa vuokrasuhteessa asunnon säilymiseen hyvässä kunnossa kannattaa kuitenkin suhtautua varauksella.

***

Kannattaa vilkaista myös mielenkiintoinen kalustettujen asuntojen vuokraukseen keskittynyt blogi osoitteessa:
http://kalustettusijoitusasunto.net/

Julkisivu kiillotettu - 8000 köyhempi

Vaurastumisen vauhtipyörät

Mistä kaikki alkoi?

Ostaessani omistusasuntoani vuonna 2011 koin oston sijoituksena toisin kuin moni bloggari tai muu asiantuntija. Minulla oli perusteeni: vaihtoehtoinen paikka pääomalle vuokranmaksun sijasta, asunnon ensiostajana ei varainsiirtoveroa, mahdollisuus vuokraukseen alhaisin korkokustannuksin ja tuloverotuksen verovähennysoikeus. Lisäksi ostin asuntoni 100 % velalla, jolloin vaihtoehtoiskustannusta asunnon omarahoitusosuudelle ei ole olemassa.

Vuonna 2011 taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelmassa, jossa listataan tulevat remontit, ei ollut tulevasta remontista mainintaa. Muistiinpanoissani julkisivuremontista oli mainittu vuoden 2012 yhtiökokouksessa kommentilla: "Julkisivu on kohtuullisessa kunnossa." Seuraavan vuoden yhtiökokoukseen en valitettavasti päässyt osallistumaan työmatkan vuoksi. Yhtiökokouskutsut kun tulevat lain mukaisesti kaksi viikkoa etukäteen, ja suunnitelmallinen työntekijä usein suunnittelee tekemisiään hivenen pidemmälle. Lopulta, vuoden 2014 puolivälissä julkisivuremontti käynnistyi vain pari viikkoa yhtiökokouksen jälkeen.

Eräänä päivänä jokin aliurakoitsijoista marssi huoneistoon sisään vaihtamaan ikkunoita. Ilman minkäänlaista ennakkoilmoitusta emme olleet suojanneet tai siirtäneet huonekaluja. Valitettavasti remonttimiehillä ei ole mainetta hellävaraisuudesta ja niin lattia kuin seinä kokivat hivenen kovia. Julkisivuremontti valmistui hiljattain - puolisen vuotta aikataulusta myöhässä. Kokonaisuudessaan en voi antaa korkeita pisteitä taloyhtiön isännöitsijälle ja hallitukselle suunnitelmallisuudesta ja julkisivuremontin täytäntöönpanosta.

Mikä vaikutus tällä on omistusasujan talouteen?

Vuokrattuani asunnon kalustettuna oli vuokra 20 prosenttia alhaisempi remontin aikana. Tällöin asunto oli voimakkaasti kassavirta negatiivinen. Lainan lyhennykseen ja hoitovastikkeeseen kului, veroista puhumattakaan, tuloja enemmän.

Laskelma huoneistoon kohdistuvasta kustannuksesta saapui hiljattain postissa. 8700 euroa 20 vuoden laina-ajalla ja melko kohtuullisella 1,1 prosentin marginaalilla. Tämä tarkoitti noin 220 euron kustannusta per neliömetri. Kuukausitasolla remontin kuolettaminen rasittaa kassavirtaa 60 euroa. Se on suoraan poissa kassavirtaa tuottavista sijoituskohteista. Toinen näkökanta on se, että 8600 eurolla asuisin vastaavassa asunnossa 10-11 kuukautta vuokralla.

Tähän saakka olen lyhentänyt asuntolainaa noin 30 000 euron edestä. Karkeasti sanottuna julkisivuremontti vei minua siis kolmanneksen taaksepäin. Yhtään vastaavaa asuntoa ei tällä hetkellä alueella myydä yhdeksää tuhatta kalliimmalla. Mikäli olisin myymässä asuntoa, häviäisin 8600 euroa melko varmasti. Sen verran huijaan jatkossa blogin lukijoita sekä itseäni, että tätä yhtiölainaa en huomioi kokonaisvarallisuuteni laskennassa.

Mitä tämä kaikki tarkoittaa?

Kannattiko ostos siis? Jaksan yhä uskoa niin - tai paremminkin - en näe muuta mahdollisuutta tällä hetkellä. Kulunutta mutta selvää, jokaisen on asuttava jossakin. Toiseksi, uskon, että (oikein) pitkällä aikavälillä voi asunnosta päästä paremmin omilleen. En ole varma onnistuuko se vuoteen 2025 mennessä. Arvonnousu potentiaali on vuonna 2015 katsottaessa melko vähissä.

Kolmanneksi, varmaa on mielestäni se, että nyt ei ole hyvä hetki luopua asunnosta. Pitäydyn suunnitelmassani. Tavoitteenani on nostaa asuntojen osuutta kokonaisvarallisuudesta paremmin tasapainoon osakesijoitusten kanssa. On myös muistettava, että velkavipu on tärkeä elementti vaurastumisessani. Tällä hetkellä asuntolainan lyhennysvapaa pitää huolta kassavirrastani ja ajatus paluusta omaan kotiin kuulostaa mukavalta vaihtoehdolta.

Otin asuntolainan lyhennysvapaata

Useiden uutisten mukaan asuntolainan lyhennysvapaan suosio on ollut suuri. Listasin aiemmin itsekin yhdeksi taktiseksi toimenpiteeksi vuodelle 2015 lyhennysvapaan. Sen osalta laitoin pikemmiten toimeksi. Lyhennysvapaan hakeminen oli kivuttomin asiointini DanskeBankin kanssa. Asiakaspalvelu on kohdallani ontunut useaan otteeseen kahdessa eri maassa.

Verkkopankin kautta lyhennysvapaan hakeminen oli helppoa ja nopeaa. Muutaman päivän kuluttua sain viestin verkkopankkiini lyhennysvapaan hyväksynnästä. Varmistuksena viestissä mainittiin, että kampanjan vuoksi tämä muutos lainanmaksuohjelmaan oli ilmainen.

Maaliskuussa puntaroin ajatuksiani asuntolainan lyhennysvapaan ottamisen puolesta ja sitä vastaan. Vuonna 2011 olin jakanut asuntolainan kahteen osaan sitoen toisen 12 kuukauden ja toisen 3 kuukauden euriboriin. Päädyin ratkaisuun, jossa otin lyhennysvapaata vain toisesta asuntolainan puolikkaastani, kolmen kuukauden euriboriin sidotusta lainasta, jolla oli alhaisin korko.

Lyhennysvapaan pituudeksi hain ainoastaan 7 kuukautta. Näin minulle vapautuu noin 1750 euroa, mikäli korkotaso pysyy nykyisellään. Aion käyttää tämän sijoitusasuntolainani lyhentämiseen tai seuraavan sijoitusasunnon hankintaan. Lyhentämällä korkeampi korkoista (korkoero noin 2 prosenttiyksikköä) sijoitusasuntolainaani saan pääomalle varman tuoton, varaudun korkotason nousun vaikutuksiin sekä maksimoin kokonaisvarallisuuteni kehitystä. Toisaalta menetän korkovähennyksiä ja maksan korkeampaa pääomaveroa.

Siksi vaihtoehtoni on käyttää pääoma sijoitusasunnon hankintaan, mikäli sopiva kohde osuu kohdalle, elämäntilanne sallii ostoksen ja en saa koottua omarahoitusosuutta muista lähteistä. Loppujen lopuksi toimenpiteen vaikutus kokonaisuuteen on hyvin pieni, mutta tärkeää kokonaisuuden hienosäätöä, joka toivottavasti siivittää pitkällä aikavälillä vauhdikkaampaan vaurastumiseen.

Tärkein linjaukseni kuitenkin on, että nykyisellä arvostustasolla en suuntaa rahoja osakesijoituksiin enkä suinkaan kulutukseen.

Oletko ottanut lyhennysvapaata? Mitä teit pankin rahoilla?

Asuntolainan lyhennysvapaa

Vaurastumisen vauhtipyörät

Asuntolainan lyhennysvapaat saivat paljon julkisuutta Osuuspankin ja Danske Bankin lähdettyä omien sanojensa mukaan taloustalkoisiin. Mainonta nosti mahdollisuuden korkeammalle omalla agendallani. Olin aiemmin tiedustellut mahdollisuutta pidentää laina-aikaa, jotta kuukausittaisten maksujen pienentyessä olisin voinut sijoittaa enemmän. Pankki olisi halunnut neuvotella lainaehdot uudelleen, joten se idea ei olisi marginaalin korotuksen vuoksi kannattanut.

Aiemmin olen kirjoittanut tekeväni ylimääräisiä lainanlyhennyksiä. Mikä sai minut ajettelemaan lainanlyhennysten keskeyttämistä?

Puolesta

• Mihin tarvitset käteistä? Mahdollisuus kumuloida käteistä vararahastoa, sijoitusasuntoa tai osakesijoituksia varten. Onko nyt oikea hetki kahteen jälkimmäiseen? Koska olen vastikään muuttanut ulkomaille, on vararahastoni käytännössä ehtynyt. Lisäksi käymme tällä hetkellä lävitse mahdollisuutta suuremman hankkeen toteuttamiseen, johon saatan tarvita reilusti käteistä. Osakkeita en haluaisi siihen tarkoitukseen myydä.
• Mikä on lainatun rahan kustannus? Viitekoron ja marginaalini ollessa erittäin alhainen on lyhennysvapaa erittäin edullinen keino kerryttää käteistä. Mikäli käytät lainan tuottaviin tarkoitukseen on se kuin edullinen sijoituslaina. Lisäksi uuteen lainaan nähden pankkien tarjoukset eivät sisällä ylimääräisiä kuluja. Yksi harkitsemani vaihtoehto on käyttää vapautuneet varat ensimmäisen sijoitusasuntoni lainanlyhennykseen. Tämän lainan korko on huomattavasti toista lainaani korkeampi.
• Miten hyödynnät velkavipua? Haluan vauhdittaa vaurastumistani käyttämällä hallitusti apuna velkaa. Lyhennysvapaan aikana vapautuneilla varoilla hankkisin omaisuutta, joka tuottaa enemmän kuin nykyisen lainani korko. Päästäkseni tavoitteeseeni tarvitsisin jälleen uuden vauhtipyörän kiihdyttämään vuotuista kasvua.
• Kuinka pitkään tarvitset lisävaroja? Vaikka jättäisit muutaman lyhennyksen väliin nyt, voit, lainaehdoistasi riippuen, tehdä ylimääräisen lyhennyksen myöhemmin.

Lyhennysvapaan hyviä ja huonoja puolia vertailtaessa on tärkeä laittaa tämä mahdollisuus oikeaan mittapuuhun. Esimerkiksi puolen vuoden lyhennysvapaa tarkoittaisi kohdallani, että muuhun käyttöön vapautuisi noin 2500 euroa. Suuren suuresta summasta ei siis ole kysymys, Miksi en siis tarttuisi tarjoukseen?

Vastaan

• Mikä on lainasi käyttötarkoitus? Koska olen vuokrannut entisen asuntoni, voi pankilla mahdollisesti herätä kysymyksiä asunnon ja lainan käyttötarkoituksesta? Alunperin lainani on otettu asuntolainana.
• Olsiko sittenkin järkevämpää lyhentää lainaa? Matalan koron aikana on yleisesti ajateltuna hyvä lyhentää lainaa, koska vapaa kassavirta on suurempi pienempien korkokulujen ansiosta.
• Sopiiko lyhennysvapaa tavoitteisiisi? Omana tavoitteenani on tasapainottaa omaisuuslajien välistä hajautusta kasvattamalla kiinteistöjen osuutta kokonaisvarallisuudestani. Lyhennyksien jäädyttäminen tarkoittaisi tilapäistä jarrutusta tämän tavoitteen saavuttamisessa. Toisaalta vapautuvan kassavirran voisi ohjata uusiin kiinteistöhankintoihin. Kiinteistövarallisuuden kasvattaminen on enemmänkin riskienhallintaa, kun taas kokonaisvarallisuuden kasvu on osinkotulojen ohella päätavoitteeni.
• Mikä on muiden omaisuuslajien arvostustaso? Tällä hetkellä on vaikeaa löytää tuottavaa ja riskiltään kohtuullista kohdetta palkkatuloista ylijäävälle osalle. 
• Mikä on velkaantumisasteesi? Olen maksanut asuntolainoistani vain 23,5 %. Toisaalta muilla omaisuuserilläni pystyisin maksamaan lainani kokonaisuudessaan. Olen kuitenkin lyhentänyt velkaani suhteellisen vähän, joten väistämättä edessä oleva korkotason nousu tulee myöhemmin pienentämään vapaata kassavirtaani.

DanskeBankin tarjous on voimassa kesäkuuhun asti. Jään vielä sulattamaan ajatusta ja katsomaan kuinka käteistä vaativat suunnitelmani etenevät. Uskon kuitenkin, että asetan kiinteistövarallisuuden kasvun edelle  kokonaisvarallisuuden kasvun, jonka toteuttamiseen lyhennysvapaa on yksi oiva väline.

Vähintäänkin asuntolainan lyhennysvapaa kannattaisi käyttää kalliiman lainan lyhentämiseen. Silloin täyttyisi usea pyrkimykseni: kiinteistövarallisuuden kasvattaminen, kustannustason madaltaminen ja varautuminen korkotason nousuun.

Oletko harkinnut lyhennusvapaan käyttöä?

Omistusasunnon vuokraaminen (kalustettuna)

Vaurastumisen vauhtipyörät

Vain kuukausi kaksi sitten kirjoitin onnistuneeni yhdessä ruotsalaiseen osakkeeseen kohdistuneessa ennustuksessani. Saman voisin sanoa ensimmäisestä asunnostani ja sen hankinnan jälkeen esittämästäni suunnitelmasta. Otaksuin päätyväni vuokraamaan omistusasuntoni 2014 tai 2015 ja kesäkuussa asetin sen vaihtoehtoiseksi tavoitteeksi. Saatuani työtarjouksen ulkomailta päädyin ennustamaani tilanteeseen 2014. Ehdin asumaan ensimmäisessä asunnossani 3,5 vuotta ennen asunnon vuokrausta. Sen aikana olin noin kolmen vuoden ajan jakanut asumiskustannuksia kumppanini kanssa.

Asuntosijoittamiseen liittyvien tavoitteiden ja taloyhtiöön kohdistuneen julkisivuremontin vuoksi päätin myymisen sijasta vuokrata asuntoni. Asunnon arvo ei valitettavasti myöskään ollut noussut, joten oli hyvä hetki laittaa asunto ja vuokralainen kerryttämään asuntovarallisuutta. Koska tulevat keskipitkän aikavälin asumisjärjestelyt olivat epäselvät, en halunnut ottaa kalusteita mukaan ulkomaille. Lähdin vuokraamaan asuntoa kalustettuna.

Ensi alkuun, kun muuttoon oli vielä reilusti aikaa jäljellä, olin yhteydessä puoleenkymmeneen kalustettuja asuntoja vuokraaviin ja välittäviin yrityksiin. Aluksi en ollut riittävän aktiivinen. Pelkkä sähköpostin lähettäminen ei tässäkään myyntityössä ole riittävästi vaan  yrityksille on soitettava pienen myyntipuheen kera kiinnostuksen herättämiseksi. Harmikseni muutamaa kiinnostunutta lukuunottamatta asunto ei kuitenkaan käynyt kaupaksi. Nopea ilmoituksen laadinta Oikotielle ja linkki Facebookiin. Sopiva vuokralainen löytyi pian tuttavapiirin kautta.

Mitä opin tämän prosessin aikana?

Hyvää

• Matala korkotaso. Hankittuani asunnon alunperin omaan käyttöön on huoneistoon kohdistuvan lainan marginaali erittäin matala. Tämä on mielestäni tärkein syy miksi kannattaa harkita oman asunnon vuokraamista myymisen sijasta.
• Upotetut kustannukset. Koska olet asunto on jo hankittu, on varainsiirtovero, mahdolliset lainanjärjestelymaksut ja muuttokustannukset maksettu. Vuokraamalla asunnon vältyt lisäksi kiinteistövälittäjän välityspalkkiolta. Kalusteista tehdään sisustuselementtien sijasta tuotantotekijöitä.
• Korkeampi vuokra. Kalustettuna asunnosta on mahdollista saada korkeampi vuokra. Tämä on toki välttämätöntä korkeampien riskien ja suuremman työmäärän vuoksi.
• Lisää verovähennyksiä. Mikäli vuokraat asunnon kalustettuna, voit tehdä sen perusteella poistoja kalusteiden kulumisesta. Katso Veronmaksajat-järjestön ohjeet verovähennyksistä. Koska asuntoni on pieni kaksio saan oman tulkintani mukaan vähentää vuokratuloista 60 euroa per kuukausi kalusteista! Se on merkittävä helpotus veroseuraamuksiin. Lisäksi omistusasumisen verovähennysoikeuden pienentyessä, on huomattava, että tulonhankkimiskuluna korot voi vähentää sataprosenttisesti.
• Markkinointi. Asunnon omistajana ja entisenä asukkaana tunnet alueen ja huoneiston hyvät ja heikot puolet. Yleinen vuokra-asunnon näytöllä toistuva kysymys on tiedustelu naapureista. Tähän kysymykseen osaat todella vastata vain asuttuasi huoneistossa.  

Tärkeänä huomautuksena on kirjoitettava keskustelustani DanskeBankin kanssa. Ennen vuokrausta tiedustelin pankilta, yleisen palvelunumeron kautta, kuinka pankki suhtautuisi ajatukseeni vuorkata huoneisto. Pankin lähtökohta oli, että laina tulisi neuvotella uudelleen käyttötarkoituksen muututtua. Kysyin mitä tapahtuisi, mikäli unohtaisin kertoa vuokranneeni asunnon?

Hieman turhautuneen kuuloisen äänen saattelemana vastaukseksi jäi ainoastaan hankaluudet verottajan kanssa. Mielestäni lainan käyttötarkoituksen muuttaminen on veroilmoituksessa erittäin helppoa? Tiedustelin samassa tilanteessa olleelta ystävältäni kuinka Osuuspankki oli suhtautunut samanlaiseen tilanteeseen. Osuuspankki ei ollut nostanut uudelleen neuvottelua nostanut lainkaan esiin.

Huonoa

• Henkisesti vaikeaa. Oman omaisuuden antaminen toiselle käyttöön voi olla vaikeaa. Lisäksi kalustetun asunnon vuokraamisesta voi aiheutua ikäviä yllätyksiä vaurioiden tai aivan tavallisen kulumisen johdosta. 
• Varmista pankin suhtatutuminen. Yllä mainitun esimerkin johdosta on hyvä välttää yllätyksiä ja varmistaa millainen on pankin suhtautuminen suunnitelmiisi. Itse päätin ottaa riskin ilman pankin kanssa käytäviä jatkoneuvotteluja. Vuokrasin asuntoni ilman ilmoitusta pankille.
• Pienempi kohdemarkkina. Kalustetuille asunnoille ei ole Suomessa vielä kehittynyttä kulttuuria. Korosta asuntoilmoituksessa, että olet vuokraamassa kalustettua asuntoa ja varmista vielä puhelimessa kiinnostuneilta, että he etsivät nimenomaan kalustettua asuntoa.
• Lyhyemmät vuokrasuhteet. Tyypillisesti kalustetussa asunnossa majaillaan lyhyemmän aikaa. Tämän vuoksi tulee varautua siihen, että vuokralaiset vaihtuvat tavallista useammin.
• Kalusteiden hankinta. Jos vuokraat asuntosi kalustettuna on uudessa asunnossa jälleen edessä kalustaminen. Se on erittäin aikaavievää sekä helposti kallista. Vuokraamani pienen kaksion täydelliseen kalustamiseen minulla meni valikoiden mutta ei säästäen kalustamalla 5000 euroa. Tämän summan kuolettamiseen menee vuokraamalla pitkä aika sekä uuden kodin kalustaminen syö kassavirtaa.
• Pois paikkakunnalta? Mikäli et ole itse järjestelemässä paikkakunnalla asuntoon liittyviä asioita, varmista jo etukäteen missä mahdollinen vara-avain säilytetään ja kuka voi mennä paikalle kun vuokraisäntää tarvitaan.

Vaikka huonoista puolista tulikin pidempi listaus, pidän muutaman kuukauden vanhaa ratkaisuani onnistuneena. Vältyin kalusteiden siirtämiseen ja varastointiin liittyviltä järjestelyiltä. Ennenkaikkea sain omistusasuntoni täydellisesti osaksi vaurastumistani. Nyt edessä on uuden kodin hankinta ulkomailla!

---
Lue myös toisen asuntosijoittajan kokemuksista asunnon vuokraamisesta kalustettuna.
Kokemukseni kalustetun asunnon vuokraamisesta voit lukea tästä.

Miksi teen ylimääräisiä lainanlyhennyksiä?

Olen useaan kertaan kirjoittanut lopettavani ylimääräiset lainalyhennykset ja keskittäväni vapaan kassavirtani erityisesti osakesijoituksiin. Aikeistani huolimatta huomaan edelleen tekeväni lisälyhennyksiä asuntolainaani.

Suomalaisessa talousmediassa on viime kuukausina keskusteltu suomalaisesta asuntolainakulttuurista ja verrattu sitä ruotsalaisiin ikuisiin asuntolainoihin. Nopealla Google haulla selviää, että kyseessä on kestoaihe, joka nostetaan säännöllisesti esiin. Asuntolaina koskettaa laajaa lukijakuntaa on siten erinomainen aihe journalisteille.

Kirjoituksia seuratessani huomasin kuuluvani siihen joukkoon, joka tunnollisesti pyrkii irti velvoitteistaan ja tietyllä tapaa tuntee vaikeaksi olla velkaa jollekulle, vaikka se onkin kasvoton pankki. Toisaalla lisälyhennyksiäni jarruttaa ja pienentää taloudellista tuottoa maksimoiva tahtoni. Samalla tasapainoilen sen kysymyksen välillä, miten nykyisessä markkinatilanteessa on järkevintä toimia?

Tällä hetkellä teen pieniä lisälyhennyksiä entisen omistusasuntoni lainaan. Sen lainapääoma on kaksinkertainen verrattuna ensimmäisen sijoitusasuntoni lainaan. Siten mahdollisen korkotason nousun vaikutus on suurin. Toinen syy tämän lainan lisälyhennyksiin on se, että haluan mahdollisimman vapauttaa asuntoon kohdistetun lisävakuuden maksamalla lainaa nopeammin pois.

Miksi olen yhä tehnyt ylimääräisiä lainalyhennyksiä?

• Remonttikulut voivat yllättää. Ikääntyvä asuntokantamme tarkoittaa sitä, että kiinteistöihimme kohdistuu yhä enemmän kustannuksia, joilla ylläpidämme kiinteistön kuntoa ja siten sen arvoa. Kun kerrostalohuoneistoon kohdistuu remontin jälkeen yhtiövastike, voi se helposti olla vähintäänkin korkokulujen suuruinen. Näin kävi minulle julkisivuremontin kanssa. Yhtiölaina vähentää lainanhoitokykyä ja se arvioidaan rasitteeksi, mikäli haet uutta lainaa.
• Viitekorot nousevat ennemmin tai myöhemmin. Korot ovat historiallisen alhaalla. Haluan lyhentää lainaa ennen kuin korot nousevat. Näin nousun vaikutus jää pienemmäksi.
• Taloudellinen riippumattomuus tarkoittaa minulle myös riippumattomuutta pankista. Ennen kuin voin jättäytyä pois palkkatyöstä haluan, että olen maksanut pankille yhden talon tai asunnon verran. Näin voin minimoida kuukausittaiset juoksevat kuluni,
• Asuntolainan lyhennys on vaihtoehtoinen sijoitus, joka tuottaa asuntolainan koron verran. En tiedä mitkä osakkeet nousevat tai laskevat, mutta tiedän kuitenkin, että pankki veloittaa koron ja palvelumaksun joka kuukausi. Siten lisälyhennys on varma sijoitus.
• Asuntoa vasten voi ottaa uutta lainaa. Vaikka lainanlyhennyksiin käytetyt varat ovat lopullisesti sidottu kivijalkaan, voi asuntoa vasten ottaa uutta lainaa. Tämä toki edellyttää, että omistuksella on vakuusarvoa, lainanottaja hyväksyy mahdolliset kustannukset ja korkeamman koron.
• Verovähennykset ovat tuoneet merkittävää hyötyä omistusasujalle. Tämä etu kuitenkin hiipuu vaiheittain verokarhun vähentäessä omistumisasumisen suosimista.
• Ylimääräiset lyhennykset vähentävät lainan kokonaiskustannuksia. Mitä aikaisemmin ja mitä suurempia lisälyhennyksiä tekee sitä pienemmäksi muodostuvat lainanhoitokulut kokonaisuudessaan.

Useat henkilökohtaisesta talouden hallinnasta kirjoittavat suosittelevat keskittymään (asunto)velan maksamiseen ennen pääpainoista sijoittamista (kts. esim. Miten säästää rahaa ja vaurastua?) Tämän artikkelin kirjoittamiseen kannusti myös alasivun "Salkkuni" alle kirjoitettu kommentti: "Olisiko järkevää lyhentää lainojasi osakesalkun arvolla?" Järkevä lainoituken käyttö mahdollistaakin muiden rahojen käytön omassa sijoitustoiminnassa, 

Miksi en siis lyhennä suntolainaani täydellä laidalla?

• Saavutan suuremman tuoton muualta. Kirjoitushetkellä osakkeet maksavat osinkotuottona keskimäärin paremmin kuin asuntolainan korkokulut ovat, joten osakkeisiin sijoitetun 1000 euron osinkotuotolla voin maksaa 1000 euron lainan korkokulut ja laskennallisesti vieläpä lyhentää lainaa. 
• Velkavipua hyödyntämällä saavutan suuremman tuoton omalle pääomalleni. Muiden rahojen käyttö omassa vaurastumisessa on klassinen vaurastumisen vauhtipyörä.
• Mitä aikaisemmin aloittaa osakesijoittamisen sitä paremmin korkoa korolle vaikutus siivittää vaurastumista. Osakesalkkuni tuottaa vuosi vuodelta enemmän osinkotuloja ja uudelleen sijoitettuna vauhti kiihtyy. Lisälyhennykset toki pienentävät kuukausittaisia kustannuksia, mutta ne eivät varsinaisesti tuota uutta varallisuutta.
• En halua laittaa kaikkia munia samaan koriin (=kotiin) vaan haluan hajauttaa. Pidän siitä, että varallisuuteni kehitys ei ole yhden omaisuuserän varassa. Sijoittamalla samalla kun lyhennän velkaa hajautan osakkeisiin ajallisesti.
• Asuntojen arvo ei mielestäni kasva, vaan pikemminkin laskee. Rakennuksen ja huoneiston kunto keskimäärin heikkenee ajan kuluessa. Remontit maksavat ja lähinnä palauttavat asunnon kunnon hyväksyttävään tilaan. Kyllä, asuntojen nimellinen hinta saattaa nousta, mutta yleinen inflaatio ja ajoittaiset korjausliikkeet asuntojen hintatasossa tekevät hintojen nousun varaan laskemisen haasteelliseksi.
• Koen tekeväni parempia osakesijoituksia, kun "rahaa on rajallisesti". Lainalyhennykset pienentävät vapaata kassavirtaani ja suuntaan kuukausittaiset sijoitukseni vain parhaimpiin yhtiöihin. Tämä syy on toki täysin psykologinen ja vaikeasti perusteltavissa taloudellisesti. Siitä huolimatta on pidettävä mielessä että niin vaurastuminen kuin osakesijoittaminen on suurelta osin psykologiaa ja omien tunteiden hillitseminen on yksi avaintekijä onnistumisessa sijoitustoiminnassa.
• Mikäli korot ja osakemarkkinoiden arvostustaso ovat korkealla, voin kohdistaa osinkotulot lainanmaksuun. Tällä tavalla voin nopeasti lyhentää asuntolainaa, kun sijoittaminen osakkeisiin ei ole järkevää ja korkotaso nostaa jäljellä olevan lainan hoitokuluja.

Yhteenveto: Jatkan edelleen pieniä kuukausittaisia lisälyhennyksiä. Kun korkotaso lähtee nousemaan, nostan vastaavasti lisälyhennysten suuruutta joillakin kymmenillä euroilla. Kun tavoitteeseeni, vuoteen 2025, taloudelliseen riippumattomuuteen on vielä 11 vuotta matkaa, pidän riskitasoni korkealla: sijoitan osakkeisiin, vaihtoehtoisiin sijoituksiin sekä hankin lisää sijoitusasuntoja.

Itselleni asunnot ja siten lainalyhennykset ovat sijoitus taloudelliseen riippumattomuuteen. Suomalaisessa blogosfäärissä on pohdittu lainalyhennysten todellista luonnetta pieteetillä, joten en käytä siihen palstamillimetrejä:
Rahalla vapaaksi - Lainanlyhennys EI ole kulu!
Pohatta - Asunto on ongelmaomaisuutta

Älä asu aivan äveriäästi

Vaurastumisen vauhtipyörät

Kirjoituksessani Vaurastumisen yhtälö käsittelin vaurastumisen pääkomponentteja: Tuloja, kuluja ja sijoitusten tuottoa Erityisesti vaurastumisen alkutaipaleella kulukontrolli on helpoin tapa vauhdittaa säästöjen kertymistä. Koska asuminen on useimmille pysyvin ja suurimpia yksittäisiä kulueriä, on siihen suhtauduttava tunteiden lisäksi myös analyyttisesti.

Lähipiirissäni olen huomannut elintasoinflaation konkretisoitumisen erityisesti asumisen suhteen. Ensiasunnoksi halutaan usein reilunkokoinen ja -näköinen asunto. Aiemmat sukupolvet ovat usein muuttaneet vastaaviin vasta, kun perheenlisäys on sitä edellyttänyt. Samoin, ensiasunto kalustetaan vain hivenen karrikoidusti Hästensin sängyin ja Natuzzin sohvin. "Ostettiin tällaiset, kun Vepsäläiseltä sai ilmaista rahaa", ilmaisi ystäväni silmäillessäni hienoja uusia huonekaluja.

Vaikka asuminen ja asunto on tärkeä mukavuustekijä, voi liian äveriäästä asumisesta ja kalustamisesta helposti muodostua taakka, jonka kantaminen ei mahdollista vaurastumista. Myös Osta, vuokraa ja vaurastu blogissa käsiteltiin aihetta hieman eri näkökulmasta. Onko järkevää hankkia aina uusinta ja hienointa, kun tulee toimeen hieman vaatimattommalla? Vaatimattomampi mahdollistaa ylijäämän, joka voidaan sijoittaa varallisuutta luoviin kohteisiin.

Asunnot eivät varsinaisesti luo varallisuutta. Omistusasunnossa asuva ostaa lainalyhennyksinä osuuttaan pankilta. Sillä välin asunto ja kiinteistö kuluu. Arvo itseasiassa laskee korjausvelan myötä. Siitä huono muistutus itselleni oli hieman yllättäen alkanut julkisivuremontti. Rahoitusvastike jälleen pienentää ylijäämääni ja sitoo kassavirtaa asumiskuluihin. Siten tänä päivänä tärkeä asumispäätöksiin vaikuttava tekijä on se, että suurin osa suomalaisesta asuntokannasta on peruskorjausiässä. Pitkään kohonneiden asuntohintojen päälle kohdistuu huomattavat taloudelliset rasitteet peruskorjauksista, etenkin putki- ja julkisivuremonteista.

Yksi pääperiaatteeni oman ensiasunnon hankinnassa olikin se, että vielä lainalyhennyksen ja hoitovastikkeen jälkeen tuloistani jää ylijäämää osakemarkkinoille sijoitettavaksi. Kalustin asuntoni uusilla huonekaluilla. Tämä on pihiä luonnetta myöhemmin harmittanut! Säästäväisenkään ei kuitenkaan aina kannata ostaa halpaa. Ainukainen Sotkan kaluste, makuuhuoneen vetolaatikko, notkui itsensä kappaleiksi puolessa vuodessa. Kuukausi kerrallaan hankin erän kalusteita palkkatuloista turvautumatta kulutusluottoihin. Samalla lisäsin uutta pääomaa osakkeisiin luoden perustaa korkoa korolle ilmiölle.

Omistusasunto on kerryttänyt varallisuuttani kivijalkaan. Kymppitonnit kivijalassa ovat epälikvidiä varallisuutta, mutta tärkeä komponentti tavoitteeni saavuttamisessa. Edullinen asuminen on kuitenkin ollut sitäkin tärkeämpi, koska jos en olisi kyennyt sijoittamaan osakkeisiin, en nauttisi yli 220 euron (07/2014) kuukausittaisista osinkotuloista. Tällä hetkellä lähestyn tilannetta, jossa omistusasuntoni tulee muuttumaan nykyistä enemmän sijoitukseksi. Miten, siihen palaan vielä loppuvuoden aikana.

Voimakkaita liikkeitä pörssissä

Sijoituspäiväkirja

Toukokuu 2014

Pohjola Pankin osakkeet lunastettiin ja sijoituksen lopputulokseksi tuli 100 % kurssivoitto ja osingot päälle. Valitettavasti kaksi ostostani vuonna 2010 ja 2011 olivat kokoluokaltaan vaatimattomia, 500 euron kertaostoksia. Pohjolasta vapautuneilla varoilla hankin lisää etuoikeutettuihin pankkiosakkeisiin sijoittavaa PowerSharesin ETF:ää.

Osinkosijoittaja.com kirjoitti aiemmin ansiokkaasti etuoikeutettuihin osakkeisiin sijoittamisesta. Oma lähtökohtani on ollut sijoittaa ETF:n kautta, jotta olen voinut keskittyä osakesijoittamiseen perehtymättä liikaa yksittäisiin etuoikeutettuihin osakkeisiin. Etuoikeutettuihin osakkeisiin sijoittaessa on huomioitava tämänhetkinen selkeä riski korkotasoon liittyen. Korkotason ollessa matala ja sen lähtiessä nousuun laskee etuoikeutettujen osakkeiden arvo.

Myin helmikuussa kaupankäyntitarjouksen yhteydessä ostamani Outotecin osakkeet. Ostin seitsemällä ja myin kahdeksalla eurolla. Tavanomaisesti en käy lyhyen aikavälin kauppaa, mutta päätin kotiuttaa pienen myyntivoiton. Nettovoiton kerryttäminen netto-osingoilla olisi ottanut yli neljä vuotta ja Outotecin keskipitkän aikavälin näkymät eivät vaikuttaneet erityisen hyviltä. Lisäksi yhtiön osinkotuotto ei kannustanut odottamaan parempia aikoja pitkään.

Pääomanlisäyksistä sekä Valmetin, Pohjolan ja Outotecin myynnistä vapautuneilla varoilla tein lisäyksen amerikkalaisen Republic Services yhtiön positiooni. Yhtiön kurssi oli huipuissaan, mutta osoitti edelleen 3 % efektiivistä osinkotuottoa. Yhtiö oli jo maksanut kaksi kvartaaliosinkoa ja saisin siten vielä 1,5 % osinkotuoton kuluvan vuoden aikana. Republic Services:n olin hankkinut salkkuuni syyskuussa 2012. Kuun lopussa lisäksi täydennysoston Procter&Gamblen osakkeista. Yhtiön osake antoi hieman paremman osinkotuoton kuin Republic Services. Nordnetin kaupankäyntitarjous antoi puolestaan mahdollisuuden säästää kaupankäyntikustannuksissa. 

Salkkuyhtiöiden kehitystä leimasivat F-Securen ja Stockmannin rakettimaiset nousut. Erikoista kurssiliikkeissä mielestäni oli, etteivät ne perustuneet niinkään tapahtumiin, jotka heijastuisivat yhtiöiden tuloslaskelman ylimmälle tai viimeiselle riville. F-Secure ilmoitti aloittaneensa yhteistyön Facebookin kanssa (yhtiö ei ollut ainoa virustorjunta yritys, joka on mukana). Stockmann puolestaan ilmoitti aikeestaan uudistaa strategiansa. Millaiseksi strategia muodostuu, jää nähtäväksi. Alkavatko nämä melko perusteettomat kurssiliikkeet jo olla merkkejä korjausliikkeen tulosta?

Taloyhtiöni ilmoitti julkisivu- ja parvekeremontin aloittamisesta. Ostaessani asuntoa vuonna 2011 ei tästä remontista ollut mainintaa pitkän tähtäimen suunnitelmassa. Pieniä kunnostustöitä olivuosien saatossa tehty julkisivuun ja parvekkeille, joten en osannut odottaa täysimittaisen remontin tuloa näin pian. Huoneistoon kohdistuva kustannus on noin 20 000 € ja kuukausitasolla lisäkustannus on noin 60 euroa. Aloittaessani omistusasunnon lainanlyhennyksen nollasta olen juuri lyhentänyt asuntolainaa hieman yli 20 000 €. Epäilen, ettei jokainen taloyhtiöön tehtävä remontti nosta huoneistojen arvoa remontinkustannusten suhteessa. Onko henkisessä kirjanpidossa niin, että reilun kolmen vuoden lyhennykset ovat tavallaan juuri valuneet hukkaan? Toivottavasti olen väärässä.

.

Asuntosijoittamisen PTS

Vaurastumisen vauhtipyörät

Katseeni siintää seuraavassa, järjestysnumeroltaan toisessa, sijoitusasunnossa. Edellisessä asuntosijoittamista käsitelleessä kirjoituksessa käsittelin seuraavalle sijoitukselle asettamiani tavoitteita ja kriteerejä. Odottaessani sopivan kohteen ilmaantumista olen pohtinut, mitä asuntosijoittamiselta oikeastaan tavoittelen.

Miten sijoitusasunnot istuvat päämäärääni ja miten ne edistävät matkaani tavoitteeseen?

• Oman pääoman tuoton parantaminen velkavipua hyödyntämällä.
• Osakemarkkinoista riippumattoman sijoituskohde, joka kasvattaa varallisuuttani kuukausittain.
• Vuokralaiset tekevät työtä puolestani.

Mikä on puolestaan asuntosijoittamisen pitkän tähtäimen suunnitelmani?

Vuonna 2025 kuvittelen tilanteeni seuraavalla lailla (karkeita ja konservatiivisia arvioita):

• Omistan 5+1 sijoitusasuntoa.
• Sijoitettuna 70 000 € omaa pääomaa.
• Vuokralaiset lyhentäneet lainapääomaa 100 000 €.
• Ensimmäiseen omistusasuntoon kertynyttä pääomaa 80 000 €
• Yhteensä asuntoihin kertynyttä pääomaa 250 000 €

En siis aio myydä nykyistä kotiamme keskipitkällä aikavälillä hankkiessamme mahdollisesti asunnon toiselta paikkakunnalta. Tästä juontuu omistuksiin listattu +1. Tämä on yksi seikka, miksi lasken nykyisen omistusasunnon sijoitukseksi. Suotuisten markkinaolosuhteiden osuessa kohdalle otan mielelläni enemmän riskiä ja hankin enemmän kuin 5 sijoitusasuntoa. 

Mitä teen sijoitusasuntoihin kertyneellä pääomalla?

Vuonna 2025 asunnot tarjoavat lähtölaukauksen ja perustuksen taloudelliseen riippumattomuuteen. Pyrin purkamaan sijoitusasuntoihin kertyneen varallisuuden myymällä ne. Pääoman avulla pyrin minimoimaan päivittäiset juoksevat kustannukset. Osingot tuovat kuukausipalkan, jonka avulla pystyn elämään palkkatyöstä vapaata elämää.

• Ensimmäinen omistusasunto + 1xsijoitusasunto: velaton koti
• 1xsijoitusasunto: ensimmäisen vuoden kulut siirtyessäni pois palkkatyöstä
• 1xsijoitusasunto: auto + harrastusvälineet
• 1xsijoitusasunto: osinkotuottojen (=kassavirran) lisääminen siirtämällä varat osakkeisiin
• 1xsijoitusasunto: vuokralainen jää lyhentämään velkaa

Katso suunnitelmani toisen sijoitusasunnon suhteen:

Toinen sijoitusasunto etsintään

---
Aiemmin asuntosijoittamisesta:
Oppia ensimmäisestä sijoitusasunnosta
Ensimmäiset askeleet asuntosijoittajana

Voit katsoa kaikki asuntosijoittamista käsittelevät kirjoitukset tästä: asuntosijoittaminen.