perjantai 27. syyskuuta 2019

Osakesalkun saranat kuluvat

Sijoituspäiväkirja

Syyskuu 2019

Syyskuu oli tapahtumarikas kuukausi osakeoperaatioissani ja muun varallisuuden manageerauksesta. Niin aktiivista, että käsittelin jälkimmäistä tarkemmin viime viikon kirjoituksessani. Osinkosalkussani en lähtökohtaisesti pyri olemaan aktiivinen, mutta tuottojen virittäminen, uuden pääoman ja osinkojen uudelleen sijoittaminen sekä voittojen ja tappioiden realisointi johtavat ajoittain aktiiviselta vaikuttavaan kaupankäyntiin. Joskus pyrin myös hyötymään kurssiliikkeistä, kuten syyskuussa Terveystalon tapauksessa. 

Myin Terveystalon kuukauden omistuksen jälkeen. Sijoitus oli pieni, vain 100 kappaleen suuruinen. Halusin kotiuttaa myyntivoiton osakekurssin noustua ostotasoltani noin 10 prosenttia. Näin sasin kurssinousulla kotiutettua noin viiden vuoden osingot kuukaudessa. Asetin kurssihälytyksen 8,8 euroon. Jos kurssi laskee alle tämän tason niin harkitsen sijoittavani yhtiöön uudelleen. Nykykurssilla, 9,2 euroa, en näe sijoittavani yhtiöön lisää.

Myin myös saksalaisen Fielmannin osakkeet pienellä voitolla. Olin omistanut silmälasiyhtiön osakkeita kolmisen vuotta. Sijoituksen kokonaistuotto verojen ja kulujen jälkeen ei jäänyt kaksiseksi, hieman päälle neljän prosentin per vuos verojen jälkeeni. Halusin vähentää altistumistani vähittäiskaupan sektorille ja välttää saksalaisen osinkoverotuksen raskautta. Fielmann vaikuttaa kykenevän vakaaseen osingonmaksuun ja siksi ei ole poissuljettua ettenkö voisi hankkia yhtiön osakkeita takaisin alemmalta kurssitasolta.

Sijoitin osinkosalkkuuni osingoista kertyneet dollarit Kontoor Brands nimiseen yhtiöön, jonka osakkeita olin saanut sen irtaannuttua VF Corporationista. Kontoorin tuotevalikoimaan kuuluu Leen ja Wranglerin farkut ja sijoittajille se pyrkii profiloitumaan osinkoyhtiönä. Tällä hetkellä se tarjoaakin sijoittajalle noin viiden prosentin efektiivisen osinkotuototon. Farkkubisnes on suhteellisen vakaata, mutta se ei tarjoa juuri kasvumahdollisuuksia. Kontoor ei välttämättä tule jäämään salkkuuni pitkäksi aikaa, näin osakkeen olevan aliarvostettu. Osakekurssi tuli spin-offin jälkeen reippaasti alas. Seuraavia osinkodollareita tulen todennäköisesti vaihtamaan euroiksi. Alle 1,1 kurssilla teen hyvää tuottoa suhteessa keskivaihtokurssiini, joka on reilusti yli 1,3.

Ruotsalaisista yhtiöistä tein pienen lisäoston HR-paveluja tarjoavaan Wise Groupiin. Olin ostanut yhtiön osakkeita ensimmäisen kerran jo vuosia sitten. Olisin voinut päästä sijoituksesta useita kertoja irti reilullakin voitolla, mutta nyt olen ostanut yhtiötä aina vain lisää ensimmäistä sijoitusta alemmalla tasolla. Sijoitusteesini on tuttu, yhtiö käy mielestäni lävitse tilapäisiä sisäisiä vaikeuksia, jotka toivon menevän ohitse pikaisesti. Wise odottaakin parantuvaa kannattavuutta vuoden jälkipuoliskolle.

Ostin Tukholman pörssistä Ferronordic nimistä yhtiötä, joka myy Volvon ja Renaultin raskaita ajoneuvoja, Volvon maanrakennuskoneita ja muita työkoneita Venäjällä. Aivan hiljattain Ferronordic hankki Volvolta jakeluliiketoimintaa myös Saksasta. Näin yhtiön riskiprofiili hieman pienenee ailahtelevan Venäjän saadessa toisen tukijalan. Ferronordicin osakekurssi on painunut samalle tasolle millä se liikkui alkuvuonna. Kuten osinkotuotto, myös yhtiön arvostusluvut ovat houkuttelevia. Ensimmäinen pieni tunnustelupositioni jättää tilaaa toisellekin ostolle. Ostin syyskuussa myös pienen erän Fagerhultia, jota olin tarkastellut kuukautta aiemmin. En ole varma kelpaako yhtiö ikuiseen omistukseen, saatankin opportunistisesti myydä osakkkeet pienellä voitolla, jos kurssi vihreälle kipuaa.

Kun elokuussa VMP ilahdutti lisäosingolla, syyskuussa saman teki Panostaja. Myös muutamat suomalaiset ja ruotsalaiset yhtiöt maksoivat puolivuotisosinkojaan ja amerikkalaiset yhtiöt nakuttivat tasaisesti kvartaalisonkojaan. Syyskuussa koko vuoden osinkotuloni nousivat 5400 euron paremmalle puolelle. Muut mittarit, osakesalkkuni arvo ja kokonaisvarallisuus, nousivat molemmat kaikkien aikojen korkeimmille tasoilleen.

***
Mihin sijoittaisin juuri nyt? Etsi osviittaa Vaurastumisen välineistä.

perjantai 20. syyskuuta 2019

Syksyistä omaisuuden manageerausta

Pieniä lunastuksia vaihtoehtoisista sijoituksista

Kulutusluotoille asetetun korkokaton myötä myin 1000 euron edestä osuuksia OPR-Vakuudessa, joka on yhtiö tuottoa.fi palvelun taustalla. Rahat menivät osinkosalkkuuni, josta olin lainannut varoja kiinteistörahastosijoitusta varten. OPR-Vakuuden taloudelliset avainluvut eivät vaikuta kehittyvän suotuisaan suuntaan. Pikavippiyhtiöiden liiketoiminnan tuotot, jotka ovat olleet erittäin korkealla tasolla, tulevatkin luultavasti laskemaan korkokaton myötä. Lunastuksen jälkeen minulla on vielä 15 000 euroa sijoitettuna neljän eri pikavippiyhtiön osakkeisiin.

Lunastin myös viiden osuuskaupan jäsenyyden käydessäni Jumbossa. Lunastukseen lähti osuuskaupat, jotka eivät tänä vuonna maksaneet osuusmaksulle korkoa. Lunastuksessa hyvänä puolena oli suomalaisen metsäteollisuuden tukeminen, kopiopaperia kului vinopino. Rahat tulivat S-Pankin tililleni välittömästi ja siirsin rahat osinkosalkkuuni lyhentäen yllä mainittua "sisäistä velkaani".

Käteistä uudelle talletustilille

Siirsin 5000 euroa käteistä kasvamaan korkoa Svea Ekonomin talletustilille, jossa vielä tällä hetkellä saa talletuksille prosentin koron ja talletukset kuuluvat Ruotsin talletussuojan piiriin. Svean lisäksi minulla on tällä hetkellä käteistä parkissa Instabankissa ja Bank Norwegianissa. Rahani tuntevat olonsa turvallisemmaksi, kun ne ovat piiloutuneena useampaan paikkaan. Olenkin tehnyt luettelon itselleni Google Driveen kaikista paikoista, joihin olen rahaa jemmannut - kuin orava käpyjä ennen talvea.

Sain kaksi asuntoa vuokrattua

Pitkällisen vuokrausprosessin jäljiltä sain kuin sainkin kaksi sijoitusasuntoani vuokrattua, toisen jo puolesta kuusta. Vuokralaisen löytäminen ei ollut helppoa. Opiskelijoiden sijasta sain tällä kertaa asunnot vuokrattua eläkeläisille. Tarkemmin ottaen molemmat uusista vuokralaisista on sairaseläkkeellä. Onkin todennäköisempää, että nämä kaksi uutta vuokralaista on edellisiä pitkäaikaisempia asukkaita. Opiskelijoilla on ollut tapana viipyä asunnossa yleensä vuosi, kunnes löytyy poika- tai tyttöystävä tai vaikkapa uusi opiskelupaikka. Jos sinua kiinnostaa kahden tai kolmen yksiön hankinta hyvällä vuokratuotolla, laita viestiä [mainos].

***
Manageeraa säästösi kasvuun! Lue Vaurastumisen välineet.

lauantai 14. syyskuuta 2019

6 vuotta tavoitteeseen

Aloittaessani tätä blogia 2013 kirjasin tavoitteekseni saavuttaa taloudellinen riippumattomuus vuonna 2025. Siihen on enää kuusi vuotta aikaa. Tavallaan tämä kirjoitus on nurinkurinen. Olen tälle vuodelle asettanut tavoitteekseni julistautua taloudellisesti riippumattomaksi. Näyttää kuitenkin siltä, että en ole palkkatöistä hyppäämässä pois vielä tänä vuonna. Varasin loppuvuodeksi parin viikon lomamatkan, jolla toivon selvittäväni suunnitelmiani ja ajatuksiani. Tällä hetkellä ajatukseni tähtäävät alkuvuoteen, koska pelkästään irtisanomisaikani palkkatyöstä on kolme kuukautta.

Taloudellinen riippumattomuus tulee vuosi vuodelta ja kuukausi kuukaudelta sijoitustulojen osalta lähemmäksi. Samalla se tuntuu kuitenkin siirtyvän kauemmaksi. Päätin lopettaa talletukset osinkosalkkuuni toistaiseksi pörssin arvostustason ja yleisen taloustilanteen vuoksi. Osinkotuloni eivät siis tule kasvamaan aivan samaa tahtia kuin hahmottelin vuosi sitten kassavirtalaskelmassani. Koska jatkan sijoittamista salkussani jo olevalla käteisellä ja järjestelemällä sijoituksiani uudelleen, osinkotuloni tulevat todennäköisesti ensi vuonna vielä kasvamaan.

Asuntomarkkinat huolettavat minua erityisesti asuntojen vuokrattavuuden suhteen. Löytyykö sijoitusasuntoihin jatkossa maksukykyisiä vuokralaisia ja säilyykö vuokrataso nykyisellään?  Jos heittäydyn pois palkkatöistä ja asun ulkomailla, ei asuntojen vuokrausta voi hoitaa itse ja välittäjän ei tarvitse välittää tyhjistä kuukausista. Vaihtoehtoisista sijoituksista S-juna on hiipunut lähes täysin ja kulutusluotoille asetettiin korkokatto, jonka vuoksi lunastin osan pikavippiyhtiöihin tekemiäni sijoituksia. Kuten aiempinakin vuosina, sijoitustuottojen metsästys on toinen työni, ja mielellään sellainen myös tuleva ammattini.

Viime vuoteen nähden:
  • Kokonaisvarallisuuteni on kasvanut 47 000 eurolla noin 416 000 euroon.
  • Osakesalkun arvo on kohonnut noin 24 000 eurolla noin 240 000 euroon.
  • Suoraan asuntoihin sitoutunutta varallisuutta on 107 000 euroa.
  • Vaihtoehtoisia sijoituksia ja käteistä noin 70 000 euroa.
  • Absoluuttinen osinkotuottoni yltää vuonna 2019 noin 6700 euroon.
  • Viime vuoden tapaan en ole vuonna 2019 laittanut käyntiin yhtään merkittävää vaurastumisen vauhtipyörää. Olen tehnyt ainoastaan yhden suuremman kertasijoituksen kiinteistörahastoon, mutta tulen loppuvuoden aikana lunastamaan toisen kiinteistörahaston, jolloin kokonaisvaikutus sijoitustuottoihini voi olla jopa negatiivinen. 
Tämä on kirjoitussarjan seitsemäs blogimerkintä. Varallisuuteni kasvu on säilynyt edellisvuosien tasolla absoluuttisesti laskettuna. Prosentuaalisesti kasvu on siis hiipunut vuosi vuodelta. Suurta pottia on vaikeampi kasvattaa prosenteissa kaksinumeroisin luvuin pitkään, koska säästämisen, sijoituksiin lisättävän pääoman, merkitys vuosi vuodelta pienenee.  Koska en ole käynnistänyt uusia vauhtipyöriä, esimerkiksi uusia asuntosijoituksia, vauhti ei hevillä tule kasvamaan.

Tavoitteeni vaikuttaa olevan lähempänä kuin alunperin olen kaavaillut, en ole kovinkaan valmis uusia vaurastumisen vauhtia edistäviä hankkeita käynnistämään. Sijoitustuloni kun riittäisivät jo nyt kattamaan kustannukseni. Tällä hetkellä strategiani on varmistelumoodissa. En ota uusia suuria riskejä, jatkan osakesijoittamista sekä olemassa olevien sijoitusten optimointia ja hoitamista. Katson mikä on elämäni suunta, ja kuinka sijoitustoimintani sekä sijoitustuloni voivat sitä tukea. Vaurastuminen on lopulta vain väline, ei päämäärä.

***
Ala sinäkin vaurastua. Lue Vaurastumisen välineet.

maanantai 9. syyskuuta 2019

Vuokra-asuntoja täytyy nyt myydä

Uusia asuntoja valmistuu ennätystahtia. Hiljattain Hannu Lehto ennusti Rakennuslehdessä asuntomarkkinoille ylitarjontaa. Yksityiset sijoittajat sekä ammattimaiset rahastot ja muut sijoittajat ovat tulvineet markkinoille. Asuntosijoittamisesta on tullut suosittua, ja sitä käsittelevät podcastit, kirjat ja uutiskirjeet ovat myös kasvattaneet suosiotaan. Rakentamisessa rakennusluvat ovat jo kääntyneet voimakkaaseen laskuun, vaikka aloitukset todennäköisesti ylläpitävät aktiviteettitasoa korkealla vielä jonkin aikaa.

Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2013. Silloin oli helppoa löytää vuokralainen. Sittemmin vuokra-asuntnomarkkina on omasta mielestäni mennyt pilalle. Nyt olen koettanut vuokrata kahta asuntoa yhtäaikaa puolitoista kuukautta. Toiseen asunnoista olen juuri löytänyt vuokralaisen, mutta toinen on vielä tyhjillään. Esittelin molempia asuntoja aktiivisesti viikoittain pyrkien hakemaan etua kiinteistönvälittäjien vuokraamiin kohteisiin nähden. Vuokralaiskandidaatit tahtovat olla suurilta osin Kelan asiakkaita, joilla ei ole varoja edes vuokravakuutta varten. 

Vuokraa en ole vielä lähtenyt pudottamaan, vaikka se on mielessäni käynyt. Kiinnostuneet ovat pitäneet pyytämääni vuokraa kohtuullisena ja tekemäni vertailun perusteella vuokrapyyntöni on ollut linjassa muiden kohteiden kanssa. On totta, ettei omat vuokra-asuntoni ole parhaalla sijainnilla tai houkuttele kiinnostavinta vuokralaiskohderyhmää. Kyse on vuokramarkkinoille tapahtuneesta muutoksesta. Vuokra-asuntoja on nyt todella myytävä vuokralaisille. Tarjontaa alkaa olla enemmän kuin kysyntää.

En ole vielä vaipunut epätoivoon. Mielestäni erotun vuokranantajana palvelulla. Olen maksanut kaikista asunnoistani takaisin pankille 40 prosenttia, joten velkavipuni on kohtuullinen. Olen rahoittanut lainani uudelleen ja lainalyhennykseni on suhteellisen pieni. Yksi vuokralla oleva asunto riittää kattamaan kahden ja puolen asunnon hoitovastikkeet. Lisäksi olen rahastoinu vuokratulot, joista pystyn kattamaan tyhjän kuukauden kulut. Ei muuta kuin esittelemään kämppiä!

***
Miten kannattaisi sijoittaa? Lue Vaurastumisen välineet.