Näin euribor nosti minun lainanhoitokuluja

Jos muistan oikein, lainoihini sovellettava ohjauskorko nousi ensimmäistä kertaa vuosikymmeneen syyskuun puoliväliin osuneessa viitekoron tarkistuksessa. Olisi ollut onnekasta, jos tarkistus olisi osunut vuoden alkupuoliskolle, jonka jälkeen ohjauskorko on ollut voimakkaassa nousussa. Nyt korko on minulla lukittu seuraavaksi vuodeksi eteenpäin, kuinka paljon lainanhoitokuluni nousivat?

Luottohistoriani lyhyesti

Tällä hetkellä minulla on velkaa noin 150 000 euroa. 65 000 euroa kohdistuu alunperin omistusasuntooni, joka on tällä hetkellä vuokrattu. Lainan marginaali on 0,4 %. 85 000 euroa kohdistuu kahteen ja puoleen sijoitusasuntoon. Lainan marginaali on 0,7 %.  Molemmat lainat on sidottu 12 kuukauden euriboriin ja ne ovat annuiteettilainoja.

Hankintahinnalla laskettuna asuntojen yhteisarvo on noin 280 000 euroa eli lainaa on jäljellä 54 % asuntojen hankintahinnasta. Alunperin olen ostanut asunnot keskimäärin noin 14 % omarahoitusosuudella.

Velkaa olen hoitanut vaihtelevalla strategialla - tai pikemminkin kuhunkin hetken tunteeseen pohjautuen. Ostettuani ensimmäisen ja toistaiseksi ainoan omistusasunnon vuonna 2011 tuntui 120 000 euron laina suurelta ja tein usein ylimääräisiä lyhennyksiä. 

Ostin ensimmäisen sijoitusasunnon vuonna 2013 parinkymmenen prosentin omarahoitusosuudella. Toisen sijoitusasunnon ostin vuonna 2016 kolmenkymmenen prosentin omarahoitusosuudella. Puolikkaana ostettuun kolmanteen asunnon rahoitukseen hyödynsin Nordnetin limiittiä ja luototin hankinnan myöhemmin uudelleen kilpailuttaessani pankkia saman vuoden 2017 aikana.

Vuonna 2015 pohdin, onko minulla liian vähän velkaa vaurastumisen vauhdittamiseksi. Samana vuonna otinkin lyhyeksi aikaa lyhennysvapaata, kun sellaisten buumi oli meneillään. En kuitenkaan velkaantunut juuri enempää. Jälkikäteen voisin vastata, kyllä, tuolloin olisi kannattanut ottaa enemmän velkavipua ja myydä asunnot viime vuonna. Jälkiviisaus on helppoa. 

Vuonna 2017 kilpailutin lainani ja vaihdoin pankkia. Tällöin pidensin kaikkien lainojen laina-ajan 25 vuoteen ja puolitin silloisen keskimääräisen lainamarginaalin nykytasolle. Vuonna 2019 maksoin omistusasuntooni kohdistuneen taloyhtiölainan pois, kun painetta oli alkanut kertyä käyttelytileille. Näin vapautin hieman kuukausittaista kassavirtaa, jota yhtiövastike pienensi. Sen jälkeen velkavipu onkin tasaisesti pienentynyt matalassa korkoympäristössä. Nyt korkojen suunta on takaisn ylöspäin.

Viitekoron tarkistuksen vaikutus

Entiseen omistusasuntooni kohdistuvan lainan 285 euron maksuerä jakaantui 260,21 euron lyhennykseen ja 22,54 euron korkoon. Sijoitusasuntoihini kohdistuvan lainan 382 euron maksuerä jakaantui 328,67 euron lyhennykseen ja 51,44 euron korkoon. Molemmista lainoista maksan 2,3 euron hoitokulut. Yhteensä lainanhoitokulut olivat siis 667,46 euroa.

Lainojeni viitekorko tarkistettiin 14.9 ja se nousi 2,08 prosenttiin.

Nyt omistusasuntooni kohdistuvan lainan maksuerä on 348 euroa jakaantuen 199,97 euron lyhennykseen ja 145,76 euron korkoon. Sijoitusasuntoihini kohdistuvan lainan maksuerä on 466 euroa, jakaantuen 252,35 euron lyhennykseen ja 211,42 euron korkoon. Yhteensä lainanhoitokulut ovat siis seuraavan vuoden ajan 814,1 euroa. Nousua yhteensä siis 146,64 euroa.

Arveluja asuntomarkkinoista

Luulen, että pitkään jatkuneen asuntosijoitushypen, korkojen nousun ja korkeampien vastikkeiden myötä tulemme näkemään hyviä ostopaikkoja asunnoissa lähivuosien aikana. Uutta rahaa asuntomarkkinoille tuskin tulee viime vuosien tahtiin. Pelkästään lainojen lyhentäminen on sijoittajalle selkeä vaihtoehto. Se antaa varman yli kahden prosentin tuoton ilman riskiä arvonalentumisesta.

Syyskuun lopussa 12 kuukauden euribor oli miltei 2,6 prosentissa. Siihen nähden viitekoron tarkistukseni osui kohtuulliseen ajankohtaan. 

***
Hyvät osakkeiden ostopaikat ovat käsillä - valmistaudu ja osta aiempaakin laajempi Vaurastumisen välineet-pakettitarjous!

Olen maksanut asunnoista 40 %

Toisin kuin monet amerikkalaiset yhtiöt, oma henkilökohtainen talouteni ei ole kovinkaan velkaantunut mennessämme kohti taantumaa. Olen maksanut kaikista kolmesta ja puolesta asunnosta neljäkymmentä prosenttia. Velkaa minulla on jäljellä noin 168 000 euroa ja asuntojen arvo hankintahintaan arvostettuna on noin 280 000 euroa. Tarkemmin katsottuna pystyisin kuittaamaan asuntovelkani myymällä rahoitusomaisuuttani, joko osakkeita, rahastoja tai vaihtoehtoisia sijoituksia. Henkilökohtainen talouteni on siis nettovelaton.

Hiljattain neuvottelin lainani jälleen uudelleen. Sen seurauksena asuntolainamarginaali laski 0,6 prosentista 0,4 prosenttiin ja sijoitusasuntolainamarginaali 0,75 prosentista 0,7 prosenttiin. Tällä kertaa en pidentänyt maksuaikaa, joten kassavirtaa ei merkittävästi vapaudu muuhun sijoitustoimintaan. Perustelin pankille alemman marginaalin kohentuneella maksukyvyllä, alhaisemmalla markkinahintatasolla ja sijoitustoiminnan aloittamisella samassa pankissa, jossa asuntolainani ovat.

Kaksi ja puoli vuokra-asuntoa tuottivat vuonna 2019 bruttona hieman vajaan 10 000 euroa hoitovastikkeiden jälkeen. Täysin tyhjiä kuukausia oli kaksi. Lainalyhennyksiin ja korkoihin meni noin 4600 euroa sekä veroihin noin 2700 euroa. Kassavirtaa kymppitonnista jää siis noin 3300 euroa eli 280 euroa kuukaudessa. Teen toki muutamia pieniä vähennyksiä vuokratuloista korkojen ja hoitovastikkeiden lisäksi, mutta ne eivät sijoitustoiminnan tulokseen vaikuta merkittävästi.

Voin halutessani helposti velkaantua lisää asuntosijoituksiani vastaan käyttämällä pankin lyhennysjoustoa. Tämä tarkoittaa, että lainasta maksetaan ainoastaan korko ja lyhennys jätetään kokonaan maksamatta. Käytettävissä olevaa lyhennysjoustoa on lainoja vastaan noin 18 000 euroa. Jos ja kun osakemarkkinat laskevat lisää ja jos mittava käteiskassani on kuivunut ennen pohjakosketusta, tulen todennäköisesti käyttämään lyhennysjoustoa ennen Nordnetin superluottoa. Lähtökohtani sijoittamiselle alkaneessa laskumarkkinassa ovat siis tukevalla jalustalla.

***
Kun osakkeet laskevat, voi olla hyvä aika aloittaa sijoittaminen. Lue Vaurastumisen välineet.

Kolme ajatusta henkilökohtaiseen itsenäisyyteen

Tällä viikolla minulle läheinen henkilö irtisanottiin työstään yhteistoimintaneuvottelujen tuloksena. Se perinteinen joululahja yritykseltä työntekijälle. Jos tapahtunutta pohtii myönteisen ajattelun kautta, oli työsuhteen irtisanominen odotettu ja työnhaku jo kovassa vauhdissa. Siitä huolimatta irtisanominen on varmasti kolaus itsetunnolle ja huoli henkilökohtaiselle taloudelle, vaikka valtio tarjoaa turvaverkon.

Olen itsekin ollut kahdesti tilanteessa, jossa olen ollut huolissani oman työpaikkani puolesta. Tilanteessa, jossa yritys on vähentänyt henkilöstöä ja minä olen ajatellut, että jos olisin johtaja antaisin kenkää minulle. Tällainen tilanne työpaikalla kalvaa mieltä, joka valmistautuu ottamaan vastaan huonot uutiset. Mieli on jo huolissaan, pohtii kuinka mahdollisesta työttömyydestä selviää taloudellisesti, kuinka löytää uuden työn ja miten irtisanomisen selittää perheelle, ystäville sekä työhaastattelijoille.

Työnantaja ei ole sinulle koskaan lojaali. Velka ja työ vievät itsenäisyytesi.

Kansakunnat ovat vuosisatoja pyrkineet itsenäisyyteen ja itsemääräämisoikeuteen. Nykypäivän itsenäisissä valtioissa ihmiset ovat sittemmin orjuuttaneet itsensä asunto-, auto- ja kulutuslainoilla. Olemme usein pakotettuja käymään työssä maksaaksemme velkamme. Monet eivät näe tilanteeseen vaihtoehtoa, vaikka jopa valtamedia on tehnyt viime vuosina omanlaistaan työtä nostaakseen esiin vaihtoehtoja esimerkkien kautta.

Valtion itsenäisyydestä henkilökohtaiseen vapauteen

Suomalaisella on paljon enemmän mahdollisuuksia kuin vastaavassa iässä tai asemassa olevalla ihmisellä toisessa maassa. Mahdollisuudet koskettavat myös sääatämistä ja sijoittamista. Älä anna näiden mahdollisuuksien mennä ohitse. Korkeasta verotuksesta ja hintatasosta huolimatta itsenäinen Suomi antaa mahdollisuuden ostaa myös oman vapauden. Osakesäästötili tuo vihdoin myös yksityissijoittajalle verohelpotuksen.

Moskovan metrossanukkuja

Resepti henkilökohtaiseen vapauteen on olla koneen osan sijasta samalla koneen omistaja. Jos elät ainoastaan palkkakuitin varasssa, olet riippuvainen työpaikastasi, esimiehen armoilla ja pankin pistooli ohimollasi. En itse halua olla tällaisessa tilanteessa. Useimmankaan ei tarvitse, mutta se vaatii muutosta omaan ajattelutapaan. Jokainen meistä voi olla omistaja, eikä meidän tarvitse uhriutua riistettävänä työntekijänä.

Jollet ole koneen omistaja, olet koneen osa

Hyvää itsenäisyyspäivää!

***
Aloita matka omaan itsenäisyyteen. Lue Vaurastumisen välineet.

Ei mitään järkevää ostettavaa?

En ole hetkeen löytänyt mitään järkevää ostettavaa osakemarkkinoilta. Joulukuun jyrkän ja nopean kurssilaskun jälkeen osakemarkkinat nousivat lähes yhtä nopeasti ja voimakkaasti. Yhtä usein kun minulta menee ohitse vaatteiden alennusmyynnit, minulta jää hyödyntämättä täysimittaisesti ostopaikat osakemarkkinoilla.

Olen alituiseen selannut pitkää osakeomistuksieni listaa ylös, alas ja takaisin ylös, ja pohtinut seuraavaa osakeostosta. En ole keksinyt mitään ostamisen arvoista. Tarkkailulistani on täydentynyt muutamalla yhtiöllä tehdessäni tutkimustyötä. Suunnitelmani on hivenen selvempi jos kurssit tekevät tasokorjauksen alaspäin. Joskus on fiksumpaa vain odottaa. Jos en ole tehnyt merkittäviä osakeostoja, kuinka sitten olen hoitanut varallisuuttani?

Maksoin lopulta taloyhtiölainan pois. Pohdittuani asiaa ensin useasta eri näkökulmasta ilmoitin vihdoin maaliskuussa maksavani omistusasuntooni kohdistuvan taloyhtiölainaosuuden pois. Tärkeimmät syyt päätökseen olivat Bank Norwegianin heikentynyt talletuskorko ja kuukausittaisen kassavirran parantaminen. Lisäksi voin myöntää, että olen melko huono hyödyntämään hetkellisiä ostopaikkoja markkinoilla, kuten vaikkapa joulukuussa, suuremmilla pääomaruiskeilla. Vaihtoehtoinen kustannus, rahojen sijoittamiselle osakkeisiin, on siis lähinnä teoreettinen. Kohdallani vaikea toteuttaa käytännössä.

Vaihtoehtoisista sijoituksista käteistä osinkosalkkuun. Olen palauttanut muutamia tuhansia euroja käteistä takaisin vaihtoehtoisista sijoituksista takaisin osinkosalkkuuni, josta olen ne alunperin lainannut. Olen valmiina tekemään ostoksia, kun kurssit kääntyvät takaisin laskuun. Käteistä minulla on jälleen noin 7000 euroa ostoksia varten. Lisäksi kevään aikana tilittyy viitisen tuhatta euroa osinkoja, joten liika käteinen alkaa pian rasittamaan salkun tuottoprosenttia.

Pieniä sijoituksia. Olen tehnyt Nordeassa ja Degirossa hyvin pieniä 400-500 euron sijoituksia keskisuurta tai korkeaa osinkoa maksaviin yhtiöihin. Nordnetissa tälläiset sijoitukset eivät ole kaupankäyntikulujen vuoksi järkeviä. Strategianani on ostaa korkeaa osinkoa maksavien yhtiöiden osakkeita seuratakseni niitä entistä aktiivisemmin, kerryttää osinkotuloa ja ostaa osakkeita lisää, jos arvioini yhtiöstä säilyy hyvänä ja arvostustasot jostain syystä laskevat. Tällaisia yhtiöitä ovat esimerkiksi olleet Eastman Chemical Company, Abbvie ja Atlantica Yield.

Olen harjoittanut spekulatiivista sijoittamista. Kun markkinoilta ei löydy sopivaa ostettavaa pitkään salkkuun osinkotuloja kartuttamaan, olen tehnyt spekulatiivisia lyhyen aikavälin sijoituksia. Muutamat ovat spekuloinnit ovat onnistuneet, toiset eivät. Se kuuluu spekuloinnin luonteeseen. Olen ostanut ja myynyt Systemairia, Ålandsbankenia, YIT:tä ja Ramirentiä. Ratoksella tein kunnon tappiot toistamiseen ostettuani sitä erehdyksessä hieman ennen tulosjulkistusta. Ruotsalaisella autokatsastajalla Opuksella olen tehnyt veivausta useaan kertaan tämän vuoden puolella. Kokonaisuudessaan olen mukavasti voitolla. Toisaalta, jos olisin sijoittanut rahat indeksiin vuoden alussa olisin tienannut enemmän.

***
Mihin sijoittaisin 10 00(0) euroa? Lue Vaurastumisen välineet.

Miksi en osta enempää sijoitusasuntoja?

Omistan kolme ja puoli asuntoa. Yhdessä asun itse ja loput ovat sijoitusasuntoja. Omistamieni asuntojen arvo ostohinnoin laskettuna on noin 280 000 euroa. Omistan tällä hetkellä asunnoistani noin 37 prosenttia eli noin 104 000 euroa. Omarahoitusosuutena olen laittanut asuntoihin noin 40 000 euroa. Omistusasuntoni ostin vuonna 2011 sataprosenttisesti velalla. Lainani ovat lyhentyneet, joko omasta tai vuokralaisten toimesta, yli 60 000 eurolla.

Välillä olen lyhentänyt lainojani ylimääräisin lyhennyksin ja välillä olen ottanut lainoista lyhennysvapaata. Päätökset näistä olen tehnyt aina tilanteen mukaan. Jälkikäteen katsottuna ylimääräisiä lyhennyksiä tuskin olisi kannattanut tehdä vaan rahat olisi kannattanut sijoittaa. Kun otin noin 120 000 euroa lainaa omistusasuntooni olin kuitenkin hyvin erilaisessa taloudellisessa tilanteessa kuin tänä päivänä. Silloin velka ahdisti huomattavasti enemmän. Myöhemmin olen ottanut lyhennysvapaata matalakorkoisesta lainasta ja lyhentänyt korkeampi korkoista lainaa vauhdikkaammin sekä pohtinut onko minulla liian vähän velkaa? Tällä hetkellä taas pohdin maksanko pois taloyhtiölainani vai sijoittaisinko varat.

Suhtautumiseni velkaan on ollut siis kuin Jekyll&Hyde. Kysymys ei kuitenkaan ole velasta. Kun katson pinnan alle, pidän edelleen velkaa järkevänä vipuvartena vaurastumiselle. En ole koskaan ottanut kulutusluottoa, vaan olen ottanut velkaa vain sijoituksia tai omistusasuntoani varten. Tärkeämpi kysymys on, miten velan on määrä palvella? Löytyykö järkeviä sijoituskohteita, jotka sopivat sekä salkkuun että sijoittajalle? Mihin haluan sijoittaa ja käyttää aikani? Mitkä sijoitukset sopivat tulevaisuuden suunnitelmiini ja mikä on näkemys markkinoiden kehityksestä?

Miksi en ole kasvattanut asuntosijoituksiani viime aikoina?

• Ohjauskorot ovat kääntyneet nousuun jo Yhdysvalloissa. Euroopassa korot voivat pysytellä vielä pitkään alhaalla, mutta tulevat suurella todennäköisyydellä nousemaan todennäköisesti ennemmin kuin myöhemmin.
• Olen virittänyt lainani niin, että lainalyhennykseni ovat mahdollisimman pieniä. Neuvottelin lainani uudelleen 25 vuoden laina-ajalle. Nykyiset lainani lyhenevät siis hyvin hitaasti. Se ei kuitenkaan minua häiritse, koska minulla on paljon muuta omaisuutta.
• Olen valinnut haluavani mielummin osakesijoittajaksi kuin asuntosijoittajaksi. Tähän päätökseen vaikuttaa eniten mielenkiintoni osakemarkkinoihin ja yhtiöihin, asuntosijoittamisen erityispiirteet sekä haluni säästää itseäni asuntoihin liittyvältä ylimääräiseltä työltä ja vaivalta.
• Olen huolestunut asuntoihin kohdistuvasta kasvavasta korjausvelasta. Olen varautunut tuleviin remontteihin laittamalla sivuun vuokrista tuloutuneen vapaan kassavirran. Uskon, että remontit tulevat pienentämään asunnoista saatavaa tuottoa merkittävästi.
• Asuntosijoittamisen suosio on kasvanut niin paljon, että pysyn mielummin sivustalla ja seuraan kuinka asuntomarkkinat tulevat kehittymään kun ennätysmäärä uusia asuntoja valmistuu ja korot lähtevät nousemaan. Saatan kiinnostua uudelleen asunnoista, jos houkuttelevia mahdollisuuksia tulee vastaan.
• Sijoitan asuntoihin ja kiinteistöihin vahvasti osakemarkkinoiden välityksellä. Minulla on niin suoria sijoituksia kiinteistöyhtiöihin, REIT ETF sijoituksia kuin suurehko kiinteistörahastosijoitus.
• Vuonna 2018 aikaani kului runsaasti olemassa olevien asuntosijoitusten hallintaan: uusien vuokralaisten etsintään, orastavaan käräjäoikeusprosessiin ja yhteen remonttiin. En juuri ehtinyt, enkä halunnut, työstää uutta asuntohankintaa.

Lähtökohtaisesti velkaa kannattaa ottaa vaurastumisen vauhdittamiseksi. Juuri tällä hetkellä en koe, että asunnot ovat minulle oikea vauhtipyörä. Markkinatilanne askarruttaa, hyvien kohteiden löytäminen on haastavaa ja en halua lisätä kosketeltavia sijoituksia. Velka tosin vauhdittaisi mukavasti vaurastumistani - ehkäpä pruuttaan sitä pikkaisen jonnekin muualle. 

***

Mihin sinun kannattaisi sijoittaa? Lue Vaurastumisen välineet. 

Maksanko taloyhtiölainan vai sijoitanko varat?

Viime vuonna ajatuksenani oli maksaa pois taloyhtiölainani. En tehnyt sitä kuitenkaan syksyllä, jolloin siihen oli viimeisin mahdollisuus. Sen sijaan varat ovat olleet Norwegian Bankissa kasvamassa pientä korkoa. Seuraava mahdollisuus maksaa laina pois lienee maalis-huhtikuussa. Viimeisen kurssilaskun myötä epäröin toimenpiteen järkevyyttä. Olisiko varat sittenkin järkevämpi sijoittaa - tavalla tai toisella?

Jälleen blogi ja kirjoittaminen ovat hyvä tapa jäsentää omaa ajattelua!

Kassavirtavaikutus

Sijoitustoimintaani ja taloudenpitoani ohjaa ensisijaisesti kassavirta. Mitä enemmän tililleni tulee rahaa ja mitä vähemmän tililtä lähtee rahaa, sen parempi. Tämän vuoksi sijoitusstrategiassani päätavoitteeni on osinkotulot, asuntosijoittamisessa olen säätänyt lainani niin, että kassavirta riittää kattamaan tulevatkin korjaustarpeet, ja vaihtoehtoiset sijoitukset nakuttavat tasaisesti rahaa pankkitililleni, useimmat kuukausittain.

Jos sijoittaisin 7000 euroa neljän prosentin nettot-osinkouotolla, saisin osinkoja 280 euroa vuodessa eli  noin 23 euroa kuukaudessa. Taloyhtiölainan rahoitusvastike on 40 euroa kuukaudessa. Jos maksan lainan pois, minulle jää 17 euroa kuukaudessa enemmän pankkitililleni. Vain jos pystyisin sijoittamaan varat noin seitsemän prosentin tuotolla, kannattaisi varojen sijoittaminen kassavirran näkökulmasta katsottuna.

Korkoriski

Lainoihin sisältyy aina korkoriski. Niin myös taloyhtiölainaan, joka minun tapauksessani on vieläpä sidottu kuuden kuukauden euriboriin ja reagoi siten suhteellisen nopeasti korkotason nousuun. Jos korot nousevat, kassavirtavaikutus sijoittamisen ja lainanmaksun välillä kasvaa. Tässä jätän huomioimatta sijoitusten tuottojen uudelleen sijoittamisen.

Muiden lainojeni, asunto- ja sijoitusasuntolainojen, korkoriski on niiden koon vuoksi absoluuttisesti suurempi. Jos maksan taloyhtiölainan pois, voin vapautuneella kassavirralla tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä muihin lainoihini. Tai vaihtoehtoisesti, jälleen, voin sijoittaa rahat pienin erin osakemarkkinoille. Tosin neljänkymmenen euron vaikutus kuukaudessa on sijoitustoimintaani hyvin pieni. Otollisimmat ostopaikat ehtivät mennä ohitse moneen kertaan.

Verrattuna viime toukokuuhun, jolloin ilmoitin suunnitelmastani maksaa taloyhtölaina, Norwegian Bankin talletuskorko on laskenut 1,75 prosentista 0,75 prosenttiin, josta verottaja vielä pidättää 30 prosenttia. Tämän vuoksi lainanmaksu tai varojen sijoittaminen ovat huomattavasti taloudellisesti kannattavampia vaihtoehtoja kuin rahojen pitäminen talletustilillä. Taloyhtiölainan lainamarginaali on 0,8 prosenttia.

Pääoman säilyttäminen

Pörssiosakkeiden hintaliikkeet ovat aina arvaamattomia. Jos sijoittaisin lainanmaksuun varaamani rahat, altistaisin ne pääoman menetykselle. Myös osingot todennäköisesti pienenevät, jos maailmantalous ajautuu lamaan. Nämä ovat riskejä tilanteessa, jossa päättäisin sijoittaa lainanmaksuun tarkoitetut varat. Sen sijaan, jos maksan lainan pois, se on sitten yksinkertaisesti maksettu pois.


Mikä on vastaus otsikossa esittämääni kysymykseen? Päätöstä en ole vielä tehnyt. Yksi vuoden 2019 tavoitteistani on taloudellisen riippumattomuuden julistus. Sen valossa kassavirta on tärkein kriteerini taloudellisia päätöksiä tehdessäni. Siksi tulen erittäin todennäköisesti maksamaan lainan pois, ellei osakemarkkinat vajoa entisestään, jolloin varojen sijoittaminen voi olla tämänhetkistä järkevämpää.

***
Tee fiksumpia taloudellisia päätöksiä. Lue Vaurastumisen välineet.

Säästöprojektini: Taloyhtiölainaosuus

Kun osakekurssit saavuttavat jatkuvasti uusia huippulukemiaan, ovat hyvät sijoitusideat vähissä. Pyrin aina ensisijaisesti sijoittamaan varani arvopapereihin, asuntoihin tai vaihtoehtoisiin sijoituksiin. Kun säästöille ei tahdo löytyä sopivaa työpaikkaa, voi sopiva vaihtoehto olla sijoittaa varat kohteeseen, joka luo säästöjä tai kasvattaa kuukausittaista kassavirtaa.

Tällaisia kohteita voivat olla esimerkiksi pienten lainaerien maksaminen pois kokonaisuudessaan, lainojen lyhentäminen tai vaikkapa omakotitalossa lämmitysmuodon vaihtaminen edullisempaan. Kuukausittaisten kulujen pieneneminen ja kassavirran koheneminen luo mahdollisuuden sijoittaa ajallisesti hajautetummin.

Omaa tilannetta pohdittuani, tunnistin sopivaksi kohteeksi omistusasuntoni julkisivusaneerauksesta aiheutuneen pääomavastikelainan. Lainaa on jäljellä noin 7000 euroa ja sen korko on hieman yli 0,8 prosenttia sidottuna kuuden kuukauden euriboriin. Lainan maksaminen pois kohentaisi kuukausittaista kassavirtaani neljälläkymmenellä eurolla. Taloyhtiölainan voi maksaa pois kahdesti vuodessa, seuraavan kerran syyskuussa 2018.

Lainan korko on toki suhteellisen matala ja ohjauskorot ovat myös yhä matalalla tasolla. Paremman tuoton saisin luonnollisesti tallettamalla rahat Bank Norwegianin talletustilille. Katson asiaa kuitenkin kahdella tapaa. Kuukausittaisen kassavirran kohentuminen mahdollistaa suuremmat sijoitukset tulevaisuudessa. Menojen pieneneminen luo tilaa väistämättömälle korkojen nousulle, joka tulee kasvattamaan asuntolainan ja sijoitusasuntolainan korkokuluja.

En ole ottanut taloyhtiölainaa huomioon varallisuuslaskelmissani. Olen perustellut sen itselleni sillä, että arvostan kaikki omistamani asunnot laskelmassani hankintahintaan. En myöskään huomioi vuokrista kertyneitä varoja, jotka kasvavat korkoa Bank Norwegianissa. Säästöprojektini ei siis heti vaikuta kokonaisvarallisuuteni kehitykseen. Välitön vaikutus on ensin negatiivinen, koska kerrytän palkastani ja muista tuloista varoja lainan maksua varten. Osakkeisiin sijoittamista jatkan edelleen tuhannen euron kuukausivauhtia. Mikäli kohdalle osuu kuitenkin, houkutteleva sijoituskohde, olen nopeasti valmis perumaan tämän säästöprojektin.

***
Mihin sijoittaisin 10 000 euroa? Tietopaketti sijoittamiseen ja vaurastumiseen verkkokaupasta.

En ole koskaan ottanut luottoa kulutukseen

S-Pankki markkinoi kulutusluottoa radiossa. Jos haluat ostaa uuden auton tai tanskalaisen designsohvan, ota lainaa. Kaikki mediat ovat pullollaan mainoksia mitä erilaisimmista lainoista. Jos sinulla ei ole käteistä ostaa autoa tai tanskalaista designsohvaa, ei niistä kumpikaan sovi lompakollesi. Yhden kerran kaverini kysyi minulta puoliksi vinoillen, miksi ajan niin pienellä autolla. Vastasin, että minulla ei ollut autoa ostaessani enempää käteistä.

Taloudellisen hyvinvoinnin eteen on säädettävä kulutus omaan tulotasoon sopivaksi. Sohvan ei tarvitse olla designia eikä auton uusi. Vepsäläinen ei ole oikea ostospaikka henkilölle, joka haluaa vaurastua tai vain rakentaa taloudellisesti turvatun tulevaisuuden. Tyytyminen kohtuulliseen antaa suurelle osalle palkansaajista mahdollisuuden säästää, sijoittaa ja samalla elää mukavasti. Täydellistä elämästä ei saa edes nostamalla kaikki mainostetut kulutusluotot.

Omassa elämässäni olen onnekseni selvinnyt ilman kulutusluottoa - tinkimittä asioista, joita tarvitsen tai haluan tehdä.

• Opiskeluajoista selvisin ilman opintolainaa tekemällä töitä kesät, viikonloput ja monen monta arki-iltaa. Työllä rahoitin oluet ja matkustelun. Jälkikäteen katsottuna opintolainaa olisi kannattanut nostaa osakesijoituksia varten, mutta se on eri tarina.
• Vuonna 2011 kalustin pienen kaksioni. Hankin kohtuuhintaisia mutta pitkäikäisiä huonekaluja hiljalleen rahoittaen ne palkastani 3-4 kuukauden aikana.
• Ensimmäisen oman auton ostin vuonna 2014 säästöillä, käyttämällä hätärahastoani, kun vaihdoin työsuhdeautosta omaan. Ajan jälleen työsuhdeautolla ja autoon aiemmin sidotut varat ovat tuottamassa korkoa.
• Lukuisat lomamatkat rahoitan suurilta osin lomarahoilla, etukäteen säästämällä ja vuokraamalla asuntoni kesäloman ajaksi. Matkalla kertyneen luottokorttilaskun kuittaan heti matkan jälkeen pois. 

Kun rahoitat elämän suuremmat hankinnat säästöillä luoton sijasta, saa se harkitsemaan hankintoja tarkemmin. Tarvitsenko kahden tonnin sohvan vai pärjäänkö tonnin sohvalla? Tonnin erotuksen eteen on helposti tehtävä työtä useita kuukausia tai sen sijoittamalla voin luoda toistuvaa tulovirtaa esimerkiksi osinkojen muodossa. Säästäminen saa harkitsemaan hankintojen vaihtoehtoiskustannuksia.

Kun talous on rakennettu tasapainoiseksi suuremmat hankinnat sujuvat ilman stressiä ja rahoituskuluja. Hätätilanteissa talous voi joustaa jo pelkästään luottokorttia hyödyntämällä. Jos heikosta tilanteesta tulee pysyvämpi, säästöt ja sijoitukset on lunastettavissa pakollisiin menoihin. Yhteiskunnan turvaverkon lisäksi, oma taloudellinen tilanne luo toisen tukipilarin. Kun säästöjä on kertynyt, voit toimia luotonottojan sijasta luotonantajana, sijoittamalla esimerkiksi  Nordeaan, ruotsalaiseen Resurs Bankiin tai vaikkapa ostamalla S-Ryhmän osuuskaupan jäsenyyksiä.

***
Aloita säästäminen ja sijoittaminen, ja kartuta 10 vuoden kokemus Vaurastumisen välineillä.

Manageeraa rahojasi

Kun televisiosta, valitettavan harvoin, tulee katsomisen arvoinen elokuva, rentoudun usein tekemällä samalla mobiilipankissa rahojeni manageerausta. Teen päätöksiä mihin sijoituksiin rahojani kohdistan, siirrän varoja tililtä toiselle ja lyhennän velkojani. Suurimmat tilisiirrot ajoitan palkkapäivän jälkeisille päiville ja teen ylimääräisiä siirtoja rahatilanteen niin salliessa. Säästän siis ensin itselleni ja kulutan vasta itse, mutta rahan manageeraus on muutakin.

Mitä tarkoitan rahan mageerauksella?

• Luo automaattiset tilisiirrot heti palkkapäivälle tai sen jälkeisille päiville niin, että asettamasi säästösumma siirtyy arvo-osuustilille ja/tai erilliselle säästötilille. Satunnaisia ylimääräisiä tuloja, loma- ja päivärahoja tai bonuksia, varten on hyvä olla erillinen tili, jonne siirtää rahat kulutukselta suojaan.
• Kun vaurastuminen  rakentuu useammalle alustalle, on hyvä hallinnoida varoja alustojen välillä. Markkinatilanteesta riippuen vaihtoehtoiset sijoitukset voivat olla houkuttelevampia kuin osakesijoitukset tai toisinpäin.  
• Sijoitusvelalla voi kiihdyttää vaurastumista. Velka-astetta on järkevä hallinnoida markkinatilanteen ja sijoitusmahdollisuuksien mukaan. Kun esimerkiksi osakkeiden arvostustaso on matala, sijoittajan ulottuvilla on hyvä olla lainalimiitti. Kun ulottuville tulee esimerkiksi asuntosijoitusmahdollisuus, sijoittajalla on järkevä olla neuvoteltuna puolivalmiiksi pankista rahoitus ja säästettynä käteiskassa omarahoitusosuutta varten.

Miten minä manageeraan rahojani?

Tilit

• Palkkatili, jolta siirtyvät maksuun onmistusasuntoni hoitovastike, lainalyhennys ja sähkölasku. Päivittäiset kulut kulkevat Norwegianin luottokortin kautta ja luottokorttilaskun maksan palkkatililtä. Palkkatililtä kulkevat kuukausittain talletukset niin osinkosalkkuun, sijoitustilille kuin hätärahastooni.
• Sijoitustili on välietappi  käteiselle, jonka määränpää on asuntosijoitukset tai vaihtoehtoiset sijoitukset. Sijoitustilin tehtävänä on kerryttää järkevän kertasijoituksen verran varoja ja pitää ne erillään käyttörahoista.
• Vuokratililtä menevät sijoitusasuntojeni hoitovastikkeet ja lainalyhennys. Vuokratulojen ylijäämää varastoin epäsäännöllisesti talletustililleni.
• Talletustililläni Bank Norwegianissa pidän hätärahastoani, vuokratulojen ylijäämää sekä pientä kassaa veromätkyjä varten. Hätärahastooni teen pienen kuukausittaisen talletuksen sekä suurempia kertatalletuksia esimerkikiksi lomarahoista tai bonuksista.

Arvo-osuustilit

• Osinkosalkku on tärkein ja suurin säästökohteeni. Joka kuukausi talletan vähintään 1000 euroa sijoitettavaksi pitkäaikaisesti laadukkaisiin osinkoa maksaviin yhtiöihin.
• Satelliittisalkkussa pyrin hyötymään markkinoiden järjettömyydestä ja tekemään voittoa osakkeiden kurssiliikkeillä. Mahdollisia voittoja siirrän takaisin osinkosalkkuun.
• ETF-salkkuni on erillään varallisuusseurannastani, mutta manageeraan rahojani myös sen ympärillä. Käytän hillitysti velkavipua ja hiljalleen kasvatan sijoituksen kokoa pienelle perinnölleni saamillani tuotoilla.

Velat

• Asuntovelkani lyhenee automaattisesti kuukausittain, mutta hiljattain olen manageerannut myös lainaani neuvottelemalla sen uudelleen. Tämä toimenpide on jälleen vapauttanut rahaa siiirrettäväksi ja sijoitettavaksi toisille alustoille.
• Automaattisten kuukausittaisten lyhennysten lisäksi saatan ajoittain tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä sijoitusasuntolainaani. Nämä lyhennykset teen käsin epäsäännöllisesti riippuen muista sijoitusmahdollisuuksista.
• Saatan ajoittain ottaa niin sanottua sisäistä velkaa lainaamalla rahaa etenkin osinkosalkustani. Sisäisen velan tarkoituksena on tarttua sijoitusmahdollisuuksiin sekä maksimoida kokonaisvarallisuuteni kehitys. Kohtuullisen velkavivun käyttö on tärkeä osa rahan manageerausta ja varojen työllistämistä optimaalisella tavalla.

Vaihtoehtoiset sijoitukset

Vaihtoehtoisia sijoituksia minulla on pitkä liuta. Osa kokeiluvaiheessa ja toiset vakiintuneempia sijoituksia. Tällä hetkellä kasvatan sijoituksiani Groundfundingissa ja opiskelen uutta vauhtipyörää, johon lisään pääomia hiljalleen. Tuotot muista vaihtoehtoisista sijoituksista menevätkin näihin kahteen sijoitukseen. Esimerkiksi osuusmaksun korot siirrän kerran vuodessa S-pankista sijoitustililleni.

Yhteenveto

1. Aloita tai kiihdytä vaurastumistasi ottamalla tavaksesi aktiivinen ote rahojesi hallintaan.
2. Luo järjestelmä tilejä, automaattisia tilisiirtoja sekä alustoja, joilla hallitset varojasi säästämisen ja sijoitusstrategiasi puitteissa.

***

Lähde rakentamaan oma perustasi vaurastumiselle. Lue Vaurastumisen välineet.

Kolmannen puolikkaan sijoitusasunnon kassavirta

Kolmas sijoitusasuntoni on puolikas, jonka ostin yhdessä veljeni kanssa Helsingin tuntumasta. Ostimme asunnon suurella riskillä näkemättä, vuokrattuna sekä ilmanpankkia ja välittäjää, mutta arviomme mukaan hyvällä turvamarginaalilla, joka muodostui asunnon hinnan ja markkinahinnan erotuksesta. Ilman tämän tapaista erikoistilannetta, olisin varmasti pidättäytynyt lisäsijoituksista kotimaisille asuntomarkkinoille. Sijoitukseni kiinteistömarkkinoille ovat jo hyvin suuret suhteessa kokonaisvarallisuuteeni.

Rahoitin hankinnan ensin käteisellä sekä Nordnetin Superluotolla. Sittemmin olen järjestänyt rahoituksen uudelleen, osaksi sijoitusasuntolainojani kokonaispottina. Pankki ei vaatinut puolikkaan asuntomme osakekirjaa pantiksi, joten meillä on osakekirja asetettavaksi uuden lainan vakuudeksi. Tämä voi tulla erityisen hyödylliseksi tilanteessa, jossa Suomen asuntohinnat lähtevät laskuun, kuten Ruotsissa uutisoidaan käyneen. Helposti saatavissa oleva lisävakuus voi olla arvokas vipuvarsi, kun  veri virtaa kaduilla.

Järjestelin lainani uudelleen kesän aikana. Lainamarginaalit laskivat ja nostin laina-ajat kaikille lainoilleni takaisin 25 vuoteen. Tästä syystä lyhennyseräni ja korkokuluni ovat hyvin pienet. Kolmannelle sijoitusasunnolleni olen allokoinut 18 prosenttia kaikkiin sijoitusasuntoihini kohdistuvan lainan lyhennyksistä ja kuluista. Seuraavassa taulukossa esitän kolmannen sijoitusasuntopuolikkaan kassavirtalaskelman, huomioiden 51 prosentin omistusosuuden huoneistosta:

Jälleen kerran julmana kapitalistina maksan verottajalle lähes yhtä paljon kuin sijoituksen riskinä, yhtenä riskikomponenttina, oleva laina lyhenee. Tämän sijoitusasunnon tapauksessa vuokran maksaa myös minä, eli välillisesti Kela. Vuokralaiselle kertyi omistajanvaihdoksen yhteydessä vuokrarästejä, jotka maksoi pois minä, eli välillisesti kyseisen kaupungin sosiaalitoimisto. On mukava, että saan hieman veronpalautuksia asuntosijoituksella.

Tällä hetkellä kerrytän sijoitusasuntojen vapaan kassavirran ja talletan ne Bank Norwegianiin, vuokravakuudet mukaan lukien. Nämä varat eivät ole mukana raportoidessani kokonaisvarallisuuteni kehitystä, ainoastaan todelliset lainalyhennykset sisältyvät laskelmiini. Arvioin, että rahastoitu kassavirta tulee kulumaan huoneistoihin kohdistuvien remonttien kattamiseen, ellen onnistu luopumaan asunnoista oikeaan aikaan. Koska Bank Norwegianin talletustilin korko ylittää reilusti sijoitusasuntoihin kohdistuvan koron, kannattaa näin toimia ja ansaita joitakin kymppejä erotuksesta. Pienistä puroista kertyy jälleen suurempi virta.

Aikaisemmat laskelmani ensimmäisen ja toisen sijoitusasuntoni kassavirroista ovat lainakilpailutuksen myötä vanhentuneet. Huomioimatta kohentunutta kassavirtaa, se on vanhojen laskelmien perusteella 255 euroa kuukaudessa. Lainojen kilpailutuksen myötä kuukausittainen kassavirta yltää noin 300 euroon. Mukavasta positiivisesta kassavirrasta huolimatta olen yhä kielteinen asuntosijoittamisen tulevaisuudennäkymien osalta: vuokrien nousu vaikuttaa hiipuvan omien sijoitusteni osalta ja arvonnousu on hyvin maltillista, jos sitä on ollenkaan. Pääpainoni sijoitustoiminnassa tulee pysymään osakemarkkinoilla.

Lähes 120 000 euroa kiinni kiinteistöissä

Tein inventaariota asunto- ja kiinteistösijoituksistani, koska ne ovat kasvaneet kuukausi kuukaudelta ja vuosi vuodelta. Samalla markkinakäänne ei voi olla enää kovin kaukana - vaikka näin olen ajatellut jo pitkään. Silti mukana olo markkinoilla on ollut erittäin kannattavaa. Hiljalleen näkemykseni alkaa kääntymään siihen, että on parempi makuuttaa rahoja korkeakorkoisella tilillä ja odottaa hetkeä, kun markkinoille tällä hetkellä ryntäävien piensijoittajien rahoja ryhdytään siirtämään valistuneiden sijoittajien taskuihin. Olenkin kerryttänyt käteiskassaa kasvavaa vauhtia. Tätä tilannetta silmällä pitäen, miltä asunto- ja kiinteistösijoitukseni näyttävät tällä hetkellä ja mitkä ovat lyhyen aikavälin suunnitelmani niiden suhteen?

Suorat asuntosijoitukset velkavivulla

Asuntosijoitukset rivi sisältää omistusasuntoni, josta olen maksanut noin kolmanneksen, sekä kaksi ja puoli sijoitusasuntoa, joista myös olen maksanut noin kolmanneksen. Luvussa ei ole otettu huomioon asuntoihin kohdistuvia yhtiölainoja, joista suurin on omistusasuntooni kohdistuva julkisivusaneerauslaina. Asunnot tuottavat minulle yli parisataa euroa kassavirtaa kuukaudessa nettona. Asuntoja vastaan minulla on velkaa noin 186 000 euroa ja niiden hankintahinta on noin 279 000 euroa, tarkoittaen, että asuntoihin on sitoutunut 93 000 euroa pääomaa. Lainapotin lyhentymistä tulee hidastamaan lainojeni uudelleenjärjestely sekä mahdolliset kasvavat yhtiölainat remonttien johdosta.

Pörssilistatut kiinteistösijoitukset - helppo irtautua

Pörssilistattu kiinteistörahasto Baltic Horizon ja kotimainen toimistokiinteistöjä vuokraava Technopolis ovat verrattain uusia sijoituksia. Baltic Horizonin arvo on sijoitushetkestä hivenen laskenut ja Technopoliksen kurssi on noussut mukavasti sen kommunikoitua aiempaa omistajaystävällisemmästä toimintapolitiikastaan. Molemmat sijoitukset ovat osa osinkosalkkuani. Baltic Horizonin osinkopolitiikkana on maksaa osinko neljästi vuodessa.

REIT-ETF:t pitää sisällään sijoituksen Vanquard REIT ETF:ään (VNQ), joka pitää sisällään amerikkalaisia REIT-yrityksiä. ETF:n kulut ovat 0,12 % eli erittäin alhaiset. Ensimmäisen erän ETF:ää ostin vuonna 2011 ja toisen 2013. Suurin huoleni on 20 % paino vähittäiskaupan kiinteistöjä hallinnoivissa REIT-yhtiöissä. Yhdysvalloissa kaupan alan muutos on nopeaa ja se tulee varmasti vaikuttamaan myös kiinteistöyhtiöihin. Otollisen ostoajankohdan vuoksi saan VNQ:sta nettona noin 5-7 prosentin osinkotuoton ostohinnalle.

Kokeiluja myös joukkorahoituksessa

Joukkorahoitussijoitukseni ovat jälleen kokeiluja suurella riskillä. Ne ovat kaikki määräaikaisia lainasijoituksia, joiden vakuutena on kiinteistöjä. Ne eivät siis ole suoria kiinteistösijoituksia. Rahat näihin sijoituksiin on lainattuna osinkosalkustani. Kun en ole löytänyt sopivia osakeostokohteita, olen sijoittanut rahat toisaalle. Sijoitusten korkotuotto on 10 prosenttia ja laina-ajat lyhyitä, jolloin saan pääomat toivottavasti nopeasti takaisin ja voin harkita osakesijoitusta tilanteen mukaan.

Rahastosijoitukset ovat kysymysmerkki

Kiinteistörahasto rivi pitää sisällään sijoituksen erikoissijoitusrahasto Titanium Hoivakiinteistöön, joka omistaa muun muassa päiväkoteja, palvelutaloja ja lääkäriasemia. Rahastoyhtiö Titanium on ilmoittanut myös aikeistaan pörssilistautumiseen. Nyt alkaa olla viimeiset hetket pumpata rahat kuumilta markkinoilta harvempien taskuun.

Tarkastaltaessa rahaston vuoden 2016 tilinpäätöstä vuokratuottoihin perustuva kassavirtalaskelma on pyöreästi miljoonan negatiivinen, kun vuokratuotoista vähennetään hoitokulut, korkokulut, tuottopalkkiot ja maksetut osingot. Rahaston arvo oli vuoden 2016 lopussa noin 125 miljoonaa euroa eli vuoto rahastosta on merkittävä. Rahasto on perustettu jo vuonna 2013 eli voisi olettaa, että myös kassavirta olisi saatu kääntymään positiiviseksi.

Yhteenveto asunto- ja kiinteistösijoituksistani

• Luvut laskettu hankintahinnoin, joista vähennetty omaisuuslajeihin kohdistuvat lainat.
• Mahdollisia arvonnousuja tai -laskuja ei ole huomioitu.

Yllämainittujen kiinteistösijoitusten lisäksi minulla on perintörahoja sijoitettuna kiinteistöihin. 12 000 euroa on sijoitettuna REIT-ETF:iin ja 40 000 euroa jaettuna edellä mainittuun kiinteistörahastoon ja toiseen vastaavanlaiseen rahastoon. Asunto- ja kiinteistösijoitukseni yltävät siis kokonaisuudessaan lähes 170 000 euroon. Siksi minun on syytä seurata kiinteistösektorin kehitystä hyvin tarkkaan. Vaihtoehtoni taloudellisen riippumattomuuden osalta on tiukasti kiinni näiden sijoitusten kehityksestä ja kassavirrasta.

Mitä aion asunto- ja kiinteistösijoituksille tehdä? 

• Asuntosijoitukset tuottavat toistaiseksi oikein hyvää kassavirtaa, koska velka lyhenee hitaasti. Olen kerryttänyt ylijäämää korkeakorkoiselle tilille tulevien remonttien varalle. Tällä hetkellä ajatukseni ovat sellaiset, että myyn asuntosijoitukseni 2-4 vuoden aikajänteellä ja sijoitan varat vähempitöisiin kohteisiin, kuten osakkeisiin.
• Sijoitukseni Baltic Horizoniin on kassavirtasijoitus. Seuraan rahaston kehitystä ja mikäli se on myönteistä teen lisäsijoituksen. Kuten Technopolis teki aiemmin, rahasto tulee todennäköisesti rahoittamaan uusia kiinteistöhankintojaan yleisöannein ja vuokratulot jaetaan osinkoina.
• Technopoliksen petrattua omistajapolitiikkaansa aion pitää sijoituksen salkussani kerryttämässä osinkoja. Näen toimistot kohtuullisen turvattuna kiinteistösijoituksena.
• Joukkorahoituksen sijoituksia pidän yllä, mikäli uusien lainakohteiden riski- ja tuottoprofiilit ovat houkuttelevia ja markkinatilanne vaikuttaa kantavan uusia hankkeita menestykseen. Koska rahat ovat lainassa osakesalkustani, palautan todennäköisesti osan varoista osakesijoituksia varten sitä mukaa, kun osakemarkkinoilta löytyy hyviä sijoitusmahdollisuuksia.
• Vanquard REIT ETF oli tarkoitettu alunperin käteisen parkkipaikaksi, mutta siitä on tullut autotalli, joka on pitänyt varani suojassa: säilyttänyt hyvin arvonsa ja tuottanut korkeahkoa kassavirtaa neljästi vuodessa. Tuskinpa tulen tästä sijoituksesta irtaantumaan.
• Kiinteistörahasto on vielä toistuvan tarkastelun alla. Tarkastelen vuoden 2017 tilinpäätöksen sekä rahaston arvonkehityksen loppuvuoden aikana ja teen päätöksen sijoituksen pitämisestä tai myymisestä. Ainaisena haasteena kun on löytää parempi työpaikka isolle määrälle pääomaa. Tuntumani kuitenkin sanoo, ettei tästä rahastosta ole ikuiseksi sijoitukseksi.

***

Hanki Vaurastumisen välineet julkaisupaketti ja löydä oma tiesi terveeseen henkilökohtaiseen talouteen!

Mikä olisi seuraava isompi liike?

Taktiset toimenpiteet suoritettu

Vuoden alussa asettamani taktiset toimenpiteet olen jo laittanut täytäntöön. Tein ensimmäiset sijoitukset osakeyhtiön kautta ja eipä aikaakaan, kun sääntelyä purkavat viranomaiset ilmoittivat vaativansa niin sanotun LEI-tunnuksen osakkeilla kauppaa käyviltä osakeyhtiöiltä. Nordnet ottikin pian asiasta yhteyttä viestikeskuksen kautta. LEI-tunnuksen hankinta maksaa noin 150 euroa ja ylläpito noin 70 euroa vuodessa plus alvi, laskutuslisät ja niiden alvit!

Osakeyhtiöni tase on pieni ja siten myös sijoitustuotot, joten nykyisillä luvuilla sijoittaminen osakeyhtiön kautta ei jatkossa enää kannata. En tiedä, kuinka pitkälle tulevaisuuteen asian suhteen pitäisi katsoa. En ole vielä päättänyt mitä tehdä. Hyvät ajatukset ovat tervetulleita!

Kesän alkupuolella kilpailutin kaikki lainani uudelleen ja vapautin 270 euroa kassavirtaa lainalyhennyksistä sijoituksia varten. Ensialkuun saatan kuitenkin pitää vapautuneen kassavirran käteisenä. Pelkästään Norwegian Bankin talletustilin korko tekee kannattavaksi vähentää lainalyhennyksiä ja pitää rahat käteisenä pientä mutta korkokuluja suurempaa tuottoa ansaiten. Minulla on kuitenkin tuttuun tapaan meneillään muutama uusi kokeilu, jotka ovat oman kirjoituksen arvoisia.

Puolikas sijoitusasunto hankittu

Huhtikuussa ostimme yhdessä veljeni kanssa sijoitusasunnon puoliksi. Tai tarkalleen ottaen omistan asunnosta 51 %. Asuntoa en olisi hankkinut, ellei kohdalle olisi tullut hyvää tilaisuutta. Pelkään liiaksi kerrostalobunkkereiden korjausvelkaa ja vallitsevaa hintatasoa.  Ainakin omalla kohdallani asuntojen vuokrattavuus vaikuttaa heikentyneen parin viime vuoden aikana Uudenmaan ympäristökunnissa. Ilman riittävän  turvamarginaalia en mielelläni Suomen asuntomarkkinoille sijoita.

Mitä seuraavaksi?

Koska järjestelin puolikkaan sijoitusasunnon rahoituksen osaksi muuta rahoitustani, minulla on Nordnetin 50 000 euron lainalimiitti jälleen täysin käytössäni. Lisäksi minulla ja veljelläni on yhden asunnon osakekirja käytettävissä lainavakuudeksi. Samanaikaisesti käteistä kertyy säästämisen ja aiempaa pienempien lainalyhennysten seurauksena. Olemassa olevaa velkaa minulla on osakesijoitusteni verran ja asunnoista olen maksanut kolmanneksen. Pelivaraa siis olisi ja Nordnetin lainalimiitin ansiosta pystyy nopeisiinkin liikkeisiin.

Ajatuksissani ovat olleet seuraavat mahdollisuudet - sijoitan yhä kassavirta edellä:

• Asuntosijoitus ulkomaille. Olen satunnaisesti seurannut Prahan asuntomarkkinaa ja tutustunut Budapestiin. Prahassa olen käynyt muutamaa asuntoa katsomassa. Molempiin olisi ollut hyvä lähteä mukaan vuosi kaksi sitten. Pitäisi mennä vielä idempään.
• Autotalli tai vastaava. En ole seurannut juurikaan markkinoita, joten minun täytyisi tutustua markkinaan syvällisemmin. Tutustuminen sekä vuokraamisen vaivannäön ja tuoton suhde ovat pidätelleet minua tästä. Ei työtä, ei tuottoa.
• Yritys tai nettisivu. Olen jopa katsellut myytävinä olevia yrityksiä tai nettisivuja liiketoimintana. Nämä eivät luonnollisestikaan olisi välttämättä pelkkiä sijoituksia vaan palkkatyön vaihtoa johonkin omaan. Järkevän oloista ei ole pienellä ajankäytöllä tupsahtanut kohdalle ja harva myy tuottavaa sekä helppohoitoista liiketoimintaa. Parhaat tilaisuudet luonnollisesti liikkuvat jossain aivan muualla kuin yleisillä palstoilla.

Suuremmat liikkeet on hyvä punnita tarkkaan ja on myös tärkeä pohtia minkä asioiden tutkimiseen niukan vapaa-ajan käyttää. Ajatuksia riittää ja kypsyttelen niitä seuraavaksi kesälomalla. 

Mikäli jollakulla on myytävää tai ostettavaa mielessä näiden kolmen tai jonkin aivan muun mahdollisuuden saralla, aina sopii laittaa viestiä osoitteeseen tarinavaurastumisesta at gmail.com!

Prahan Kruunuhaassa remontoidaan arvo-asuntoja. Tsekin asuntoja voi tarkastella esimerkiksi srealizy.cz tai bezrealitky.cz sivustoilta. Prahan asuntohinnat ovat nousseet lähes kaksinumeroisin prosenttiluvuin - ehkäpä näköpiirissä on myrskyä?

***

Hanki Vaurastumisen välineet -julkaisupaketti ja seuraa ripeästi perässä!

32 - Vapauta kassavirtaa lainoistasi

Suomalaisilla on usein sitoutuneena omistusasuntoon huomattava määrä varoja. Asunnosta on maksettu omarahoitusosuus ja lainalyhennyksiin menee iso osa palkkatuloista. Monilla saattaa olla kova kiire päästä lainoista ja maksaa velka pois. Se ei välttämättä  kuitenkaan ole paras vaihtoehto. Koska sijoituksilla voi saada pääomalle korkeampaa tuottoa kuin pankki perii korkoa, on usein kannattavaa sijoittaa samanaikaisesti kun lyhentää lainoja. Sijoitus- ja asuntolainat voivat lisäksi olla kohde, josta vapauttaa kassavirtaa, eli tilille jäävää rahaa, tuottaviin sijoituksiin. Tämä tapahtuu lyhennysvapailla, korkomarginaalia ja kustannuksia pienentämällä ja laina-aikaa pidentämällä.

Lähtötilanteeni: Turhan vähän vipua?

Olen maksanut nostamistani asunto- ja sijoitusasuntolainoistani takaisin kolmanneksen. Vaihtoehtoiset sijoitukset ja osakesijoitukseni huomioiden pidän velkaantumistani varsin maltillisena. Pelkästään osakesalkkuni arvo on tällä hetkellä yhtä suuri kuin kokonaisvelkani. Passiiviset tuloni riittävät kattamaan lainalyhennykset ja korkokulut kokonaan. Jo vuonna 2015 pohdin samaa kysymystä, onko minulla liian vähän velkaa vaurastumisen vauhdin ja riskin optimoimiseksi? Vaikka lainamääräni kasvoi sijoitusasunnon puolikkaan hankinnan myötä, kaipasin lisää vauhtia.

Lisäksi, keväällä aloin kasvaa tyytymättömäksi erityisesti sijoitusasuntolainojeni marginaaleihin. Ne olivat mielestäni liian korkeat suhteessa vallitsevaan hinta- ja tulotasooni sekä muuhun varallisuuteeni. Kysyin ensin pankista hinnoitteluni tarkistusta. Tässä kohtaa olisin todennäköisesti hyväksynyt ensimmäisen ehdotetun tarkistuksen. Vastaus, kuten myyjän oikeastaan kuuluukin vastata, oli kuitenkin tyypillinen: "Sinulla on hyvät lainaehdot". Ei auttanut muuta kuin hankkia kilpaileva tarjous.

Lainojen kilpailuttaminen ja laina-aikojen pidentäminen

Olin yhteydessä Nordeaan ja Osuuspankkiin. Kasasin taulukkoon tiedot lainoistani ja tavoittelemistani ehdoista viitekoron ja laina-ajan suhteen. Paketoin kilpailutukseen asuntolainani, kaksi sijoitusasuntolainaa sekä puolikkaan sijoitusasunnon rahoituksen, johon olin käyttänyt Nordnetin superluottoa. Keskustelujen jälkeen sain lopulta molemmista identtisen tarjouksen. Koska periaatteesta sekä vanhasta tottumuksesta vieroksun bonusjärjestelmiä ja olen Nordean osakkeenomistaja, päädyin valitsemaan Nordean.

Kilpailuttamalla kaikki lainani laskin sijoitusasuntolainojen keskimarginaalin noin 1,4 prosentista 0,75 prosenttiin. Laina-ajan palautin takaisin 25 vuoteen. Osaksi sijoitusasuntolainaa nostin 19 000 euroa maksaakseni Nordnetista nostamani lainan pois. Marginaali laski siis prosentista 0,75 prosenttiin. Asuntolainan marginaali nousi 0,55 prosentista 0,6 prosenttiin. Asuntolainan olin alunperin nostanut vuonna 2011 20 vuoden laina-ajalla. Nyt nostin laina-ajan 25 vuoteen. Samalla yhdistin neljä eri lainaa kahdeksi, jolloin lainanhoitokuluni puolittuivat.

Näillä toimenpiteillä kuukausittainen kassavirtani koheni yli 270 eurolla!

Kilpailuttamalla lainani ja pidentämällä laina-aikoja vapautin yli 270 euroa kuukaudessa sijoitettavaksi.

(Laskelma ei ota huomioon pienentyneiden korkokulujen aiheuttamaa pääomatuloveron kasvua.)

Miksi neuvottelen lainat uudelleen nyt, kun korkojen nousu on piakkoin kulman takana?

1. Hyvää velkaa ei kannata maksaa liian nopeasti pois. Kun pankki suostui lainaamaan minulle rahaa neljännesvuosisadaksi, laitan taskuuni mielummin euron tänään kuin huomenna.
2. Vapautan kassavirtaa. Erityisesti asuntolainan laina-ajan huomattava pidentäminen kasvattaa palkkatuloistani ylijäävää rahasummaa. Voin sijoittaa ylijäämän tuottavammin ja korkokuluja paremmalla tuotolla, ainakin kunnes korot nousevat.
3. Kasvatan turvamarginaalia korkojen nousun varalle. Kun laina-aika pitenee, lyhennyserä pienenee. Kun korot nousevat, lyhennyserällä on tilaa kasvaa kohti alkuperäistä summaa.
4. Pienensin sijoitusasuntolainojen marginaalia ja pidensin laina-aikaa. Sijoitusasuntolainan korkokustannukset pienenivät merkittävästi ja pidemmän laina-ajan avulla voin varautua tulevien remonttien kustannuksiin. Ylijäämän sijoittaminen talletustilille on tällä hetkellä kannattavampaa kuin lainan lyhentäminen.
5. Järjestin kolmannen sijoitusasunnon rahoituksen uudelleen. Yhdessä veljeni kanssa minulla on käytettävissä yhden asunnon osakekirja uusien hankkeiden vakuudeksi. Lisäksi Nordnetin luottolimiitti on jälleen täysimääräisesti vapaana nopeita päätöksiä vaativien mahdollisuuksien varalle.
6. Voin aina tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä. Mikäli korkotaso ja sijoitusympäristö muuttuu merkittävästi, voin tehdä ylimääräisiä lainalyhennyksiä korkokulujen pienentämiseksi.
7. Saatan laittaa omistusasuntoni vuokralle. Seuraava mahdollinen askel vaurastumisen vauhdittamisessa voi olla uuden omistusasunnon hankinta tai siirtyminen vuokralle. Tarkastelen asiaa tarkemmin syksyllä 2017.

Käsittelen sijoituksiani kuin liiketoimintaa. Kassavirta mahdollistaa uudet kassavirtaa tuottavat sijoitukset, ja näin liiketoiminta kasvaa. Koska minulla ei ollut tiedossa uutta kassavirtasijoitusta, joka vaatisi pankkirahoitusta, oli laina-ajan pidentäminen tapa pitää lainoitusaste mahdollisimman korkeana ja maksimoida kassavirta. Liiketoiminnan rahoituskuluja leikkasi marginaalien pienentyminen.

Kilpailuttaminen pienemmässä ja suuremmassa kuvassa

Tämä oli toinen lainakilpailutukseni vuoden sisällä. Se on turhan usein ja on aiheuttanut ylimääräisiä kustannuksia. Maksoin jälleen kaksisataa järjestelypalkkiota ja tilasin isännöitsijäntodistukset. Tulen kirjaamaan ne tulonhankkimiskuluiksi veroilmoituksessa. Kertakustannus tuo kuitenkin suuret säästöt korkokuluissa ja vapauttaa kassavirtaa tuottaviin sijoituksiin. Pyrin jatkuvasti ottamaan enemmän tuottoa irti nykyisistä omistuksistani.

Laina-ajan pidentäminen luonnollisesti siirtää velkaorjuuttani pitkälle tulevaisuuteen. Näennäisesti. Kyseessä on hyvä velka, joka tuottaa minulle uutta pääomaa. Muiden rahojen käyttäminen vaurastumisessa on pikemminkin hyve kuin pahe. Laina-ajat ovat kuitenkin niin pitkiä, että tulen olemaan 57-vuotias, kun lainat ovat maksettu uuden maksuohjelman mukaan. On myös mahdollista, ettei asuntojen tekninen ikäkään yllä aivan sinne saakka. Tulenkin todennäköisesti myymään asunnot vuosikymmenen sisällä, vaikken ole sitä kuitenkaan tarkemmin suunnitellut.

Osakkeet, asunnot ja muut varallisuuslajit ovat varsin korkeasti arvostettuja. Mihin siis aion vapautuneen kassavirran käyttää? En tiedä vielä tarkalleen. Tiedän vain sen, että korkeampi korkoisella talletustilillä rahani ovat tekemässä kovempaa työtä kuin kivijalassa ja takaisin maksettuna pankkiholvissa. Jos korot nousevat lähitulevaisuudessa, voin tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä. Siihen saakka lisään vapautuneen kassavirran muiden säästöjeni päälle ja metsästän uusia sijoitusmahdollisuuksia.

Yhteenveto

• Neuvottelemalla lainat uudelleen sijoittaja voi madaltaa lainamarginaalia ja pidentää laina-aikaa. Vapautuneella kassavirralla voi kasvattaa taseen tuottavaa puolta ja lisätä sijoituksia kohteisiin, joissa tuotto on suurempi kuin lainakorko.
• Velkavipu on tärkeä vaurastumisen vauhtipyörä. Optimoimalla velkavipua sijoittaja ottaa entistä enemmän tehoa irti olemassa olevasta omaisuudesta. Ei siis kannata pohtia ainoastaan uusia sijoitusmahdollisuuksia.
• Pohdi laina-ajan pidentämistä kokonaisvarallisuutesi ja tavoitteidesi näkökulmasta. Suojaako muu varallisuutesi mahdollisten korkojen nousun varalta, pystytkö hyväksymään velkavuoren henkisen painolastin ja mitä teet lisääntyneellä kassavirralla?

Kesäisiä raha-askareita

Verorahoille vastinetta?

Viime viikkoina olen koettanut saada verorahoilleni vastinetta ja päästä julkisen hammashoidon pakeille. Akuuttia hätää ei ole, mutta haluaisin tarkistuttaa purukalustoni. Viimeisestä kerrasta kun on jo aivan liian kauan aikaa. Olen koettanut soittaa lähes kaikkina mahdollisina kellonaikoina, käyttää chatpalvelua ja varata ajan netin kautta. Tuloksetta. Tavoitettamuus on kätevä tapa pienentää kunnallisen hammashoidon jonoja. Ajanvaraukseen käytettävissä olevat järjestelmät ovat aikansa eläneitä ja harmittaa, ettei aikaa saa edes varattua, olisi se sitten vasta kuukausien päässä. Mihin kuntaveroni menevätkään? Jatkan yrittämistä.

Asunnon vuokraaminen kesällä

Yhden vuokra-asuntoni vuokralainen päätti vuokrasopimuksensa kesäkuussa. Opiskelija päätti muuttaa kimppakämppään pudottaakseen asumiskustannuksia. Minulla on ollut useampi opiskelijavuokralainen ja epäonnekseni jokainen on pysynyt paikoillaan vain sopimuksen edellyttämän vuoden verran. Vuokranantajien suosimilla siisteillä opiskelijanaisilla on kielteiset puolensa.

Asuntotarjonta paikkakunnalla on nyt erittäin runsasta. Olen käynyt esittelemässä asuntoa kahdesti. Kävijöitä on ollut kokonaiset kolme mahdollista vuokraajaa. Yhden vuokralaiskandidaatin kanssa vuokrauksesta oli jo alunperin sovittu puhelimessa, mutta asiat kaatuivat parvekkeen poissaoloon. Onnekseni en perunut yleistä näyttöä vain suullisen sitoumuksen vuoksi, mistä oli turha ryhtyä vääntämään kättä.

Juhannuksen tullessa vastaan näyttää siltä, että asunto jää heinäkuulta tyhjäksi. Ajattelin kokeilla ehkäpä vielä kokeilla hinnoittelutaktiikkaa niin, että tarjoan asuntoa edullisemmalla vuokralla yhdeksi tai kahdeksi kesäkuukaudeksi. Uskon kuitenkin, että aktiivisesti asuntoa hallinnoiva yksityissijoittaja peittoaa kuitenkin useimmat kiinteistövälittäjien kautta tarjoalla olevat vaihtoehdot. Harva asunto on ollut lainkaan avoimessa esittelyssä. Onnekseni en ole suuntaamassa kaukolomalle vielä heinäkuussa, joten mahdollinen vahinko pysyy toivottavasti rajallisena.

Luottokorttitietoni anastettiin

Sain Bank Norwegianilta vastikään sekä tekstiviestin että sähköpostin, joissa pyydettiin välitöntä yhteydenottoa. Osasin jotenkin arvata, mistä saattaisi olla kyse. Soitin ulkomaiseen numeroon ja englanniksi asioiden sain tietää, että luottokorttini tiedoilla oli yritetty tehdä nosto pankkiautomaatilla Indonesiassa. Totesin pankkivirkailijalle, ettei kyseessä ollut minä. Pankki kuoletti korttini ja sanoivat lähettävänsä uuden kahden viikon kuluessa. Norwegianin lentopisteiden keräily jää siis pienelle tauolle. Töistä kotiin päästyäni tarkistin korttitapahtumani ja onnekseni yhtään veloitusta ei ollut kortille tullut. Muista kuitenkin pitää useampi luottokortti voimassa!

***
Kesäbonuksena Vaurastumisen välineet esityspaketti sisältää myös lisäluettavaa. Katso lisää verkkokaupasta!

Sijoitusasunto näkemättä, vuokrattuna ja ilman pankkia

Vaurastumisen vauhtipyörät

Maaliskuussa sain sähköpostiini Sijoitusasunnot.comin uutiskirjeen, josta löysin houkuttelevan kohteen: myynnissä oli, huomattavasti alle markkinahinnan, yksiöitä ja kaksioita kokonaisesta kerrostalosta Helsingin ympäristökaupungista. Olin seurannut uutiskirjettä jo pidempään sekä sen taustalla olevaa JHS-Kiinteistöt nimistä yritystä, jonka liikeideana on ostaa kokonaisia taloyhtiöitä, kehittää niitä ja myydä asuntoja piensijoittajille.

Nopea vilkaisu kohteeseen herätti mielenkiintoni. Soitin veljelleni, jonka kanssa olimme keskustelleet aiemmin sijoitussasunnon hankkimisesta yhteisomistukseen. Hän oli kiinnostunut ja noin vartin kuluttua soitin toisen puhelun JHS-Kiinteistöt yhtiölle. Tein alustavan varauksen yksiöstä ja illalla maksoin varausmaksun itseni ja veljeni puolesta.

Maaliskuun hankinta toi minulle uutta kokemusta monelta osa-alueelta: ostin asunnon yhdessä toisen sijoittajan kanssa, emme käyttäneet hankintaan (kivijalka)pankkia emmekä nähneet vuokrattua huoneistoa ennen hankintaa. Mitä kaikkea tästä opin?

Sijoitusasunnon ostaminen puoliksi

Hankimme kohteen veljeni kanssa. Koska hän ei ole hankkinut ensimmäistä omistusasuntoa, teimme kaupat 51/49 jaolla minun edukseni. Näin varmistimme, että veljeni säilyttäisi ensiasunnon ostajan veroedun varainsiirtoveron osalta. Olemme jo heti alkuvaiheessa jakaneet kaupantekoon, vuokraukseen ja hallintoon liittyviä askareita. Riskipitoisessa hankinnassa omistuksen jakautuminen kahteen osaan on riskinhallinnan tai vähintäänkin mielenrauhan kannalta mukavaa.

Ostamalla asunnon puoliksi mahdollistimme myös sijoituksen joustavamman rahoituksen. Käteisvaroilla ja luottolimiitein pystyimme sivuuttamaan kivijalkapankin ja tekemään nopeat kaupat ilman lainalupausta pankista.

Sijoitusasunnon ostaminen ilman pankkia

Rahoitimme asunnon kaupan käteisellä ja Nordnetin Superluotolla. Asunnon osakekirjat saimme siis säilyttää itsellämme, eivätkä ne matkanneet heti pankkiholviin. Myöhemmin voimmekin käyttää osakekirjaa uuden lainan vakuutena. Henkilökohtaisesti nostanen uutta lainaa pankista, lainojeni uudelleenjärjestelyn yhteydessä, ja nollaan lainasaldon Nordnetissa.

Kun sijoitusasunnon ostaa pankin rahoituksella ja kiinteistönvälittäjän välityksellä varainsiirtovero tulee maksetuksi kaupantekotilaisuudessa. Kiinteistönvälittäjällä on itseasiassa vastuu siitä, että varainsiirtovero tulee maksetuksi. Kun pankkia ja kiinteistönvälittäjää ei ollut kaupanteossa mukana, teimme varainsiirtoveroilmoituksen verottajan portaalissa ja maksoimme varainsiirtoveron pankkisiirrolla.

Sijoitusasunnon ostaminen näkemättä

JHS-Kiinteistöt toimitti kattavan materiaalin taloyhtiöstä ja asunnoista. Materiaali ei kuitenkaan pitänyt sisällään kuvia huoneistoista. Asunto oli siis ostettava näkemättä - edes kuvia näkemättä. Harkitsimme asiaa vartin ja totesimme riskin ottamisen arvoiseksi. Huoneistot oli hinnoiteltu niin, että ne tarjosivat hyvän vuokratuoton ja reilusti alle markkinahinnan. Näin sijoittajalle jäi turvamarginaalia mahdollisten yllätysten varalle. En ollut aiemmin hankkinut sijoitusasuntoa tutustumatta kohteeseen paikan päällä, joten hankinta kieltämättä jännitti.

Sijoitusasunnon ostaminen vuokrattuna

Myynnissä olleet asunnot olivat vuokrattuja. Vuokralaisista ei ollut ostotilanteessa tarkempaa tietoa. Myönteinen yllätys tuli kuitenkin vastaan, kun olemassa olevaan vuokrasopimukseen oli kirjattu automaattinen vuokrankorotus. Se nosti vuokratuoton hyvästä erinomaiseksi. Onneksemme vuokralainen osoittautui miellyttäväksi keski-ikäiseksi sosiaalitoimen asiakkaaksi. Vuokranmaksu on siis suhteellisen varmaa. Vuokravakuuden tilitti edellinen omistaja JHS-Kiinteistöt.

Yhteenveto

Uusi sijoitusasunto toi tärkeän lisäyksen vaurastumiseni vauhdittamiseksi. Se täytti yhden tälle vuodelle asettamistani tavoitteista. Kasvava varallisuus, kohtuullinen velkavipu ja sijoitustuotot luovat selkänojaa uusille hankkeille ja riskinotolle. Vuosi vuodelta oma katsantokanta sijoitusmarkkinoihin laajenee ja uusia tilaisuuksia tulee nopeammalla tahdilla vastaan.

Koska hankimme sijoitusasunnon näkemättä ja vuokrattuna, kaupassa oli mukana myös ripaus onnea. Riskipitoisen kaupan onnistumisessa olennaisinta onkin riskinottokyky, turvamarginaali ja luotettava vastapuoli. Kaikki kolme asettuivat tässä sijoituksessa sopivasti kohdalleen.

***
Hanki vaurastumisen välineet - entistäkin laajempi Tarina vaurastumisesta esityspaketti.

Taktisia toimenpiteitä vuodelle 2017

"Big things have small beginnings."

On aika jälleen asettaa pienempiä tavoitteita tälle kuluvalle vuodelle. Taktisten tavoitteiden on määrä alentaa kustannuksia, kasvattaa tuottoja ja auttaa minua kohti asettamiani päätavoitteita.

Tälle vuodelle oli poikkeuksellisen vaikea keksiä ajankohtaisia, hyödyllisiä ja merkityksellisiä tavoitteita. Otan mielelläni kommenteissa ehdotuksia vastaan!

• Sijoitustoiminnan aloittaminen osakeyhtiön kautta.
• Koska en ole maksanut osakeyhtiöstä varoja ulos, osakeyhtiööni on muutamassa vuodessa kertynyt sijoitettavia varoja.
• Haluan luonnollisesti saada tämän pääoman tuottamaan ja olen avaamassa arvo-osuustiliä Nordnetiin.
• Kaikkien (sijoitus- ja asunto)lainojen uudelleenneuvottelu.
• Tämä toimenpide vaatii hieman pohdintaa ja laskentaa, mutta ajatuksenani on lähestyä pankkia ja neuvotella lainat kokonaisuutena uudelleen loppuvuodesta 2017. 
• Tavoitteenani olisi samanaikaisesti laskea korkomarginaalia, pidentää laina-aikaa vielä, kun korot ovat alhaisella tasolla, ja mahdollisesti sitoa osa lainasta kiinteään korkoon.
• Koska minulla on neljä erillistä lainaa, saatan myös yhdistää nämä neljä luottoa kahdeksi pienentääkseni lainanhoitokuluja.
• Ennen tämän toimenpiteen aloittamista, pyydän tässä kohtaa vuoden alkupuoliskolla alennusta marginaaleihin. Maksan mielestäni liian korkeaa hintaa rahasta suhteessa tämän hetkiseen hintatasooni, varallisuuteeni ja lainanhoitokykyyni.
• Uusi vaihtoehtoinen sijoituskohde.
• Vuoden loppuun mennessä olisi hyvä löytää vaihtoehtoinen sijoituskohde, mikäli pörssiosakkeiden arvostustasot pysyttelevät korkealla tasolla.
• Vaihtoehtoisiin sijoituksiin lähden aina mukaan varoen ja pienin panoksin, mutta haluaisin lisätä hieman panoksia ja löytää hieman eksoottisempaa, mahdollisesti sijoituskohteen ulkomailta. Jatkan satunnaisia etsintöjä, ja pidän korvat ja silmät auki.

Aiempien vuosien taktisia toimenpiteitä läpikäydessäni, voin hyvällä omalla tunnolla sanoa toteuttaneeni lähes jokaisen. Joitakin tavoitteita ja toimenpiteitä olen oikeutetusti hivenen ja paikoitellen muovannut olosuhteiden muuttuessa. Tärkeintä tavoitteissa jälleen on se, että patistavat toimeen. Tässä tapauksessa taktiset tavoitteet ajavat minua tekemään pienempiä toimenpiteitä, joihin en ehkä muuten tulisi ryhtyneeksi.

Vuoden 2015 taktiset toimenpiteet

Vuoden 2016 taktiset toimenpiteet

Jollet ole koneen omistaja, olet koneen osa

"Täytyy nostaa hattua postinkantajille, jotka selviävät eläkeikään asti" -Naapuri lenkkisaunassa

Työntekijänä olet osa koneistoa, jonka tehtävänä on tuottaa voittoa yritysten omistajille. Asuntovelka takaa motivaatiosi raahautua työpaikalle. Viikonloppuisin ja muutaman kerran vuodessa lomalla nautit ajastasi urheillen, matkustaen tai ystävien seurassa. Kulutat yritysten tuottamia palveluita tai tuotteita. Yhtiöiden kassa kilisee ja voitot valuvat yritysten omistajille.

"Koneeseen kadonnutta, ei voi takaisin saada. Kulutettu, käytetty, ruokkimaan ympyrää". -Apulanta

Nyky-yhteiskunnassa ihmiset käyvät koulut, menevät töihin, perustavat perheen, ostavat talon ja auton. He ottavat asuntolainan hankkiakseen kodin ja autolainan päästäkseen työhön ja harrastuksiin. Työ tuo tilipussin lainanmaksuun. Pankki ansaitsee koroista ja palvelumaksuista ja tilittää voitot pankin omistajille osinkoina.

Kulutusluotot ja asuntovelka on orjuuden uusi muoto. Ihmiset elävät näennäisessä vapaudessa. He saavat päättää monista asioista, mutta ovat lopulta sidottuja työhön. Ylenpalttinen kulutus saa monet usein elämään tulojensa rajoilla. Tulot saattavat vain vaivoin ylittää menot. Kun auto- ja asuntolainat on parinkymmenen vuoden jälkeen maksettu ja lapset ovat muuttaneet omilleen, monet huokaavat helpotuksesta ja kokevat, että elämä on vihdoin valmis alkamaan.

Suuri osa ihmisistä ei näe vaihtoehtoa. Periaate on kuitenkin yksinkertainen. Jokainen voi olla samanaikaisesti sekä koneen osa että koneen omistaja. Säästämällä ja sijoittamalla osan tuloistaan jokainen voi hyötyä talousjärjestelmästä, jonka tehtävänä on tuottaa voittoa omistajille. Osakkeiden ostaminen on helppoa, edullista ja palkitsevaa. Monet pitävät onnistumista mahdottomana ja säästämistä armottomana.

"Periaate on ehdoton, perustelu on aukoton, yhtälö ehkä mahdoton, Miten niin muka armoton?" -Apulanta

Sekä säästäminen että onnistuminen sijoittamisessa vaativat ajattelutavan muutosta. Orjuudesta vapautuakseen on kyseenalaistettava vallitsevia toimintamalleja. Kaikkia tuloja ei tarvitse kuluttaa. Osakkeiden omistaminen on mahdollista kaikille. Palkkatulojen rinnalla säästöt ja pääomatulot tuovat taloudellista turvaa sekä mahdollistavat nopeamman tien irti velkaorjuudesta.

Olen tärkeistä asioista tinkimättä säästänyt omista palkkatuloistani hyötyäkseni talouden aktiviteetista. Omistan kaksi sijoitusasuntoa eli vuokralaiset lyhentävät puolestani sijoitusvelkaa. Lisäksi kulujen ja verojen jälkeen vuokratulosta jää rahaa ylitse uusia sijoituksia varten. Rahoitan muiden, usein valitettavan ylenpalttista, kulutusta sijoituksillani vertaislainayhtiöiden osakkeisiin. Kasvua tavoittelevia yrityksiä rahoitan yritysluotoilla. Omistan lukuisten eri yhtiöiden osakkeita eri toimialoilta aina ravintoloista jätehuoltoon sekä alkoholi- ja tupakkatuotteista öljyntuotantoon.

Samalla olen palkansaaja ja asuntovelallinen. Teen töitä yhtiölle, jonka osakkeita omistan. Olen pankille velkaa 70 prosenttia asuntoni hankintahinnasta. Säästämisen ja sijoittamisen ansiosta voisin kuitenkin maksaa velkani pois, niin halutessani. Sijoitusten tuotot vapauttavat kuitenkin minua hiljalleen velkaorjuudesta. Osinko-, vuokra- ja korkotuloilla korvaan hiljalleen palkkatulojani, jotka tarvitsen velan maksuun ja päivittäisten kulujen kattamiseen.

Jollet ole koneen omistaja, olet koneen osa.

Rahoituslaitokset ja kaikki yritykset ovat olemassa ottakseen sinulta rahaa ja tehdäkseen voittoa omistajille. Jollet omista yrityksiä, palkkasi ja kulutuksesi valuu yritysten kautta omistajille. Aikasi kuluu työpaikalla, palavereissa, tehtaalla tai toimistolla. Työnantaja maksaa sinulle kuukauden palkan ja voit taas elää kohti seuraavaa palkkapäivää. Jokainen työläinen voi kuitenkin olla omistaja, joka hyötyy yritysten tuottamasta voitosta ja joka rahoittaa samalla yhteiskunnan toimintaa osinko- ja pääomaverojen muodossa.

Säästäminen ja sijoittaminen ei ole siis keltään pois, koska se luo toistuvaa tulovirtaa niin sijoittajalle kuin yhteiskunnalle. Se rahoittaa yritysten ja kuluttajien toimintaa tilanteissa, joissa yritys tarvitsee pääomaa toiminnan rahoittamiseen tai kasvattamiseen tai yksityishenkilö kaipaa rahoitusta elämän välttämättömyyksien (toivottavasti) hankintaan. Vähitellen, säästäminen ja sijoittaminen voi kääntää oman tilanteesi päälaelleen. Jonain päivänä ehkä huomaat rahoittavasi muiden taloutta enemmän kuin muut rahoittavat sinun.

***
Hanki Tarina vaurastumisesta -julkaisut esityspaketti ja lue miten tulet koneen osasta koneen omistajaksi.

Kolmesta asunnosta maksettu 30 prosenttia

Sijoituspäiväkirja

Elokuu 2016

Kuun alussa ostin aikaisemmin analysoimaani AlfaLavalia. Olisin mielelläni maksanut osakkeesta hivenen vähemmän yhtiöön liittyvien kysyntäpuolen riskien vuoksi. Käteisen ja erityisesti kruunujen määrä salkussani oli kuitenkin merkittävästi kasvanut ja halusin saada osan siitä tuottamaan. Näin osakkeessa vain rajatusti laskuvaraa, koska kurssi oli laskenut merkittävästi markkinan noustessa. Markkina olikin toivottavasti jo hinnoitellut kysynnän mahdollisen alenemisen yhtiön arvoon.

Ostin myös hyvin pienen erän Banco Santanderin osakkeita lisää. Osto oli ehkäpä kompromissi. En nähnyt muita houkuttelevia ostokohteita ja Santanderin kurssi oli pitkään madellut pohjamudissa. Oman käsitykseni mukaan kyseessä olivat ulkoiset tekijät, eikä niinkään yhtiökohtaiset tekijät. Toki Santander oli vahvasti läsnä juuri niillä markkinoilla, joilla taloustilanne ja -näkymät olivat heikot, kuten Britanniassa ja Etelä-Amerikassa.  Ulkoisilla tekijöillä on tapana korjaantua ja vahvan yhtiön arvo tulee voimakkaasti nousemaan, kun ulkoiset tekijät kääntyvät yhtiön puolelle.

Elokuussa odottelin yrityslainan takaisinmaksua. Yhden yrityslainan takaisinmaksu oli myöhässä. Laina oli ensimmäisiä sijoituksiani Fundu palvelun kautta. Fundu oli ilmoittanut sijoittajille sähköpostitse takaisinmaksun myöhästymisestä ja siirtäneensä lainan perintään. Lainaajan mukaan viivästymisen syynä oli Tekes-projektin viivästyminen. Olin sijoittanut kyseiseen lainaan useasta eri syystä, mutta yksi niistä oli erityisesti lyhyt laina-aika. Halusin saada mahdollisimman nopeasti palautteen siitä, miten yrityslainat toimivat. Vihdoin kuun lopussa laina tilitettiin Fundun tilille ja huokaisin helpotuksesta.

Lainarintamalla ylitin eräänlaisen merkkipaalun. Olen maksanut lainoistani 30 prosenttia takaisin pankille. Velkaa olen ottanut yhteensä hieman yli 250 000 euron edestä. Omistusasuntoni lainalyhennyksen olen aloittanut nollasta, ja nyt laina on lyhentynyt 35 000 euron edestä noin kuudessa vuodessa. Ensimmäisen sijoitusasunnon lyhennykset aloitin 20 prosentista. Lisälyhennysten ja omistusasunnon lyhennysvapaata hyödyntäen olen lyhentänyt velkaa kymmenellä prosenttiyksiköllä yli kolmessa vuodessa.

Varallisuus jatkoi oheisen taulukon mukaista vauhdikasta kehitystään jälleen pääasiassa osakkeiden arvonnousun saattelemana. Osakesijoitusten arvo ylitti ensimmäistä kertaa 160 000 euron rajapyykin ja kokonaisvarallisuus alkoi kolkuttelemaan 270 000 euron merkkiä.

***

Seuraa tarinaa myös Facebookissa.

Ostin vihdoin toisen sijoitusasunnon

Vaurastumisen vauhtipyörät

Kesäkuussa sain päätökseen kaupan toisesta sijoitusasunnosta. Olen kirjoittanut toisen sijoitusasunnon hankinnasta jo yli kaksi vuotta. Hankintaa ovat viivästyttäneet useat syyt: houkuttelevien kohteiden puute, useat elämänmuutokset ja piipahdus ulkomailla. Toukokuussa näköpiiriini kuitenkin osui, ei täydellinen, mutta riittävän hyvä kohde.

Sijoituskode laadullisesti

Uhrasin kauniin ja kuuman kesäillan ja ajoin asuntonäytölle Uudenmaan kehyskuntaan. Sitä ennen olin tutustunut huolellisesti yhtiön papereihin. 1960-luvulla rakennetusta yhtiöstä oli pidetty suhteellisen hyvää huolta ja viiden vuoden aikajänteellä ei ollut näköpiirissä suuria remontteja. Viemäri- ja käyttövesijärjestelmät oli tehty taloon ikään nähden paremmista materiaaleista ja putkistot olivat kuntotutkimuksen perusteella hyvässä kunnossa,

Taloyhtiö koostui useista matalista pienkerrostaloista. Tyypillisesti matalat kerrostalot eivät ole sijoittajan kannalta ihanteellisia, koska kiinteistön hoitokuluille on suhteellisesti vähemmän jakajia. Rakennukset olivat kuitenkin paikallaan muurattuja tiilitaloja, joiden julkisivujen ylläpito on usein edullisempaa. Samalla matalammissa kerrostaloissa vaihtoehtoisten ja halvempien putkisaneerausmenetelmien käyttäminen on helpompaa.

Hankinnassa en oikeastaan noudattanut montaakaan listaamaani kriteeriä, jotka olin kirjannut toisen sijoitusasunnon hankintaa ajatellen muutama vuosi sitten. Kiinteistö on itseasiassa vanhempi kuin ensimmäinen sijoitusasuntoni, se sijaitsee samalla paikkakunnalla ja on saman hintainen. Lisäksi otin sijoitusasuntolainan erittäin pitkän laina-ajan maksimoidakseni kassavirran.

Mitä laadullisia asioita arvostin tässä kohteessa?

• Kylpyhuone ja keittiö hyvässä kunnossa. 
• Paljon säilytystilaa ja ei niin tyypillinen pohjapiirros yksiölle.
• Kauppa ja keskusta sopivan matkan päässä.
• Kaupungissa paljon suuria työnantajia ja oppilaitoksia.

Sijoituskohde lukuina

Tein tarjouksen kohteesta lähes kymmenen prosenttia alle pyyntihinnan. Myyjä tuli vastatarjouksessaan vastaan paritonnia pyyntihinnastaan, jolloin korotin tarjoustani tasolle, joka oli viisi prosenttia alle pyyntihinnan. Tarjouksessani pyrin huomioimaan, että asunto on todennäköisesti tyhjillään heinäkuun, jolloin otan lomaa sijoittamisesta. Myyjä hyväksyi tämän ja uskon ostaneeni asunnon varsin hyvään hintaan.

Sijoitin asuntoon noin 30 % omaa rahaa - suhteellisen paljon. Sain lainan nykyisestä pankista hieman alhaisemmalla marginaalilla kuin aiemmin siirtäessä ensimmäisen sijoitusasuntolainani pääasiallisesti käyttämääni kivijalkapankkiin. Hieman yli 500 euron kuukausivuokralla ja 130 euron vastikkeella kohde tarjoaa lähes 7 % vuosituoton ja 18-19 prosentin tuoton omalle pääomalle. Hoitovastikkeen, lainalyhennyksen, korkokulujen ja verojen jälkeen asunto tuottaa noin 80-90 euroa vapaata kassavirtaa kuukaudessa.

Kohteen, ja asuntosijoittamisen ylipäätään, merkittävimpinä riskinä näen korkotason nousun ja tulevat remontit. Kulujen kasvun myötä sijoituskohde voi kääntyä kassavirraltaan negatiiviseksi. Asuntosijoitusta harkitsevan on myös hyvä pitää tiukasti mielessään, että 2 % varainsiirtoveron kuolettamiseen kuluu helposti noin vuosi. Asuntosijoitusrahastojen ja yksityissijoittajien innostuksen myötä uskon, että asuntosijoittamisessa eletään voimakasta hypeä.

Miltä oma velkaantuneisuuteni näyttää?

Ennen toisen sijoitusasunnon hankintaa minulla oli velkaa hieman yli 130 000 euroa. Vuosi sitten pidin tätä liian alhaisena suhteutettuna kokonaisvarallisuuteeni. Toisen sijoitusasunnon myötä velkamäärä kohoaa noin 175 000 euroon. Se saattaa kuulostaa paljolta, mutta velka on suhteutettava kokonaisuuteen.

Voisin maksaa kaikki velkani kokonaisuudessaan myymällä muut sijoitukseni: osakkeet ja vaihtoehtoiset sijoitukset. Silloin minulle jäisi jäljelle kolme velatonta asuntoa. Korkotason nousuun varaudun tekemällä pieniä lisälyhennyksiä lainoihin palkkatuloistani ja sijoitusasuntojen kassavirrasta. Siksi koen, että olen liikkeellä suhteellisen matalalla riskillä velan suhteen.

***
Hauskaa juhannusta!

Kilpailutin sijoitusasuntolainani

Kolmisen vuotta sitten, ostaessani ensimmäistä sijoitusasuntoani, tulin ottaneeksi lainaa pankista, jonka asiakas en ollut aiemmin. Pääasiallinen asiointipaikkani ei kyennyt tuolloin palvelemaan riittävällä vasteajalla, korolla ja toisaalta halusin myös hajauttaa asiointiani. Silloin saamani ehdot eivät kuitenkaan ole olleet kilpailukykyiset toviin.

Melkoinen ero marginaalissa

Olin saanut lainan 2 % marginaalilla sidottuna 12 kuukauden euriboriin. Mennessäni allekirjoittamaan kauppakirjoja, pankki oli ujuttanut ehtoihin mukaan 2,5 % vähimmäiskorkotason. En ollut sitä valitettavasti huomannut lainapapereita oikolukiessani. Kulutietoisena ja hieman katkerana olin pyytänyt lainan myöntänyttä pankkia ystävällisesti tarkistamaan ehtojaan kahdesti. Kummallakaan kerralla pankki ei ollut valmis tulemaan vastaan. Marginaalin alentamiseksi ainoaksi vaihtoehdoksi jäi vaihtaa pankkia.

Yksi vuodelle 2016 listaamistani taktisista toimenpiteistä olikin siirtää sijoitusasuntolainani toisaalle. Sain hyvän tarjouksen samasta pankista, jossa on myös omistusasuntoni laina. Pankki tarjosi marginaaliksi 1,5 %. Lisäksi lainanhoitomaksut olivat 50 senttiä kuukaudessa alhaisemmat. Laina-aikani on pitkä, yli 20 vuotta, maksimoidakseni kassavirran.

Uusin ehdoin, lyhyellä matematiikalla laskettuna, vuotuiset korkokustannukseni laskevat vuositasolla noin 420 euroa. Luonnollisesti korkokulujen suuruus pienenee kun lainapääoma pienenee. Samanaikaisesti pääomatuloveroni tulevat hivenenn ousemaan alentuneiden kulujen vuoksi.

Kaikki maksaa

Lainan siirtäminen kuitenkin maksaa. Siirtääkseni lainani tilasin isännöitsijäntodistuksen, joka maksoi lähes 60 euroa. Sijoitusasuntoni uusi rahoittaja peri 120 euroa lainan avaamisesta. Sain tingattua summan alemmaksi jostakin, ehkäpä kuvitteellisesta, usean sadan euron avausmaksusta. Pankkien mainostama keskittäminen on harvoin ilmaista. Lisäksi entinen pankkini perii lainan panttina olevien osakekirjojen siirtämisestä maksun. Ensimmäisen vuoden säästöt korkokuluissa hupenevatkin suurilta osin lainanjärjestelykuluihin. Aion kuitenkin vähentää ne verotuksessa.

Vaikka sijoitukseni seuranta helpottuu, olen jälleen yhden kivijalkapankin armoilla. Kustannukseni ovat alhaisemmat ja olen piirun verran tärkeämpi asiakas pankille. Lisäksi kasvatan pienellä vaivalla tuottoani nykyisistä sijoituksistani. Parasta kuitenkin lienee se, että sain tehtyä sen mitä ilmoitin entiselle pankille tekeväni, kun kuulin toista kertaa kuinka kilpailukykyiset ehdot minulla on!

Lainan uudelleenjärjestelyn jälkeen sijoitusasunnon kassavirtalaskelma näyttää kuukausitasolla seuraavalta:

Vaikka vuokratulot lyhentävät velkaani, verottaja tienaa enemmän kuin riskiä ottava ja asumuksen tarjoava sijoittaja! Kun verosummassa huomioidaan alati kohoavat kiinteistöverot osana hoitovastiketta, on asuntosijoittaja enemmän sosialisti kuin kapitalisti.

Alati kohoavien kustannusten vuoksi on asuntosijoittajan hyvä tarkastaa lainaehtonsa säännöllisesti.

***
Tarina vaurastumisesta nyt myös Facebookissa!