lauantai 15. heinäkuuta 2017

32 - Vapauta kassavirtaa lainoistasi

Suomalaisilla on usein sitoutuneena omistusasuntoon huomattava määrä varoja. Asunnosta on maksettu omarahoitusosuus ja lainalyhennyksiin menee iso osa palkkatuloista. Monilla saattaa olla kova kiire päästä lainoista ja maksaa velka pois. Se ei välttämättä  kuitenkaan ole paras vaihtoehto. Koska sijoituksilla voi saada pääomalle korkeampaa tuottoa kuin pankki perii korkoa, on usein kannattavaa sijoittaa samanaikaisesti kun lyhentää lainoja. Sijoitus- ja asuntolainat voivat lisäksi olla kohde, josta vapauttaa kassavirtaa, eli tilille jäävää rahaa, tuottaviin sijoituksiin. Tämä tapahtuu lyhennysvapailla, korkomarginaalia ja kustannuksia pienentämällä ja laina-aikaa pidentämällä.

Lähtötilanteeni: Turhan vähän vipua?

Olen maksanut nostamistani asunto- ja sijoitusasuntolainoistani takaisin kolmanneksen. Vaihtoehtoiset sijoitukset ja osakesijoitukseni huomioiden pidän velkaantumistani varsin maltillisena. Pelkästään osakesalkkuni arvo on tällä hetkellä yhtä suuri kuin kokonaisvelkani. Passiiviset tuloni riittävät kattamaan lainalyhennykset ja korkokulut kokonaan. Jo vuonna 2015 pohdin samaa kysymystä, onko minulla liian vähän velkaa vaurastumisen vauhdin ja riskin optimoimiseksi? Vaikka lainamääräni kasvoi sijoitusasunnon puolikkaan hankinnan myötä, kaipasin lisää vauhtia.

Lisäksi, keväällä aloin kasvaa tyytymättömäksi erityisesti sijoitusasuntolainojeni marginaaleihin. Ne olivat mielestäni liian korkeat suhteessa vallitsevaan hinta- ja tulotasooni sekä muuhun varallisuuteeni. Kysyin ensin pankista hinnoitteluni tarkistusta. Tässä kohtaa olisin todennäköisesti hyväksynyt ensimmäisen ehdotetun tarkistuksen. Vastaus, kuten myyjän oikeastaan kuuluukin vastata, oli kuitenkin tyypillinen: "Sinulla on hyvät lainaehdot". Ei auttanut muuta kuin hankkia kilpaileva tarjous.

Lainojen kilpailuttaminen ja laina-aikojen pidentäminen

Olin yhteydessä Nordeaan ja Osuuspankkiin. Kasasin taulukkoon tiedot lainoistani ja tavoittelemistani ehdoista viitekoron ja laina-ajan suhteen. Paketoin kilpailutukseen asuntolainani, kaksi sijoitusasuntolainaa sekä puolikkaan sijoitusasunnon rahoituksen, johon olin käyttänyt Nordnetin superluottoa. Keskustelujen jälkeen sain lopulta molemmista identtisen tarjouksen. Koska periaatteesta sekä vanhasta tottumuksesta vieroksun bonusjärjestelmiä ja olen Nordean osakkeenomistaja, päädyin valitsemaan Nordean.

Kilpailuttamalla kaikki lainani laskin sijoitusasuntolainojen keskimarginaalin noin 1,4 prosentista 0,75 prosenttiin. Laina-ajan palautin takaisin 25 vuoteen. Osaksi sijoitusasuntolainaa nostin 19 000 euroa maksaakseni Nordnetista nostamani lainan pois. Marginaali laski siis prosentista 0,75 prosenttiin. Asuntolainan marginaali nousi 0,55 prosentista 0,6 prosenttiin. Asuntolainan olin alunperin nostanut vuonna 2011 20 vuoden laina-ajalla. Nyt nostin laina-ajan 25 vuoteen. Samalla yhdistin neljä eri lainaa kahdeksi, jolloin lainanhoitokuluni puolittuivat.

Näillä toimenpiteillä kuukausittainen kassavirtani koheni yli 270 eurolla!
Kilpailuttamalla lainani ja pidentämällä laina-aikoja vapautin yli 270 euroa kuukaudessa sijoitettavaksi.
(Laskelma ei ota huomioon pienentyneiden korkokulujen aiheuttamaa pääomatuloveron kasvua.)

Miksi neuvottelen lainat uudelleen nyt, kun korkojen nousu on piakkoin kulman takana?
  1. Hyvää velkaa ei kannata maksaa liian nopeasti pois. Kun pankki suostui lainaamaan minulle rahaa neljännesvuosisadaksi, laitan taskuuni mielummin euron tänään kuin huomenna.
  2. Vapautan kassavirtaa. Erityisesti asuntolainan laina-ajan huomattava pidentäminen kasvattaa palkkatuloistani ylijäävää rahasummaa. Voin sijoittaa ylijäämän tuottavammin ja korkokuluja paremmalla tuotolla, ainakin kunnes korot nousevat.
  3. Kasvatan turvamarginaalia korkojen nousun varalle. Kun laina-aika pitenee, lyhennyserä pienenee. Kun korot nousevat, lyhennyserällä on tilaa kasvaa kohti alkuperäistä summaa.
  4. Pienensin sijoitusasuntolainojen marginaalia ja pidensin laina-aikaa. Sijoitusasuntolainan korkokustannukset pienenivät merkittävästi ja pidemmän laina-ajan avulla voin varautua tulevien remonttien kustannuksiin. Ylijäämän sijoittaminen talletustilille on tällä hetkellä kannattavampaa kuin lainan lyhentäminen.
  5. Järjestin kolmannen sijoitusasunnon rahoituksen uudelleen. Yhdessä veljeni kanssa minulla on käytettävissä yhden asunnon osakekirja uusien hankkeiden vakuudeksi. Lisäksi Nordnetin luottolimiitti on jälleen täysimääräisesti vapaana nopeita päätöksiä vaativien mahdollisuuksien varalle.
  6. Voin aina tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä. Mikäli korkotaso ja sijoitusympäristö muuttuu merkittävästi, voin tehdä ylimääräisiä lainalyhennyksiä korkokulujen pienentämiseksi.
  7. Saatan laittaa omistusasuntoni vuokralle. Seuraava mahdollinen askel vaurastumisen vauhdittamisessa voi olla uuden omistusasunnon hankinta tai siirtyminen vuokralle. Tarkastelen asiaa tarkemmin syksyllä 2017.
Käsittelen sijoituksiani kuin liiketoimintaa. Kassavirta mahdollistaa uudet kassavirtaa tuottavat sijoitukset, ja näin liiketoiminta kasvaa. Koska minulla ei ollut tiedossa uutta kassavirtasijoitusta, joka vaatisi pankkirahoitusta, oli laina-ajan pidentäminen tapa pitää lainoitusaste mahdollisimman korkeana ja maksimoida kassavirta. Liiketoiminnan rahoituskuluja leikkasi marginaalien pienentyminen.

Kilpailuttaminen pienemmässä ja suuremmassa kuvassa

Tämä oli toinen lainakilpailutukseni vuoden sisällä. Se on turhan usein ja on aiheuttanut ylimääräisiä kustannuksia. Maksoin jälleen kaksisataa järjestelypalkkiota ja tilasin isännöitsijäntodistukset. Tulen kirjaamaan ne tulonhankkimiskuluiksi veroilmoituksessa. Kertakustannus tuo kuitenkin suuret säästöt korkokuluissa ja vapauttaa kassavirtaa tuottaviin sijoituksiin. Pyrin jatkuvasti ottamaan enemmän tuottoa irti nykyisistä omistuksistani.

Laina-ajan pidentäminen luonnollisesti siirtää velkaorjuuttani pitkälle tulevaisuuteen. Näennäisesti. Kyseessä on hyvä velka, joka tuottaa minulle uutta pääomaa. Muiden rahojen käyttäminen vaurastumisessa on pikemminkin hyve kuin pahe. Laina-ajat ovat kuitenkin niin pitkiä, että tulen olemaan 57-vuotias, kun lainat ovat maksettu uuden maksuohjelman mukaan. On myös mahdollista, ettei asuntojen tekninen ikäkään yllä aivan sinne saakka. Tulenkin todennäköisesti myymään asunnot vuosikymmenen sisällä, vaikken ole sitä kuitenkaan tarkemmin suunnitellut.

Osakkeet, asunnot ja muut varallisuuslajit ovat varsin korkeasti arvostettuja. Mihin siis aion vapautuneen kassavirran käyttää? En tiedä vielä tarkalleen. Tiedän vain sen, että korkeampi korkoisella talletustilillä rahani ovat tekemässä kovempaa työtä kuin kivijalassa ja takaisin maksettuna pankkiholvissa. Jos korot nousevat lähitulevaisuudessa, voin tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä. Siihen saakka lisään vapautuneen kassavirran muiden säästöjeni päälle ja metsästän uusia sijoitusmahdollisuuksia.

Yhteenveto
  • Neuvottelemalla lainat uudelleen sijoittaja voi madaltaa lainamarginaalia ja pidentää laina-aikaa. Vapautuneella kassavirralla voi kasvattaa taseen tuottavaa puolta ja lisätä sijoituksia kohteisiin, joissa tuotto on suurempi kuin lainakorko.
  • Velkavipu on tärkeä vaurastumisen vauhtipyörä. Optimoimalla velkavipua sijoittaja ottaa entistä enemmän tehoa irti olemassa olevasta omaisuudesta. Ei siis kannata pohtia ainoastaan uusia sijoitusmahdollisuuksia.
  • Pohdi laina-ajan pidentämistä kokonaisvarallisuutesi ja tavoitteidesi näkökulmasta. Suojaako muu varallisuutesi mahdollisten korkojen nousun varalta, pystytkö hyväksymään velkavuoren henkisen painolastin ja mitä teet lisääntyneellä kassavirralla?

3 kommenttia:

  1. Minä kun en kilpailutuksella lainoja saanut alemmas... Ja jouduin ottamaan kalliin sijoituslainan. Harmittaa. Mutta tuokin on parempi kun ei mitään...

    VastaaPoista
  2. Anonyymi15.7.17

    Taulukon luvuissa lienee jotain "häikkää", kun luvut eivät näyttäisi täsmäävän.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos tarkkaavaisuudesta. "Yhteensä" luvuista olivat jääneet kulut pois. Nyt pitäisi täsmätä.

      Poista