tiistai 4. lokakuuta 2022

Pomppua odottavan aika on pitkä

Sijoituspäiväkirja

Syyskuu 2022 - jälkimmäinen puolisko

Syyskuun puolivälin seurannassa osakesalkun arvo laski 352 000 euroon ja kokonaisvarallisuus 614 000 euroon. Osakesalkku laski 7 prosenttia ja kokonaisvarallisuus lähes 5 prosenttia. Syyskuun lopussa luvut olisivat olleet vielä heikommat.

Kuten jo kirjoitin pari viikkoa sitten syyskuun alun ostot olivat siis ennenaikaisia. Se on perisyntini osakesijoittamisessa ja oikeastaan jatkui myös kuun jälkipuoliskolla. Täytyisi aina pidättää ostotoimeksiantoa vähintään viikko.

Ostot

  • Fresenius: Ostin kuun alkupuoliskolla myymäni Freseniukset aivan liian varhain takaisin ankkuroiduttuani edelliseen ostohintaan 25 euroon. Osake löysi uuden pohjan 22 euron tuntumasta. Yhtiön eri divisioonien ympärillä liikkuu myyntihuhuja, jotka voivat luoda mielenkiintoa osakkeen ympärille.
  • Telia: Liipaisinsormeni oli liian herkkä myös Telian kohdalla, kun ostin erän 3,2 euron tuntumassa. Osake lasketteli vielä noin 10 prosenttia aina kirjoitushetken kolmeen euroon saakka. 
  • Citycon: Ostin erän Cityconia kurssin valuttua 6,2 euroon. Kurssi käväisi aina 6 eurossa mutten ollut ruudun äärellä tätä todistamassa. Kierrätän positiota, jos näemme markkinoilla yhtään rekyyliä ylöspäin.
  • Lassila&Tikanoja: Sorruin ostamaan lisää surkimusta eli Lassila&Tikanojaa. Sivuutin myyntipaikat 12 eurossa ja kasvatin omistustani kymmenen euron alapuolella. 
  • Village Supermarket: Lisäsin syyskuun alussa avattuun positioon samansuuruisen erän kurssien niiattua. Ruokakauppiaalle ominaisin alhaisten marginaalien takia VLGEA ei ole optimaalinen inflaatioajan sijoitus ja puolittanen position takaisin lähtöruutuun jos markkinat näkevät helpotusliikkeen.
Kaikki ostot oli ajateltu suhteellisen vähäriskisiksi ja osinkoa tilittäviksi hankinnoiksi, jotka kaikki ovat myynnissä, jos näemme yhtään liikettä ylöspäin. Yhtiöt eivät ole kilpailukykyisiä pitkään salkkuun.

Veivaukset

  • Nordea: Ostin ja myin Nordeat kertaalleen kuun puolivälin tienoilla. Myynnin jälkeen kurssi lähti jälleen laskuun kohti 9 euroa. Ostin kaksi erää takaisin hintoihin 9,2 ja 8,8 euroa.
  • Santander: Ostin jälleen erän Santanderia 2,45 euron hintaan. Tätä kirjoittaessa kurssi pomppii taas 2,4 euron tukitasolla, josta se on kääntynyt useasti ylös. Matka voi kääntyä toki myös alaspäin. Yhtiön laaja-alaista liiketoimintaa on hyvin vaikea arvioida, ja riskejä voi piillä vaikkapa esimerkiksi Yhdysvaltain autoluotoissa. Ryvettyneellä espanjalaispankilla oli myös mittava altistus energiamarkkinoiden johdannaisiin. Pankin luottotappiovaraukset ovat kasvaneet merkittävästi.

Myynit

  • KSB: Kurssin pompattua hivenen myin vielä puolikkaan jo pieneksi käyneestä positiosta, jonka olin ajatellut jättää kerryttämään osinkoja. Yhtiö on syklinen, joten voi hyvinkin tulla mahdollisuus ostaa osakkeita edullisemmin myöhemmin, vaikka KSB:n osakekurssi on selvinnyt Saksan verilöylystä verrattain pienin vaurioin. Myydylle erällä voittoa 58 % alle kahdessa vuodessa.
  • Cargotec: Myin pienen erän Cargotecia 31,3 euron hintaan. Osakekurssi oli pitänyt hyvin pintansa suhteessa Konecranesiin ja aavistelin notkahdusta alaspäin. Myydyn erän tuotto -5 %.
  • UPM Kymmene: Vaikka UPM on monella tapaa vahvassa asemassa energiaomistustensa ansiosta, myin erän yhtiön osakkeita. UPM:n verrokit Yhdysvalloissa tulivat reilusti alas ja ounastelin, että UPM saattaisi mennä pesuveden mukana. Myydylle erälle tuottoa 534 % reilussa 12 vuodessa.

***
Hyvät osakkeiden ostopaikat ovat käsillä - valmistaudu ja osta aiempaakin laajempi Vaurastumisen välineet-pakettitarjous!

lauantai 1. lokakuuta 2022

Näin euribor nosti minun lainanhoitokuluja

Jos muistan oikein, lainoihini sovellettava ohjauskorko nousi ensimmäistä kertaa vuosikymmeneen syyskuun puoliväliin osuneessa viitekoron tarkistuksessa. Olisi ollut onnekasta, jos tarkistus olisi osunut vuoden alkupuoliskolle, jonka jälkeen ohjauskorko on ollut voimakkaassa nousussa. Nyt korko on minulla lukittu seuraavaksi vuodeksi eteenpäin, kuinka paljon lainanhoitokuluni nousivat?

Luottohistoriani lyhyesti

Tällä hetkellä minulla on velkaa noin 150 000 euroa. 65 000 euroa kohdistuu alunperin omistusasuntooni, joka on tällä hetkellä vuokrattu. Lainan marginaali on 0,4 %. 85 000 euroa kohdistuu kahteen ja puoleen sijoitusasuntoon. Lainan marginaali on 0,7 %.  Molemmat lainat on sidottu 12 kuukauden euriboriin ja ne ovat annuiteettilainoja.

Hankintahinnalla laskettuna asuntojen yhteisarvo on noin 280 000 euroa eli lainaa on jäljellä 54 % asuntojen hankintahinnasta. Alunperin olen ostanut asunnot keskimäärin noin 14 % omarahoitusosuudella.

Velkaa olen hoitanut vaihtelevalla strategialla - tai pikemminkin kuhunkin hetken tunteeseen pohjautuen. Ostettuani ensimmäisen ja toistaiseksi ainoan omistusasunnon vuonna 2011 tuntui 120 000 euron laina suurelta ja tein usein ylimääräisiä lyhennyksiä. 

Ostin ensimmäisen sijoitusasunnon vuonna 2013 parinkymmenen prosentin omarahoitusosuudella. Toisen sijoitusasunnon ostin vuonna 2016 kolmenkymmenen prosentin omarahoitusosuudella. Puolikkaana ostettuun kolmanteen asunnon rahoitukseen hyödynsin Nordnetin limiittiä ja luototin hankinnan myöhemmin uudelleen kilpailuttaessani pankkia saman vuoden 2017 aikana.

Vuonna 2015 pohdin, onko minulla liian vähän velkaa vaurastumisen vauhdittamiseksi. Samana vuonna otinkin lyhyeksi aikaa lyhennysvapaata, kun sellaisten buumi oli meneillään. En kuitenkaan velkaantunut juuri enempää. Jälkikäteen voisin vastata, kyllä, tuolloin olisi kannattanut ottaa enemmän velkavipua ja myydä asunnot viime vuonna. Jälkiviisaus on helppoa. 

Vuonna 2017 kilpailutin lainani ja vaihdoin pankkia. Tällöin pidensin kaikkien lainojen laina-ajan 25 vuoteen ja puolitin silloisen keskimääräisen lainamarginaalin nykytasolle. Vuonna 2019 maksoin omistusasuntooni kohdistuneen taloyhtiölainan pois, kun painetta oli alkanut kertyä käyttelytileille. Näin vapautin hieman kuukausittaista kassavirtaa, jota yhtiövastike pienensi. Sen jälkeen velkavipu onkin tasaisesti pienentynyt matalassa korkoympäristössä. Nyt korkojen suunta on takaisn ylöspäin.

Viitekoron tarkistuksen vaikutus

Entiseen omistusasuntooni kohdistuvan lainan 285 euron maksuerä jakaantui 260,21 euron lyhennykseen ja 22,54 euron korkoon. Sijoitusasuntoihini kohdistuvan lainan 382 euron maksuerä jakaantui 328,67 euron lyhennykseen ja 51,44 euron korkoon. Molemmista lainoista maksan 2,3 euron hoitokulut. Yhteensä lainanhoitokulut olivat siis 667,46 euroa.

Lainojeni viitekorko tarkistettiin 14.9 ja se nousi 2,08 prosenttiin.

Nyt omistusasuntooni kohdistuvan lainan maksuerä on 348 euroa jakaantuen 199,97 euron lyhennykseen ja 145,76 euron korkoon. Sijoitusasuntoihini kohdistuvan lainan maksuerä on 466 euroa, jakaantuen 252,35 euron lyhennykseen ja 211,42 euron korkoon. Yhteensä lainanhoitokulut ovat siis seuraavan vuoden ajan 814,1 euroa. Nousua yhteensä siis 146,64 euroa.

Arveluja asuntomarkkinoista

Luulen, että pitkään jatkuneen asuntosijoitushypen, korkojen nousun ja korkeampien vastikkeiden myötä tulemme näkemään hyviä ostopaikkoja asunnoissa lähivuosien aikana. Uutta rahaa asuntomarkkinoille tuskin tulee viime vuosien tahtiin. Pelkästään lainojen lyhentäminen on sijoittajalle selkeä vaihtoehto. Se antaa varman yli kahden prosentin tuoton ilman riskiä arvonalentumisesta.

Syyskuun lopussa 12 kuukauden euribor oli miltei 2,6 prosentissa. Siihen nähden viitekoron tarkistukseni osui kohtuulliseen ajankohtaan. 

***
Hyvät osakkeiden ostopaikat ovat käsillä - valmistaudu ja osta aiempaakin laajempi Vaurastumisen välineet-pakettitarjous!