perjantai 20. lokakuuta 2017

Yhdysvaltain autokauppias - Penske Automotive

Käytettyjen autojen kauppias Kamux listautui hiljattain Helsingin pörssiin. En lähtenyt antiin mukaan enkä juuri tutustunut yhtiöön johtuen yhtiön ympärillä liikkuneista kielteisistä uutisista. Autoteollisuus on kiinnostanut minua sijoituskohteena jo pitkään, mutta sähköautoilun kasvu on pitänyt minut poissa sijoittamasta autovalmistajiin. Autokaupalle ei ole juuri väliä mikä on autojen voimanlähde. Mitä monimutkaisemmiksi autot käyvät sitä paremmin merkkiliikkeiden huoltotoiminnalla todennäköisesti tulee menemään.

Premium autojen jälleenmyyjä

Vaihtoehtona Kamuxille Yhdysvalloista löytyy useita suuria autokauppiaita. Yksi niistä on Penske Automotive, joka myy noin neljääkymmentä automerkkiä. Se keskittyy lähinnä eurooppalaisiin premium-merkkeihin, kuten Audiin, BMW:hen ja Mercedes-Benziin. Vuonna 2016 Penske myi 250 000 uutta autoa ja yli 200 000 käytettyä autoa yli 350 toimipisteestään. Yksi keskeinen osa Pensken liiketoimintamallia on sopia autovalmistajien kanssa jälleenmyyntisopimuksia, joita valmistajat kontrolloivat hanakasti niin, ettei yksi jälleenmyyjä kasva liian vahvaksi yhden automerkin myynnissä.

Penske toimii Yhdysvalloissa, Kanadassa, Japanissa, Australiassa, Uudessa-Seelannissa ja Euroopassa. 20 miljardin dollarin liikevaihdosta lähes 60 prosenttia muodostuu Pohjois-Amerikassa, alle 35 prosenttia Iso-Britanniassa ja 8 prosenttia muissa maissa. Myynnistä yli 50 prosenttia koostui uusien autojen myynnistä, 30 % käytettyjen autojen myynnistä, 10 % huollosta ja varaosista sekä 3 % rahoituksesta ja vakuutuksista. Voitosta kaksi viimeisintä sen sijaan tekivät 42 ja 18 prosenttia.

Toimiala ja kilpailijat

Autokauppa on pääosin alueellisten ja pienempien toimijoiden hallussa, se on voimakkaasti fragmentoitunut ala. Penske onkin kasvanut voimakkaasti yritysostoilla. Viimeisimpiä hankintoja ovat muun muassa englantilainen käytettyjen autojen kauppias CarShop ja amerikkalainen CarSense, jolla on 5 toimipaikkaa Pennsylvaniassa ja New Jerseyssä. Pensken kasvualueina ovat lisäksi rekkojen myynti, leasing ja logistiikka sekä kansainvälinen laajentuminen.

Yhtiöllä on luonnollisesti suuri määrä kilpailijoita. CarMax (KMX) on Yhdysvaltojen suurin käytettyjen autojen kauppias, jonka liikevaihto on 14 miljardia dollaria. AutoNation (AN) nähdään Yhdysvaltain suurimpana autojen jälleenmyyjänä yli 20 miljardin dollarin liikevaihdollaan. Lithia Motors (LAD) ja Group 1 Automotive (GPI), molempien liikevaihto noin 10 miljardia dollaria, ovat myös merkittäviä toimijoita Yhdysvaltojen autokaupassa. Kaikkien kilpailijoiden osinkotuotto on lähes olematon ja yhtiöt toimivat pääosin ainoastaan Yhdysvalloissa, minkä perusteella hylkäsin nämä yhtiöt syvällisemmästä tarkastelusta.

Käytettyjen autojen kauppa on ollut Yhdysvalloissa viime aikoina vastatuulessa. Käytettyjen autojen varastot ovat kasvaneet, autolainoja myönnetään ennätysmääriä ja lainanottajille, joiden luottokelpoisuus on heikko. Autokaupan on katsottu olevan syklinsä huipussa ja automyynnin on spekuloitu kääntyvän laskuun. Vuonna 2016 autojen [light vehicle] myynti kasvoi Pensken mukaan ainoastaan 0,3 prosenttia. Autokauppiaiden osakekurssit ovatkin korjanneet alaspäin vuoden tarkasteluvälillä katsottuna. Toinen merkittävä riski autokauppiaille on Amazon, joka on jo kokeillut autokauppaa useissa eri maissa. Voiko Amazon mullistaa myös autokaupan? Toisaalta, autoilijan ostoprosessin alkupää tapahtuu jo hyvin pitkälti verkossa, voiko Amazon tuoda jotain muuta kuin laskea hintoja?

Osinko ja arvostus

Pensken osinkotuotto yltää lähes kolmeen prosenttiin. Osingonjakosuhde on hyvin matalalla tasolla noin 30 prosenttia. Yhtiö on kasvattanut osinkoaan viimeiset viisi vuotta. Vuodesta 2011 lähtien Penske on itseasiassa kasvattanut osinkoaan joka kvartaali yhdellä sentillä. Osinko onkin kasvanut keskimäärin 24 prosenttia viimeisen viiden vuoden aikana. Nykyisellä tuloksella ja noin 45 dollarin osakekurssilla Pensken P/E luvuksi muodostuu hieman alle 11.

Viimeiset kolme vuotta yhtiön liikevaihto ja tulos ovat olleet maltillisessa kasvussa, tosin viime aikoina kasvu on tullut yritysostoin, ei niinkään kasvattamalla myyntiä olemassa olevissa myymälöissä. Autokaupan luonteeseen kuuluu suuri volyymi alhaisilla katteilla. Penske tienaa noin 2900 dollaria per myyty uusi auto ja 1500 dollaria per myyty käytetty auto. Vuonna 2016 20 miljardin dollarin liikevaihdolla yhtiön nettotulos oli noin 340 miljoonaa dollaria. Vuonna 2012 vastaavat luvut olivat 13 miljardia ja 185 miljoonaa dollaria.

Penske tarkkailulistalle

Olen vannottanut itselleni, etten kasvata sijoituksiani kaupanalan yhtiöissä. Kerta toisensa jälkeen huomaan löytäväni mielenkiintoisen yhtiön. Penskessä houkuttelee kuitenkin useampi tekijä: kohtuullinen arvostus, osinkotuotto ja kasvunäkymät, hyvä liiketoimintahistoria sekä kasvumahdollisuudet yritysostoin. Autokauppa on kuitenkin hyvin suhdanneherkkää ja sitä varjostaa muutama edellä mainittu uhkakuva. Siksi lisäänkin Pensken tässä kohtaa ainoastaan tarkkailulistalleni. Ehkäpä kärsivällinen sijoittaja löytää myöhemmin nykyistä paremman ostoajankohdan.

perjantai 13. lokakuuta 2017

Saksalaisia kiinteistöjä Fortumin tilalle?

Lokakuun alussa myin Fortumin osakkeet. Tyypilliseen tapaani hivenen liian aikaisin. Olin jo pitkään pohtinut osakkeiden myyntiä, koska yhtiön liiketoimintaan liittyi monia epävarmuustekijöitä ja mielestäni typerä päätös myydä sähköverkot vei yritystä riskisempään suuntaan. Fortumin ilmoitettua hankkivansa vähemmistöosuuden saksalaisesta Uniperista ja kurssin kivuttua keskiostohintani yläpuolelle, päätin myydä osakkeeni kokonaan. Valitettavasti en nähnyt mihin Fortum oli menossa ja säilyisikö osinko nykyisellä tasollaan?

Olin ostanut ensimmäisen kerran osakkeita vuonna 2009 ja kasvattanut positiotani useaan kertaan vuosina 2010, 2012 ja 2015. Osinkoja Fortumista oli tuloutunut näiden vuosien aikana lähes 1000 euroa. Myyntivoittoa kirjautui nettona vaivaiset 230 euroa. Osinkosijoittajalle myynnin haitallisin puoli on kassavirran pienentyminen ja Fortumin osakkeiden myynti tekeekin osinkovirtaani 200 euron loven. Vaikka saatan palata aiempaa pienemmällä positiolla Fortumin omistajaksi, jos kurssi laskee alle 16 euron, valitettavasti en vielä tarkalleen tiedä, kuinka aion paikata osinkovirtaa.

Ensimmäiseksi lääkkeeksi suunnittelen ja tutkin sijoituksia Saksan kiinteistömarkkinoille. Vaikka sijoitukseni kiinteistöihin ovat jo huomattavan suuret, lähes 120 000 euroa, näen Saksan asuntomarkkinat kohtuulliseksi turvasatamaksi muutamalle tuhannelle eurolle: ehkäpä paremmaksi kuin saksalaiset hiilivoimalat ja venäläiset hiili- ja kaasvoimalat. Vaikka saksalaisten yhtiöiden osingoista joutuukin maksamaan korkeamman osinkoveron, olen valmis sijoittamaan paikallisiin yhtiöihin puhtaasti sen vuoksi, ettei kotimaisesta pörssistä löydy samanlaista tarjontaa.

Seuraavaksi esittelen lyhyesti kaksi yhtiötä, joiden hankintaa salkkuuni olen harkinnut:

Publity AG

Publity hankkii yhdessä eri institutioonalisten sijoittajien kanssa liikekiinteistöjä ja hallinnoi niitä. Se on mukana pienellä osuudella suursijoittajien potfoliossa. Osittain, Publity hankkii kiinteistöjä erikoistilanteissa, joissa kohteen rahoitus tai käyttöaste on huonolla tolalla tai myyjä haluaa eroon kiinteistöstä nopealla aikataululla. Hyvän kuvan yhtiön toiminnasta antaa yhtiön hallituksen puheenjohtajan haastattelu kesäkuulta 2017.

Publityn portfolio sisältää liikekiinteistöjä Saksan suurkaupungeissa: Hampuri, Berliini, Frankfurt am Main, Munchen ja Ruhrin alueen kaupungit. Vaikka P/E luku onkin kehno mittari kiinteistöyhtiöiden arvostustason arvioimiseksi, se liikkuu 9 tasolla osakekurssin ollessa 35 euron tuntumassa. Samalla kurssilla efektiivinen osinkotuotto yltää lähes 8 prosenttiin.

Grand City Properties S.A.

Grand City Properties (GYC) omistaa ja vuokraa Saksassa noin 90 000 asuntoa, jotka sijaitsevat Saksan suurimmissa kasvukeskuksissa. Saksassa vuokratasot ovat Suomeen nähden alhaiset pitkään jatkuneen vuokrasääntelyn vuoksi ja esimerkiksi GYC:n keskimääräinen neliövuokra on 5,5 euroa. Kaikki GYC:n tärkeimmät talousluvut ovat olleet vuosi vuoden jälkeen nousutrendissä: nettovuokratulo ja EBITDA ovat kaksinkertaistuneet vuodesta 2014 ja FFO (funds from operations) on nelinkertaistunut. 18 euron osakekurssilla yhtiön efektiivinen osinkotuotto oli noin 3,8 prosenttia ja P/E luku noin seitsemän. GYC:n huonona puolena oli kilpailijoihin nähden korkea 7,5 prosentin vajaa käyttöaste.

Muita vastaavia, Saksan asuntomarkkinoilla toimivia, yrityksiä ovat muun muassa TAG Immobilien, Vonovia ja Deutsche Wohnen. Esimerkiksi Vonovia omistaa yli 300 000 asuntoa ympäri Saksaa.

***

En lähde kiirehtimään Fortumista irronneiden varojen uudelleensijoittamisessa. Muutama tonni jää odottamaan sen spekulaation varalta, että Fortumin kurssi laskee. Osake voi hyvin jatkaa nousuaan Uniper kaupan siivittämänä, enkä palaa omistajaksi pitkään aikaan. Lähettänen kuitenkin piakkoin pienen joukon euroja Saksan kiinteistömarkkinoille tunnustelemaan ja töitä tekemään.

lauantai 7. lokakuuta 2017

Sijoita metsään osakkeilla

Tykkään liikkua metsässä ja olen seurannut muutamien metsätilallisten toimintaa sivusta. Puuta, paperia ja etenkin kartonkia tullaan aina tarvitsemaan. Puusta saa tyypillisesti vakaata tuottoa. Näistä syistä halusin sijoittaa itse myös metsään.

Suomalaisten metsä-rahastojen hoitopalkkiot ovat (2016) erittäin korkeat, suhteessa metsän matalahkoon tuottoon. Metsää pidetään vakaana ja maltillista tuottoa antavana omaisuusluokkana. Suorat metsäsijoitukset ovat kuitenkin vaikeita ja työläitä. Siksi ostin amerikkalaisen Catchmarkin osakkeita. Nyt omistan amerikkalaista metsää ja saan tuottoa yhdestä vanhimmista raaka-aineista.

Helpoin, edullisin ja läpinäkyvin tapa sijoittaa metsään ovat osakkeet. Yhdysvaltain markkinoilta löytyy useita metsäomaisuutta hallinnoivia REIT-yhtiöitä. Useat niistä ovat kuitenkin laajentaneet liiketoimintaansa vertikaalisesti, esimerkiksi rakennusmateriaaleihin. Kolme kiinnostavinta amerikkalaista metsäyhtiötä ovat:

  • Catchmark Timber Trust (CTT) on pienehkö yhtiö, joka hallinnoi laajoja maa-alueita eteläisissä osissa Yhdysvaltoja. Yhtiön tulonlähteet muodostuvat puiden myynnistä, maa-alueiden kehittämisestä ja myynnistä sekä maa-alueiden vuokraamisesta esimerkiksi vapaa-ajan käyttöön. Yhtiö maksaa neljästi vuodessa korkeahkoa osinkotuottoa.
  • Rayonier Timber (RYN) on keskikokoinen yhtiö, joka sijoittaa metsään Yhdysvalloissa ja Uudessa-Seelannissa. Yhtiö maksaa keskisuurta osinkoa neljästi vuodessa.
  • Weyerhaeuser Company (WY) on yksi suurimmista metsään sijoittavista yhtiöistä, mutta sen liiketoimintoihin lukeutuu myös puutuotteet ja energiantuotanto. Yhtiö maksaa myös keskisuurta osinkoa neljästi vuodessa.
Metsä-REIT:t ovatkin vaivaton tapa sijoittaa metsään ja kassavirtaa saa puusta kotisohvalta lainkaan moottorisahaan koskematta. Raittiin ilman joutuu edelleen hankkimaan lenkkipolulta.  Jos metsästä haluaa nopeasti eroon, onnistuu se muutamalla napin painalluksella.

Markkinoilta löytyy lisäksi useita “puu”-ETF:iä (WOOD, CUT). Koska puhtaasti metsään keskittyviä yhtiöitä on hyvin vähän, nämä ETF:t sijoittavat myös esimerkiksi paperi- ja pakkausalan yhtiöihin. ETF:ien omistuksina ovat esimerkiksi suomalaiset StoraEnso ja UPM-Kymmene, mutta myös edellä mainitut Rayonier ja Weyerhaeuser. 

Lisää metsä-REIT:t tarkkailulistallesi ja ostaa metsää salkkuusi, kun sijoituskriteerisi täyttyvät!

***
Nämäkin osakepoiminnat listattiin Vaurastumisen välineet esityspaketissa. Lue lisää.

perjantai 29. syyskuuta 2017

Loppuvuoden suuntaa maalaten

Sijoituspäiväkirja


Syyskuu 2017

Kuun alussa ostin 70 kappaletta Tikkurilan osaketta 15,74 euron hintaan. Sijoitusteesinä oli ostaa hyvää yhtiötä tilapäisissä vaikeuksissa kurssilaskun jälkeen. Uuden toiminnanohjausjärjestelmän käyttöönotto oli aiheuttanut Tikkurilalle ongelmia ja kuluja sekä raaka-ainehintojen nousu oli nostanut kustannuksia. Lisäksi oletin, että kotimainen rakennusmarkkina jatkaisi vielä hyvää vauhtiaan ja Venäjä piristymistään. Tikkurilan osinkotuotto oli hyvä, mutta tuloksen pienentymisen seurauksena ei täysin varmalla pohjalla. Toimitusjohtajan irtisanominen osoittaa, että vaikeudet voivat olla syvempiä kuin oletin, mutta yhtiön hallitus pyrkii nopeaan suunnanmuutokseen. Sijoitukseni Tikkurilaan oli enemmän spekulatiivinen, ei niinkään pitkään salkkuun.

Syyskuussa osinkoa maksoivat useat amerikkalaiset yhtiöt ja Fiskars, joka tilitti pienemmän syksyn osingon. Dollarikassa oli kohonnut jo yli tuhanteenkolmeensataan En ollut löytänyt tarkkailulistaltani arvostukseltaan ja näkymiltään sopivaa yhtiötä. Archer Daniels Midlandin kurssi ehti karata lyhyen aikavälin kuopastaan ennen kuin ehdin osaketta hankkia. Nykyisistä omistuksista IBM, General Electric ja ExxonMobil olivat historiallisesti katsottuna houkuttelevasti arvostettuja, mutta niiden näkymät olivat osittain huolestuttavat enkä ollut valmis kasvattamaan riskiä yhtiöissä. 

Vaihtoehtoiset sijoitukseni kohtasivat takaiskuja elo- ja syyskuun aikana, kun useat sijoitukseni yrityslainoihin päätyivät oikeudelliseen perintään. Noin puolitoista vuotta sitten tein ensimmäiset sijoitukset Fundu.fi palvelun kautta yrityslainoihin. Sittemmin noin kymmenen lainaa neljästäkymmenestä avoimesta lainasta on päätynyt perintään. Noin viisitoista lainaa on maksettu kokonaan takaisin. Tulen kirjoittamaan tarkemman analyysin yrityslainasijoituksistani. Tässä kohtaa on kuitenkin tärkeä muistuttaa, että vaihtoehtoisiin sijoituksiin tulee sijoittaa vain hyvin pieni osa kokonaisvarallisuudesta, hajauttaa voimakkaasti sekä valikoida sijoituksiksi vain kaikkein parhaimmat kohteet. Koska luottotappiot eivät käsittääkseni vielä ole verovähennyskelpoisia, valitettavasti näyttää siltä, että sijoitusten tuotto verojen jälkeen tuskin riittää kattamaan luottotappiot.

Osakesalkkuni arvo kipusi jälleen yli 190 000 euron ja kokonaisvarallisuus nousi täpärästi kaikkien aikojen korkeimpaan lukemaan. Kuun puolivälin seurannan jälkeen talletin osakesalkkuuni tavanomaisen tonnin lisäksi toisen, yhteensä 2000 euroa. 200 000 euron rajan rikkoutuminen tämän vuoden aikana on epätodennäköistä, mutta mahdollista, jos pörssi ottaa pienenkin pyrähdyksen ylöspäin. 

perjantai 22. syyskuuta 2017

Lähes 120 000 euroa kiinni kiinteistöissä

Tein inventaariota asunto- ja kiinteistösijoituksistani, koska ne ovat kasvaneet kuukausi kuukaudelta ja vuosi vuodelta. Samalla markkinakäänne ei voi olla enää kovin kaukana - vaikka näin olen ajatellut jo pitkään. Silti mukana olo markkinoilla on ollut erittäin kannattavaa. Hiljalleen näkemykseni alkaa kääntymään siihen, että on parempi makuuttaa rahoja korkeakorkoisella tilillä ja odottaa hetkeä, kun markkinoille tällä hetkellä ryntäävien piensijoittajien rahoja ryhdytään siirtämään valistuneiden sijoittajien taskuihin. Olenkin kerryttänyt käteiskassaa kasvavaa vauhtia. Tätä tilannetta silmällä pitäen, miltä asunto- ja kiinteistösijoitukseni näyttävät tällä hetkellä ja mitkä ovat lyhyen aikavälin suunnitelmani niiden suhteen?

Suorat asuntosijoitukset velkavivulla

Asuntosijoitukset rivi sisältää omistusasuntoni, josta olen maksanut noin kolmanneksen, sekä kaksi ja puoli sijoitusasuntoa, joista myös olen maksanut noin kolmanneksen. Luvussa ei ole otettu huomioon asuntoihin kohdistuvia yhtiölainoja, joista suurin on omistusasuntooni kohdistuva julkisivusaneerauslaina. Asunnot tuottavat minulle yli parisataa euroa kassavirtaa kuukaudessa nettona. Asuntoja vastaan minulla on velkaa noin 186 000 euroa ja niiden hankintahinta on noin 279 000 euroa, tarkoittaen, että asuntoihin on sitoutunut 93 000 euroa pääomaa. Lainapotin lyhentymistä tulee hidastamaan lainojeni uudelleenjärjestely sekä mahdolliset kasvavat yhtiölainat remonttien johdosta.

Pörssilistatut kiinteistösijoitukset - helppo irtautua

Pörssilistattu kiinteistörahasto Baltic Horizon ja kotimainen toimistokiinteistöjä vuokraava Technopolis ovat verrattain uusia sijoituksia. Baltic Horizonin arvo on sijoitushetkestä hivenen laskenut ja Technopoliksen kurssi on noussut mukavasti sen kommunikoitua aiempaa omistajaystävällisemmästä toimintapolitiikastaan. Molemmat sijoitukset ovat osa osinkosalkkuani. Baltic Horizonin osinkopolitiikkana on maksaa osinko neljästi vuodessa.

REIT-ETF:t pitää sisällään sijoituksen Vanquard REIT ETF:ään (VNQ), joka pitää sisällään amerikkalaisia REIT-yrityksiä. ETF:n kulut ovat 0,12 % eli erittäin alhaiset. Ensimmäisen erän ETF:ää ostin vuonna 2011 ja toisen 2013. Suurin huoleni on 20 % paino vähittäiskaupan kiinteistöjä hallinnoivissa REIT-yhtiöissä. Yhdysvalloissa kaupan alan muutos on nopeaa ja se tulee varmasti vaikuttamaan myös kiinteistöyhtiöihin. Otollisen ostoajankohdan vuoksi saan VNQ:sta nettona noin 5-7 prosentin osinkotuoton ostohinnalle.

Kokeiluja myös joukkorahoituksessa

Joukkorahoitussijoitukseni ovat jälleen kokeiluja suurella riskillä. Ne ovat kaikki määräaikaisia lainasijoituksia, joiden vakuutena on kiinteistöjä. Ne eivät siis ole suoria kiinteistösijoituksia. Rahat näihin sijoituksiin on lainattuna osinkosalkustani. Kun en ole löytänyt sopivia osakeostokohteita, olen sijoittanut rahat toisaalle. Sijoitusten korkotuotto on 10 prosenttia ja laina-ajat lyhyitä, jolloin saan pääomat toivottavasti nopeasti takaisin ja voin harkita osakesijoitusta tilanteen mukaan.

Rahastosijoitukset ovat kysymysmerkki

Kiinteistörahasto rivi pitää sisällään sijoituksen erikoissijoitusrahasto Titanium Hoivakiinteistöön, joka omistaa muun muassa päiväkoteja, palvelutaloja ja lääkäriasemia. Rahastoyhtiö Titanium on ilmoittanut myös aikeistaan pörssilistautumiseen. Nyt alkaa olla viimeiset hetket pumpata rahat kuumilta markkinoilta harvempien taskuun.

Tarkastaltaessa rahaston vuoden 2016 tilinpäätöstä vuokratuottoihin perustuva kassavirtalaskelma on pyöreästi miljoonan negatiivinen, kun vuokratuotoista vähennetään hoitokulut, korkokulut, tuottopalkkiot ja maksetut osingot. Rahaston arvo oli vuoden 2016 lopussa noin 125 miljoonaa euroa eli vuoto rahastosta on merkittävä. Rahasto on perustettu jo vuonna 2013 eli voisi olettaa, että myös kassavirta olisi saatu kääntymään positiiviseksi.

Yhteenveto asunto- ja kiinteistösijoituksistani

  • Luvut laskettu hankintahinnoin, joista vähennetty omaisuuslajeihin kohdistuvat lainat.
  • Mahdollisia arvonnousuja tai -laskuja ei ole huomioitu.
Yllämainittujen kiinteistösijoitusten lisäksi minulla on perintörahoja sijoitettuna kiinteistöihin. 12 000 euroa on sijoitettuna REIT-ETF:iin ja 40 000 euroa jaettuna edellä mainittuun kiinteistörahastoon ja toiseen vastaavanlaiseen rahastoon. Asunto- ja kiinteistösijoitukseni yltävät siis kokonaisuudessaan lähes 170 000 euroon. Siksi minun on syytä seurata kiinteistösektorin kehitystä hyvin tarkkaan. Vaihtoehtoni taloudellisen riippumattomuuden osalta on tiukasti kiinni näiden sijoitusten kehityksestä ja kassavirrasta.

Mitä aion asunto- ja kiinteistösijoituksille tehdä? 
  • Asuntosijoitukset tuottavat toistaiseksi oikein hyvää kassavirtaa, koska velka lyhenee hitaasti. Olen kerryttänyt ylijäämää korkeakorkoiselle tilille tulevien remonttien varalle. Tällä hetkellä ajatukseni ovat sellaiset, että myyn asuntosijoitukseni 2-4 vuoden aikajänteellä ja sijoitan varat vähempitöisiin kohteisiin, kuten osakkeisiin.
  • Sijoitukseni Baltic Horizoniin on kassavirtasijoitus. Seuraan rahaston kehitystä ja mikäli se on myönteistä teen lisäsijoituksen. Kuten Technopolis teki aiemmin, rahasto tulee todennäköisesti rahoittamaan uusia kiinteistöhankintojaan yleisöannein ja vuokratulot jaetaan osinkoina.
  • Technopoliksen petrattua omistajapolitiikkaansa aion pitää sijoituksen salkussani kerryttämässä osinkoja. Näen toimistot kohtuullisen turvattuna kiinteistösijoituksena.
  • Joukkorahoituksen sijoituksia pidän yllä, mikäli uusien lainakohteiden riski- ja tuottoprofiilit ovat houkuttelevia ja markkinatilanne vaikuttaa kantavan uusia hankkeita menestykseen. Koska rahat ovat lainassa osakesalkustani, palautan todennäköisesti osan varoista osakesijoituksia varten sitä mukaa, kun osakemarkkinoilta löytyy hyviä sijoitusmahdollisuuksia.
  • Vanquard REIT ETF oli tarkoitettu alunperin käteisen parkkipaikaksi, mutta siitä on tullut autotalli, joka on pitänyt varani suojassa: säilyttänyt hyvin arvonsa ja tuottanut korkeahkoa kassavirtaa neljästi vuodessa. Tuskinpa tulen tästä sijoituksesta irtaantumaan.
  • Kiinteistörahasto on vielä toistuvan tarkastelun alla. Tarkastelen vuoden 2017 tilinpäätöksen sekä rahaston arvonkehityksen loppuvuoden aikana ja teen päätöksen sijoituksen pitämisestä tai myymisestä. Ainaisena haasteena kun on löytää parempi työpaikka isolle määrälle pääomaa. Tuntumani kuitenkin sanoo, ettei tästä rahastosta ole ikuiseksi sijoitukseksi.
***
Hanki Vaurastumisen välineet julkaisupaketti ja löydä oma tiesi terveeseen henkilökohtaiseen talouteen!

perjantai 15. syyskuuta 2017

8 vuotta tavoitteeseen

Vuoden 2025 tavoitteeseeni on nyt matkaa kahdeksan vuotta. Alkuperäisen ajatukseni mukaan siihen mennessä pyrin saavuttamaan taloudellisen aseman, jossa sijoitusteni tuotot kattavat päivittäiset menoni. Avasin hiljattain ajatuksiani taloudellisesta riippumattomuudesta kaksi kirjoitusta, jotka voit lukea seuraavista linkeistä: osa 1 ja osa 2.

Osakesalkkuni osalta olen reilusti laskennallista tavoitettani edellä. Laskennallinen tavoite perustuu 12 000 euron sijoitukseen vuosittain ja 6 prosentin tuottoon. Tällä hetkellä osakesalkkuni arvo liikkuu vuoden 2019 tavoitteen tuntumassa. Absoluuttisesti olen noin 40 000 euroa laskennallista tavoitetta edellä. Salkkuni arvo on 75 000 euroa korkeampi kuin osakesalkkuun sijoittamani pääoma - paperilla olen siis reilusti voitolla.

Viime vuoteen nähden:
  • Kokonaisvarallisuuteni on kasvanut 52 000 euroa (268 000 eurosta 320 000 euroon). Absoluuttinen kasvu oli tarkalleen yhtä suuri edellisvuonna.
  • Osakesalkun arvo on kohonnut noin 20 000 euroa lähes 190 000 euroon. 
  • Absoluuttinen osinkotuottoni yltää vuonna 2017 arviolta 5400 euroon.
  • Vuoden tärkein uusin vaurastumisen vauhtipyörä on sijoitusasunnon puolikas. Sen lisäksi olen tehnyt viime vuoden tapaan runsaasti vaihtoehtoisia sijoituksia sekä parantanut pääoman allokaation tehokkuutta. 
Seuraavalle 12 kuukaudelle suunnitelmani ovat selkeät. Jatkan osakesijoittamista varovaisesti, mutta strategiani mukaisesti. Todennäköisesti myyn joitakin satelliittisijoituksia kasvattaakseni käteisen määrää. Käteisen pidän sijoitettuna joko vaihtoehtoisissa sijoituksissa tai Norwegian Bankin talletustilillä, jossa on myös rakentamani hätärahasto. Se on kurssipudotuksen tapauksessa käytettävissä myös sijoituksiin. Sijoitukseni lähtevät kassavirtavaateesta eli niiden on tuotettava säännöllistä tulovirtaa, koska en tiedä mitä teen vuoden kuluttua ja sijoitusteni tuotot voivat jonain päivänä olla ainoa tulovirtani.

Säästettyäni ja sijoitettuani aktiivisesti viimeiset 10 vuotta korkoa korolle ilmiö alkaa todella toimimaan. Osinkotulot yltävät yli 5000 euron vuodessa verojen jälkeen. Sijoitusasuntojen nettokassavirta on 3000 euroa vuodessa. Vaihtoehtoiset sijoitukset tuovat noin 2000 euroa vuodessa. Tulot sijoituksista alkavat lähennellä samaa raha summaa, jonka säästän ja sijoitan osakkeisiin vuodessa. Pieni pörssikurssien lasku ei vielä heilauta alaspäin kokonaisvarallisuuteni kehitystä, vaikka se on voimakkaasti riippuvainen osakemarkkinoista. Asuntoihin en aio kotimaassa enää sijoittaa, ellei aivan täydellistä kohdetta tuoton, hinnan, sijainnin ja kunnon osalta osu kohdalle.

Vähäisten osakemarkkinoiden sijoitusmahdollisuuksien vuoksi olen sijoittanut noin 40 000 euron edestä mitä erilaisimpiin vaihtoehtoisiin sijoituksiin. Ne edustavat siis noin 12 prosentin osuutta kokonaisvarallisuudestani. Lisäksi olen käyttänyt Nordnetin superluottoa muutamiin vaihtoehtoisiin sijoituksiin. Näen vaihtoehtoiset sijoitukset suurena riskikeskittymänä, joka tulee purkaa mielummin ennemmin kuin myöhemmin. Viimeistään siirrän vaihtoehtoisia sijoituksia osakesijoituksiin, kun osakemarkkinoilla tapahtuu notkahdus. Silloin suurin toive kohdistuu siihen oletukseen, ettei vaihtoehtoiset sijoitukset korreloi voimakkaasti osakemarkkinoiden kanssa. Lisätuoton metsästys on aina riskialtista.

***
Kuro 10 vuoden etumatkani kiinni ja lue Vaurastumisen välineet -julkaisupaketti!

lauantai 9. syyskuuta 2017

Rohkeita sijoitusideoita Filippiineiltä

Filippinit ovat harvalle suomalaiselle tuttu lomakohde, mutta valtava Aasian talous yli 100 miljoonan väestöllään, joka asustaa yli 7000 saarta. Suurkaupunkien katujen vierustoja vuorottelevat pikaruokaravintolat ja paikalliset kauppiaat, väentungos ja loputtomat liikenneruuhkat. Kaupunkien ulkopuolella trooppinen luonto on kaunista vesiputouksineen ja kirkkaine vesineen. Tulivuoret ja trooppiset myrskyt koettelevat alati jo muutenkin köyhää saarivaltiota.

Filippiinien nopeasti kasvava talous ja matka Filippiineille avaa silmiä myös sijoitusmahdollisuuksille. Valitettavasti yksikään käyttämäni osakevälittäjä ei vielä tarjoa Filippiinien osakemarkkinoita piensijoittajan ulottuville, mutta jotkin yhtiöt ovat listattuna myös Singaporen pörssiin, joka on ainakin Degiron tarjonnassa. Filippiinien yrityskentästä löytyy kuitenkin useampi mielenkiintoinen yritys, joiden tarina on mielenkiintoinen yrityshistoriasta kiinnostuneille.

San Miguel - täysi ote olutmarkkinoilta

Vaikka Filippiinit ovat monelle tuntematon, San Miguel on tuttu Kanarianlomilta. Harva kuitenkaan tietää, että olut on itse asiassa Filippiineiltä. San Miguel sai alkunsa liikemies Don Enrique María Barretto de Ycaza y Estebanin hankittua Espanjan kuningashuoneelta oikeudet oluen panemiseen vuonna 1889. Tänä päivänä panimo on yksi maailman suurimmista oluen tuottajista. Se nauttii kotimaassaan lähes 100 prosentin markkinaosuutta. Jokainen ravintola ja kauppa myy lähes yksinomaan San Miguelin eri variaatioita ja merkkejä. Muutama tuontiolut on voinut saada hyllytilaa, mutta itse en nähnyt niitä kenenkään nauttivan.

Oluen tuoman kassavirran voimin San Miguel yhtiö on lähtenyt tämän vuosikymmenen aikana laajenemaan vastoin yleistä trendiä yrityshistoriassa. San Miguel on tänä päivänä monialayhtiö, joka omistaa maan suurimman öljyn jalostajan ja jakelijan Petronin, se tuo jo lähes puolet koko konsernin liikevaihdosta. Lisäksi yhtiöllä on merkittävää elintarvike-, maatalous- ja pakkausliiketoimintaa. Se omistaa muutaman voimalan ja yhden lentokentän sekä rakentaa rauta- ja moottoriteitä, joiden käytöstä se perii  tietullit. Portfolioon kuuluu myös pankki ja kiinteistöyhtiö. San Miguel haluaa olla kehittämässä Filippiinien taloutta ja ihmisten elämää jokaisella osa-alueella.

San Miguelin osakkeet on listattu Singaporen ja Manilan pörssiin. Pelkkään olutyhtiöön sijoittaminen olisi hyvin mielenkiintoista, mutta San Miguelin monialaistumisen vuoksi se on varsin vaikeasti arvioitava yhtiö, eikä yhtiön sijoittajaviestintä tee siitä yhtään helpompaa. Lyhyen tutustumisen jälkeen käy ilmi, että San Miguelin omistaa 66 prosenttisesti Top Frontier Investment Holdings. Sen suurimpiin omistajiin puolestaan kuuluu liuta Cojuango nimisiä herroja. Eduardo J. Cojuango onkin San Miguelin hallituksen puheenjohtaja ja Wikipedian mukaan hän oli läheinen Ferdinand Marcosin ystävä. Cojuangon varallisuuden arvioidaan yltävän tänään yli miljardin dollarin. San Miguelin osakkeella puolestaan käydään kauppaa Filippiinien pörssissä sadan peson hintaan. Se tarkoittaa 8 P/E:tä ja reilusti alle prosentin osinkotuottoa. Mielenkiintoinen yhtiö, mutta monimutkaisuudessaan vaikeasti sijoitettavissa!

Ayala Land - kauppakeskukset eivät ole kuolleita

Ayala Land on kiinteistöyhtiö, joka kehittää kauppakeskuksia, asuinkiinteistöjä, toimistoja ja lomakeskuksia. Se rakentaa ja myy asuntoja ja toimistoja sekä vuokraa liiketiloja kauppakeskuksista. Ayala Landin omistaa 40 prosenttisesti Ayala Corporation, joka on San Miguelin tapaan perheomisteinen monialayhtiö. Niiden strategiat ja liiketoiminta-alueet näyttävätkin herkästi ulkopuolisen silmin kahden perheen kilpailulta maan liiketoiminnan herruudesta.

Ayala Land hallinnoi esimerkiksi Manilan liike-elämän keskuksessa, Makatissa, vierekkäin sijaitsevia Glorietta ja Greenbelt kauppakeskuksia. Ne molemmat ovat valtavia, moninkertaisesti Lempäälän Ideaparkin kokoisia kumpainenkin. Kauppakeskukset eivät ole Filippiineillä kuolleita, vaan suosittuja vapaa-ajanviettopaikkoja, joihin suosituimpaan aikaan jonotetaan pääsyä. San Miguelin tapaan Ayala Land osinko tarjoaa vain noin prosentin osinkotuoton nykykurssille. Yhtiön liiketoiminta on kuitenkin voimakkaasti kasvavaa, sen liikevaihto kasvoi vuonna 2016 17 % ja liikevoitto 30 % vuoteen 2015 nähden. Ayala Land on listattuna Filippiinien pörssiin.

Auntosijoittaminen Filippiineille

Tutustuin ainoastaan yhteen asuntosijoituskohteeseen Filippiineillä. Se oli rakenteilla oleva businesskeskus, mikä tarkoittaa laajaa aluetta, johon rakennetaan niin toimistoja, kauppakeskus ja monikymmenkerroksisia asuintaloja. Kantavana ideana on rakentaa pieni kaupunki, joka työllistää, majoittaa ja viihdyttää sen asukkaat yhdessä paikassa. Alueen rakentajana on edellä mainittu Ayala Land. Kohteen rakentaminen on käynnistymässä ja sen oli määrä valmistua vuoteen 2022 mennessä.

Yksiön hinta oli noin 80 000 euroa veroineen ja vuokratuotoksi muodostui noin 7 %. Varsinaista varainsiirtoveroa Filippiineillä ei makseta, mutta edellä mainittu hinta piti sisällään 12 prosentin arvonlisäveron. Asunnot toimitettiin avaimet käteen periaatteella perusmateriaalein ja kalustettuna. Valitettavasti en kirjannut ylös tarkkaa vuokra-arviota ja hoitovastiketta, joka oli kuitenkin mitättömän pieni suomalaiseen tasoon nähden. Huoneistojen vuotuiseksi arvonnousuksi asuntokauppiaat arvioivat 8 prosenttia.

Ostajan olisi tullut maksaa asunnosta 10 % kaupantekohetkellä, 60 % viiden vuoden rakennusajan aikana kuukausittaisin maksuin sekä 30 % avainten luovutuksen yhteydessä. Luonnollisestikaan en ole valmis sitomaan tällaista pääomaa etupainotteisesti. Suuri osa asunnoista oli jo kuitenkin myyty, kuka asuntoihin sijoitti? Ulkomaalaisten sijoittajien osuus kussakin kohteessa oli rajattu 40 prosenttiin ja ulkomaalaiset ostajat saattoivat omistaa asuntoja Filippiineillä suoraan. Ulkomaalaisia sijoittajia olivat pääasiassa japanilaiset, korealaiset ja kiinalaiset sijoittajat. Mikäli voitan lotossa tai osakekurssit vielä tuplaantuvat, saatan yhden asunnon ostaakin.

***
Näistä sijoitusideoista tuskin yksikään läpäisee seulaani. Tämä kirjoitus on kuitenkin esimerkki siitä kuinka sijoittajan on hyvä pitää silmänsä auki eri mahdollisuuksien varalta. Niitä löytyy kaikkialta. Usein havainnot todellisesta elämästä ovat parempia kuin yhdenkään analyytikon arviot yhtiöstä ja osakkeesta - vähintäänkin havainnot tuovat esiin mielenkiintoisia yrityksiä, jotka eivät tietokoneen näytölle luontaisesti ilmesty.