perjantai 23. syyskuuta 2016

Jollet ole koneen omistaja, olet koneen osa

"Täytyy nostaa hattua postinkantajille, jotka selviävät eläkeikään asti" -Naapuri lenkkisaunassa

Työntekijänä olet osa koneistoa, jonka tehtävänä on tuottaa voittoa yritysten omistajille. Asuntovelka takaa motivaatiosi raahautua työpaikalle. Viikonloppuisin ja muutaman kerran vuodessa lomalla nautit ajastasi urheillen, matkustaen tai ystävien seurassa. Kulutat yritysten tuottamia palveluita tai tuotteita. Yhtiöiden kassa kilisee ja voitot valuvat yritysten omistajille.

"Koneeseen kadonnutta, ei voi takaisin saada. Kulutettu, käytetty, ruokkimaan ympyrää". -Apulanta

Nyky-yhteiskunnassa ihmiset käyvät koulut, menevät töihin, perustavat perheen, ostavat talon ja auton. He ottavat asuntolainan hankkiakseen kodin ja autolainan päästäkseen työhön ja harrastuksiin. Työ tuo tilipussin lainanmaksuun. Pankki ansaitsee koroista ja palvelumaksuista ja tilittää voitot pankin omistajille osinkoina.

Kulutusluotot ja asuntovelka on orjuuden uusi muoto. Ihmiset elävät näennäisessä vapaudessa. He saavat päättää monista asioista, mutta ovat lopulta sidottuja työhön. Ylenpalttinen kulutus saa monet usein elämään tulojensa rajoilla. Tulot saattavat vain vaivoin ylittää menot. Kun auto- ja asuntolainat on parinkymmenen vuoden jälkeen maksettu ja lapset ovat muuttaneet omilleen, monet huokaavat helpotuksesta ja kokevat, että elämä on vihdoin valmis alkamaan.

Suuri osa ihmisistä ei näe vaihtoehtoa. Periaate on kuitenkin yksinkertainen. Jokainen voi olla samanaikaisesti sekä koneen osa että koneen omistaja. Säästämällä ja sijoittamalla osan tuloistaan jokainen voi hyötyä talousjärjestelmästä, jonka tehtävänä on tuottaa voittoa omistajille. Osakkeiden ostaminen on helppoa, edullista ja palkitsevaa. Monet pitävät onnistumista mahdottomana ja säästämistä armottomana.

"Periaate on ehdoton, perustelu on aukoton, yhtälö ehkä mahdoton, Miten niin muka armoton?" -Apulanta

Sekä säästäminen että onnistuminen sijoittamisessa vaativat ajattelutavan muutosta. Orjuudesta vapautuakseen on kyseenalaistettava vallitsevia toimintamalleja. Kaikkia tuloja ei tarvitse kuluttaa. Osakkeiden omistaminen on mahdollista kaikille. Palkkatulojen rinnalla säästöt ja pääomatulot tuovat taloudellista turvaa sekä mahdollistavat nopeamman tien irti velkaorjuudesta.

Olen tärkeistä asioista tinkimättä säästänyt omista palkkatuloistani hyötyäkseni talouden aktiviteetista. Omistan kaksi sijoitusasuntoa eli vuokralaiset lyhentävät puolestani sijoitusvelkaa. Lisäksi kulujen ja verojen jälkeen vuokratulosta jää rahaa ylitse uusia sijoituksia varten. Rahoitan muiden, usein valitettavan ylenpalttista, kulutusta sijoituksillani vertaislainayhtiöiden osakkeisiin. Kasvua tavoittelevia yrityksiä rahoitan yritysluotoilla. Omistan lukuisten eri yhtiöiden osakkeita eri toimialoilta aina ravintoloista jätehuoltoon sekä alkoholi- ja tupakkatuotteista öljyntuotantoon.

Samalla olen palkansaaja ja asuntovelallinen. Teen töitä yhtiölle, jonka osakkeita omistan. Olen pankille velkaa 70 prosenttia asuntoni hankintahinnasta. Säästämisen ja sijoittamisen ansiosta voisin kuitenkin maksaa velkani pois, niin halutessani. Sijoitusten tuotot vapauttavat kuitenkin minua hiljalleen velkaorjuudesta. Osinko-, vuokra- ja korkotuloilla korvaan hiljalleen palkkatulojani, jotka tarvitsen velan maksuun ja päivittäisten kulujen kattamiseen.

Jollet ole koneen omistaja, olet koneen osa.

Rahoituslaitokset ja kaikki yritykset ovat olemassa ottakseen sinulta rahaa ja tehdäkseen voittoa omistajille. Jollet omista yrityksiä, palkkasi ja kulutuksesi valuu yritysten kautta omistajille. Aikasi kuluu työpaikalla, palavereissa, tehtaalla tai toimistolla. Työnantaja maksaa sinulle kuukauden palkan ja voit taas elää kohti seuraavaa palkkapäivää. Jokainen työläinen voi kuitenkin olla omistaja, joka hyötyy yritysten tuottamasta voitosta ja joka rahoittaa samalla yhteiskunnan toimintaa osinko- ja pääomaverojen muodossa.

Säästäminen ja sijoittaminen ei ole siis keltään pois, koska se luo toistuvaa tulovirtaa niin sijoittajalle kuin yhteiskunnalle. Se rahoittaa yritysten ja kuluttajien toimintaa tilanteissa, joissa yritys tarvitsee pääomaa toiminnan rahoittamiseen tai kasvattamiseen tai yksityishenkilö kaipaa rahoitusta elämän välttämättömyyksien (toivottavasti) hankintaan. Vähitellen, säästäminen ja sijoittaminen voi kääntää oman tilanteesi päälaelleen. Jonain päivänä ehkä huomaat rahoittavasi muiden taloutta enemmän kuin muut rahoittavat sinun.

***
Hanki Tarina vaurastumisesta -julkaisut esityspaketti ja lue miten tulet koneen osasta koneen omistajaksi.

perjantai 16. syyskuuta 2016

9 vuotta tavoitteeseen

Vuosi kului jälleen nopeasti. Työ vie suurimman osan valveillaoloajasta ja viikoittaiset työmatkat tarkoittavat sitä, että illallakaan ei juuri vapaa-aikaa ole. Tämä on yksi syy miksi tavoittelen taloudellista riippumattomuutta. Viihdyn hyvin vapaa-ajalla.

Katsellessani tavoitettani vuodessa 2025, olen esimerkiksi osakesalkun kehityksen osalta reilusti laskennallista tavoitettani edellä. Tänä vuonna laskennallinen tavoitteeni (laskettuna: 12 000 euron sijoitus vuosittain, 6 % tuotto) on 130 377 euroa. Osakesalkkuni arvo on lähes 40 000 korkeammalla tasolla. Olen likipitäen saavuttanut alkuvuonna asettamani tavoitteet osakesalkun (160 000 €) ja kokonaisvarallisuuden (270 000 €) kehityksen suhteen.

Muiden sijoitusten osalta minulla ei ole niiden arvoon liittyviä tavoitteita. Asuntosijoittamisessa en ole seurannut aiemmin laatimaani pitkän tähtäimen suunnitelmaa, mutta vaihtoehtoiset sijoitukset (S-osuudet, vertaislainaus, muut) ovat kasvaneet nopeasti. Tällä hetkellä ne edustavat jo 10 prosenttia kokonaisvarallisuudesta.

Viime vuoteen nähden:
  • Kokonaisvarallisuuteni on kasvanut 52 000 euroa (216 000 eurosta 268 000 euroon).
  • Osakesalkun arvo on kohonnut noin 30 000 euroa lähes 170 000 euroon.
  • Absoluuttinen osinkotuottoni yltää vuonna 2016 arviolta 4500 euroon.
  • Vuoden tärkein uusin vaurastumisen vauhtipyörä on toinen sijoitusasunto. Sen lisäksi olen tehnyt muita vaihtoehtoisia sijoituksia sekä parantanut pääoman allokaation tehokkuutta
Seuraavalle 12 kuukaudelle suunnitelmani ovat melko selkeät. Jatkan osakesijoittamista nykyiseen tahtiin. Myin hiljattain Danske Bankin rahastosijoitukseni ja nostin Nordnetistä sisäisenä velkana tillille kertyneen käteisen. Sijoitin nämä varat erikoiskiinteistörahastoon. Tulen siis lyhentämään sisäistä velkaani siirtämällä rahaa palkkatuloista takaisin Nordnetiin ja merkitsen ne kirjanpidossani rahastosijoitukseksi. Nordnetissä sijoitan varat hiljalleen osakkeisiin. Saattaa kuulostaa hassulta, mutta toimii minulla. 

Vaikka päivät, viikot ja kuukaudet vilahtelevat vauhdikkaasti ohitse, alan olla kärsimätön tavoitteeni suhteen. Koska olen luonteeltani melko kärsimätön, haluaisin nopeasti perille. Yhdeksän vuotta kuulostaa pitkältä ajalta, vaikka matka ei pelkkää kärsimystä olekaan. Samalla olen periksiantamaton ja päättäväinen, ja annan harvoin periksi tavoitteistani. Kuten aikaisemmasta passiivisia tulojani käsittelevästä kirjoituksesta saattoi päätellä, voi olla etten malta jatkaa sijoittamista aivan yhdeksää vuotta. 

Matka kuitenkin jatkuu. Myönteistä on, että tällä hetkellä pelkästään sijoitusten tuotot tuovat minua kuukausittain 1000 euroa lähemmäksi tavoitettani.

***
Matka jatkuu myös Facebookissa.

keskiviikko 14. syyskuuta 2016

Flowers Foods - amerikkalainen leipomo

Ensimmäistä kertaa sain todellisen sijoitusidean Sharevillestä. Huomasin useimman nimimerkin hankkineen salkkuunsa Flowers Foods nimistä yhtiötä. Vilkaisin mistä yrityksestä oli kysymys ja kiinnostuin. Jokaisen sijoittajan on kuitenkin syytä tehdä oma arvionsa ja tutkimuksensa. Sijoituskohteen on sovittava omaan strategiaan, salkkuun ja täytettävä omat sijoituskriteerit.

Flowers Foods on perustettu 1919 ja ollut listattuna pörssiin vuodesta 1968, josta lähtien yritys on kasvanut voimakkaasti yritysostoin. Kolme neljäsosaa yhtiön liikevaihdosta tulee leivästä ja loput leivonnaisista. Yhtiö nojaa vahvasti omiin tuotemerkkeihinsä, mutta valmistaa kauppaketjuille myös niiden omia merkkejä. Flowers Foodsin liikevaihto on 3,8 miljardia euroa ja se on kasvanut viimeisen viiden vuoden aikana keskimäärin 10 prosenttia Yhdysvaltain 31 miljardin dollarin markkinoilla.

Tämän vuoden aikana Flowers on joutunut vähintäänkin lieviin vaikeuksiin kolmelta suunnalta. Osa yrityksen käyttämistä jakeluautojen kuljettajista, jotka ovat toimineet yrittäjinä, ovat haastaneet yhtiön oikeuteen. Kuljettajat vaativat yhtiötä maksamaan heille edut, joihin he oisivat oikeutettu työntekijöinä. Toiseksi, Flowersin kilpailijat ovat kiristäneet kilpailua markkinoinnilla ja hintakilpailulla - myynnin kasvusta huolimatta yhtiön voitto on laskenut. Kolmanneksi, leivän kysyntä ei ole kehittynyt totuttua tahtia. Viimeisten vuosien aikana Flowers Foods onkin erityisesti hankkinut orgaanisten leipien leipomoita portfolioonsa.

Vaikeuksien vuoksi yhtiön osakekurssi on laskenut voimakkaasti vuoden alun 20 dollarin tasolta 15 dollariin. Miltä yhtiön arvostustaso näyttää? Flowersin osinkotuotto on viimeaikaisen kurssilaskun vuoksi korkeahko. 15 dollarin hinnalle saa 4,3 prosentin tuoton, ja yhtiön osingonjakosuhde on noin 70 prosenttia. Flowersin viiden vuoden keskimääräinen osinkotuotto on 3,1 prosenttia ja se on korottanut osinkoaan 13 vuotta perätysten. Yhtiön P/E luku on 17, huomattavasti alle markkinoiden keskiarvon ja kilpailijoiden arvostustason.

Onko kyseessä arvoansa? En ole varma. Uskon, että sijoittajat ovat osittain säikähtäneet mahdollisia oikeudenkäynnin seuraamuksia. Jos se päättyy yhtiölle epäsuotuisalla tavalla, myös yhtiön kilpailijat kärsivät. Vaikka Flowers toimii ainoastaan Yhdysvalloissa, se ei ole voimakkaasti läsnä kaikissa osavaltioissa, pitäen keskimäärin 15 prosentin markkinaosuutta. Vaikka melko alhainen P/E luku voisi kieliä tulevasta tulosheikennyksestä, yhtiön liiketoiminta on kaikkea muuta kuin syklistä. Leipä on hyödyke, jota ei ensimmäisenä jätetä ostamatta. Mikäli uskoo orastavaan kurssilaskuun, voi Flowers olla hyvä sijoitus. Tulen todennäköisesti ostamaan pienen erän Flowersin osakkeita dollariosingoillani.

perjantai 9. syyskuuta 2016

28 - Osinkoja vai arvonnousua?

Sijoitusvihjeet ja -virheet

Sijoitusstrategioita voidaan luokitella ja nimetä monella eri tapaa. Omasta sijoitusstrategiasta puhuessani käytän nimitystä osinkosijoittaminen, vaikka strategiassani on paljon muitakin vivahteita. Osinkosijoittamisen vastakohta, spekulatiivisia strategioita lukuun ottamatta, on osakkeiden arvonnousuun tähtäävä strategia, jossa usein pyritään löytämään osakkeita ja yhtiöitä, joiden osakekurssilla on suuri nousupotentiaali.

Osinkosijoittaja ostaa laadukkaiden, ajan koettelemien, yhtiöiden osakkeita, joista sijoittaja saa vuosittain kasvavaa osinkoa. Arvonnousua etsivä sijoittaa useimmiten suhteellisin nuoriin yhtiöihin, jotka kasvattavat liikevaihtoa (ja toivottavasti tulosta) voimakkaasti. Kasvun seurauksena sijoittajien odotuksena on voimakkaasti nouseva yhtiön arvostustason nousu. Kasvuyhtiöt eivät useimmiten jaa osinkoa käyttääkseen voittovarat uusien liiketoimintamahdollisuuksien rahoittamiseen.

Jälkimmäisen strategian eduiksi usein luetellaan verotehokkuus, korkeampi tuottopotentiaali ja näiden vuoksi voimakkaampi korkoa korolle ilmiö. Mielestäni ajatteluun sisältyy kuitenkin useita heikkouksia.
  • On ensinnäkin löydettävä kasvuyhtiöt, joiden kurssitaso ei ole vielä voimakkaasti noussut tai joiden kasvu tulee suurella varmuudella jatkumaan sijoittajien odotusten mukaisella tasolla.
  • Tuottoa saadakseen sijoittajan on onnistuttava myymään yhtiön osakkeet ennen kuin kasvu heikkenee ja yhtiö pettää sijoittajien odotukset, mikä väistämättä johtaa osakekurssin laskuun.
  • Mikäli sijoittaja onnistuu myymään yhtiön osakkeet sievoisella voitolla, joutuu arvonnoususta maksamaan korkeamman veron kuin osingoista maksetaan.
  • Kasvuyhtiöt ovat usein luonteeltaan muoti-ilmiöiden tapaisia. Ne menevät ja tulevat. Sijoittajan on siis tarkasti seurattava yhtiöiden kehitystä ja perehdyttävä yhtiöihin erityisen tarkasti.
  • Kotiuttaessaan voittoja osakkeita myymällä sijoittajan on löydettävä koko pääomalle uusi sijoituskohde. Osingot ovat helposti vuosittain uudelleen sijoitettavissa parhaimpiin kohteisiin, ja osingoista ei tarvitse maksaa kaupankäyntipalkkiota toisin kuin osakemyynneistä.
Käsittelen aihepiiriä Osinkosijoittamisen perusteet esityksessä otsikolla ”Miksi rakentaa osinkosalkku heti?” Tuottohakuinen sijoittaja voisi ajatella, että siirtyy osinko-osakkeisiin vasta, kun tarvitsee kassavirtaa (esimerkiksi eläkkeelle siirryttäessä), sijoittaen siihen saakka kasvuosakkeisiin tai esimerkiksi osingot uudelleen sijoittaviin ETF:iin.

Osinkosijoittamisen näkökulmasta katson kuitenkin, että osinkosalkun rakentaminen kannattaa aloittaa mahdollisimman varhain.
  • Osakkeet voivat olla strategiaa muutettaessa yliarvostettuja, jolloin sijoittajaa saa vähemmän laadukkaiden yhtiöiden osakkeita kuin tilanteessa, jossa sijoittaja ostaa osinkoa maksavien yhtiöiden osakkeita yli markkinasyklien, välillä edullisemmin ja välillä korkeampaan hintaan.
  • Kasvuosakkeita tai osingot uudelleen sijoittavia ETF:iä myytäessä voi realisoitua merkittävä määrä myyntivoittoveroja, jolloin osinko-osakkeita pystyy ostamaan maksettujen verojen suhteessa vähemmän.
  • Osinkotuotto sijoitetulle pääomalle paranee ajan myötä osinkoyhtiöiden kasvattaessa osingonjakoaan. Kasvuosakkeisiin sijoittava jää paitsi tästä kehityksestä ja osingon kasvun tuomasta osakkeen arvonnoususta.
  • Salkun rakentamiseen, osakkeiden tutkimiseen ja laatuyhtiöiden löytämiseen, voi kulua kauan aikaa. Matkalle osuu virheitä, jotka aika ja osingot hyvin pitkälti korjaavat.
  • Vuosittain osinkoaan kasvattavien laatuyhtiöiden osakekurssi tavanomaisesti seuraa voitonjaon kasvua pitkällä aikavälillä.
Osakkeiden arvonnousuun tähtäävän strategian yhteydessä puhutaan usein myös niin sanotusta neljän prosentin säännöstä. Sillä tarkoitetaan, että sijoittaja myy vuosittain omistuksistaan 4 prosenttia kattaakseen kustannuksensa esimerkiksi eläkkeellä. (Pääomaa on siis oltava niin paljon, että 4 prosenttia kattaa vuotuiset kustannukset.) Neljä prosenttia pääomasta katsotaan olevan turvallinen lunastusaste, jolla sijoitussalkku ei pienene arvonnousun ansiosta.

Säännön merkittävä heikkous on kuitenkin se, että laskumarkkinassa sijoittaja saa pienemmän rahamäärän tai sijoittaja ajautuu myymään suhteellisesti suuremman osuuden osakkeistaan lukumääräisesti (kun osakkeiden yksikköhinta on alhaisempi) kattaakseen vuotuiset menonsa.
Säännön toimivuuteen vaikuttavat lisäksi se, kuinka pitkään sijoittajan varojen tulee riittää, mahdolliset yllättävät kuluerät, markkinakehitys ja inflaatio.

Edellä mainittujen syiden vuoksi tähtään itse kassavirtaan, joka tulee motivoivasti tililleni ja jolla voin lisätä omistuksiani. Myöhemmin, tähdätessäni elämään osinkotulojen varassa, minun ei tarvitse vähentää omistuksiani.

***
Lisää aiheesta:

perjantai 2. syyskuuta 2016

Kolmesta asunnosta maksettu 30 prosenttia

Sijoituspäiväkirja

Elokuu 2016

Kuun alussa ostin aikaisemmin analysoimaani AlfaLavalia. Olisin mielelläni maksanut osakkeesta hivenen vähemmän yhtiöön liittyvien kysyntäpuolen riskien vuoksi. Käteisen ja erityisesti kruunujen määrä salkussani oli kuitenkin merkittävästi kasvanut ja halusin saada osan siitä tuottamaan. Näin osakkeessa vain rajatusti laskuvaraa, koska kurssi oli laskenut merkittävästi markkinan noustessa. Markkina olikin toivottavasti jo hinnoitellut kysynnän mahdollisen alenemisen yhtiön arvoon.

Ostin myös hyvin pienen erän Banco Santanderin osakkeita lisää. Osto oli ehkäpä kompromissi. En nähnyt muita houkuttelevia ostokohteita ja Santanderin kurssi oli pitkään madellut pohjamudissa. Oman käsitykseni mukaan kyseessä olivat ulkoiset tekijät, eikä niinkään yhtiökohtaiset tekijät. Toki Santander oli vahvasti läsnä juuri niillä markkinoilla, joilla taloustilanne ja -näkymät olivat heikot, kuten Britanniassa ja Etelä-Amerikassa.  Ulkoisilla tekijöillä on tapana korjaantua ja vahvan yhtiön arvo tulee voimakkaasti nousemaan, kun ulkoiset tekijät kääntyvät yhtiön puolelle.

Elokuussa odottelin yrityslainan takaisinmaksua. Yhden yrityslainan takaisinmaksu oli myöhässä. Laina oli ensimmäisiä sijoituksiani Fundu palvelun kautta. Fundu oli ilmoittanut sijoittajille sähköpostitse takaisinmaksun myöhästymisestä ja siirtäneensä lainan perintään. Lainaajan mukaan viivästymisen syynä oli Tekes-projektin viivästyminen. Olin sijoittanut kyseiseen lainaan useasta eri syystä, mutta yksi niistä oli erityisesti lyhyt laina-aika. Halusin saada mahdollisimman nopeasti palautteen siitä, miten yrityslainat toimivat. Vihdoin kuun lopussa laina tilitettiin Fundun tilille ja huokaisin helpotuksesta.

Lainarintamalla ylitin eräänlaisen merkkipaalun. Olen maksanut lainoistani 30 prosenttia takaisin pankille. Velkaa olen ottanut yhteensä hieman yli 250 000 euron edestä. Omistusasuntoni lainalyhennyksen olen aloittanut nollasta, ja nyt laina on lyhentynyt 35 000 euron edestä noin kuudessa vuodessa. Ensimmäisen sijoitusasunnon lyhennykset aloitin 20 prosentista. Lisälyhennysten ja omistusasunnon lyhennysvapaata hyödyntäen olen lyhentänyt velkaa kymmenellä prosenttiyksiköllä yli kolmessa vuodessa.

Varallisuus jatkoi oheisen taulukon mukaista vauhdikasta kehitystään jälleen pääasiassa osakkeiden arvonnousun saattelemana. Osakesijoitusten arvo ylitti ensimmäistä kertaa 160 000 euron rajapyykin ja kokonaisvarallisuus alkoi kolkuttelemaan 270 000 euron merkkiä.


***
Seuraa tarinaa myös Facebookissa.

perjantai 26. elokuuta 2016

Passiiviset tulot vuonna 2016

Kesäloma sai ajatukset irtaantumaan paikoitellen todellisuudesta. Loman aikana tein paljon päässälaskua siitä mihin passiiviset tuloni mahtaisivat riittää. Omissa haaveissa helposti jää asioita huomiotta tai lukuja tulee kaunisteltua. Ehkäisyksi sopii siis parhaiten kirjoittaa asiasta blogimerkintä!

Miltä passiiviset tuloni näyttävät tänä vuonna? Jaettuna keskimääräisiksi kuukausittaisiksi tuloiksi, saan eri varallisuuslajeista passiivia tuloja seuraavasti:

Osingot*: 360 €/kk
Vertaislainaus: 110 €/kk
S-osuudet: 10 €/kk
Muut: 30 €/kk
Asunnot: 180 €/kk (ensimmäinen ja toinen asunto)

Yht. 690 €/kk
(*ennuste)

Laskelma kertoo, että vaurastumisen lumipallo alkaa olla hyvässä vauhdissa. Vaurastun joka kuukausi keskimäärin lähes 700 eurolla tekemättä juuri mitään. Tämän lisäksi sijoitusasuntojen lainat lyhenevät 275 eurolla kuukausittain. Jos lainalyhennykset otetaan huomioon, vaurastun siis lähes 1000 eurolla kuukausittain nykyisten sijoitusten avulla. Palkkatuloilla rahoitan omistusasuntoni lainalyhennykset, jotka ovat lisäksi noin 450 euroa kuukaudessa.

Kun katson laskelmaa, on hienoa nähdä säästämisen ja sijoittamisen tuovan kasvavia tuloksia. Ensimmäisen sadantuhannen jälkeen vauhti alkaa todella kiihtymään silmissä.

Yllä oleva laskelma kuitenkin kertoo myös, että on vielä aivan liian aikaista haaveilla työelämästä pois hyppäämisestä. Omistusasuntoni lainalyhennys ja yhtiövastike pelkästään söisivät passiiviset tuloni kokonaisuudessaan. Toisaalta voisin myydä omistusasuntoni ja vapauttaa sijoituksiin noin 30 000 euroa, jotka lisäisivät passiivisia tuloja. Tällöin ei jäisi juuri muuta vaihtoehtoa kuin muuttaa jonnekin edullisemman kustannustason maahan - jossakin kun on aina asuttava.

Omistusasuntoni kivijalkaan kertyvä varallisuus antaa joustoa erilaisia vaihtoehtoja varten. Tarvittaessa voin myydä asunnon ja sijoittaa varat, voin vuokrata asunnon ja/tai neuvotella lainan uudelleen pienentääkseni kuukausittaista lainalyhennystä.

Loma-ajatukseni kuitenkin kirkastivat sijoitusstrategiaani entisestään. Lähikuukausina pyrin muokkaamaan sijoituksiani niin, että varallisuuteni, omistusasuntoani lukuunottamatta, tuottaa kassavirtaa, passiivisia tuloja. Haasteen asettaa kuitenkin osakemarkkinoiden arvostustaso. Kurinalainen sijoittaja jatkaa kuitenkin strategian mukaisesti. Tässä markkinatilanteessa lähivuosien menestyksen tai epäonnistumisen sijoittajana määrittelee pitkälti yritysanalyysin onnistuminen ja tinkimättömyys sijoituskriteereistä.

Jatkan kaikissa tilanteissa sijoittamista osakkeisiin, mutta varaudun mahdolliseen kurssilaskuun keräämällä käteistä ja kiinnittämällä erityistä huomiota yhtiövalintaan. Vain näin voin varmistaa kassavirran ja sen kasvun kohtuulliseen hintaan. Syklin huippua lähestyttäessä pidän lisäksi katseeni koko ajan osakemarkkinoiden ulkopuolisissa sijoitusmahdollisuuksissa.

Pitkään tavoitteenani on ollut 1000 euron kuukausittaiset osinkotulot. Tästä tavoitteesta olen saavuttanut 36 prosenttia. Passiivisia tuloja olen onnistunut luomaan toisen mokoman muilla sijoituksilla. Olen kiitollinen, että olen mielestäni asettanut tavoitteeni oikein: 1) osinkotulojen ja 2) kokonaisvarallisuuden kasvattaminen. Näin voin valita toimeni markkinatilanteesta riippuen parhaalla mahdollisella tavalla.

Vaurastuminen alkaa tavoitteiden asettamisesta.

perjantai 19. elokuuta 2016

Toisen sijoitusasunnon kassavirta

Ostin toisen sijoitusasuntoni kesäkuussa. Kesälomani ja ostoajankohdan vuoksi asunto oli tyhjänä heinäkuun. Olin ottanut sen kuitenkin huomioon tarjouksessani ja kauppahinnassa. Nyt asunnossa on vuokralainen, takuuvuokra ja ensimmäisen kuun vuokra ovat pankkitililläni.

Osakesijoittamisen tapaan, pyrin myös asuntosijoittamisessa luomaan kassavirtaa: vuokratuoton tulee ylittää reilusti asunnosta aiheutuvat kulut. Kassavirran mahdollistan sijoituskohteen valinnalla (riittävän korkea tuotto), pitkällä laina-ajalla sekä melko korkealla omarahoitusosuudella. Kassavirran näen tärkeäksi, koska sillä voin halutessani lyhentää lainaa nopeammin tai tehdä uusia sijoituksia. Lisäksi kassavirran avulla voi rahoittaa tulevia remontteja ja varautua korkotason nousuun.

Hiljattain kilpailutin ensimäisen sijoitusasuntoni lainan pienentääkseni kulujani sekä kasvattaakseni sijoituksen kassavirtaa. Toisessa sijoitusasunnossa kassavirta muodostuu hivenen korkeammaksi, koska lainan korkomarginaali on pienempi (1,5 % vs. 1,3 %) ja omarahoitusosuuteni oli kymmenen prosenttiyksikköä korkeampi (20 % vs. 30 %), Ensimmäiseen sijoitusasuntooni verrattuna vuokra on paremman sijainnin vuoksi korkeampi, mutta hoitovastike on myös hivenen korkeampi.

Toisen sijoitusasunnon kassavirtalaskelma näyttää seuraavalta:

Nyt, kaksi sijoitusasuntoa tuovat lähes 190 euroa kuukaudessa käteistä. Kassavirran lisäksi lainat lyhenevät vuokralaisten maksamina noin 275 euroa kuukaudessa. Varallisuusseurassani kirjaan omaisuudeksi ainoastaan lainanlyhennyksen. Hyvinvointivaltiota ylläpidän asuntojen avulla 200 eurolla kuukaudessa.

Sijoitusasunnot olisivatkin mainio tapa vauhdittaa vaurastumista, mutta vieroksun niihin liittyviä riskejä, työmäärää ja suuria transaktiokustannuksia edetäkseni asuntosijoittamisessa nopeammin. Siksi en tällä hetkellä aktiivisesti harkitse uuden sijoitusasunnon hankintaa. Seuraan yleisen taloustilanteen, korkotason ja asuntomarkkinoiden kehitystä ainakin ensi vuoteen saakka.

Lue tarkemmin kassavirrasta Harri Hurun blogista, joka käsittelee asuntosijoittamista.

***

Tarina jatkuu Facebookissa.