Omistusasuntoni tuottaa nyt kassavirtaa

Ostin omistusasuntoni helmikuussa 2011 ja muutin asunnosta hiljattain pois vanhaan kotikaupunkiini. Entinen omistusasuntoni on pieni kaksio pääkaupunkiseudulla. Laitoin asunnon vuokralle toukokuussa. Välihuomiona todettakoon, että asunto meni vuokralle päivässä, kun taas Uudenmaan pienemmissä kaupungeissa sijaitsevien sijoitusasuntojen vuokrattavuus on ollut huomattavasti hitaampaa. Kassavirran osalta omistusasuntoni vuokrauksessa toteutuvat samat periaatteet kuin sijoitusasunnoissani: hyvä vuokra suhteessa hankintahintaan, pitkä laina-aika ja korkea omarahoitusosuus johtavat hyvään kassavirtaan.  

Kun henkilökohtaista taloutta käsittelevässä blogosfäärissä usein kiistellään siitä, voiko omistusasunnon laskea sijoitukseksi vai ei, riippuu se asunnosta ja omasta toiminnasta. Kun vielä asuin omistusasunnossani, vuokrasin asuntoa useasti kesälomieni aikana ja kerran vuodeksi asuessani ulkomailla. Nyt vuokrattuani asunnon toistaiseksi periaatteella, omistusasunto on viimeistään muuntautunut täysiveriseksi sijoitukseksi. 

Saan vuokraa asunnosta vesimaksu mukaanlukien 765 euroa ja vastike on hieman yli 180 euroa. Entiseen omistuasuntooni kohdistuva laina on sidottu vuoden euriboriin ja sen viitekorko on 0,4 %. Maksoin aikaisemmin asuntoon kohdistuvan julkisivulainan pois, joten rahoitusvastike ei rasita kassavirtaa. Vuokrasin asunnon osittain kalustettuna, joten kalusteista voi tehdä verovähennyksen. Tiukasti tulkittuna 60 euron verovähennys voi olla liian suuri, mutta tässä laskelmassa oletan sen menevän verotuksessa lävitse. Näin ollen asunnosta jää kassavirtaa kuukausittain yli 150 euroa.

Nyt minulla on vuokrattuna kolme ja puoli asuntoa. En kuitenkaan halua ostaa enempää sijoitusasuntoja, vaikka ne olisivatkin onnistuessaan oiva tapa kasvattaa omaisuutta nopeasti. Voi olla, että nyt koko maailman velkaantuessa kiihtyvää tahtia, kannattaisi omaakin velkavipua kasvattaa. Tätä asiaa onkin arvioitava jatkossa. Asuntoni tuottavat runsaasti rahaa kuukaudessa ja minulla olisi reilusti käteistä omarahoitusta varten. Näkisin mielelläni myös asuntomarkkinoilla otollisemman ostopaikan ennen panoksien lisäämistä.

Lue myös:

Ensimmäisen sijoitusasunnon kassavirta

Toisen sijoitusasunnon kassavirta

Kolmannen sijoitusasunnon kassavirta

Poimintoja markkinoiden satumaailmasta

Aurinko paistaa ja helteet ovat taas saapuneet Suomeen. Ihmiset ovat lähteneet ulos, terasseilla rittää janoisia ja rannoilla auringonpalvojia. Minä mukaanlukien. Olen viimeisen viikon ajan keskittynyt tämän luonnonilmiön tuomiin mukavuuksiin ja jättänyt pohdinnat markkinoiden osalta vähnemmälle. Twitter onkin ollut oiva väline seurata markkinoita ja sen ilmiöitä pintapuolisen tehokkaasti.

Mielenkiintoisia ilmiöitä tai huomioita ovat olleet:

• Viimeiaikainen nousu maaliskuun pohjilta on noudattanut vuoden 2009 kaavaa. Antti Saari. 
• Saksan vienti laski huhtikuussa yli 30 prosenttia. Sami Pakarinen.
• Amerikkalaisten säästämisaste nousi huhtikuussa yli 30 prosenttiin. Jeroen Blokland.
• Nyt nähty nousuralli on historian vahvin. Jukka Lepikkö.
• Erityisesti Yhdysvalloissa, mutta myös Suomessa, yksityissijoittajat ovat avanneet valtavan määrän uusia arvo-osuustilejä. Useita lähteitä, esimerkiksi Jesse Felder.
• Konkurssikypsien yritysten, kuten Herz ja Valaris, osakekurssit nousevat voimakkaasti ja Herz näyttää jopa saavan markkinoilta lisää rahaa pysyäkseen hengissä.
• Yhdysvalloissa high yield lainojen takaisinmaksujen laiminlyönnit kasvavat nopeasti. Niiden uskotaan nousevan 14 prosenttiin kesäkuun loppuun mennessä. Lisa Abramowicz. Defaultit ovat historiallisen korkealla tasolla. Holger Zschaepitz.
• Intiassa ja Yhdysvalloissa koronavirus leviää yhä. Erityisesti Intiassa tilanne vaikuttaa todella huolestuttavalta ja Yhdysvalloissa mellakat voivat aiheuttaa hyvinkin toisen aallon.
• Jokainen valtio pumppaa valtavan määrän uutta rahaa markkinoille elvyttäessään koronan rikkomia talouksiaan. Scott Grannis. Ihmiset on saatava nopeasti takaisin töihin. Korot on nyt painettu jokapuolella ennätys alhaalle.

Tässä vain muutama puoliksi satunnainen poiminta omasta kuplastani. Mitä näistä uutisista pitäisi sitten ajatella? Jälleen kerran lienee syytä pysyä omassa sijoitusstrategiassa. Toisaalta uskon, että on tärkeää olla merkittävän kokoinen käteiskassa, jos yllä esimerkein kuvattu ristiriitaisuus purkautuu kurssilaskuna. Kolmanneksi, koetan itse myydä muutamia sijoituksia ostaakseni ne myöhemmin hieman edullisemmin takaisin. Uskon edelleen, että tätä nousua seuraa jyrkkä lasku. Markkinoilla on myyntipainetta. Näimme sellaisesta merkin viime viikolla, kun Yhdysvalloissa tultiin kuutisen prosenttia alaspäin yhden päivän aikana. 

Mielestäni markkina vaikuttaa siltä, että rahat otetaan nyt piensijoittajilta pois. Ammattilaiset pääsevät myymään ainakin osan huonoista omistuksistaan ahneille piensijoittajille, jotka ovat pumpanneet kurssit ylös. Talouden vetovoima on hiipunut, kysyntä on romahtanut useilla sektoreilla, mikä tulee näkymään yritysten vasta tulevissa tulosjulkistuksissa. Irtisanomisia ja lomautuksia on tehty valtava määrä, eikä rekrytointeja uskalleta tehdä. Korkealla liitäville osakekursseille ei ole muuta perustetta kuin se, että ei ole muuta parempaa sijoituskohdetta. Aivan äärimmäisessaä tapauksessa korona on tapahtuma, joka laittaa liikkeelle varallisuuden uudelleenjaon, jossa rikkaille keskittyneet pääomat kuihtuvat ja tasoittavat varallisuuseroja. Tämänhetkisessä tilanteessa ja kehityksessä varallisuus todennäköisesti jatkaa kiihtyvää keskittymistään, kun velka auttaa velanottokykyisiä vaurastumaan ja työttömyys on lähinnä kohdistunut palkka-asteikon alaosan ihmisiin.

Ottakaa rauhallisesti ja koettakaa olla nokkelia.

Pörssi vihertää kuin lehtipuut

Sijoituspäiväkirja

Toukokuu 2020

Koska tein toukokuussa muuttoa, en ollut kovinkaan aktiivinen osakemarkkinoilla. Osinkosalkkuuni lisäsin ruotsalaista Alfa Lavalia. Olin ostanut sitä ensimmäisen kerran vuonna 2016 132 kruunun hintaan. Nyt oli aika täydentää positiota. Se on mielestäni laatuyhtiö, joka kylläkin on osin riippuvainen laivanrakentamisesta ja energiasektorista, mutta tuotta laitteita ja palveluita myös elintarviketeollisuuteen ja vedenkäsittelyyn. Lisäksi ostin 40 kappaletta lisää Cargotecia vähän ennen osingon irtoamista. Halusin lohdutusta ja kasvattaa vuoden 2020 osinkotuloja ja alentaa Cargotec positioni keskihintaa.

Kuun alussa myin 200 kappaletta Kemiran osakkeita ja ostin muutamaa päivää myöhemmin puolet takaisin. Satelliittisalkussa tein suhteellisen aktiivisesti kauppaa. Huhti-toukokuussa salkussani piipahtivat Bufab, Banco Santander, Scandic, CAG Group ja Vincit. Toukokuun aikana sain osinkoja 550 eurolla verojen jälkeen. Viime vuonna sain osinkoja vastaavalla ajanjaksolla kaksinkertaisen määrän.

Toukokuussa salkun arvo kulki sivuttaisliikkeessä. Maaliskuun romahduksen ja huhtikuun ponnahduksen myötä salkku oli toukokuun puolivälissä vielä noin 50 000 euroa huippulukeman alapuolella. Toukokuun lopussa eroa oli kuitenkin enää jäljellä vain 30 000 euroa. Alituinen ongelmani oli, että salkussani taas lepäsi 10 000 euron edestä käteistä. Kiikaroimani osakkeet ovat kaukana asettamistani tavoiteostohinnoista. Tulen jatkamaan varovaisia ostoksia niin, että käteispositio ei pääse merkittävästi kasvamaan.

***

Kaipaatko uutta suolaa sijoittamiseen? Lue Vaurastumisen välineet.