torstai 10. tammikuuta 2019

Maksanko taloyhtiölainan vai sijoitanko varat?

Viime vuonna ajatuksenani oli maksaa pois taloyhtiölainani. En tehnyt sitä kuitenkaan syksyllä, jolloin siihen oli viimeisin mahdollisuus. Sen sijaan varat ovat olleet Norwegian Bankissa kasvamassa pientä korkoa. Seuraava mahdollisuus maksaa laina pois lienee maalis-huhtikuussa. Viimeisen kurssilaskun myötä epäröin toimenpiteen järkevyyttä. Olisiko varat sittenkin järkevämpi sijoittaa - tavalla tai toisella?

Jälleen blogi ja kirjoittaminen ovat hyvä tapa jäsentää omaa ajattelua!

Kassavirtavaikutus

Sijoitustoimintaani ja taloudenpitoani ohjaa ensisijaisesti kassavirta. Mitä enemmän tililleni tulee rahaa ja mitä vähemmän tililtä lähtee rahaa, sen parempi. Tämän vuoksi sijoitusstrategiassani päätavoitteeni on osinkotulot, asuntosijoittamisessa olen säätänyt lainani niin, että kassavirta riittää kattamaan tulevatkin korjaustarpeet, ja vaihtoehtoiset sijoitukset nakuttavat tasaisesti rahaa pankkitililleni, useimmat kuukausittain.

Jos sijoittaisin 7000 euroa neljän prosentin nettot-osinkouotolla, saisin osinkoja 280 euroa vuodessa eli  noin 23 euroa kuukaudessa. Taloyhtiölainan rahoitusvastike on 40 euroa kuukaudessa. Jos maksan lainan pois, minulle jää 17 euroa kuukaudessa enemmän pankkitililleni. Vain jos pystyisin sijoittamaan varat noin seitsemän prosentin tuotolla, kannattaisi varojen sijoittaminen kassavirran näkökulmasta katsottuna.

Korkoriski

Lainoihin sisältyy aina korkoriski. Niin myös taloyhtiölainaan, joka minun tapauksessani on vieläpä sidottu kuuden kuukauden euriboriin ja reagoi siten suhteellisen nopeasti korkotason nousuun. Jos korot nousevat, kassavirtavaikutus sijoittamisen ja lainanmaksun välillä kasvaa. Tässä jätän huomioimatta sijoitusten tuottojen uudelleen sijoittamisen.

Muiden lainojeni, asunto- ja sijoitusasuntolainojen, korkoriski on niiden koon vuoksi absoluuttisesti suurempi. Jos maksan taloyhtiölainan pois, voin vapautuneella kassavirralla tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä muihin lainoihini. Tai vaihtoehtoisesti, jälleen, voin sijoittaa rahat pienin erin osakemarkkinoille. Tosin neljänkymmenen euron vaikutus kuukaudessa on sijoitustoimintaani hyvin pieni. Otollisimmat ostopaikat ehtivät mennä ohitse moneen kertaan.

Verrattuna viime toukokuuhun, jolloin ilmoitin suunnitelmastani maksaa taloyhtölaina, Norwegian Bankin talletuskorko on laskenut 1,75 prosentista 0,75 prosenttiin, josta verottaja vielä pidättää 30 prosenttia. Tämän vuoksi lainanmaksu tai varojen sijoittaminen ovat huomattavasti taloudellisesti kannattavampia vaihtoehtoja kuin rahojen pitäminen talletustilillä. Taloyhtiölainan lainamarginaali on 0,8 prosenttia.

Pääoman säilyttäminen

Pörssiosakkeiden hintaliikkeet ovat aina arvaamattomia. Jos sijoittaisin lainanmaksuun varaamani rahat, altistaisin ne pääoman menetykselle. Myös osingot todennäköisesti pienenevät, jos maailmantalous ajautuu lamaan. Nämä ovat riskejä tilanteessa, jossa päättäisin sijoittaa lainanmaksuun tarkoitetut varat. Sen sijaan, jos maksan lainan pois, se on sitten yksinkertaisesti maksettu pois.


Mikä on vastaus otsikossa esittämääni kysymykseen? Päätöstä en ole vielä tehnyt. Yksi vuoden 2019 tavoitteistani on taloudellisen riippumattomuuden julistus. Sen valossa kassavirta on tärkein kriteerini taloudellisia päätöksiä tehdessäni. Siksi tulen erittäin todennäköisesti maksamaan lainan pois, ellei osakemarkkinat vajoa entisestään, jolloin varojen sijoittaminen voi olla tämänhetkistä järkevämpää.

***
Tee fiksumpia taloudellisia päätöksiä. Lue Vaurastumisen välineet.

6 kommenttia:

  1. Minulla mietinnässä on että maksanko lainaa pois (kuten olin aiemmin ajatellut) vai pistäisinkö kyseisen likvidin pääoman sittenkin uuteen sijoitukseen... pää sisällä lasken koko ajan, ja päätös keikkuu koko ajan puolelta toiselle.

    VastaaPoista
  2. Yritin katsoa salkku-sivultasi, että mitä asuntoa laina koskee, mutta en päässyt perille. Ilmeisesti tiedot ovat vanhentuneet. Jos se koskee sijoitusasunto, niin otitko huomioon verotuksen kautta tulevan edun taloyhtiölainalle (tuloutus/rahastointi taloyhtiön taseeseen)?

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Laina koskettaa omistusasuntoani, joten tätä etua ei ole.

      Poista
  3. Nimetön16.1.19

    "Vain jos pystyisin sijoittamaan varat noin seitsemän prosentin tuotolla, kannattaisi varojen sijoittaminen kassavirran näkökulmasta katsottuna."

    Siihen kanssavirtaan olisi varmaan hyvä huomioida myös se 7000 € kertaluontoinen ulosvirtaus, muuten kassavirta-analyysissa ei ole päätä eikä häntää. Toisaalta vasta myöhemmin tulevaisuudessa maksettavat kustannukset (rahoitusvastikkeet) olisi hyvä myös diskontata.

    VastaaPoista
  4. Exceliä pyörittelevänä on aina helppo laskea auki, että jos rahoitusta saa hinnalla X ja rahalle saa tuottoa Y ja X>Y, sijoita aina raha.
    Mutta on paljon epäsuoraa näyttöä siitä että itsessään velattomuus on äärettömän positiivinen asia. Velattomat ihmiset mm. vaihtavat muita useammin alaa ja työtä ja usein heidän tulotasonsa nousee merkittävästi seuraavina vuosina velattomuuden jälkeen. Eli voisi vetää mutu päätelmää että täysi velattomuus luo niin vahvan tukiverkon, että voidaan ottaa riskiä työmarkkinoilla. Muita vastaavia "aineettomia" hyötyjä velattomuudesta näyttää myös olevan.

    Toki disclaimer, olemme vaimon kanssa viimeiset 3,5-4v keskittyneet vain lainan takaisinmaksuun, noin 75% säästöasteella. Nyt kuitenkin leikattiin 40% lyhennyksiä ja kerätään kassaa, jotta on sijoitussalkussa paukkuja hyödyntää seuraava taantuma, koska uskon että istumalla käteisen päällä vaikka seuraavat 2 vuotta, teemme merkittävästi parempaa pitkänaikavälin tuottoa.

    Joten seuraamme velattomuus ohjetta vähän niin ja näin.
    Kuitenkin, jos takana ei olisi poikkeuksellisen pitkä nousukausi ja jos emme olisi sijoittaja taustaisia, maksaisimme vain lainaa niin nopeasti kuin voisimme ja vasta kun olisimme saavuttaneet velattomuuden alkaisimme sijoittamaan varojamme.

    VastaaPoista
  5. Kiitos hyvästä kommentista! Olen itse(kin) sijoittanut isosti ja samalla olen tehnyt lisälyhennyksiä lainaan. Nyt, myöhemmin, olen himmannut lainanlyhennyksiä, koska lainojeni kokonaismäärä on ollut mielestäni pieni suhteessa muuhun omaisuuteen. Eli toisin sanoen olen nähnyt (hyvän) lainan pitämisen kannattavana ja pieni riskisenä.

    Taloyhtiölainan poismaksu olisi nyt pieniriskinen "sijoitus", jolla kasvattaisin kuukausittaista kassavirtaa. Allokoin rahojani puolisystemaattisesti luonnollisesti aina sen hetkisen tiedon ja näkemyksen valossa. Usein onnistuu, toisinaan ei. Lainan poismaksussa ei voi suuresti mennä pieleen - jos maksan lainan pois, "menetän" tuoton jonka voisin saada rahat sijoittamalla. Hyvän tuoton saaminen sijoituksille on kuitenkin kysymysmerkki.

    VastaaPoista