Päivitys: Koko omaisuuteni listattuna

Olen kirjoittanut tätä blogia kahdeksan vuotta. Tässä ajassa sijoitukseni ovat rönsyilleet useisiin suuntiin. Blogissa olen koettanut keskittyä sijotuksiin, jotka olen tehnyt palkkatyöstä säästetyillä varoilla. Kuukausittain kirjoittamassani sijoituspäiväkirjassa keskityn pääasiassa osakesijoituksiin, jotka ovat hieman alle puolet kokonaisvarallisuudestani. Tässä kirjoituksessa koetan purkaa kaikki sijoitukseni osiin ja antaa kokonaiskuvan koko sijoitusportfoliosta. Myös siitä osasta, josta en kovin usein tässä blogissa käsittele. Tämä kirjoitus on samalla päivitys "Salkkuni" alasivulle, joka alkaa olla pahasti ajasta jäljessä.

En lähde tässä kirjoituksessa spekuloimaan mitä eri omaisuuserien suhteen kannattaisi tehdä tai millaisia suunnitelmia minulla niiden osalta on. Kokonaisuuden kannalta eri sijoitukset eivät välttämättä ole optimaalisia. Hankintahetkellä sijoitukseen on luonnollisesti aina ollut jokin perustelu, vaikka jälkikäteen sijoituksen järkevyyden voi kyseenalaistaa. Näin on luonnollisesti kaikkien päätösten kanssa, siksi en myöskään loputtomasti spekuloi mitä teen joillekin sijoituksille. Pidän ne portfoliossani, jos ne tuottavat hyvän kassavirran suhteessa riskiin. 

Omassa kirjanpidossa jaan varallisuuteni kolmeen pääosaan: omin töin ansaittuun, perintönä saatuun ja käteiseen. Ensimmäinen osa on selkeästi suurin, 78 prosenttia kokonaisuudesta. toinen 15 prosenttia ja käteistä hieman yli 7 prosenttia. Näiden kolmen sisällä jaan sijoitukset neljään omaisuusluokkaan: osakkeisiin, vaihtoehtoisiin sijoituksiin, kiinteistöihin ja käteiseen. Kaksi ensimmäistä pääosaa, omin töin ansaitut ja perintönä saadut, pitävät sisällään sijoituksia kaikkiin omaisuusluokkiin.

Seuraavaksi siis listaan sijoitukseni jaoteltuna näihin eri osoihin:

1. Omin töin ansaitut

1A: Osakesijoitukset

Osinkosalkku

Osinkosalkku on suurin kokonaisuus osakkeita ja sijoituksia, ja käsittelen sen salkkutapahtumia tässä blogissa eniten. Osinkosalkku on taloudellisen riippumattomuuden kulmakiviä, sen tarkoituksena on tuottaa kasvava tulovirta osinkoja. Salkku on ylihajautettu kokoelma osakkeita. Osinkosalkun sisältö on nähtävissä Sharevillestä. 

Osinkosalkun koko ~290 000 euroa.

Satelliittisalkku

Satelliittisalkku on ollut minulla olemassa jo useita vuosia, mutta en ole ehtinyt sen kehittämiseen panostaa. Satelliittisalkussa minulla on tavoitteena luoda sijoitustuottoja spekuloimalla osakkeiden arvonnousulla. Raportoin tammikuussa miten spekulatiiviset sijoitukset sujuivat vuonna 2020. Satelliittisalkun tarkoituksena on olla tärkeä lisätuottolähde erityisesti silloin, kun päätän elää täysin sijoitusteni tuotoilla.

Satelliittisalkun koko ~22 000 euroa.

ETF-salkku ja rahastot

ETF-salkun olen perustanut vuonna 2021. Perustin vielä yhden salkun lisää, koska haluan ulottaa sijoitukseni myös sellaisiin kolkkiin, jonne en suorilla osakesijoituksilla yllä. Lisäksi varaudun luomaan sijoituspaikan kertaluonteiselle erälle käteistä, jonka sijoittaminen tulee ajankohtaiseksi keväällä 2021. Osinkosalkun tapaan ETF-sijoitusten tarkoituksena on luoda kassavirtaa tuotto-osuuksin.

Rahastosijoituksilla pyrin rauhoittamaan rauhatonta sijoitustoimintaani ostelemalla säännöllisesti pieniä eriä rahastoja, jotka sijoittavat aliarvostetuille maantieteellisille alueille tai toimialoille.

ETF-salkun ja rahastosijoitusten koko ~13 000 euroa.

Yhteensä: 325 000 euroa.

1B: Vaihtoehtoiset sijoitukset

Vaihtoehtoisten sijotusten piirissä olen sijoittanut sekalaiseen joukkoon erilaisia sijoituskohteita:

• Kaksi rahastosijoitusta: metsärahasto 5000 € ja kiinteistörahasto 10 000 €.
• Osakesijoitukset pääasiassa infrastruktuuri-, kiinteistö-, vakuutus- ja rahoitus- sekä yhdyskuntapalvelualan yhtiöihin: 30 000 euroa.
• Spekulatiiviset sijoitukset amerikkalaisiin osakkeisiin: 15 000 euroa.
• Sijoitukset pikavippejä tarjoavien yhtiöiden osakkeisiin: neljä sijoitusta, yhteensä 15 000 euroa.
• Sijoitukset joukkorahoituspalveluihin, pääasiassa kiinteistörahoitukseen: 7200 euroa.
• S-ryhmän osuuskauppojen jäsenyydet: 500 euroa.
• Yksityislaina 10 000 euroa.

Yhteensä: 92 000 euroa.

1C: Kiinteistöt

Kun raportoin kiinteistöistä, se käsittää kolme kokonaan omistuksessani olevaa sijoitusasuntoa ja yhden puoleksi omistuksessani olevan sijoitusasunnon. Asunnoista kolme on yksiöitä ja yksi pieni kaksio. Kaikki sijaitsevat Uusimaalla.

Yhteensä: 118 000 euroa.
(=ostohinta - velka)

1D: Käteinen

Käteistä minulla on muutamilla käyttö- ja talletustileillä 15 000 euroa.

Omin töin ansaitut yhteensä: 550 000 euroa.

2. Perintönä saadut

Sain joitakin vuosia sitten perinnön, jonka olen suureksi osaksi sijoittanut ja onnistunut sitä reilusti kasvattamaan. Tyylilleni uskollisena, olen jakanut perintövarat useaan osaan:

• Osakkeet: Sijoitukset amerikkalaisiin korkeaa osinkoa maksaviin yhtiöihin ja ETF:iin: 35 000 euroa.
• Osakkeet: Sijoitukset amerikkalaisiin REIT-yhtiöihin: 20 000 euroa.
• Vaihtoehtoiset: Sijoitus kotimaiseen kiinteistörahastoon: 10 000 euroa.
• Vaihtoehtoiset: Yksityislaina: 25 000 euroa.
• Käteinen: 14 000 euroa.

Yhteensä: 104 000 euroa.

3. Käteinen

Kahden edellisen lisäksi minulla on käteistä sivussa muutamalla eri korvamerkinnällä: hätärahasto suuruudeltaan 30 000 euroa ja tulevia remontteja varten sivuun laitettuja vuokratuloja 24 000 euroa.

Yhteensä: 54 000 euroa.

Kaikki yhteensä

Yhteensä: 708 000 euroa.

Sijoitukseni jakautuvat seuraavasti neljään eri omaisuusluokkaan, osakkeisiin, vaihtoehtoisiin sijoituksiin, kiinteistöihin ja käteiseen:

Sijoitukseni voivat vaikuttaa kokonaisuutena sekavalta seurakunnalta. Se onkin osittain sitä. Sijoitussalkkuni on yli kymmenen vuoden kehityksen tulos. Sitä on rakennettu tiiviin palkkatyön ohessa. Lisäksi olen halunnut pitää omat ja perityt rahat erillään toisistaan, mikä on jakanut varallisuuden kahteen eri blokkiin. Olen myös ollut (yli)varovainen ja kartuttanut huomattavan hätärahaston, jolle tasapainoisessa henkilökohtaisessa taloudessa on harvoin tarvetta.  Portfoliossani on siis selkeästi varaa tehostamiseen, rönsyjen karsintaan ja tuottojen virittämiseen.

***
Ala vaurastua. Lue Vaurastumisen välineet.

Syksyistä omaisuuden manageerausta

Pieniä lunastuksia vaihtoehtoisista sijoituksista

Kulutusluotoille asetetun korkokaton myötä myin 1000 euron edestä osuuksia OPR-Vakuudessa, joka on yhtiö tuottoa.fi palvelun taustalla. Rahat menivät osinkosalkkuuni, josta olin lainannut varoja kiinteistörahastosijoitusta varten. OPR-Vakuuden taloudelliset avainluvut eivät vaikuta kehittyvän suotuisaan suuntaan. Pikavippiyhtiöiden liiketoiminnan tuotot, jotka ovat olleet erittäin korkealla tasolla, tulevatkin luultavasti laskemaan korkokaton myötä. Lunastuksen jälkeen minulla on vielä 15 000 euroa sijoitettuna neljän eri pikavippiyhtiön osakkeisiin.

Lunastin myös viiden osuuskaupan jäsenyyden käydessäni Jumbossa. Lunastukseen lähti osuuskaupat, jotka eivät tänä vuonna maksaneet osuusmaksulle korkoa. Lunastuksessa hyvänä puolena oli suomalaisen metsäteollisuuden tukeminen, kopiopaperia kului vinopino. Rahat tulivat S-Pankin tililleni välittömästi ja siirsin rahat osinkosalkkuuni lyhentäen yllä mainittua "sisäistä velkaani".

Käteistä uudelle talletustilille

Siirsin 5000 euroa käteistä kasvamaan korkoa Svea Ekonomin talletustilille, jossa vielä tällä hetkellä saa talletuksille prosentin koron ja talletukset kuuluvat Ruotsin talletussuojan piiriin. Svean lisäksi minulla on tällä hetkellä käteistä parkissa Instabankissa ja Bank Norwegianissa. Rahani tuntevat olonsa turvallisemmaksi, kun ne ovat piiloutuneena useampaan paikkaan. Olenkin tehnyt luettelon itselleni Google Driveen kaikista paikoista, joihin olen rahaa jemmannut - kuin orava käpyjä ennen talvea.

Sain kaksi asuntoa vuokrattua

Pitkällisen vuokrausprosessin jäljiltä sain kuin sainkin kaksi sijoitusasuntoani vuokrattua, toisen jo puolesta kuusta. Vuokralaisen löytäminen ei ollut helppoa. Opiskelijoiden sijasta sain tällä kertaa asunnot vuokrattua eläkeläisille. Tarkemmin ottaen molemmat uusista vuokralaisista on sairaseläkkeellä. Onkin todennäköisempää, että nämä kaksi uutta vuokralaista on edellisiä pitkäaikaisempia asukkaita. Opiskelijoilla on ollut tapana viipyä asunnossa yleensä vuosi, kunnes löytyy poika- tai tyttöystävä tai vaikkapa uusi opiskelupaikka. Jos sinua kiinnostaa kahden tai kolmen yksiön hankinta hyvällä vuokratuotolla, laita viestiä [mainos].

***

Manageeraa säästösi kasvuun! Lue Vaurastumisen välineet.

Mitä tehdä S-junalle ja pikavipeille?

S-juna on hiipunut

Suuri osa S-ryhmän osuuskaupoista on lopettanut maksamasta osuusmaksulle korkoa. Monet osuuskaupoista lopettivat maksamisen jo viime vuonna, jolloin lunastin useat jäsenyydet ja sijoitin rahat uudelleen. Alunperin olin sijoittanut neljääntoista jäsenyyteen. Tänä vuonna sain osuusmaksun korkoja vain neljästä osuuskaupasta.

S-juna vaikuttaa siis hiipuneen. Se on sääli, koska S-ryhmän osuuskaupan osuudet olivat suhteellisen turvallinen, ymmärrettävä ja pieni sijoitus S-bonuksia innoissaan keräileville suomalaisille. Neljän vuoden aikana sain yhteensä lähes 360 euroa osuusmaksun korkoja. Tuotto oli kohtuullisen hyvä, mutta ehkäpä vaivaan nähden vaatimaton.

Oma villi veikkaukseni on, että osuuskaupat ravistelevat sijoittajat pois jättämällä koronmaksun väliin muutamaksi vuodeksi. Sijoittajat lunastavat jäsenyytensä ja tämän jälkeen osuuskaupat alkavat jälleen maksaa taas osuusmaksulle korkoa. Minä poistun junasta lähes kokonaan ja lunastan kaikki osuusmaksun koronmaksun lopettaneet jäsenyydet.

Kulutusluottoihin tulee korkokatto

Olen sijoittanut merkittävän summan, 16 000 euroa, pikavippejä tarjoavien yritysten osakkeisiin. Nämä yhtiöt ovat maksaneet 7-10 prosentin vuotuista tuottoa ja maksu on tapahtunut kuukausittain. Nämä sijoitukset ovat olleet minulle osakemarkkinoista riippumaton vaihtoehtoinen sijoitus. Kulutusluotot ovat kohdanneet poliittisia haasteita jo aiemmin. Viime vuonna puhuttiin veroprosentin noususta, mutta verottaja linjasi toisin. Ehdin lunastamaan sijoituksiani tällöin 4000 eurolla. 

Nyt, kaikkiin kulutusluottoihin tulee 20 prosentin korkokatto. Tämä ajaa pikavippiyritykset kilpailullisesti ahtaampaan nurkkaan ja tekee perusliiketoiminnasta mahdollisesti kannattamatonta. Vaikka useimmat pikavippiyritykset ovat varautuneet lakimuutokseen lanseeraamalla uusia lainatuotteita erityisesti niin kulittajille kuin yrityksillekin, on sijoittajan arvioitava ovatko pikavippiyritykset yhä elinvoimaisia maksamaan korkeaa osinkoa.

Toistaiseksi seuraamieni yritysten liikevaihto ja tulokset ovat kehittyneet hyvin. En aio lähteä lunastamaan sijoituksia yhtiöistä kokonaisuudessaan. Saatan ottaa ulos tonnin tai kaksi ensialkuun ja seurata yritysten talouden kehitystä. Yhtiöiden talousraportointi sijoittajien suuntaan on ollut kiitettävän avointa. Sijoittajan kannalta on sääli, että puutteellista talouskasvatusta korvataan lainsäädännöllä ja näin jälleen valtion holhous yksilöihin ja yrityksiin kasvaa.

***
Jos pohdit mihin sijoittaisit rahat S-junasta, lue Vaurastumisen välineet.

Sapelit kalisevat mutta osingot ropisevat

Sijoituspäiväkirja

Toukokuu 2019

Myin osinkosalkustani yhden ETF sijoituksistani, PowerShares International Dividend Achieversin, joka oli toiminut jo (liian) pitkään parkkipaikkana dollareille. Osingot ulos maksava ETF ei ole kuitenkaan verotehokas ja lisäksi ulkomaisiin osakkeisiin sijoittava ETF on vielä verotehottomampi. Omistukseni oli pieni ja kotiutin nyt mielelläni pienen myyntivoiton. Sijoitin vapautuneet varat samantien Archer Daniels Midlandiin, joka ei ollut kaukana vuoden pohjistaan. Sijoitukseni perustui arvaukseen, että maataloustuotteiden raaka-ainehintojen noustessa pohjatasoiltaan, pystyisi ADM myös kasvavaan liikevaihtoon ja tulokseen.

Ostin lisää myös toista pääomaintensiivistä yhtiötä, saksalaista kemikaaliyhtiötä BASFia. Vaikka saksalainenkaan osinkoverotus ei ole järin kannustavaa osinkosijoittajalle, pidin yhtiön arvostusta kohtuullisena ja yrityksen liiketoiminta on mielestäni kehittynyt myönteisesti. BASF on laajasti uudelleenorganisoinut liiketoimintojaan heikommin kannattavilta toimialoilta uusille, eikä ole esimerkiksi enää mukana öljyntuotannossa. Vaikka osingoista menee veroja vähän enemmän, BASF on maksanut kasvavaa osinkoa ainakin vuodesta 2009 saakka. Tällä hetkellä BASFin efektiivinen osinkotuotto on noin 5 prosenttia.

Toukokuuta piristi runsaat osingot ruotsalaisista yhtiöistä. Ne eivät kuitenkaan riittäneet viemään salkkuni arvoa merkittävästi ylemmäksi ja kurssilaskun myötä kokonaisvarallisuuteni jäi kymmenentuhannen euron päähän 400 000 euron rajapyykistä. Kauppaneuvottelut Kiinan ja Yhdysvaltojen välillä jarruttivat isosti myös oman varallisuuteni kehitystä. Joko olisi aika myydä suuri osa osakkeista ja siirtyä seuraamaan taustalle, kun sapelit kalisevat?

Osinkojen ja pääoman lisäysten myötä salkussani on ollut jälleen runsaasti käteistä. Teinkin jälleen keikauksen ja nostin osinkosalkustani 10 000 euroa ja sijoitin ne osakemarkkinoiden ulkopuolelle. Järjestelen muutamia vaihtoehtoisia sijoituksia uudelleen ja tulen palauttamaan pääomia vapautuvista sijoituksista takaisin osinkosalkkuun. Tällä tavalla hillitsen itseäni tekemästä hätiköityjä sijoituksia pörssiin ja pidän käteiseen liittyvän cash dragin pienenä, ja tarttumaan sijoitusmahdollisuuksiin silloin, kun tilanne on käsillä.

***
Lue Vaurastumisen välineet ja aloita sijoittaminen nyt.

Ei mitään järkevää ostettavaa?

En ole hetkeen löytänyt mitään järkevää ostettavaa osakemarkkinoilta. Joulukuun jyrkän ja nopean kurssilaskun jälkeen osakemarkkinat nousivat lähes yhtä nopeasti ja voimakkaasti. Yhtä usein kun minulta menee ohitse vaatteiden alennusmyynnit, minulta jää hyödyntämättä täysimittaisesti ostopaikat osakemarkkinoilla.

Olen alituiseen selannut pitkää osakeomistuksieni listaa ylös, alas ja takaisin ylös, ja pohtinut seuraavaa osakeostosta. En ole keksinyt mitään ostamisen arvoista. Tarkkailulistani on täydentynyt muutamalla yhtiöllä tehdessäni tutkimustyötä. Suunnitelmani on hivenen selvempi jos kurssit tekevät tasokorjauksen alaspäin. Joskus on fiksumpaa vain odottaa. Jos en ole tehnyt merkittäviä osakeostoja, kuinka sitten olen hoitanut varallisuuttani?

Maksoin lopulta taloyhtiölainan pois. Pohdittuani asiaa ensin useasta eri näkökulmasta ilmoitin vihdoin maaliskuussa maksavani omistusasuntooni kohdistuvan taloyhtiölainaosuuden pois. Tärkeimmät syyt päätökseen olivat Bank Norwegianin heikentynyt talletuskorko ja kuukausittaisen kassavirran parantaminen. Lisäksi voin myöntää, että olen melko huono hyödyntämään hetkellisiä ostopaikkoja markkinoilla, kuten vaikkapa joulukuussa, suuremmilla pääomaruiskeilla. Vaihtoehtoinen kustannus, rahojen sijoittamiselle osakkeisiin, on siis lähinnä teoreettinen. Kohdallani vaikea toteuttaa käytännössä.

Vaihtoehtoisista sijoituksista käteistä osinkosalkkuun. Olen palauttanut muutamia tuhansia euroja käteistä takaisin vaihtoehtoisista sijoituksista takaisin osinkosalkkuuni, josta olen ne alunperin lainannut. Olen valmiina tekemään ostoksia, kun kurssit kääntyvät takaisin laskuun. Käteistä minulla on jälleen noin 7000 euroa ostoksia varten. Lisäksi kevään aikana tilittyy viitisen tuhatta euroa osinkoja, joten liika käteinen alkaa pian rasittamaan salkun tuottoprosenttia.

Pieniä sijoituksia. Olen tehnyt Nordeassa ja Degirossa hyvin pieniä 400-500 euron sijoituksia keskisuurta tai korkeaa osinkoa maksaviin yhtiöihin. Nordnetissa tälläiset sijoitukset eivät ole kaupankäyntikulujen vuoksi järkeviä. Strategianani on ostaa korkeaa osinkoa maksavien yhtiöiden osakkeita seuratakseni niitä entistä aktiivisemmin, kerryttää osinkotuloa ja ostaa osakkeita lisää, jos arvioini yhtiöstä säilyy hyvänä ja arvostustasot jostain syystä laskevat. Tällaisia yhtiöitä ovat esimerkiksi olleet Eastman Chemical Company, Abbvie ja Atlantica Yield.

Olen harjoittanut spekulatiivista sijoittamista. Kun markkinoilta ei löydy sopivaa ostettavaa pitkään salkkuun osinkotuloja kartuttamaan, olen tehnyt spekulatiivisia lyhyen aikavälin sijoituksia. Muutamat ovat spekuloinnit ovat onnistuneet, toiset eivät. Se kuuluu spekuloinnin luonteeseen. Olen ostanut ja myynyt Systemairia, Ålandsbankenia, YIT:tä ja Ramirentiä. Ratoksella tein kunnon tappiot toistamiseen ostettuani sitä erehdyksessä hieman ennen tulosjulkistusta. Ruotsalaisella autokatsastajalla Opuksella olen tehnyt veivausta useaan kertaan tämän vuoden puolella. Kokonaisuudessaan olen mukavasti voitolla. Toisaalta, jos olisin sijoittanut rahat indeksiin vuoden alussa olisin tienannut enemmän.

***
Mihin sijoittaisin 10 00(0) euroa? Lue Vaurastumisen välineet.

Tonttimaata ja energiantuotantoa Hawailla

Kuukausi sitten kirjoitin muutamista vaihtoehtoisia omaisuuslajeja hallinnoivista yhtiöistä Yhdysvaltain pörssissä. Monet yhtiöistä maksavat kohtuullsien korkeaa osinkoa vakaina pidettyjen omistusten tuotoista. Varjopuolena tulee usein raskas velkalasti, jonka takia korkojen muutokset vaikuttavat herkästi yhtiöiden ansaintaan sekä omaisuuserien arvostukseen.

Varjopuolista huolimatta, tai niistä piittaamatta, olen jo pitkän aikaa tutkinut tätä yhtiökenttää ja tehnyt varovaisia sijoituksia. Johtoajatuksena on luoda korkeaa kassavirtaa heti ja hyväksyä se, ettei osingonmaksu välttämättä kasva. Tällaisiin yhtiöihin sijoittaessa on myös pystyttävä hyväksymään, että jotkut yhtiöt leikkaavat osingonmaksuaan tai päättävät sen kokonaan. Hajautus, ajoitus ja huolellinen tutustuminen yhtiöihin ovatkin jälleen avainroolissa.

Mitä muita yhtiöitä olen tarkastellut edellisen kolmen lisäksi?

Safety, Income and Growth Inc. (SAFE)

Kyllä, yrityksen nimi saattaa kuulostaa liian hyvältä ollakseen totta. SAFE:n liikeideana on omistaa tontteja ja vuokrata niitä kiinteistönomistajille. Yhtiö omistaa muun muassa Miamin lentokentältä tontteja, joilla on liikekiinteistöjä. SAFE omistaa tontteja suhteellisen tasaisesti tontteja ympäri Yhdysvaltoja. SAFE on ulkoisesti hallinnoitu REIT-yhtiö, joka maksaa hallintayhtiölle prosentin hallinnointipalkkiota ja lisäksi muita taloushallinnon kuluja.

Maanvuokrauksen etuna kiinteistösijoittamiseen nähden on luonnollisesti se, ettei maa tarvitse jatkuvia investointeja, kiinteistönomistaja puolestaan on sidottu maahan ja siten tonttivuokrassa on tyypillisesti vuotuiset vuokrankorotukset. Suomeenkin on perustettu muutamia tonttirahastoja - jälleen kerran sievoisilla kuluilla varustettuna. Sijoittamalla SAFE:n voi päästä kiinni vuokramaahan Yhdysvalloissa ilman merkintä- ja lunastuspalkkioita sekä huomattavasti alhaisemmalla hallinnointipalkkiolla. Kirjoitushetkellä yhtiön efektiivinen osinkotuotto on 3,6 prosenttia.

Macquarie Infrastructure Corporation (MIC)

MIC sijoittaa ja hallinnoi infrastruktuurikohteita. Tällä hetkellä yhtiön portfolioon kuuluu esimerkiksi terminaaleja erilaisten polttoaineiden varastointiin ja siirtämiseen ja energiantuotantoa Hawailla. Lisäksi MIC omistaa yhtiön, joka palvelee yksityislentokoneita noin 60:ssä kohteessa ympäri Yhdysvaltoja. MIC on myöskin ulkoisesti hallinnoitu yhtiö, mikä ei ole aina myönteinen seikka, Macquarie Groupin toimesta. MIC leikkasi osinkoaan hiljattain ja spekuloidaan, että se voi joutua tekemään niin uudelleen. Hiljattain MIC myi yhden laajan omistuksensa vahvistaakseen tasettaan. Jos yhtiö kykenee ylläpitämään osinkonsa sijoittaja voi kirjoitushetkellä saada lähes 10 prosentin efektiivisen osinkotuoton.

***
Vältä sijoittamisen sudenkuopat alkutaipaleella, lue Vaurastumisen välineet.

Omista maata, teitä ja energiantuotantoa

Suomalaisilla varainhoitotaloilla, kuten esimerkiksi Taalerilla, on omia erikoisrahastoja tuulivoimaan, tonttimaahan tai muihin vaihtoehtoisiin kohteisiin. Näihin pääsee mukaan vain tietyssä aikaikkunassa ja kertasijoituksilla, jotka ovat tyypillisesti vain suursijoittajien ulottuvissa. Pörssissä tämänkin tyyppinen varallisuus on jokaisen sijoittajan ulottuvilla.

Suomalaisia on myös närkästyttänyt esimerkiksi sähkäverkkojen myynti ulkomaisille pääomasijoittajille. Tähänkin närkästykseen löytyy Rennie. Suuntaamalla katse Yhdysvaltain pörssiin ja ostamalla sellaisten yritysten osakkeita, jotka hyötyvät valtioiden halusta yksityistää infrastruktuuria, voi sijoittaja närkästymisen sijasta vaurastua.

Lisäksi edellä mainitun tyyppiset varallisuuserät voivat tarjota vakaampaa tuottoa, kun maailmantaloudessa tapahtuu notkahdus. Seuraavassa kolme tarkemman tutkimuksen arvoista poimintaa:

Gladstone Land (LAND)

Gladstone Land on ulkoisesti johdettu REIT-yhtiö, joka omistaa maatalousmaata. Se on erikoistunut omistamaan viljelysmaata, jolla kasvatetaan tuoretuotteita, esimerkiksi marjoja, pähkinöitä tai vihanneksia. Tuoretuotteet ovat vähemmän herkkiä maailmanmarkkinahintojen heilahteluille, maasta saa korkeamman vuokran ja maa-alueet ovat tyypillisesti lähempänä kaupunkikeskuksia. Gladstone hankki ja omistaa maata, jonka se vuokraa viljelijöille. Yhtiö omistaa 75 maatilaa arvoltaan yli 500 miljoonaa dollaria, yhtiö on siis verrattain pieni. Sijoittajalle Gladstone maksaa osinkoa kerran kuukaudessa osinkotuoton ollessa kirjoitushetkellä hieman yli neljä prosenttia.

Pattern Energy Group (PEGI)

Pattern on niin sanottu YieldCo yhtiö, joka omistaa ja operoi tuuli- ja aurinkovoimalaitoksia. Sillä on toimintaa Yhdysvalloissa, Kanadassa, Japanissa ja muutamissa Etelä-Amerikan maissa 2,7 gigawatin edestä. Pattern Energy Group on sidoksissa Pattern Development yhtiöön, joka kehittää ja myy voimalaitoksia PEGI:lle operoitavaksi. Sijoittajalle Pattern tarjoaa yli kahdeksan prosentin osinkotuoton. Yhtiö on kasvattanut osinkoaan 35 % vuonna 2013 tapahtuneen pörssilistautumisensa jälkeen.

Brookfield Infrastructure Partners (BIP)

BIP omistaa kriittistä infrastruktuuritoimintaa ympäri maailman. Omistuksiin lukeutuu niin satamia, tulliteitä, kaasuputkia, sähköverkkoja, kaukolämpöä ja -jäähdytystä, dataliikennettä kuin maatalousmetsää. BIP on osa valtavaa Brookfield yhtiötä, joka hallinnoi yli 280 miljardin dollarin varoja erikoistuen kiinteän omaisuuden hoitamiseen. Sijoittajalle BIP tarjoaa 4,7 prosentin osinkotuottoa.

***
Aloita vaurastuminen hankkimalla Vaurastumisen välineet.

Lunastin S-ryhmän jäsenyyksiä

S-ryhmän jäsenyydet ovat toimineet minulla kolmen vuoden ajan hyvänä sijoituksena yhteen suurimmista suomalaisista kartelleista. Tällä viikolla kuitenkin lunastin neljän eri S-ryhmän osuuskaupan jäsenyyden, jotka ovat eivät ole maksaneet osuuspääoman korkoa tai ovat ilmoittaneet maksamisen lopettamisesta. Lunastamani osuudet olivat Varuboden osla, Pirkanmaan osuuskauppa, Kymen seutu ja OK Hämeenmaa.

Tänä vuonna sain osuusmaksun korkoja lähes 90 euroa, kun aiempina vuosina tuotto on yltänyt noin 120 euroon. Minulle jäi vielä kymmenen eri osuuskauppojen jäsenyyttä. Yksi niistä HOK Elannon jäsenyys, josta ei myöskään maksettu tänä vuonna osuusmaksun korkoa. Toivottavasti muut osuuskaupat eivät liity leikkaajien tai lopettajien joukkoon.

Alati kasvanut tietoisuus jäsenyyksistä sijoituskohteena on varmasti saanut osuuskaupat harkitsemaan muita tapoja jakaa voittovaroja osuuskaupan omistajille. Siksi en pyrkinyt lainkaan ostamaan uusia jäsenyyksiä.

Lunastuksesta vapautuneet 400 euroa odottelevat nyt tililläni sopivaa sijoituskohdetta. Todennäköisesti ne päätyvät johonkin toiseen vaihtoehtoiseen sijoitukseen. Rahan manageeraus on jatkuvaa. Samalla minulta puuttuu sijoitusidea elokuulle. En ole tehnyt yhtään osakeostosta kasvattaakseni osinkotulojani.

Kevään osingot tuottamaan kiinteistöihin

Kevään osinkojen saavuttua arvo-osuustilille, tein uuden vaihtoehtoisen sijoituksen Groundfunding alustalla, jota käsittelin tarkemmin aiemmassa kirjoituksessani. Vaihtoehtoiset sijoitukset ovat minulle yksi tapa työllistää pääomaa, jolle en heti löydä sopivaa työpaikkaa osakemarkkinoilta. Groundfunding alustan kautta olen tehnyt sijoituksia monenlaisiin kotimaisiin kiinteistönkehityshankkeisiin. Edellisessä kirjoituksessa käsittelin Groundfundingia yleisellä tasolla, seuraavaksi tarkastelen muutamaa tekemääni sijoitusta ja joukkorahoitusalustan hyviä ja huonoja puolia.

En sijoittanut viimeisimpänä alustalla tarjolla olleeseen sijoituskohteeseen Kasnäs Marinaan. Lainaa haettiin uudisrakennushankkeeseen, rivitalojen rakentamiseen, aivan eteläiseen Varsinais-Suomeen. Vuokratontille rakennettavia rivitaloja kaavaillaan saaristosta manteerelle muuttamille asukkaille, lomakäyttöön ja sijoittajille. Lainalle asetettiin lainaan kokoon nähden suurehko reaalivakuus sekä lainaa nostavan yhtiön omistajien takaus. Lainalle maksettiin 8 prosentin korko ja tavoitteena oli kerätä 300 000 euroa pääomaa. Laina merkittiin 170 prosenttisesti ja hanke keräsi yli puoli miljoonaa euroa pääomaa. Minimisijoitus hankkeeseen oli 3000 euroa. Jätin sijoittamatta lainaan lähinnä koron sekä rakennettavan kohteen sijainnin ja luonteen vuoksi. Pienemmällä minimisijoituksella olisin saattanut harkita sijoituksen tekemistä.

Mihin olen sijoittanut?

Kasnäsin sijasta sijoitin Groundfundingin toiseksi viimeisimpään kohteeseen, lainaan Helsingin Marjaniemeen rakennettavien omakotitalojen rakentamiseksi. Lainalla oli 10 % korko ja vuoden laina-aika. Lainalle asetettiin heikommat vakuudet kuin Kasnäsiin, ainoastaan perustajaosakkaiden henkilötakaus. Rakennushankkeen taustalla oleva yhtiö oli voitollinen ja sillä ei ollut maksuhäiriömerkintöjä. Katsoin, että lainan korkeampi korko ja hankkeen luonne, talopakettina rakennettavat omakotitalot pääkaupunkiseudulla, kompensoivat reaalivakuuden puutetta. Tein lainaan pienimmän mahdollisen 2500 euron sijoituksen.

Yksi sijoituksistani, kesäkuussa erääntyvä, on ollut Ruutukasi Oy:n nostama ja Nurmijärvellä sijaitsevan asunto-osakeyhtiön hankintaan käytetty laina. Laina oli vuoden mittainen, kymmenen prosentin korolla ja lainan vakuutena oli hankitun kiinteistön osakkeita. Ruutukasi Oy:n taustalla oli alunperin julkisuudesta tuttu Jethro Rostedt, mutta tällä hetkellä yritys on kaupparekisterin mukaan Hjallis Harkimon hallinnassa. Sijoitin lainaan 2000 euroa ja ensimmäinen korkotilitys tapahtui joulukuussa 2017. Muita sijoituksiani ovat olleet esimerkiksi kaksi halliprojektia, joiden rakentamiseen käytetyt lainat maksettiin korkoineen etuajassa.

Johtuen huonoista kokemuksista Fundun ja Fixuran kanssa, suhtaudun vertaislainaukseen ja joukkorahoitukseen varauksella. Lisäksi mahdollinen asuntomarkkinoiden kuumentuminen ja korkojen nousu, voi heikentää lainanottajina toimivien yhtiöiden maksukykyä nopeastikin. Panokseni Groundfundingissa ovat tällä hetkellä moninkertaiset muuhun vertaislainaukseen tai joukkorahoitukseen nähden. Minulla on sijoitettuna kuuteen eri lainaan 8500 euroa. Potissa on kaksi kolmasosaa osinkosalkusta lainattua rahaa, jonka palautan hiljalleen osakesijoituksiin.

Alustan toiminta

Groundfunding palveluun voi tallettaa rahaa yleisimmillä pankkitunnuksilla. Talletusta ei välttämättä tarvitse tehdä etukäteen, vaan sen voi tehdä myös sijoituksen yhteydessä. Avautuvat kohteet lähetetään sähköpostilla rekisteröityneille käyttäjille ja ne ilmoitetaan alustan etusivulla. Tähän saakka lainojen rahoitus on täyttynyt nopeasti, joten sijoittajan on tullut tehdä sijoituspäätös nopeasti. Kiireen ei kuitenkaan tule mennä sijoituskohteeseen tutustumisen edelle.

Alustan Oma tili -sivulta voi tarkastella omia sijoituksia. Sivusto summaa sijoitusten keskituoton. Oma keskituottoni on 9,5 prosenttia, ennen mahdollisia luottotappioita. Yhteenveto summaa myös avoimen korkotuoton ja kertyneen nettokorkotuoton. Sijoitukset -välilehdeltä sijoittaja voi palata omiin sijoituskohteisiinsa ja seurata kohteiden päivityksiä. Takaisinmaksettua pääomaa ja korkotuoton voi nostaa muutamalla klikkauksella takaisin omalle pankkitilille.

Mitä hyviä ja huonoja puolia Groundfundingin kautta sijoittamiseen liittyy?

Hyvät puolet

• Osakemarkkinoista riippumaton korkeahko tuotto korkeaa riskiä vastaan.
• Lainoissa on tyypillisesti korkotilityksiä kerran tai kaksi laina-ajan aikana.
• Sijoitustuotot ilmoitetaan automaattisesti verottajalle ja niistä tehdään ennakonpidätys.
• Alusta hyötyä erilaisista kiinteistökehityshankkeista, jotka ovat muutoin vaikeasti yksityissijoittajan ulottuvilla.
• Palvelu ei pidätä sijoittajalta palkkioita korkotuotosta.

Huonot puolet

• Suuret minimisijoitukset hankaloittavat sijoittajan hajautusta ja korkotuottojen uudelleen sijoittamista. Korkotuotot voi sijoittaa uudelleen, jos lisää uuttaa pääomaa uuteen lainaan.
• Pääoman nostot maksavat kaksi euroa, joka hankaloittaa korkotuottojen nostoa sijoitettavaksi uudelleen palvelun ulkopuolella.
• Kohteita tulee verrattain harvoin alustalle ja nähtävästi kovan kiinnostuksen vuoksi ne merkitään nopeasti täyteen. 
• Sijoittajan on hankala arvioida kuinka lainanottajan muu liiketoiminta vaikuttaa yhtiön maksukykyyn. 
• Alustalla on vasta lyhyt historia ja kohteita on ollut lukumääräisesti vähän. Siksi on vaikea arvioida, kuinka moni laina tulee päätymään luottotappioon.

Kaikkia rakennushankkeita arvioitaessa sijoittajan on aina huomioitava, että sijoitus on laina yritykselle. Lainan vakuutena on hyvä olla reaalivakuuksia, tyypillisesti kiinteistö tai sen osa. Jälleen kerran on syytä huomauttaa,  että vaihtoehtoisiin sijoituksiin, tai mihinkään muuhunkaan, yksittäiseen sijoituskohteeseen ei kannata allokoida poikkeuksellisen suurta osuutta kokonaisvarallisuudestaan. Jos osakemarkkinoilta on vaikea löytää kriteerejä täyttävää kohdetta, voi kevään osingoille olla hyvä pohtia kokeilua helpolla kiinteistösijoituksella.

Myin Titaniumin asuntorahaston

Alkuviikosta kerroin etsiväni kohdetta kahdellekymmenelletuhannelle eurolle. Rahat tulivat Titaniumin asuntorahaston lunastuksesta. Olin sijoittanut siihen noin puolitoista vuotta aikaisemmin. Pääsin sijoittamaan rahastoon ilman merkintäpalkkiota, mutta lunastaessa maksoin kahden prosentin lunastuspalkkion. Tein lunastusilmoituksen vuoden lopussa ja huhtikuun puolivälissä varat olivat tililläni. Asuntorahastot eivät siis ole likvidejä sijoituksia.

Asuntorahaston sijoitusajan arvonnousu oli nettona noin 10 prosenttia. Arvonnousun päälle sain vuonna 2017 noin 2,5 prosentin tuotto-osuuden hankintahinnalle laskettuna. Tärkeimmät syyt asuntorahaston lunastukselle olivat asuntomarkkinoiden yleinen tilanne, Titaniumin asuntorahaston kysymyksiä herättävä talouden rakenne ja tila (kassavirran ja kulujen epäsuhta sekä alhainen vuokrausaste) sekä suhteellisen alhainen tuotto-osuus hankintahinnalle. Valitettavasti Titanium ei ole täysin onnistunut asuntorahastollaan. Kilpailu hyvistä sijoituskohteista on sijoittajien keskuudessa varmasti kiivasta. Nyt rahani kasvavat korkoa Bank Norwegianin talletustilillä.

Asiakkaan sijasta olen mieluummin Titaniumin omistaja, joka saa osuutensa hallinnointipalkkioista meni rahastoilla kuinka tahansa. Toki hallinnointipalkkiot vaihtelevat rahaston arvon ja tuoton vaihdellessa, mutta näen palkkiot verrattain vakaampana tulovirtana. Lisäksi omistaja hyötyy transaktiopalkkioista, joita yhtiö saa toteuttaessaan kiinteistökauppoja rahastolle. Merkitsin Titaniumia listautumisannissa ja ostin tammikuussa osakkeita lisää. Titaniumista parintonnin sijoitukselle juuri irronneet osingot olivat puolet asuntorahaston viime vuotisesta tuotto-osuudesta.

Jatkan edelleen Titaniumin hoivarahaston osuudenomistajana. Uskon, että hoivakiinteistöillä on sijoitusasuntoja valoisampi tulevaisuus useiden ajureiden tukemana. Väestön ikääntyminen ja erityisesti julkisten organisaatioiden tarve vapauttaa pääomia avaavat hyvät toimintaedellytykset rahastolle. Lisäksi pitkät vuokrasopimukset tekevät vuokratuloista vakaampia ja vuokrausaste säilyy korkeana. Rahaston hallinnointipalkkio on hurja, lähes 3 prosenttia, jonka lisäksi rahasto perii viidenneksen yli 7 prosentin tuotosta. Titaniumin omistajana saan onneksi hieman palkkionpalautusta osinkojen muodossa.

***
Lähde rakentamaan oma perustasi vaurastumiselle. Lue Vaurastumisen välineet.

Rahoittajaksi kiinteistökehityshankkeisiin?

Kun osakekurssit ovat vuosia aina vain kivunneet korkeammalle, olen kamppaillut pitkään suuren käteisposition kanssa. Sijoituskriteerit täyttävien yhtiöiden ja osakkeiden löytäminen on ollut vaikeaa. En ole kuitenkaan halunnut lepuuttaa käteistä tuottamattomana tai nollakorkoa lähentelevillä talletustileillä. Vaikka olen hiljalleen kasvattanut hätärahastoani, olen pyrkinyt laittamaan säästöön jääneet varat heti työskentelemään puolestani.

Olen aktiivisesti etsinyt vaihtoehtoisia sijoituskohteita ja tehnyt useita kokeiluja erilaisilla alustoilla, jotka edustavat modernia joukkorahoitusta. Kokeiluissani pääperiaatteina ovat olleet sijoitusten läpinäkyvyys sekä sijoituksista saatava kassavirta. Kaikki kokeilut eivät ole olleet onnistuneita ja muutamissa tulen jäämään tappiolle tai toivottavasti pääsemään täpärästi omilleni. Siksi olen sijoittanut aluksi vain pieniä eriä ja kokeiluihin olen allokoinut vain pienen osan kokonaisvarallisuudestani.

Yhden alustan kohdalla olen kuitenkin edennyt kokeilua pidemmälle ja sijoittanut huomattavan, lähes viisinumeroisen, summan. Alusta, jota olen hyödyntänyt käteiseni työllistämiseksi on kotimainen Groundfunding, joka yhdistää sijoittajat sekä rakennus- ja kiinteistönkehityshankkeisiin pääomaa tarvitsevat yhtiöt. Sivuston kautta sijoittajan ulottuvilla on hankkeita, joihin vain harva piensijoittaja muutoin voisi päästä mukaan.

Älä korvamerkitse rahojasi

Groundfundingin kautta olen sijoittanut alun perin osakesijoituksiin kohdistamia varoja. Kun käteispositioni arvo-osuustilillä on alkanut liiaksi polttelemaan taskuissani, olen odottanut sopivaa sijoituskohdetta ja hyödyntänyt käteistä tarttuakseni Groundfunding alustan tarjoamiin hankkeisiin. Aika ajoin arvo-osuustilini on päätynyt hivenen negatiivisen saldon puolelle. Korkoero Groundfundingin kohteiden ja Nordnetin lainakorkojen välillä on riskiä sietävälle sijoittajalle houkutteleva.

Sijoitustuotoilla ja pääomantakaisinmaksuilla olen myöhemmin lyhentänyt tätä sisäistä lainaani ja palauttanut varoja takaisin arvo-osuustililleni. Näin olen päässyt jälleen tekemään osakesijoituksia markkinatilanteen niin salliessa. Groundfunding ei siis pelkästään ole ollut minulle väline työllistää sopivien sijoituskohteiden puutteesta kärsivää käteistä, vaan myös tasata sijoituksia pidemmälle ajalle. Orastavan osinkokevään aikana saatan hyvinkin sijoittaa avautuviin kohteisiin työllistääkseni osinkoeuroja joko etu- tai jälkikäteen.

Millaisia sijoituskohteita alustalta löytyy?

Groundfundingissa tehtävät sijoitukset ovat pääasiassa vakuudellisia lainoja, joiden ottajina on tyypillisesti rakennus- tai sijoitusyhtiöitä. Lainoja yhtiöt käyttävät sijoituskohteiden hankintaan, erilaisten kiinteistöjen rakennuttamiseen tai vanhojen kiinteistöjen remontointiin ja kehittämiseen. Laina-ajat ovat tyypillisesti vuoden mittaisia, mutta niin lyhyempiä kuin pidempiäkin sijoituskohteita on ollut alustan historiassa tarjolla. Lainanottajille Groundfunding on vaihtoehtoinen rahoitusmuoto esimerkiksi hankkeen tietyn vaiheen rahoittamiseksi tai yhtiön oman pääoman tuoton kohottamiseksi. Hankkeiden rahoittamisessa on lähes poikkeuksetta mukana myös perinteisiä rahoituslaitoksia, mikä tuo hankkeille uskottavuutta.

Lainojen korot liikkuvat viiden ja kahdentoista prosentin välimaastossa. Tyypillisen lainakoron ollessa kymmenen. Korkea korko kielii myös sijoitukseen liittyvistä riskeistä. Tässäkin instrumentissa, kuten osakesijoittamisessa, riskinä on menettää koko sijoitettu pääoma. Lainanottajana toimiva yritys voi epäonnistua hankkeessaan, tai muissa liiketoiminnoissaan, ja yhtiö voi ajautua konkurssiin. Tässä tilanteessa sijoittajaa suojelee kuitenkin lainalle asetettu vakuus, jonka riittävyyden tai likviditeetin arviointi on sijoitusta arvioitaessa tärkeää.

Vähimmäissijoitus Groundfunding kohteissa on tyypillisesti 2000 tai 3000 euroa. Tämä toki asettaa haasteen hajauttamiselle eri hankkeiden välillä. Tällä hetkellä minulla on kolme aktiivista sijoitusta ja muutaman kohteen laina-aika on päättynyt. Kohteiden tullessa alustalle tarjolle on niiden rahoitus nopeasti täyttynyt. En kuitenkaan seuraa aktiivisesti Groundfunding sivustoa, mutta sähköpostilistan välityksellä kiinnostuneet saavat sujuvasti tiedon avautuneista kohteista. Käsittelen myöhemmässä kirjoituksessa Groundfunding alustaa sekä yksittäisten sijoitusten tuloksia ja yksityiskohtia tarkemmin.

Rakenna alustoja vaurastumiselle

Vaurastuminen alkaa yhtälöstä, jossa tulot ovat menoja suuremmat. Kun säästöön alkaa kertyä rahaa, on aika rakentaa vaurastumiselle alustoja. Alustalla tarkoitan sijoituksia, toimenpiteitä ja taitoja, jotka on helppo toistaa ja ihanteellisesti tuottavat toistuvaa tulovirtaa. Aloitettuaan esimerkiksi osakesijoittamisen sijoittajan taidot ja tiedot karttuvat ja uusien osakesijoitusten tekeminen on aiempaa vaivattomampaa ja sijoitustuotot kasvavat aina uuden sijoituksen mukaisesti.

Pyrin jatkuvasti etsimään uusia kohteita seuraavaksi esiteltävien alustojen piiristä. Kuukausittaisilla säästöillä ostan osakkeita, lyhennän asuntovelkaani, tarkkailen asuntosijoituskohteita ja parannan rahoitusjärjestelyitäni, metsästän lisätuottoa vaihtoehtoisilla sijoituksilla sekä  etsin, kehitän ja markkinoin yrityksilleni tuotteita ja palveluita. Vaikka vaurastumiseni ei ole merkittävästi kiihtynyt vuosien saatossa, uskon, että ponnistelut usealla rintamalla ovat pitäneet vaurastumisen vauhtipyörät liikkeessä.

Osakesijoittaminen

Kun tietotaito sijoittamisesta karttuu osakesijoittamisesta tulee entistä rutiininomaisempaa. Sijoittaja oppii etsimään tietoa oikeista lähteistä, tulkitsemaan yhtiöiden taloustietoja, tunnuslukuja ja arvostustasoja, ymmärtämään osakkeiden kurssiliikkeita sekä tekemään parempia osakevalintoja. Sijoittajan salkku kasvaa ja kehittyy ajan myötä ja sijoitustuotot absoluuttisesti nousevat.

Jos sijiottaja painottaa osakesijoittamisessaan osinkotuloja, osinkotulot kasvavat uuden pääoman ja osinkojen uudelleen sijoittamisen seurauksena. Kun sijoittajan rutiinit ovat vakiintuneet, osakesijoittaminen ei välttämättä vaadi paljoa aikaa. Pitkäaikaiseen omistukseen hankitut yhtiöt tekevät tulosta vuodesta toiseen ilman sijoittajan tiivistä valvontaa.

Asuntosäästäminen

Asuntolainan lyhentäminen kerryttää varallisuutta kivijalkaan. Vaikka omarahoitusosuus ja pankille maksetut lyhennykset ovat pois tuottavista sijoituksista, asuntoa voi hyödyntää alustana vaurastumiselle monella tapaa. Vaikka se ei ole suositeltavaa, asuntoa voi käyttää vakuutena sijoituksia tai muita hankkeita varten. Lisäksi asuntoa voi vuokrata lomien aikana, ylimääräistä huonetta voi vuokrata esimerkiksi Airbnb:ssä. tai omistusasunnon voi vuokrata kokonaisuudessaan, kun on aika vaihtaa suurempaan asuntoon tai uuteen sijaintiin.

Asuntosijoittaminen

Kun tietämys kaupungin tai alueen asuntomarkkinoista kasvaa, sijoittaja voi tehdä entistä nopeampia ja parempia sijoituspäätöksiä. Kohteiden arviointi vie vähemmän aikaa kuin aiemmin ja sijoittajan tarvitsee käydä entistä harvemmimn asuntonäytöillä, koska myynti-ilmoitus riittää rajaamaan sopimattomat kohteet harkinnan ulkopuolelle. Parhaimmassa tapauksessa sijoittajalla on laaja kontaktiverkosto välittäjiin ja muihin sijoittajiin, josta sijoittajalle tarjotaan sopivia sijoituskohteita.

Asuntoihin sitoutunut pääoma mahdollistaa asuntojen käyttämisen uusien hankintojen vakuutena. Lainoja voi kilpailuttaa, käyttää lyhennysvapaita tai pidentää laina-aikaa asunnoista saatavan kassavirran kasvattamiseksi. Kun korkokulut ovat vähennyskelpoisia sijoitustuotoista ja asunnoista saatava tuotto on suhteellisen vakaa, voi sijoittaja käyttää toiminnassaan merkittävän määrän pankkilainaa oman pääoman tuoton kasvattamiseksi. Näin sijoittaja ottaa alustalleen muiden rahat, jotka sijoituksen onnistuessa kiihdyttävät sijoittajan vaurastumista.

Blogi tai verkkosivusto

Suomen kokoisella kielialueella vain harva blogi on kultakaivos. Pääasiallinen tarkoitus blogille tuleekin olla muiden auttaminen tai viihdyttäminen sekä itsensä kehittäminen. Rahalliselle vaurastumiselle blogi on haastava alusta. Blogi voi olla kuitenkin alusta pienten sivutulojen ansaitsemiseksi, oman asiantuntijuuden markkinoimiseksi tai verkostoitumisen edistämiseksi. Nämä kaikki voivat olla laukaisualusta uusille hankkeille, jotka vauhdittavat sijoittajan vaurastumista.

Vaihtoehtoiset sijoitukset

Vaihtoehtoisilla sijoituksilla tarkoitan moderneja joukkorahoituspalveluita, kulutusluottoja tarjoavien yhtiöiden osakkeita tai joitakin erikoissijoitusrahastoja. Vaihtoehtoiset sijoitukset eivät välttämättä ole vaivattomia, mutta voivat tuoda suojaa osakkeiden hintaheilahteluilta sekä korkeahkoa ja vakaata tuottoa. Vaikka vaihtoehtoisten sijoitusten riskit ovat suuret, toimivaksi todettuun kohteeseen on helppoa lisätä pääomaa säästöjen  karttuessa.

Yritys

Liiketoiminta on ehkä jopa asunto- ja osakesijoittamistakin tehokkaampi alusta vaurastumiselle. Parhaimmillaan yrittäjä skaalaa liiketoimintansa digitaalisesti, hyödyntää työvoimaa ja vierasta pääomaa, ja kartuttaa näin omaa varallisuuttaan. Tuotteita tai palveluita myymällä yrittäjä ansaitsee rahaa suoraan kuluttajilta tai yrityksiltä, ilman, että omistajan rahoja kulutetaan suuryrityksen virkistyspäivillä tai kahviautomaatilla notkuessa. Yritystoiminta on luonnollisesti alustoista vaikeimpia rakentaa. Jos liikeidea on kadoksissa, voi yritystoiminnan rakentaa kaikkien edellämainittujen ympärille ja veroseuraamusten madaltamiseksi.

***
Lähde rakentamaan omat alustasi vaurastumiselle. Lue Vaurastumisen välineet.

Yrityslainat ajautuvat perintään

Sijoitin vuoden 2015 lopussa yritysluottoihin joukkorahoitusperiaattella. Sijoitus on osa vaihtoehtoisia sijoituksiani, joilla pyrin hakemaan osakemarkkinoista mahdollisimman riippumatonta tuottoa. Vaihtoehtoiset sijoitukset ovat noin 12 prosenttia nettovarallisuudestani ja yrityslainat puolestaan alle 10 prosenttia vaihtoehtoisista sijoituksista. Kokonaisvarallisuuteeni nähden suuresta riskinotosta ei siis ole kyse.

Olen yhteensä sijoittanut 58 lainaan. Niistä on maksettu kokonaisuudessaan takaisin 16 kappaletta. Avoimia lainoja on siis 42 kappaletta. Osa sijoituksistani on ns. siltalainoja, jonka yrityksen on määrä maksaa kokonaisuudessaan takaisin laina-ajan lopussa. Suurempi osa sijoituksistani on kuukausilyhenteisissä yrityslainoissa, joista tuloutuu niin pääomaa kuin korkoa kuukausittain. Avoimista lainoista 12 kappaletta, eli kolmannes, on kuitenkin myöhässä. Myöhässä olevista lainoista on keskimäärin maksettu 35 prosenttia takaisin kuukausittaisin lyhennyksin.

Myöhässä olevista lainoista löytyy monenlaisia tapauksia. Esimerkiksi Oy Kuljetus Koskelat, johon sijoitin ainoastaan 50 euroa, on hiljattain ajautunut konkurssiin. Ennen konkurssia yhtiö oli ehtinyt lyhentämään lainasta yli 60 prosenttia. Fundun tiedotteen mukaan lainan takaajat tulevat maksamaan lainaa kuukausittain seuraavan vuoden ajan eli lainan takaisinmaksu viivästyy huomattavasti. Useampi laina on siirtynyt oikeudelliseen perintään. Esimerkiksi Vuofit Oy, jonka lainaan sijoitin satasen, ehti maksamaan yhden erän lainastaan ennen ajautumista perintään. Nopean Google haun perusteella esimerkiksi pikavippilainoistaan tunnettu OPR-Vakuus perii 15 000 euroa yhtiöltä. Fundun kautta Vuofit nosti lainaa 65 000 euroa. Suurelta joukolta yksityissijoittajia on helpompi nostaa suurempi summa rahaa.

Toistaiseksi luottotappiot vertaislainauksesta eivät ole verotuksessa vähennyskelpoisia sijoitustuotoista. Tuotoista on maksettava 30 prosentin vero. Tämä tarkoittaa, jos 100 euron laina päätyy luottotappioon, yli 14 lainaa 10 % korolla on maksettava kokonaisuudessaan takaisin, jotta sijoittaja pääsee omilleen. Kahden vuoden datan perusteella on vaikea vielä sanoa tapahtuuko näin. Sijoittaja voi vain toivoa, että perintätoimet takaajilta onnistuvat ja että vielä avoimena olevista lainoista useampi ei johda perintään tai yhtiön konkurssiin. Tilanteen kehitystä seuratessani tulen kotiuttamaan vähintäänkin korkotuottoja sijoittaakseni ne uudelleen muualle.

Yhteenveto

• Sijoita vaihtoehtoisiin sijoituksiin vain pieni osa kokonaisvarallisuudestasi.
• Hajauta laajasti vaihtoehtoisten sijoitusten sisällä. Älä sijoita yhteen lainaan suurta summaa.
• Valitse lainoistakin vain parhaimmat ja älä sijoita yhtiöön, jonka liiketoimintaan on vaikea uskoa.
• Sijoita enemmän kuukausilyhenteisiin lainoihin, joilla on lyhyet laina-ajat.
• Kotiuta voittoja (sekä pääomaa) ja sijoita varat vakaampiin kohteisiin sijoituskriteerien niin salliessa.

***

Varmempi tapa kasvattaa varallisuutta pitkällä aikavälillä on yhä osakesijoittaminen. Opiskele helposti, nopeasti ja edullisesti Vaurastumisen välineet pakettitarjouksen avulla.

Sijoita metsään osakkeilla

Tykkään liikkua metsässä ja olen seurannut muutamien metsätilallisten toimintaa sivusta. Puuta, paperia ja etenkin kartonkia tullaan aina tarvitsemaan. Puusta saa tyypillisesti vakaata tuottoa. Näistä syistä halusin sijoittaa itse myös metsään.

Suomalaisten metsä-rahastojen hoitopalkkiot ovat (2016) erittäin korkeat, suhteessa metsän matalahkoon tuottoon. Metsää pidetään vakaana ja maltillista tuottoa antavana omaisuusluokkana. Suorat metsäsijoitukset ovat kuitenkin vaikeita ja työläitä. Siksi ostin amerikkalaisen Catchmarkin osakkeita. Nyt omistan amerikkalaista metsää ja saan tuottoa yhdestä vanhimmista raaka-aineista.

Helpoin, edullisin ja läpinäkyvin tapa sijoittaa metsään ovat osakkeet. Yhdysvaltain markkinoilta löytyy useita metsäomaisuutta hallinnoivia REIT-yhtiöitä. Useat niistä ovat kuitenkin laajentaneet liiketoimintaansa vertikaalisesti, esimerkiksi rakennusmateriaaleihin. Kolme kiinnostavinta amerikkalaista metsäyhtiötä ovat:

• Catchmark Timber Trust (CTT) on pienehkö yhtiö, joka hallinnoi laajoja maa-alueita eteläisissä osissa Yhdysvaltoja. Yhtiön tulonlähteet muodostuvat puiden myynnistä, maa-alueiden kehittämisestä ja myynnistä sekä maa-alueiden vuokraamisesta esimerkiksi vapaa-ajan käyttöön. Yhtiö maksaa neljästi vuodessa korkeahkoa osinkotuottoa.
• Rayonier Timber (RYN) on keskikokoinen yhtiö, joka sijoittaa metsään Yhdysvalloissa ja Uudessa-Seelannissa. Yhtiö maksaa keskisuurta osinkoa neljästi vuodessa.
• Weyerhaeuser Company (WY) on yksi suurimmista metsään sijoittavista yhtiöistä, mutta sen liiketoimintoihin lukeutuu myös puutuotteet ja energiantuotanto. Yhtiö maksaa myös keskisuurta osinkoa neljästi vuodessa.

Metsä-REIT:t ovatkin vaivaton tapa sijoittaa metsään ja kassavirtaa saa puusta kotisohvalta lainkaan moottorisahaan koskematta. Raittiin ilman joutuu edelleen hankkimaan lenkkipolulta.  Jos metsästä haluaa nopeasti eroon, onnistuu se muutamalla napin painalluksella.

Markkinoilta löytyy lisäksi useita “puu”-ETF:iä (WOOD, CUT). Koska puhtaasti metsään keskittyviä yhtiöitä on hyvin vähän, nämä ETF:t sijoittavat myös esimerkiksi paperi- ja pakkausalan yhtiöihin. ETF:ien omistuksina ovat esimerkiksi suomalaiset StoraEnso ja UPM-Kymmene, mutta myös edellä mainitut Rayonier ja Weyerhaeuser. 

Lisää metsä-REIT:t tarkkailulistallesi ja ostaa metsää salkkuusi, kun sijoituskriteerisi täyttyvät!

***
Nämäkin osakepoiminnat listattiin Vaurastumisen välineet esityspaketissa. Lue lisää.

Loppuvuoden suuntaa maalaten

Sijoituspäiväkirja

Syyskuu 2017

Kuun alussa ostin 70 kappaletta Tikkurilan osaketta 15,74 euron hintaan. Sijoitusteesinä oli ostaa hyvää yhtiötä tilapäisissä vaikeuksissa kurssilaskun jälkeen. Uuden toiminnanohjausjärjestelmän käyttöönotto oli aiheuttanut Tikkurilalle ongelmia ja kuluja sekä raaka-ainehintojen nousu oli nostanut kustannuksia. Lisäksi oletin, että kotimainen rakennusmarkkina jatkaisi vielä hyvää vauhtiaan ja Venäjä piristymistään. Tikkurilan osinkotuotto oli hyvä, mutta tuloksen pienentymisen seurauksena ei täysin varmalla pohjalla. Toimitusjohtajan irtisanominen osoittaa, että vaikeudet voivat olla syvempiä kuin oletin, mutta yhtiön hallitus pyrkii nopeaan suunnanmuutokseen. Sijoitukseni Tikkurilaan oli enemmän spekulatiivinen, ei niinkään pitkään salkkuun.

Syyskuussa osinkoa maksoivat useat amerikkalaiset yhtiöt ja Fiskars, joka tilitti pienemmän syksyn osingon. Dollarikassa oli kohonnut jo yli tuhanteenkolmeensataan En ollut löytänyt tarkkailulistaltani arvostukseltaan ja näkymiltään sopivaa yhtiötä. Archer Daniels Midlandin kurssi ehti karata lyhyen aikavälin kuopastaan ennen kuin ehdin osaketta hankkia. Nykyisistä omistuksista IBM, General Electric ja ExxonMobil olivat historiallisesti katsottuna houkuttelevasti arvostettuja, mutta niiden näkymät olivat osittain huolestuttavat enkä ollut valmis kasvattamaan riskiä yhtiöissä. 

Vaihtoehtoiset sijoitukseni kohtasivat takaiskuja elo- ja syyskuun aikana, kun useat sijoitukseni yrityslainoihin päätyivät oikeudelliseen perintään. Noin puolitoista vuotta sitten tein ensimmäiset sijoitukset Fundu.fi palvelun kautta yrityslainoihin. Sittemmin noin kymmenen lainaa neljästäkymmenestä avoimesta lainasta on päätynyt perintään. Noin viisitoista lainaa on maksettu kokonaan takaisin. Tulen kirjoittamaan tarkemman analyysin yrityslainasijoituksistani. Tässä kohtaa on kuitenkin tärkeä muistuttaa, että vaihtoehtoisiin sijoituksiin tulee sijoittaa vain hyvin pieni osa kokonaisvarallisuudesta, hajauttaa voimakkaasti sekä valikoida sijoituksiksi vain kaikkein parhaimmat kohteet. Koska luottotappiot eivät käsittääkseni vielä ole verovähennyskelpoisia, valitettavasti näyttää siltä, että sijoitusten tuotto verojen jälkeen tuskin riittää kattamaan luottotappiot.

Osakesalkkuni arvo kipusi jälleen yli 190 000 euron ja kokonaisvarallisuus nousi täpärästi kaikkien aikojen korkeimpaan lukemaan. Kuun puolivälin seurannan jälkeen talletin osakesalkkuuni tavanomaisen tonnin lisäksi toisen, yhteensä 2000 euroa. 200 000 euron rajan rikkoutuminen tämän vuoden aikana on epätodennäköistä, mutta mahdollista, jos pörssi ottaa pienenkin pyrähdyksen ylöspäin. 

Mikä olisi seuraava isompi liike?

Taktiset toimenpiteet suoritettu

Vuoden alussa asettamani taktiset toimenpiteet olen jo laittanut täytäntöön. Tein ensimmäiset sijoitukset osakeyhtiön kautta ja eipä aikaakaan, kun sääntelyä purkavat viranomaiset ilmoittivat vaativansa niin sanotun LEI-tunnuksen osakkeilla kauppaa käyviltä osakeyhtiöiltä. Nordnet ottikin pian asiasta yhteyttä viestikeskuksen kautta. LEI-tunnuksen hankinta maksaa noin 150 euroa ja ylläpito noin 70 euroa vuodessa plus alvi, laskutuslisät ja niiden alvit!

Osakeyhtiöni tase on pieni ja siten myös sijoitustuotot, joten nykyisillä luvuilla sijoittaminen osakeyhtiön kautta ei jatkossa enää kannata. En tiedä, kuinka pitkälle tulevaisuuteen asian suhteen pitäisi katsoa. En ole vielä päättänyt mitä tehdä. Hyvät ajatukset ovat tervetulleita!

Kesän alkupuolella kilpailutin kaikki lainani uudelleen ja vapautin 270 euroa kassavirtaa lainalyhennyksistä sijoituksia varten. Ensialkuun saatan kuitenkin pitää vapautuneen kassavirran käteisenä. Pelkästään Norwegian Bankin talletustilin korko tekee kannattavaksi vähentää lainalyhennyksiä ja pitää rahat käteisenä pientä mutta korkokuluja suurempaa tuottoa ansaiten. Minulla on kuitenkin tuttuun tapaan meneillään muutama uusi kokeilu, jotka ovat oman kirjoituksen arvoisia.

Puolikas sijoitusasunto hankittu

Huhtikuussa ostimme yhdessä veljeni kanssa sijoitusasunnon puoliksi. Tai tarkalleen ottaen omistan asunnosta 51 %. Asuntoa en olisi hankkinut, ellei kohdalle olisi tullut hyvää tilaisuutta. Pelkään liiaksi kerrostalobunkkereiden korjausvelkaa ja vallitsevaa hintatasoa.  Ainakin omalla kohdallani asuntojen vuokrattavuus vaikuttaa heikentyneen parin viime vuoden aikana Uudenmaan ympäristökunnissa. Ilman riittävän  turvamarginaalia en mielelläni Suomen asuntomarkkinoille sijoita.

Mitä seuraavaksi?

Koska järjestelin puolikkaan sijoitusasunnon rahoituksen osaksi muuta rahoitustani, minulla on Nordnetin 50 000 euron lainalimiitti jälleen täysin käytössäni. Lisäksi minulla ja veljelläni on yhden asunnon osakekirja käytettävissä lainavakuudeksi. Samanaikaisesti käteistä kertyy säästämisen ja aiempaa pienempien lainalyhennysten seurauksena. Olemassa olevaa velkaa minulla on osakesijoitusteni verran ja asunnoista olen maksanut kolmanneksen. Pelivaraa siis olisi ja Nordnetin lainalimiitin ansiosta pystyy nopeisiinkin liikkeisiin.

Ajatuksissani ovat olleet seuraavat mahdollisuudet - sijoitan yhä kassavirta edellä:

• Asuntosijoitus ulkomaille. Olen satunnaisesti seurannut Prahan asuntomarkkinaa ja tutustunut Budapestiin. Prahassa olen käynyt muutamaa asuntoa katsomassa. Molempiin olisi ollut hyvä lähteä mukaan vuosi kaksi sitten. Pitäisi mennä vielä idempään.
• Autotalli tai vastaava. En ole seurannut juurikaan markkinoita, joten minun täytyisi tutustua markkinaan syvällisemmin. Tutustuminen sekä vuokraamisen vaivannäön ja tuoton suhde ovat pidätelleet minua tästä. Ei työtä, ei tuottoa.
• Yritys tai nettisivu. Olen jopa katsellut myytävinä olevia yrityksiä tai nettisivuja liiketoimintana. Nämä eivät luonnollisestikaan olisi välttämättä pelkkiä sijoituksia vaan palkkatyön vaihtoa johonkin omaan. Järkevän oloista ei ole pienellä ajankäytöllä tupsahtanut kohdalle ja harva myy tuottavaa sekä helppohoitoista liiketoimintaa. Parhaat tilaisuudet luonnollisesti liikkuvat jossain aivan muualla kuin yleisillä palstoilla.

Suuremmat liikkeet on hyvä punnita tarkkaan ja on myös tärkeä pohtia minkä asioiden tutkimiseen niukan vapaa-ajan käyttää. Ajatuksia riittää ja kypsyttelen niitä seuraavaksi kesälomalla. 

Mikäli jollakulla on myytävää tai ostettavaa mielessä näiden kolmen tai jonkin aivan muun mahdollisuuden saralla, aina sopii laittaa viestiä osoitteeseen tarinavaurastumisesta at gmail.com!

Prahan Kruunuhaassa remontoidaan arvo-asuntoja. Tsekin asuntoja voi tarkastella esimerkiksi srealizy.cz tai bezrealitky.cz sivustoilta. Prahan asuntohinnat ovat nousseet lähes kaksinumeroisin prosenttiluvuin - ehkäpä näköpiirissä on myrskyä?

***

Hanki Vaurastumisen välineet -julkaisupaketti ja seuraa ripeästi perässä!

Banco Santander osti kilpailijan eurolla

Sijoituspäiväkirja

Heinäkuu 2017

Aivan heinäkuun alussa tein lisäyksen Nobinaan. Ostos tuli hieman liian aikaisin suhteessa position avaukseen, joka oli toukokuussa. En ollut aivan sinut yhtiön kanssa. Yhtiön kurssi oli laskenut 15 prosenttia yhtiön ilmoitettua edellisvuotta heikommasta tuloksesta. Tyypillisesti jyrkän kurssilaskun jälkeen olisi hyvä antaa kurssikehityksen tasaantua ja hakea suuntaa. Niin jälleen, tein lisäyksen 45 kruunun tuntumassa, mutta kurssi jatkoi tyypillisesti matkaansa vielä 40 kruunun tasolle. Sijoituksellani Nobinaan ei siis ollut lupaava alku. Oliko minulla jäänyt jotain yhtiössä huomaamatta?

Kesän ensimmäisessä melkein-helleaallossa ostin jälleen 100 kappaletta Kemiran osaketta, vaikka se ei aivan ollut laskenut tavoittelemalleni ostotasolle eli alle 11 euron. Kyseessä oli jälleen spekulointi ja tavoitteenani oli myydä osakkeet jälleen yli 11,5 euron hintaan. Katalyyttinä mahdolliselle hinnannousulle näin liuskeöljyn kovan vauhdin Yhdysvalloissa. Sään nyrjähti sateisemmaksi ja samoin teki myös Kemiran osakekurssi tulosjulkistuksen jälkeen. Yhtiön tulos heikkeni myyntihintojen laskun ja kohonneiden raaka-ainekustannusten myötä – vaarallinen yhdistelmä. Ostin kuitenkin euron kaupankäyntipalkkion alla 15 kappaletta lisää.

Kuun loppupuolella espanjalainen Banco Santander tuli käymään omistajien taskulla. Pankki oli ilmoittanut ostavansa vaikeuksiin ajautuneen Banco Popularin koko osakekannan yhdellä eurolla. Kyseessä on erittäin riskialtis ostos, jota varten Santander kerää omistajilta 7 miljardia euroa. Reutersin mukaan Santanderilla oli vain vähän aikaa tutkia Popularin kirjoja ja valmistautua kauppaan. Santander varoittikin, että ollakseen kannattava Santanderin on kyettävä pitämään Popularin 4 miljoonaa asiakasta ja Popularin taseesta ei saisi löytyä valtavia yllätyksiä. Yhdessä pankeilla olisi lisäksi 25 % Espanjan PK-yritysasiakkaista. Omistukseni Santanderissa on plussalla ja pitkäjänteinen omistaja jää pitämään sormiaan ristissä, että pankki saa käännettyä asiakassuhteet ja ostetun taseen kannattavaksi.

Heinäkuussa sijoitin tililleni Top Financen takaisinlunastuksesta palautuneet varat. Kolmesta tonnista laitoin pari Blue Financeen, jota minulla ei ollut aikaisemmin ja tonnilla täydensin uutta vaihtoehtoista sijoituskohdetta, jota käsittelen tarkemmin myöhemmin. Pitäydyn vaihtoehtoisissa sijoituksissa ja käteisvarojen kartuttamisessa nykyisessä osakkeiden arvostustilanteessa. Uusien asuntosijoitusten suhteen olen opportunistinen.

Heinäkuun seurannassa varallisuuteni kipusi yli 320 000 euron ja osakesalkun arvo liikkui 193 000 euron tuntumassa. Varallisuus karttui säästöjen, osinkojen, lainanlyhennysten ja muiden sijoitustuottojen voimalla. Jälleen kerran on todettava, että vaurastumiseni vauhti on todella kiihtynyt sitten viime vuosien. Sijoitukset ovat todella koneisto, jonka vanhat osat vaativat vain säännöllisen kausihuollon. Uudet sijoitukset lisäävät koneiston tehoa entisestään, ja virittäminen käy aina vain piirun helpommaksi. 

***

Seuraa Tarinaa myös twitterissä.

Top Finance lunastaa sijoitukseni

Sijoituspäiväkirja

Kesäkuu 2017

Kesäkuussa Top Finance ilmoitti lunastavansa sijoitukseni vertaislainausta harjoittavan yhtiön osakkeisiin. Kuukautta aikaisemmin Top Finance keräsi Privanetin kautta kolmen miljoonan euron joukkovelkakirjarahoituksen, jolla se todennäköisesti nyt lunastaa piensijoittajien sijoituksia. Alkuperäinen sijoitukseni oli 3000 euroa ja se palautui tililleni kesäkuun puolivälissä. Kesäkuun korkoja jäin odottelemaan.

Top Finance oli maksanut sijoitukselle 10 % osinkotuottoa, mikä oli alkujaankin lähes liian hyvää ollakseen totta. Tuotonnälkäisenä tätäkin oli pakko kokeilla ja kokeilu päättyi ennenaikaisesti mutta onnellisesti. Hyvänä puolena lunastuksessa oli se, että sain sijoittamani pääoman täysimääräisenä takaisin. Huonona puolena oli puolestaan se, että tuottoprofiililtaan vastaavaa kohdetta on vaikea löytää. Vapautuneet varat laitoin odottelemaan Norwegianin talletustilille.

Osinkosalkussani päädyin lopulta merkitsemään kiinteistörahasto Baltic Horizonin osuuksia. Koska rahasto peruutti ensin tekemäni merkinnän erikoisella tavalla ja korotti antihintaa, päädyin merkitsemään osuuksia suunnittelemaani määrää vähemmän. Parin tuhannen euron merkinnällä on tavoitteena tuoda vakaata ja ympärivuotista osinkotuottoa lupaavalta kiinteistösektorilta. Sijoitus rahastoon on parkkipaikanomainen.

Amerikkalaisten yhtiöiden maksamat osingot olivat hiljalleen kasvattaneet dollarimääräistä tilisaldoani tuhanteen dollariin, jota pidän minimisijoituksena amerikkalaisiin osakkeisiin sijoittaessani Nordnetin kautta. Sijoituskohteeksi kaavailin tällä hetkellä joko VF Corporationia, Flowers Foodsia, Archer Daniels Midlandia tai ExxonMobilia. Kärkikandidaatin valinnan jätän kuitenkin heinäkuulle. Mielipiteet ovat tervetulleita!

Taktisia toimenpiteitä vuodelle 2017

"Big things have small beginnings."

On aika jälleen asettaa pienempiä tavoitteita tälle kuluvalle vuodelle. Taktisten tavoitteiden on määrä alentaa kustannuksia, kasvattaa tuottoja ja auttaa minua kohti asettamiani päätavoitteita.

Tälle vuodelle oli poikkeuksellisen vaikea keksiä ajankohtaisia, hyödyllisiä ja merkityksellisiä tavoitteita. Otan mielelläni kommenteissa ehdotuksia vastaan!

• Sijoitustoiminnan aloittaminen osakeyhtiön kautta.
• Koska en ole maksanut osakeyhtiöstä varoja ulos, osakeyhtiööni on muutamassa vuodessa kertynyt sijoitettavia varoja.
• Haluan luonnollisesti saada tämän pääoman tuottamaan ja olen avaamassa arvo-osuustiliä Nordnetiin.
• Kaikkien (sijoitus- ja asunto)lainojen uudelleenneuvottelu.
• Tämä toimenpide vaatii hieman pohdintaa ja laskentaa, mutta ajatuksenani on lähestyä pankkia ja neuvotella lainat kokonaisuutena uudelleen loppuvuodesta 2017. 
• Tavoitteenani olisi samanaikaisesti laskea korkomarginaalia, pidentää laina-aikaa vielä, kun korot ovat alhaisella tasolla, ja mahdollisesti sitoa osa lainasta kiinteään korkoon.
• Koska minulla on neljä erillistä lainaa, saatan myös yhdistää nämä neljä luottoa kahdeksi pienentääkseni lainanhoitokuluja.
• Ennen tämän toimenpiteen aloittamista, pyydän tässä kohtaa vuoden alkupuoliskolla alennusta marginaaleihin. Maksan mielestäni liian korkeaa hintaa rahasta suhteessa tämän hetkiseen hintatasooni, varallisuuteeni ja lainanhoitokykyyni.
• Uusi vaihtoehtoinen sijoituskohde.
• Vuoden loppuun mennessä olisi hyvä löytää vaihtoehtoinen sijoituskohde, mikäli pörssiosakkeiden arvostustasot pysyttelevät korkealla tasolla.
• Vaihtoehtoisiin sijoituksiin lähden aina mukaan varoen ja pienin panoksin, mutta haluaisin lisätä hieman panoksia ja löytää hieman eksoottisempaa, mahdollisesti sijoituskohteen ulkomailta. Jatkan satunnaisia etsintöjä, ja pidän korvat ja silmät auki.

Aiempien vuosien taktisia toimenpiteitä läpikäydessäni, voin hyvällä omalla tunnolla sanoa toteuttaneeni lähes jokaisen. Joitakin tavoitteita ja toimenpiteitä olen oikeutetusti hivenen ja paikoitellen muovannut olosuhteiden muuttuessa. Tärkeintä tavoitteissa jälleen on se, että patistavat toimeen. Tässä tapauksessa taktiset tavoitteet ajavat minua tekemään pienempiä toimenpiteitä, joihin en ehkä muuten tulisi ryhtyneeksi.

Vuoden 2015 taktiset toimenpiteet

Vuoden 2016 taktiset toimenpiteet

Katsaus vaihtoehtoisiin sijoituksiini

Kokonaisvarallisuudestani noin 11 % eli hieman yli 30 000 euroa on sijoitettuna kohteisiin, joita kutsun vaihtoehtoisiksi sijoituksiksi. Niillä tarkoitan sijoituksia tyypillisten osake- tai kiinteistömarkkinoiden ulkopuolelle. Koska osakemarkkinoiden hintakehitys on epävakaata, vaihtoehtoisilla sijoituksilla pyrin tuomaan vakautta tuottoihin ja arvonkehitykseen.

Olen sijoittanut suoraan vertaislainaukseen, vertaislainausta harjoittaviin yhtiöihin, yritysluottoihin, S-ryhmän osuuksiin sekä erääseen kiinteistörahastoon. Miten näillä sijoituksilla on mennyt?

Fixura

Fixuran lähettämän joulutervehdyksen mukaan sijoittajien saama keskituotto vuonna 2016 oli 12,5 %. Henkilökohtaisesti olen vuosittain nostanut sijoittamiani rahoja ulos Fixuran palvelusta. Vuonna 2012 sijoittamastani 1200 eurosta olen nostanut 760 euroa. Alla olevassa kuvassa näkyy jäljellä olevien lainojen tila. Käytännössä suuri osa lainoista, joihin Fixuran kautta sijoitin, ovat päätyneet perinnän kautta ulosottoon. Valitettavasti yksityissijoittaja ei voi vähentää luottotappioita sijoitustuotoista. Olenko ollut vain epäonninen vai kehno valitsemaan sijoituskohteita?

Vertaislainausta harjoittavat yhtiöt

Selkeästi suurin (20 000 €) vaihtoehtoisten sijoitusteni kokonaisuus on sijoitukset vertaislainausta harjoittaviin yhtiöihin. Olen sijoittanut niin tuottoa.fi, korkeatuottoinen.fi ja topfinance.fi palvelujen kautta niiden taustalla olevien yhtiöiden osakkeisiin. Yhtiöt maksavat sijoituksilleni 7-10 % suuruista osinkoa.

Kaikki kolme palvelua ovat laskeneet uusille sijoituksille maksamaansa tuottoa alkuperäisestä kymmenestä tai kahdeksasta prosentista seitsemään. Yhtiöiden liikevaihdot ja tulokset ovat kasvaneet voimakkaasti. Yhtiöt ovat saaneet merkittävän määrän pääomia sijoituksista sekä varmastikin saaneet ulottuvilleen edullisempia rahoituslähteitä. Osingot ovat kuitenkin tulleet kuukausittain tililleni ja suunnitelmanani on pitää sijoitukset kunnes houkuttelevimpia kohteita tulee kohdalle.

Yritysluotot

Sijoitin yritysluottoihin Fundu-palvelun kautta ensimmäisen kerran aivan vuoden 2015 lopussa. Aluksi sijoitukseni kohdistuivat kertalyhenteisiin lainoihin, mutta sittemmin kuukausilyhenteisiä lainoja on ollut kattavammin tarjolla ja olenkin pyrkinyt keskittymään niihin tai laina-ajalta lyhyisiin siltalainoihin.

Toistaiseksi suurinta osaa luotoista on lyhennetty aikataulussaan. Valitettavasti alkuvaiheessa kertalyhenteisiin luottoihin tekemääni, kaksi suurinta sijoitusta, ovat takaisinmaksussaan yli kuukauden myöhässä. Muutoin, pienenä pankkiirina toimiminen on mielenkiintoista. Lainanlyhennyksinä palautuva pääoma mahdollistaa uudet sijoitukset yhtiöihin, joiden liikeidea, talous ja rahoitustarve ovat sijoituksen väärti.

S-ryhmän osuudet

Vaihtoehtoisiin sijoituksiini luen myös S-ryhmän osuusliikkeiden jäsenyydet. Olen sijoittanut neljääntoista osuuskaupan jäsenyyteen. Oman kirjanpitoni mukaan kaikki niistä eivät maksaneet osuuspääoman korkoa viime vuonna, joten tänä kesänä on hyvä käydä ne lävitse ja mahdollisesti päättää jäsenyys niissä osuusliikkeissä, jotka ovat päättäneet koronmaksun. Jäsenyydet ovat kuitenkin olleet tuoton ja riskitason yhdistelmältään houkutteleva pieni sijoitus.

***
Seuraa Tarinaa vaurastumisesta Facebookissa.