lauantai 14. syyskuuta 2019

6 vuotta tavoitteeseen

Aloittaessani tätä blogia 2013 kirjasin tavoitteekseni saavuttaa taloudellinen riippumattomuus vuonna 2025. Siihen on enää kuusi vuotta aikaa. Tavallaan tämä kirjoitus on nurinkurinen. Olen tälle vuodelle asettanut tavoitteekseni julistautua taloudellisesti riippumattomaksi. Näyttää kuitenkin siltä, että en ole palkkatöistä hyppäämässä pois vielä tänä vuonna. Varasin loppuvuodeksi parin viikon lomamatkan, jolla toivon selvittäväni suunnitelmiani ja ajatuksiani. Tällä hetkellä ajatukseni tähtäävät alkuvuoteen, koska pelkästään irtisanomisaikani palkkatyöstä on kolme kuukautta.

Taloudellinen riippumattomuus tulee vuosi vuodelta ja kuukausi kuukaudelta sijoitustulojen osalta lähemmäksi. Samalla se tuntuu kuitenkin siirtyvän kauemmaksi. Päätin lopettaa talletukset osinkosalkkuuni toistaiseksi pörssin arvostustason ja yleisen taloustilanteen vuoksi. Osinkotuloni eivät siis tule kasvamaan aivan samaa tahtia kuin hahmottelin vuosi sitten kassavirtalaskelmassani. Koska jatkan sijoittamista salkussani jo olevalla käteisellä ja järjestelemällä sijoituksiani uudelleen, osinkotuloni tulevat todennäköisesti ensi vuonna vielä kasvamaan.

Asuntomarkkinat huolettavat minua erityisesti asuntojen vuokrattavuuden suhteen. Löytyykö sijoitusasuntoihin jatkossa maksukykyisiä vuokralaisia ja säilyykö vuokrataso nykyisellään?  Jos heittäydyn pois palkkatöistä ja asun ulkomailla, ei asuntojen vuokrausta voi hoitaa itse ja välittäjän ei tarvitse välittää tyhjistä kuukausista. Vaihtoehtoisista sijoituksista S-juna on hiipunut lähes täysin ja kulutusluotoille asetettiin korkokatto, jonka vuoksi lunastin osan pikavippiyhtiöihin tekemiäni sijoituksia. Kuten aiempinakin vuosina, sijoitustuottojen metsästys on toinen työni, ja mielellään sellainen myös tuleva ammattini.

Viime vuoteen nähden:
  • Kokonaisvarallisuuteni on kasvanut 47 000 eurolla noin 416 000 euroon.
  • Osakesalkun arvo on kohonnut noin 24 000 eurolla noin 240 000 euroon.
  • Suoraan asuntoihin sitoutunutta varallisuutta on 107 000 euroa.
  • Vaihtoehtoisia sijoituksia ja käteistä noin 70 000 euroa.
  • Absoluuttinen osinkotuottoni yltää vuonna 2019 noin 6700 euroon.
  • Viime vuoden tapaan en ole vuonna 2019 laittanut käyntiin yhtään merkittävää vaurastumisen vauhtipyörää. Olen tehnyt ainoastaan yhden suuremman kertasijoituksen kiinteistörahastoon, mutta tulen loppuvuoden aikana lunastamaan toisen kiinteistörahaston, jolloin kokonaisvaikutus sijoitustuottoihini voi olla jopa negatiivinen. 
Tämä on kirjoitussarjan seitsemäs blogimerkintä. Varallisuuteni kasvu on säilynyt edellisvuosien tasolla absoluuttisesti laskettuna. Prosentuaalisesti kasvu on siis hiipunut vuosi vuodelta. Suurta pottia on vaikeampi kasvattaa prosenteissa kaksinumeroisin luvuin pitkään, koska säästämisen, sijoituksiin lisättävän pääoman, merkitys vuosi vuodelta pienenee.  Koska en ole käynnistänyt uusia vauhtipyöriä, esimerkiksi uusia asuntosijoituksia, vauhti ei hevillä tule kasvamaan.

Tavoitteeni vaikuttaa olevan lähempänä kuin alunperin olen kaavaillut, en ole kovinkaan valmis uusia vaurastumisen vauhtia edistäviä hankkeita käynnistämään. Sijoitustuloni kun riittäisivät jo nyt kattamaan kustannukseni. Tällä hetkellä strategiani on varmistelumoodissa. En ota uusia suuria riskejä, jatkan osakesijoittamista sekä olemassa olevien sijoitusten optimointia ja hoitamista. Katson mikä on elämäni suunta, ja kuinka sijoitustoimintani sekä sijoitustuloni voivat sitä tukea. Vaurastuminen on lopulta vain väline, ei päämäärä.

***
Ala sinäkin vaurastua. Lue Vaurastumisen välineet.

maanantai 9. syyskuuta 2019

Vuokra-asuntoja täytyy nyt myydä

Uusia asuntoja valmistuu ennätystahtia. Hiljattain Hannu Lehto ennusti Rakennuslehdessä asuntomarkkinoille ylitarjontaa. Yksityiset sijoittajat sekä ammattimaiset rahastot ja muut sijoittajat ovat tulvineet markkinoille. Asuntosijoittamisesta on tullut suosittua, ja sitä käsittelevät podcastit, kirjat ja uutiskirjeet ovat myös kasvattaneet suosiotaan. Rakentamisessa rakennusluvat ovat jo kääntyneet voimakkaaseen laskuun, vaikka aloitukset todennäköisesti ylläpitävät aktiviteettitasoa korkealla vielä jonkin aikaa.

Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2013. Silloin oli helppoa löytää vuokralainen. Sittemmin vuokra-asuntnomarkkina on omasta mielestäni mennyt pilalle. Nyt olen koettanut vuokrata kahta asuntoa yhtäaikaa puolitoista kuukautta. Toiseen asunnoista olen juuri löytänyt vuokralaisen, mutta toinen on vielä tyhjillään. Esittelin molempia asuntoja aktiivisesti viikoittain pyrkien hakemaan etua kiinteistönvälittäjien vuokraamiin kohteisiin nähden. Vuokralaiskandidaatit tahtovat olla suurilta osin Kelan asiakkaita, joilla ei ole varoja edes vuokravakuutta varten. 

Vuokraa en ole vielä lähtenyt pudottamaan, vaikka se on mielessäni käynyt. Kiinnostuneet ovat pitäneet pyytämääni vuokraa kohtuullisena ja tekemäni vertailun perusteella vuokrapyyntöni on ollut linjassa muiden kohteiden kanssa. On totta, ettei omat vuokra-asuntoni ole parhaalla sijainnilla tai houkuttele kiinnostavinta vuokralaiskohderyhmää. Kyse on vuokramarkkinoille tapahtuneesta muutoksesta. Vuokra-asuntoja on nyt todella myytävä vuokralaisille. Tarjontaa alkaa olla enemmän kuin kysyntää.

En ole vielä vaipunut epätoivoon. Mielestäni erotun vuokranantajana palvelulla. Olen maksanut kaikista asunnoistani takaisin pankille 40 prosenttia, joten velkavipuni on kohtuullinen. Olen rahoittanut lainani uudelleen ja lainalyhennykseni on suhteellisen pieni. Yksi vuokralla oleva asunto riittää kattamaan kahden ja puolen asunnon hoitovastikkeet. Lisäksi olen rahastoinu vuokratulot, joista pystyn kattamaan tyhjän kuukauden kulut. Ei muuta kuin esittelemään kämppiä!

***
Miten kannattaisi sijoittaa? Lue Vaurastumisen välineet.

perjantai 30. elokuuta 2019

Ostin Terveystaloa ensimmäisen erän

Sijoituspäiväkirja

Elokuu 2019

Ostin elokuussa pienen erän lisää Tikkurilaa. Osto oli vedonlyönti sen puolesta, että yhtiö saa käännettyä liiketoimintansa jälleen kuntoon. Merkkejä siitä mielestäni on olemassa, vaikka yhtiö ei analyytikoiden odotuksiin yltänytkään. Lisäksi saan pienen osingon syksyn aikana. Vaikka Tikkurilan liiketoiminta on suurin osin riippuvainen rakentamisesta, kuluttajaliiketoiminta kannattelee sitä vaikeinakin aikoina. Yhtiön käänne voi olla vielä kaukana, yleensä kun olen panostanut liian varhain.

Ostin myös ensimmäisen erän Terveystaloa salkkuun 8,27 euron hintaan. Olin treidannut Terveystaloa satelliittisalkussani, mutta nyt ajatuksenani oli hankkia sitä pidempiaikaiseen omistukseen. Osinkotuotto ei täyttänyt vaatimuksiani, mutta näen yhtiön fundamentit hyvänä käsillä olevassa taloustilanteessa. Poliitikot ovat Terveystalon kysyntäpuolen suurin uhka, ei niinkään taloustilanne. Valitettavasti yhtiön tuotantokustannuksia, lääkärien saatavuutta ja siten hintaa, säätelee enemmän politiikka kuin markkinatalous.

Henkilöstövuokraaja VMP ilahdutti lisäosingollaan. Tämä oli mukava täydennys osinkotuloihini tähdätessäni 6700 euron osinkotuloihin tänä vuonna. Tämän vuoden osinkotulot ovat hieman yli 5000 euroa. Saatan irtautua VMP:stä syksyn aikana, jos kurssi nousee jonkin verran antihinnan yläpuolelle. Yhtiö käy lävitse Smile integraatiota ja suhdanneherkkä toimiala voi tarjota ostopaikan alemmalta tasolta myöhemmin.

Elokuussa salkun arvo tuli alas lähes kymppitonnin 228 000 euroon verrattuna edelliskuun huippulukemaan 236 000 euroon. Kokonaisvarallisuuden arvo sinnitteli yli 400 000 euron. Kuun vaihteen seurannan jälkeen en enää tehnyt tavanomaista tuhannen euron talletusta osakesalkkuuni, vaan laitoin rahat odottamaan otollisempia sijoitushetkiä. Tällä hetkellä laitan kokonaisuudessaan sivuun yli 2000 euroa joka kuukausi, joten käteistä kertyy kohtuullista tahtia.

***
Älä kavahda talousuutisten pessimismiä. Lue Vaurastumisen välineet ja aloita sijoittaminen.

perjantai 23. elokuuta 2019

Mitä tehdä S-junalle ja pikavipeille?

S-juna on hiipunut

Suuri osa S-ryhmän osuuskaupoista on lopettanut maksamasta osuusmaksulle korkoa. Monet osuuskaupoista lopettivat maksamisen jo viime vuonna, jolloin lunastin useat jäsenyydet ja sijoitin rahat uudelleen. Alunperin olin sijoittanut neljääntoista jäsenyyteen. Tänä vuonna sain osuusmaksun korkoja vain neljästä osuuskaupasta.

S-juna vaikuttaa siis hiipuneen. Se on sääli, koska S-ryhmän osuuskaupan osuudet olivat suhteellisen turvallinen, ymmärrettävä ja pieni sijoitus S-bonuksia innoissaan keräileville suomalaisille. Neljän vuoden aikana sain yhteensä lähes 360 euroa osuusmaksun korkoja. Tuotto oli kohtuullisen hyvä, mutta ehkäpä vaivaan nähden vaatimaton.

Oma villi veikkaukseni on, että osuuskaupat ravistelevat sijoittajat pois jättämällä koronmaksun väliin muutamaksi vuodeksi. Sijoittajat lunastavat jäsenyytensä ja tämän jälkeen osuuskaupat alkavat jälleen maksaa taas osuusmaksulle korkoa. Minä poistun junasta lähes kokonaan ja lunastan kaikki osuusmaksun koronmaksun lopettaneet jäsenyydet.

Kulutusluottoihin tulee korkokatto

Olen sijoittanut merkittävän summan, 16 000 euroa, pikavippejä tarjoavien yritysten osakkeisiin. Nämä yhtiöt ovat maksaneet 7-10 prosentin vuotuista tuottoa ja maksu on tapahtunut kuukausittain. Nämä sijoitukset ovat olleet minulle osakemarkkinoista riippumaton vaihtoehtoinen sijoitus. Kulutusluotot ovat kohdanneet poliittisia haasteita jo aiemmin. Viime vuonna puhuttiin veroprosentin noususta, mutta verottaja linjasi toisin. Ehdin lunastamaan sijoituksiani tällöin 4000 eurolla. 

Nyt, kaikkiin kulutusluottoihin tulee 20 prosentin korkokatto. Tämä ajaa pikavippiyritykset kilpailullisesti ahtaampaan nurkkaan ja tekee perusliiketoiminnasta mahdollisesti kannattamatonta. Vaikka useimmat pikavippiyritykset ovat varautuneet lakimuutokseen lanseeraamalla uusia lainatuotteita erityisesti niin kulittajille kuin yrityksillekin, on sijoittajan arvioitava ovatko pikavippiyritykset yhä elinvoimaisia maksamaan korkeaa osinkoa.

Toistaiseksi seuraamieni yritysten liikevaihto ja tulokset ovat kehittyneet hyvin. En aio lähteä lunastamaan sijoituksia yhtiöistä kokonaisuudessaan. Saatan ottaa ulos tonnin tai kaksi ensialkuun ja seurata yritysten talouden kehitystä. Yhtiöiden talousraportointi sijoittajien suuntaan on ollut kiitettävän avointa. Sijoittajan kannalta on sääli, että puutteellista talouskasvatusta korvataan lainsäädännöllä ja näin jälleen valtion holhous yksilöihin ja yrityksiin kasvaa.

***
Jos pohdit mihin sijoittaisit rahat S-junasta, lue Vaurastumisen välineet.

sunnuntai 18. elokuuta 2019

Ruotsalainen valaistusyhtiö - Fagerhult

Pyrin jatkuvasti etsimään laadukkaita yrityksiä Suomen, Tukholman ja Yhdysvaltain pörsseistä. Yksi yritys, jota olen pidempään silmäillyt on ruotsalainen Fagerhult. Se valmistaa, myy ja markkinoi valaistusratkaisuja. Fagerhultilla on kolme liiketoimintasegmenttiä: ulkovalaistus, sisävalaistus ja vähittäiskaupan valaistusratkaisut. Näissä segmenteissä ja eri maantieteellisillä alueilla Fagerhult operoi useilla eri brändeillä. 60 prosenttia yhtiön liikevaihdosta tulee sisävalaistuksesta. Fagerhult pyrkii kasvamaan ulkovalaistuksen alueella.

Vuoden alussa Fagerhult osti italialaisen Iguzzini valaisinyhtiön. Kauppahintaa on pidetty melko kalliina, vaikka Fagerhult vahvistaa näin asemaansa ulkovalaistuksessa ja Etelä-Euroopan markkinoilla. Kaupan myötä Fagerhult nousee yhdeksi suurimmista valaisinyhtiöistä. Samalla Fagerhult laski liikkeelle omia osakkeitaan rahoittaakseen kaupan.

Fagerhultin osaketta on pidempään pidetty kalliina. Osakekurssi on tullut huipputasoiltaan alas. Tällä hetkellä suurimpia riskejä ovat rakennusmarkkinoiden jäähtyminen, kilpailun kiristyminen, melko kallis ja suuri yritysosto sekä  Rakennusmarkkinan hidastuminen saattaa näkyä jo yhtiön ensimmäisen kvartaalin myyntiluvuissa.

Fagerhult on laadukas yhtiö. Osinko on kasvanut vuodesta 2013. Fagerhultin myynti ja tulos ovat kasvaneet vähintään vuodesta 2014 saakka. Sen liiketulos on korkealla yli 10 prosentin tasolla. Fagerhultin alhaisempi kurssitaso, mahdollinen Iguzzini yritysoston onnistuminen ja LED-valomarkkinan kasvu. Myynnin maantieteellistä jakaumaa katsottaessa Fagerhultilla on paljon kasvumahdollisuuksia Aasiassa ja Yhdysvalloissa.

Fagerhultia lukuina:
  • Yhtiön liikevaihto oli noin 560 miljoonaa euroa vuonna 2018. 
  • Fagerhultin liikevaihto oli vuonna 2015 vajaa 400 miljoonaa euroa. Liikevaihdon kasvu on viime vuosina pienentynyt.
  • Viimeisimmän Iguzzini yritysoston myötä liikevaihto nousee kerralla 40 prosenttia.
  • Liikevoittoprosentti on säilynyt yli kymmenen viimeiset viisi vuotta.
  • Fagerhultin pääomistaja on lähes 45 prosentin osuudella Latour, joka on ruotsalaisen miljardöörin sijoitusyhtiö. Myös Latouriin voi sijoittaa Tukholman pörssissä. 
  • Tällä hetkellä Fagerhult tarjoaa 3,5 prosentin efektiivisen osinkotuoton.
  • Osake on arvostettu 15 P/E luvulla.
Fagerhult julkaisee osavuosikatsauksen 22.8. Katson ehdottomasti Fagerhultin tuloksen. Ajoituksellisesti syklisiin osakkeisiin sijoittaminen nyt tuskin on paras valinta, vaikka toiveita muusta herättelinkin hiljattain. En lisää salkkuuni uutta pääomaa tällä hetkellä, mutta aion kuitenkin jatkaa käteisvarojeni sijoittamista sijoitusstrategiani mukaisesti. Fagerhult olisi mielenkiintoinen lisäys, vähintäänkin pienen seurantaposition arvoinen.

***
Seuraa Tarinaa vaurastumisesta Twitterissä. 

sunnuntai 11. elokuuta 2019

En ole vielä onnistunut isosti

Kerrankin sain hivenen Yle-verolle ja katselin viikko sitten kakkoselta elokuvan nimeltä Brad's status. Elokuvassa Ben Stillerin esittämä päähenkilö, Brad, auttaa poikaansa saamaan opiskelupaikan, käy lävitse elämäänsä ja vanhojen kavereidensa menestystarinoita. Brad taitaa käydä lävitse keski-iän kriisiä. Itsekin olen silloin tällöin miettinyt, onko kaikki sijoittamiseen käytetty aika ollut sen väärti. Olenko onnistunut ollenkaan?

Itseasiassa en koe onnistuneeni isosti. Olen puurtanut tasaisesti palkkatyössä, lyhentänyt asuntolainaa, säästänyt ja sijoittanut yli kymmenen vuotta. Urani on edennyt, vaikka olen omaehtoisesti ottanut tavallaa taka-askeleenkin. Kolmesta ja puolesta asunnosta olen maksanut pankille takaisin lähes 40 prosenttia. Säästöjeni ja sijoitusteni arvo on noussut lähes 400 000 euroon. Enkö ole onnistunut isosti? Kokonaisuutena toki paljon paremmin kuin valtaosa ihmisistä, mutta miten on yksittäisten onnistumisten laita ja mikä olisi ollut potentiaali kokonaisuudessaan?

En ole iskenyt kertaakaan todelliseen kultasuoneen. Olen pikemminkin vaskannut kullanhippusia joesta hiljalleen. Jälkikäteen ajateltuna päättymässä oleva nousumarkkina olisi tarjonnut mahdollisuuden moneen jättipottiin. Olen pääosin ollut sijoituksissani varovainen ja muutamat suuremmat riskinotot eivät ole isosti onnistuneet. Toisaalta olen toistaiseksi välttynyt myös katastrofikokoluokan virheiltä. Puunkoputusta. Kasvavat osinkotuloni ovat pääsosin perustuneet siihen, että olen laittanut osakkeisiin alati lisää rahaa.

Osingot ovat vuosi vuodelta auttaneet kasvattamaan sijoituksiani. Yksittäisistä sijoituksista Neste on ollut oikeastaan ainoa huippusijoitus ja siihenkin sijoitin alunperin vain tonnin. Sijoitusasuntoni ovat tuottaneet tasaista kassavirtaa, mutta niiden arvo ei ole juurikaan noussut. Vaikka omistusasuntoni sijaitsee pääkaupunkiseudulla, senkin hinta liikkuu samoissa lukemissa kuin sen ostaessani noin kahdeksan vuotta sitten. Lukuisat vaihtoehtoiset sijoitukset ovat tuottaneet kohtuullisesti, mutta pääomanmenetykset pyyhkivät korkeatkin tuotot helposti pois.

Luonnollisesti onnistumista ei mitata pelkästään taloudellisella menestyksellä. Tarina vaurastumisesta ei ole pelkästään taloudellista vaurastumista. Fyysisen omaisuuden sijasta olen keskittynyt kokemuksien kerryttämiseen. Olen elänyt mukavasti, matkustanut ja asunut ulkomailla. Hyvän taloudellisen tilanteen turvin olen uskanut tehdä monia ratkaisuja, jotka muutoin olisivat voineet olla hyvin uskaliaita. Taloudellinen hyvinvointi on edistänyt muuta hyvinvointia.

Kirjoituksen yksi opetus on se, ettei taloudelliseen menestykseen tarvita huippuonnistumisia. Tasainen suorittaminen johtaa hitaasti taloudelliseen turvaan ja lopulta vaurastumiseen. Ensimmäinen tavoite on pääoman säilyttäminen, sitten sen kasvattaminen ja vasta viimeisenä suuret voitot. Jos ei tavoittele suuria voittoja, niitä tuskin saavuttaa. Pieni pelikassa on tässä hyvä pitämään riskit kontrollissa. Elokuvassa Brad's status päähenkilö huomaa, että hänen menestyvinä pitämät ystävät painivat omissa ongelmissaan tai ovat henkilöinä rappeutuneita. Tärkein opetus onkin se, ettei vertailu muihin ole tapeen tai järkevää eikä hyvä elämä vaadi huippuonnistumista.

***
Aloita oma matkasi taloudelliseen hyvinvointiin. Lue Vaurastumisen välineet.

maanantai 29. heinäkuuta 2019

Toivottavasti sykliset eivät ole huono sijoitus juuri nyt

Sijoituspäiväkirja

Heinäkuu 2019

Ostin 100 kpl lisää Cityconin osakkeita. Osakkeessa tuskin oli juuri tilaa arvonnousulle, mutta yhtiö maksoi korkeaa osinkoa ja Cityconiin liittyi villikortti siitä, että pääomistaja ostaisi yhtiön ulos pörssistä. Vaikka kauppakeskusten(kin) ympärillä liikkui tummia pilviä, luotan siihen ettei kauppakeskukset kuole aivan lähitulevaisuudessa. Sillä välin jatkan osinkojen keräilyä ja pidän peukkuja sen puolesta, että Citycon lunastettaisiin pois pörssistä.

Viime kuussa myin onnekkaasti Cramon osakkeet ennen Adapteon irtautumista kurssihuipulla. Ostin ensimmäisen pienen erän Cramon osakkeita takaisin tulosjulkistuksen jälkeen, jolloin osake romahti 16 prosenttia. Osake jatkoi laskuaan ja kuun lopussa ostin osaketta toisen erän lisää. Edelleen, saatan myydä osakkeet, jos kurssi palautuu, Indereskin epäili kurssin ylireagoineen. En ole varma onko Cramo oikeampi puolisko kokonaisuudesta, josta Adapteo lähti Tukholman pörssiin.

Täydensin myös Wärtsilä positioni tasalukemaan, kahteensataan kappaleeseen. Ajoitus oli epäonnekas, koska myös Wärtsilä otti tulosjulkistuksen jälkeen takapakkia. Viime kuussa aprikoin kelpaisiko Wärtsilä pitkään salkkuun. En tiedä vieläkään, mutta pelkään hieman, että Wärtsilä kärsii GE:n kohtalon. Voimalaitotos ja laivanrakennus ovat voimakkaasti investointi- ja suhdannevetoisia, ja luottamus talouteen on investointien edellytys. Jos kysyntä ei petä Wärtsilän alta, voi laadukas yhtiö olla yhä hyvä sijoitus.

Tein päätöksen lopettaa pääoman lisäykset, eli talletukset, osinkosalkkuuni. Salkussani on runsaasti sijoittamatonta käteistä ja osinkoja saan arviolta noin 1500 euron verran tämän vuoden aikana. Tulen siis tekemään vielä pitkään uusia sijoituksia, mutta teen ne varovaisemmin ja hitaammalla tahdilla. Salkkuni kaipaa edelleen siivousta, joka tarkoittaa olemassa olevien positioiden myyntiä ja rahojen uudelleen sijoittamista. Päätös on suuri, sillä olen laittanut osinkosalkkuuni lisää rahaa vuodesta 2007. Salkkuni tuskin tulee siis kasvamaan tuttua tahtia ja osinkotuloni todennäköisesti jäävät jälkeen tavoitteistani. Päätöksen tavoitteena on kuitenkin olla otollisempaan aikaan osakemarkkinoilla eli ostaa laatuyhtiöitä edulliseen hintaan.

***
Seuraa Tarinaa vaurastumisesta Twitterissä!