Osinkovuosi 2017

Vuoden suurimmaksi osingonmaksajaksi nousi Nordea, jota seurasivat Fortum ja Nokian Renkaat. Viime vuoden suurin maksaja Telia vajosi Nokian Renkaiden tasolle. Myös etuoikeutettuihin osakkeisiin sijoittava ETF (PGF) oli jälleen yksi suurimmista osingonmaksajista. Kuten viime vuonna otaksuin, sen osingonmaksu on hiipumassa korkojen nousun myötä.

Osinkotulo kasvoi

Osinkotuloni kasvoi 5132 euroon eli reilulla 300 eurolla ja seitsemisen prosenttia viime vuoteen nähden. En yltänyt viime vuonna asettamaani 5500 euron tavoitteeseen. En ole järin tyytyväinen tulokseen, vaikka seitsemän prosentin palkankorotus on hyvä. 300 euron absoluuttinen korotus ei ole kuitenkaan kummoinen korvaus vuoden työstä.

Samalla kuitenkin tunnistan, että kasvun pienuuden syihin oli sijoitusstrategiani piirissä vaikea vaikuttaa: esimerkiksi valuuttakurssien kulkusuuntaa on hyvin vaikea ennakoida. Osinkotulon lisäksi, osakesalkusta lainatuille ja vaihtoehtoisiin kohteisiin sijoitetuille varoille, sain tuottoa noin 200 euroa vuoden 2017 aikana. Ynnäten tämän tuoton osinkotulon päälle, tulokseen voi olla jo tyytyväinen.

Tässä markkinatilantteessa on vaarallista lähteä hakemaan alkaneelle vuodelle raivoisaa kasvua. Pohjatyöt vuodelle 2018 on luonnollisesti tehty jo loppuvuoden aikana, jolloin tein runsaasti osakesijoituksia. Alkuvuoden aikana minun on oltava tarkkana mihin ja miten sijoitan uuden pääoman, salkussa olevan käteisen ja salkusta ulos vaihtoehtoisiin kohteisiin sijoitetun pääoman. Joka tapauksessa asetan itselleni puoliksi leikkimielisesti tavoitteeksi 6000 euron osinkotulot vuonna 2018. Se tarkoittaisi tasan 500 euroa kuukaudessa.

Osinkokertymä 2008-2017.

Mitä tapahtui osinkorintamalla?

• Myin Fortumin osakkeet, mikä tekee noin 200 euron loven osinkotuloihini vuonna 2018 ellen osta koko positiota kevään aikana takaisin. 
• Suomalaisista yhtiöistä sain suhteellisesti suurimman osinkotuoton suhteessa keskiostohintaani jälleen UPM-Kymmeneltä (10,4 %) ja NesteOililta (10,7 %). Tiedon osinkotuotto ylsi 9,2 prosenttiin.
• Ostokseni Tukholman pörssissä kohottivat kruunumääräisen osinkopotin 560 eurosta 850 euroon vuoden 2017 lopun valuuttakurssein laskettuna. Uudet hankinnat laskivat kuitenkin suhteellista tuottoa prosenttiyksiköllä 5,1 %:sta 4,2 %:iin.
• General Electric ilmoitti leikkaavansa osinkonsa puoleen. Kurssilaskun lisäksi tämä tulee vuonna 2018 heikentämään osinkotuloani noin 40 dollarilla. Myös Mattel leikkasi osinkoaan, mutta myin yhtiön osakkeet tappiolla verovähennyksiä varten.
• Vaikka Telia leikkasi osinkoaan, osinkotuottoni ylsi yhä tyydyttävään 3,9 prosenttiin.
• Suomalaisista yhtiöistä saamani osinkotulo pieneni Keskon, Nokian ja Rapalan positioiden kohdalla.
• Vaikka muutaman ETF:n osingonmaksu jäi edellisvuotta pienemmäksi, suurin osa amerikkalaisista yhtiöistä jatkoivat osinkokorotusten sarjaa. Myös monet suomalaiset ja ruotsalaiset yhtiöt korottivat osingonmaksuaan. 
• Ensimmäistä kertaa sitten vuoden 2010 amerikkalaisten osakkeiden osinkokertymä  jäi dollarimääräisesti alle viime vuoden. Suhteellinen osinkotuotto kasvoi, koska dollarimääräiset sijoitukset olivat pienemmät kuin edellisvuonna. Euromääräiseksi käännettynä jenkkisosingot olivat kuusikymppiä pienemmät kuin vuonna 2016.
• Netto-osinkotuotto sijoitetulle pääomalle (=osakkeisiin sijoitettu rahamäärä) asettui 4,02 % prosenttiin. Euromääräisten sijoitusten osinkotuotto oli 4,35 %, dollarimääräisten 3,41 % ja kruunumääräisten 4,6%. Edellisvuonna osinkotuotto ylsi 4,15 prosenttiin.

Edellisvuonna listasin haasteeksi sopivien sijoituskohteiden löytämisen. Tämä haaste varmastikin osaltaan selittää osinkotulojen vaatimatonta absoluuttista kasvua suhteessa edellisvuosiin. Muita syitä käsittelin tarkemmin aiemmassa kirjoituksessa: valuuttakurssimuutokset heikensivät euromääräistä osinkotuloa ja salkusta vaihtoehtoisiin kohteisiin sijoitetut varat eivät tuottaneet osinkotuloja. Yksikään yhtiö ei myöskään maksanut merkittäviä lisäosinkoja.

Ruotsin kruunun heikkouden vuoksi jatkanen ruotsalaisten yhtiöiden ostamista suhteessa voimakkaammin kuin amerikkalaisia tai euroalueen yhtiöitä. Tukholman pörssistä voi vielä löytyäkin mahdollisia sijoituskohteita. Saatan myös sijoittaa lisää varoja Titaniumiin, Fortumiin ja ehkäpä Oriolaan, joka on kokenut kovia. Amerikkalaisiin osakkeisiin todennäköisesti sijoitan uudelleen vain saamani osingot.

***
Lue Osinkosijoittamisen perusteet -esitys ja rakenna omat lisäansiot.

Yhteenveto 2017 ja tavoitteet

Vuonna 2017 osakesalkkuni kehittyi jälleen positiivisesti. Salkun arvo kohosi 178 tuhannesta eurosta 197 tuhanteen euroon. Päättyneestä vuodesta ei tullut yhtä suuri menestys kuin edellisestä, erityisesti osakesalkun osalta. Muutamat epäonniset sijoitukset ja valuuttakurssien muutokset toimivat osakesalkun riippakivinä.

Seuraavaksi tiivistelmä vuodesta 2017 osakesalkku painotuksella ja lyhyesti päätavoitteet alkaneelle vuodelle:

• Blogin sivukatselujen lukumäärä, bloggerin tilaston mukaan, ylitti vuoden aikana puolimiljoonaa, kiitos lukijoille!
• Onnistuin hyvin vuoden 2017 tavoitteiden toteuttamisessa. Jälkikäteen katsottuna olisin ehkäpä voinut asettaa hivenen vaativampia tavoitteita, koska vaurastumisen kehitys ei ole  vuosina kiihtynyt, vaan kasvu on absoluuttisesti mitattuna ollut yhtä vuotta lukuunottamatta yhtä suurta. Tosin kasvu on suurilta osin osakemarkkinoiden kehityksen varassa.
• Kokonaisvarallisuuteni ylsi reiluun 335 000 euroon, juuri asettamani tavoitteen yläpuolelle kasvaen 46 000 eurolla.
• Velkaa minulla oli vuodenvaihteessa noin 183 000 euroa kolmea ja puolta asuntoa vastaan.
• Siirsin osakesalkkuun 13 000 euroa uutta pääomaa, talletukset ylsivät 118 000 euroon.
• Salkun arvo nousi 197 000 euroon, kivuten muutaman tuhannen ylitse asettamani tavoitteen ja reilusti yli 151 000 euron laskennallisen tavoitteen (perustuen 12k€ vuotuiseen pääoman lisäykseen ja 6 prosentin tuottoon).
• Valuuttakurssit taistelivat sekä salkun arvon että osinkokertymän kehitystä vastaan. Niin dollari kuin Ruotsin kruunu heikentyivät euroa vastaan pitkin vuotta.
• Valuuttakurssien lisäksi arvon kehitystä heikensi epäonnistunut sijoitus Hennes&Mauritziin sekä General Electricin ja Mattelin osingonleikkaukset, mitkä laskivat sijoitusten arvoa voimakkaasti. Myös Nokian kurssilasku teki loppuvuodesta hallaa.
• Kasvatin merkittävästi sijoituksia ruotsalaisiin yhtiöihin. Vuoden aikana vaihdoin yli 7000 euroa kruunuiksi ja salkkuun tuli 4 uutta ruotsalaisyhtiötä.
• Vuoden osinkokertymä kohosi noin 5130 euroon. Absoluuttinen kasvu oli vaatimaton johtuen muutamista osingonleikkauksista ja valuuttakurssimuutoksista. Lisäksi salkusta oli runsaasti käteistä ulkona tienaamassa korkotuloja osinkojen sijasta.
• Ostin puolikkaan sijoitusasunnon, joka alkoi kartuttamaan varallisuuttani huhti-toukokuusta lähtien. Vapaan kassavirran talletan korkeakorkoiselle tilille tulevia remontteja varten. Näitä varoja en kirjaa varallisuuteeni.
• Sijoitin jälleen huomattavan summan vaihtoehtoisiin sijoitusokohteisiin. Lyhensin sisäistä velkaani, joka kohdistui muun muassa kiinteistörahastoon ja kahteen muuhun pienempään vaihtoehtoiseen sijoitukseen.

Sininen = salkun arvo ; punainen = talleltukset osakesalkkuun

Osakesalkun tuotto

Koska ensisijainen tavoitteeni on kasvattaa osinkotuloja, en seuraa salkkuni suhteellista tuottoa kuin näin kerran vuodessa. 15.12.2017 mennessä olin tallettanut salkkuuni 118 000 euroa omaa pääomaa ja salkun arvo oli noin 197 000 euroa. Salkun realisoimaton tuotto oli siis noin 80 000 euroa eli 66 %. Tämä ei suhteellisesti ole edellisvuotta korkeampi mutta absoluuttisesti noin 9000 euroa korkeampi.

Vuonna 2017 osakesalkun tuotto oli karkeasti laskettuna 5 % (2016: 16 %, 2015: 13,8 %).
(Loppuarvo-(Alkuarvo+Pääoman lisäys))/(Alkuarvo+Pääoman lisäys)

Helsingin yleisindeksi nousi vuoden 2017 aikana noin 7 prosenttia eli hävisin tällä kertaa yleisindeksille. Eroa selittävät epäonnistuneet yksittäiset sijoitukset, salkussa olevan käteisen suuri määrä (5-10 % salkun arvosta) sekä valuuttakurssimuutokset. Sharevillen mukaan olen vielä 30 prosenttiyksikköä yleisindeksin kehitystä edellä viiden vuoden aikavälillä tarkasteltuna.

Vuoden 2018 tavoitteet

• Osakesalkun arvo 220 000 euroa.
• Omaisuuden arvo 370 000 euroa.
• Omistussasunnon vuokraaminen ja uuden omistusasunnon hankinta - eli neljä ja puoli asuntoa vaurastumisen vauhtipyöränä.
• Vaihtoehtoisten sijoitusten arvon kasvattaminen 41 000 eurosta 50 000 euroon.

Kuten monet muut, olen odottanut merkittävää osakemarkkinoiden korjausliikettä jo monta vuotta.  Sitä ei ole kuulunut ja nykyvalossa olen onnekseni jatkanut sijoittamista sijoitusstrategiani mukaisesti. Vuodelle 2018 lähden hakemaan maltillista tuottoa. Omaisuuden kehityksen tavoitteeksi asetan yksinkertaisesti vuoden 2017 päätösarvon päälle 40 000 euroa. Asuntojen kanssa jatkan varovaisena, kuten hiljattain ilmaisin huoleni Vantaan asuntomarkkinoiden näkökulmasta. En ole vielä vakuuttunut yllä asettamani tavoitteen mielekkyydestä ja saatan vielä vetäytyä suunnitelmastani.

Suunnitellut osakemyynnit - ydinsalkku

Pyrin myymään yhden alisuoriutujan ydinsalkusta vuosittain varmistaakseni salkun laadun. Vuodelle 2018 kolme kandidaattia ovat:

• General Electric leikkasi osinkoaan ja saa siten lähes automaattisesti paikkansa tässä listauksessa.
• Sijoitus Hennes&Mauritziin vuoden 2017 alussa oli selkeä virhe. Ostin osaketta vieläpä kahteen otteeseen. Tutustumisvaiheen, ensimmäisen ja toisen ostoerän välillä, tulisi olla pidempi kuin yksi kuukausi.
• Viime vuoden listalta poimin mukaan Rapalan. Vuoden päätöskurssia katsottaessa olisi Rapala kannattanut myydä pois ja ostaa vaikkapa nyt takaisin. Jälleen lienee syytä arvioida onko yhtiöstä ikinä ikuisen lupauksen lunastajaksi. Vuonna 2018 Rapala jatkaa osingonlaskuhjensa sarjaa neljättä vuotta.

En ole analysoinut yksityiskohtaisesti General Electricin tai Hennes&Mauritzin nykytilaa voimakkaan kurssilaskun jälkeen. Vaikka GE:n suorituskyky on alentunut ja esimerkiksi velkaantuneisuus on melko korkea, uskon, että osingonlaskun taustalla on osittain uuden pääjohtajan halu aloittaa työnsä puhtaalta pöydältä. On vaikea arvioida kykeneekö yhtiö koskaan palaamaan entiseen loistoonsa. H&M kohdalla suurimpina kysymysmerkkeinä ovat laskeva myynti, kannattavuus ja nettikaupan uhka. Pääomistaja Persson on tankannut osakkeita alenevaan kurssiin ja omistaa yhtiöstä jo 40 prosenttia. Ketä uskoisikaan?

Hyvää uutta vuotta!

***
Lähde rakentamaan omaa taloudellista turvaa ja riippumattomuutta. Lue Vaurastumisen välineet.

Soutua ja huopaamista joulukuussa

Sijoituspäiväkirja

Joulukuu 2017

Joulukuun alussa jatkoin vilkasta osakekauppaa. Ostin Ramirentin osakkeet takaisin salkkuni 7,43 euron hintaan 150 kappaletta. Ramirent on ollut minulle spekulatiivinen sijoitus, jota olen myynyt ja ostanut pariin otteeseen osinkosalkussani. Ramirent maksaa ensimmäisen puolivuotisosinkonsa jo maaliskuussa. Luovun spekulaatiosta kuitenkin jo 7,7 euron tasoilla, jos osake tälle tasolle sitä ennen yltää. Jo ennen kuun loppua Ramirent kipusi 7,9 euroon ja myin osakkeet pois.

Hankin lisää YIT:n osakkeita pienen sadan kappaleen erän 6,11 euron hintaan. Mielestäni YIT oli kohtuullisen hintainen suhteessa riskeihin. Vaikka olemme todennäköisesti kiinteistörakentamisen suhdannesyklin huipun välittömässä läheisyydessä, uskon, että YIT pystyy tarjoamaan kohtuullista osinkoa lähivuosina. En usko rakentamisen äkkipysähdykseen. Lisäostolla laskin hivenen positioni keskihintaa ja lisäsin jälleen parikymppiä vuotuisiin osinkotuloihini.

Ostin myös suuresta kruunumääräisestä käteiskassastani lisää ruotsalaisen Ratosin osakkeita. Ratos on vastaavanlainen yritys kuin Panostaja ja sijoittaa keskisuuriin listaamattomiin yrityksiin. Panostajan tapaan Ratos on ollut vaikeuksissa muutamien omistustensa kanssa. Ratos onkin hiljattain muuttanut strategiaansa ja myynyt huonosti suoriutuvia sijoituksiaan. Aiemmin Ratos on rahoittanut osinkonsa kehittämällä omistuksiaan ja myymällä ne voitolla. Uuden strategian myötä Ratos pyrkii rahoittamaan osinkonsa enemmän omistuksista saatavalla kassavirralla. Ostoajoitukseni Ratoksen osalta oli kuitenkin kehno. Heti seuraavana päivänä yhtiö ilmoitti erottavansa tuoreen toimitusjohtajan, mikä kielii ehkä jatkuvista vaikeuksista.

Palautin Fortumin takaisin salkkuuni 50 kappaleen erässä ja 16,5 euron hintaan. Myin kaikki 250 kappaletta lokakuussa hieman liian aikaisin. Aion lisätä Fortumia toisen erän, mikäli kurssi laskee alle 16 euroon ja saatan olla valmis palauttamaan erissä koko viimeisen position verran jos kurssi jatkaa yhä laskuaan. Uniper kauppa luo mielestäni yhä huomattavasti epävarmuutta Fortumin ylle, mutta kotiutettuani voittoja voin mahdollisesti pienemmällä positiolla hyväksyä riskit.

Kuun puolivälin seurannassa varallisuuteni ylsi 335 561 euroon ja osakesalkkuni arvo 197 765 euroon. Molemmat ylsivät yli asettamani tavoitteen, varallisuus täpärästi ja osakesalkku parilla tuhannella eurolla. Kokonaisvarallisuuden kehitystä käsittelin tarkemmin edellisessä kirjoituksessa ja tulen pian kirjoittamaan yhteenvedon vuodesta 2017. Sitä odotellessa pidätän henkeäni pysytteleekö salkkuni yli 200 000 euron aina tammikuun seurantaan saakka.

***

Lue Vaurastumisen välineet julkaisupaketti ja löydä tiesi ensimmäiseen sataantuhanteen!

Varallisuus kasvoi 46k euroa

Perinteeksi muodostunut varallisuusraportti käy vuosi vuodelta vaikeammaksi laatia. Sijoitustuottoja tulee sieltä ja täältä. Rahaa tulee ja menee sinne ja tänne. Luonnollisesti suuri osa uudesta osakesalkun pääomasta ja muiden uusien sijoitusten pääomasta tulee yhä palkkatuloistani. Julkaisen jälleen enemmän kassavirtalaskelmatyyppisen selvityksen siitä, kuinka varallisuuteni kehittyi vuoden 2017 aikana.

Talletusten lisäys +13 000 €
Osingot +5200 €
Arvon muutos +4000 €
Korkotulot +1900 €
Asunnot +5000 €
Lainanlyhennykset +12 400 €
Vaihtoehtoiset sijoitukset +3500 €
Kiinteistörahasto +4000 €

Käteinen -2300 €

Varallisuuden kasvu noin 46 500 €

Talletusten lisäys = uusi pääoma osakesalkkuun
Osingot = osingot osakesijoituksista 2017
Arvon muutos = osakkeiden arvonnousu 2017 vs. 2016
Korkotulot = korot tai osingot vaihtoehtoisista sijoituksista (S-osuudet, vertaislainaus)
Asunnot = oma pääoma uuteen sijoitusasuntoon
Lainanlyhennykset = lainanlyhennykset omistusasunnosta ja sijoitusasunnoista
Vaihtoehtoiset sijoitukset = sijoitukset osakemarkkinoiden ulkopuolelle
Kiinteistörahasto = sisäisenä lainana rahoitetun sijoituksen lyhennys
Käteinen = käteisen muutos edellisvuoteen nähden

Varallisuuden kehitys

Vuonna 2017 varallisuuteni ylsi 335 561 euroon. Tavoitteeksi olin asettanut 335 000 euroa eli toteuma osui tarkalleen tavoitteeseen. Edellisvuonna varallisuuteni oli 289 000 euroa. Varallisuuteni on kasvanut 41-48 000 euroa vuosittain lukuun ottamatta vuotta 2016, jolloin varallisuus kasvoi huimat 62 000 euroa. Vuonna 2016 kasvua siivittivät erityisesti pörssikurssien hyvä kehitys. Harmi vain, etten vuonna 2017 onnistunut pitämään samanlaista tahtia yllä. Minua hieman askarruttaakin se, ettei vaurastumisen tahti ole absoluuttisesti laskettuna merkittävästi kiihtynyt.

Varallisuuden kasvu 2012-2017.

Vuoden loppupuolella varallisuuteni jakauma oli seuraava: osakkeet 59 %, asunnot 28 %, vaihtoehtoiset sijoitukset 12 % ja käteinen alle prosentti. Viime vuoteen nähden jakauma ei ole juurikaan muuttunut. Asuntojen osuus on muutamassa vuodessa kasvanut noin 6 prosenttiyksiköllä. Varallisuuteeni en laske mukaan hätärahastoani (noin 13 000 euroa), vuokra-asuntojen tuottamaa ylijäämää (noin 10 000 euroa), autoa enkä perintönä saamiani varoja.

Kuten kuluneelle vuodelle kirjasin, myös vuonna 2018 varallisuuteni kehitys tulee voimakkaasti riippumaan osakemarkkinoista. Kasvavat tuotot vaihtoehtoisista sijoituksista ja lainalyhennykset tulevat tasaamaan mahdollisia notkahduksia. Jos kirjaisin vuokratulojen vapaan kassavirran varallisuuteni olisi sillä noin 3600 euron vuotuinen vaikutus. Strategiani kulmakivenä tulee kuitenkin edelleen pysymään osakesijoittaminen ja osingot.

Havaintoja Vantaan asuntomarkkinoilta

Edellisessä kirjoituksessa kerroin lyhyesti ajatuksistani vuokrata nykyinen omistusasuntoni ja ostaa asunto omaan käyttöön lähempää työpaikkaa. Tällä toimella saisin portfoliooni omistusasunnostani sijoitusasunnon ja lyhentäisin työmatkaani. Tulevaisuudessa voisin jälleen harkita uuden omistusasunnon vuokraamista.

Olenkin seurannut tavanomaista aktiivisemmin Vantaan asuntomarkkinoita kuukauden ajan. Olen lähinnä tarkastellut yksiöitä ja kaksioita Itä-Vantaalta. Hintahaarukkani on ollut 140 000 - 200 000 euron välissä. Olen seurannut sekä vanhoja että uusia asuntoja. Vanhat asunnot sijoittuvat luonnollisesti hintahaarukan alkupuolelle, jolloin minun tarvitsisi nostaa vähemmän lainaa ja saisin pidettyä palkasta jäävän kuukausittaisen sijoitettavan kassavirran mahdollisimman korkeana. Uuden asunnon hankinnan puolesta puhuisi kaikkien omistamieni asuntojen keski-iän nuorentaminen.

Alustava ajatukseni vaikutti mielestäni hyvältä ja käytännölliseltä. Aloin haarukoida toimesta seuraavaa suurempaa liikettä vaurastumisen kiihdyttämiseksi entisestään. Alan kuitenkin hiljalleen epäröidä suunnitelmani kanssa johtuen havainnoistani:

• Uusia, erityisesti kaksioita ja suurempia, asuntoja on myynnissä runsaasti, paljon jo vuonna 2016 valmistuneita asuntoja. 
• Suuri osa valmistuneista tai valmistuvista uusista asunnoista on rakennettu vuokratonteille, millä asuntojen myyntihintoja on saatu alaspäin tai rakennusliikkeiden voittoja kasvatettua. Tonttien vuokrat nostavat kuukausittaisen hoitovastikkeen määrää.
• Monia muutamia vuosia vanhoja asuntoja myydään tyhjinä tai vähän aikaa asuttuina todennäköisesti myyntivoittoa etsien. 
• Uusien asuntojen velattomat hinnat ovat varmasti suuren osaa maksukyvyn ulottumattomissa. Otaksun, havaintojeni ja median perusteella, että valtaosa asunnoista myydään sijoittajille.
• Kaksioiden ja erinomaisellakin paikalla sijaitsevien yksiöiden asuntonäytöillä olen erittäin harvoin kohdannut muita kiinnostuneita ostajia.
• Kuten uutisissakin on kirjoitettu, yksiöiden ja kaksioiden hinnat alkavat lähentyä toisiaan.
• Vanhojen asuntojen hinnat ovat mielestäni varsin korkealla tasolla suhteessa uusien asuntojen hintoihin ja korjausvelkaan, jonka tarkkaa taloudellista vaikutusta on vaikea arvioida tarkasti.
• Toisaalta, asuntojen vuokrat ovat tasolla, jolla 20-30 prosentin omarahoitusosuudella, pitkällä laina-ajalla ja nykyisellä korkotasolla lyhentäisi vanhan asunnon asuntovelkaa korkokuluineen mainiosti.
• Uusissa asunnoissa edes bruttovuokratuotot yltävät vain vaivoin kohtuulliselle tasolle. Nettovuokratuotot jäänevät 3-4 prosentin luokkaan.
• Vuokra-asuntoja vaikuttaisi olevan tarjolla moninkertaisesti enemmän kuin myytäviä asuntoja. 

Irrallisten havaintojen perusteella oma käsitykseni Vantaan asuntomarkkinoista on hyvin epäselvä. Vanhan asunnon hankinta voisi kannattaa pitäen silmällä välittömän rajatumman kassavirtavaikutuksen ja tulevaisuuden vuokratuoton, mutta ennemmin tai myöhemmin realisoituvat korjauskustannukset todennäköisesti poistavat nämä edut yhtälöstä. Uusien asuntojen korkeat hinnat vähentävät tulevaisuudessa sijoitettavissa olevan pääoman määrää ja en jaksa uskoa uusien asuntojen hintojen nousuun nykyiseltä tasoltaan. Vuokrat puolestaan vaikuttavat olevan korkealla tasolla ja asunnoista on hyvin tarjontaa - tulevatko vuokrat pysymään nykyisellä tasollaan?

Nämä pohdinnat ja kysymykset palauttavat minut alkuperäisen kysymyksen äärelle. Jatkanko asumista nykyisessä asunnossani, jonka kulut ovat tällä hetkellä minulle hyvin pienet? Kannattaako mahdollinen asunnon osto ja nykyisen vuokraaminen edes keskipitkällä aikavälillä? Vaikka asunnon vuokraaminen itselle ei vaikuta kovin järkevältä, tulen varmasti pohtimaan myös sitä tarkemmin.

Mitkä ovat omat havaintosi tai kuinka menettelisit?

***

Lähde rakentamaan omaa taloudellista turvaa ja riippumattomuutta. Lue Vaurastumisen välineet.

Sijoitusasuntojen kassavirrat kootusti

Vaurastumiseni kulmakivenä on sijoitusteni tuottama kassavirta. Kun pyrin vielä kasvattamaan varallisuuttani, kassavirralla, eli uudella pääomalla, pystyn esimerkiksi hankkimaan lisää osuuksia yrityksistä tai käyttämään vuokratuottoja uusien asuntojen omarahoitusosuutta varten. Kun jonain päivänä julistan itseni taloudellisesti riippumattomaksi, kassavirralla maksan päivittäiset kuluni. Vaikka asuntosijoitukset tuottavat minulle tällä hetkellä varsin suuren ylijäämän, en ole vielä aivan varma asuntosijoitusten roolista strategiassani pitkällä aikavälilä: myyminen on tällä hetkellä yhtä varteenotettava vaihtoehto kuin asuntosijoitusten pitäminen.

Tällä hetkellä sijoitusasuntoni tuottavat kuitenkin noin 300 euroa kuukaudessa vapaata kassavirtaa kulujen ja verojen jälkeen. Alla esitän kunkin sijoitusasuntoni päivitetyn kassavirtalaskelman kilpailutettuani asuntolainani ja vaihdettuani rahoittavaa pankkia. Esitetyt taulukot ovat luonnollisesti staattisia laskelmia tässä hetkessä. Kassavirtalaskelman dynamiikka muuttuu ajan myötä. Ohjauskoron taso vaikuttaa korkokuluihin. Ajan myötä lainapääoma pienenee, korkokulut laskevat ja siten verot kasvavat. Samalla voidaan olettaa, että vuokrat nousevat hivenen ja vastikkeet todennäköisesti nousevat suhteessa nopeammin kulujen ja kiinteistöverojen noustessa.

Miltä sijoitusasuntojeni kasavirrat näyttävät?

Ensimmäinen sijoitusasunto

Ensimmäisen sijoitusasuntoni hankin vuonna 2013 pari vuotta omistusasuntoni oston jälkeen. Alkuvaiheessa sijoitusasuntoon kohdistuvan lainan korkomarginaali oli korkea, jolloin asunnon tuottama kassavirta ei ollut lainkaan yhtä suuri kuin se on tänä päivänä. Hankin lisäksi asunnon 20 % omarahoitusosuudella, jolloin lainalyhennys ja korko olivat suurempia kuin neuvoteltuani lainani uudelleen vuoden 2017 aikana. Tällä hetkellä ensimmäinen sijoitusasuntoni tuottaa kassavirtaa kulujen ja verojen jälkeen 113 euroa kuukaudessa.

Laina-aika 25 vuotta, korkomarginaali 0,75 % ja viitekorkona 12 kk euribor.

Toinen sijoitusasunto

Toisen sijoitusasunnon hankintaan minulla meni muutama vuosi ensimmäisen sijoitusasunnon ostamisesta aina vuoteen 2016. Valitettavan pitkään. Toisen asunnon ostoa viivästyttivät ulkomaanpyrähdys ja hyvien kohteiden puute markkinoilla. Toisen sijoitusasunnon hankin 30 % omarahoitusosuudella ja sain jo alkuun kohtuullisen lainamarginaalin. Näin ollen toisen sijoitusasunnon kassavirta oli hyvällä tasolla jo alusta lähtien. Kassavirta koheni edelleen kilpailutettuani lainani vuonna 2017 ja pidennettyäni laina-ajan jälleen 25 vuoteen.

Laina-aika 25 vuotta, korkomarginaali 0,75 % ja viitekorkona 12 kk euribor.

Kolmas puolikas sijoitusasunto

Viimeisintä asuntosijoitusta, puolikasta sijoitusasuntoa tarkastelin aiemmin erillisessä kirjoituksessa. Kolmannen asunnon hankin yhdessä veljeni kanssa ilman pankkia, mutta myöhemmin rahoitin sijoituksen lainoituksen uudelleen yhdistämällä. Ensi vuonna vastike näyttää nousevan, mutta korotuksen vaikutusta puskuroi verojen pienentyminen kulujen kasvaessa. Tällä hetkellä kolmas, 51 prosenttisesti omistamani, sijoitusasunto tuottaa kassavirtaa kulujen ja verojen jälkeen 68 euroa kuukaudessa.

Laina-aika 25 vuotta, korkomarginaali 0,75 % ja viitekorkona 12 kk euribor.

Omistusasuntoni

Olen vaihtamassa työpaikkaa uuteen, joka on parinkymmenen kilometrin päässä nykyisestä asunnostani. Harkitsen vakavasti uuden asunnon ostoa lähempää työpaikkaa pitääkseni matka-ajan mahdollisimman pienenä. Samalla tarjoutuu mahdollisuus laittaa nykyinen omistusasuntoni vuokralle. Kassavirtanäkökulmasta se näyttäisi seuraavalta:

Laina-aika 25 vuotta, korkomarginaali 0,6% ja viitekorkona 12 kk euribor.

(Vastike+vesi pitää sisällään julkisivusaneerauksen pääomavastikkeen.)

Blogosfääri on pullollaan kirjoituksia siitä onko omistusasunto sijoitus vai ei. Riippuu omistusasunnosta, tilanteesta ja suhtautumisesta omaan asuntoon. Pelkästään vuoden 2017 aikana olen vuokrannut asuntoani noin 1000 euron edestä ollessani poissa pitkiä aikoja kotoa. Lisäksi asuntoni oli vuokrattuna vuoden verran ulkomaantyöskentelyni ajan. Jos vuokraan  asuntoni pysyvästi, kiistely voi loppua - omistusasunnosta tulee sijoitusasunto.

Yhteenveto

Jos vuokraisin omistusasuntoni, kassavirta sijoitusasunnoista yltäisi lähes 400 euroon. Olen kohentanut marginaalisesti tuottoa sijoittamalla vuokravakuudet ja ylijääneen kassavirran korkeakorkoiselle talletustilille. Jatkan ylijäämän kerryttämistä tulevia taloyhtiöremontteja varten tai voin käyttää sen omarahoitusosuutta varten, jos erinomainen tilaisuus sattuu kohdalle. Tällä hetkellä en kirjaa tätä ylijäämää kokonaisvarallisuuteeni lainkaan.

Asuntoihin, omistusasunto mukaanlukien,  on tällä hetkellä sitoutunut noin 95 000 euroa pääomaa.  Ostohinnoin laskettuna olen maksanut asunnoista noin 35 prosenttia. Verrattuna osakesijoituksiin, joihin olen sitonut noin 120 000 euroa omaaa pääomaa, kassavirta on lähes yhtä suuri. Osingot tuovat minulle keskimäärin noin 430 euroa kuukaudessa. Asuntosijoitusten etuna on luonnollisesti lainojen lyhentyminen noin 570 euron kuukausitahtia. Asunnot kasvattavat varallisuuttani siis lähes 1000 eurolla kuukaudessa - saman verran kuin sijoitan osakkeisiin uutta pääomaa.

Vielä menee lujaa. Katsotaan kassavirtaa uudelleen, kun ohjauskorot nousevat.

***
Seuraa tarinaa vaurastumisesta myös Twitterissä.

Osinkotulot ylittävät 5000 euroa

Kotimaamme itsenäisyyspäivä on jälleen lähellä ja oma itsenäisyyspäiväni rakentuu kuukausi kuukaudelta. Kun osakesalkkuni alkaa lähestyä 200 000 euron rajapyykkiä, osinkotuloni ehtivät kivuta yli 5000 euron. Amerikkalaiset yhtiöt maksavat joulukuun aikana vielä noin parisataa dollaria osinkoja. Koko vuoden osinkotulot tulevat siis asettumaan noin 5200 euron tuntumaan. Osingot tuovat minulle siis noin 430 euroa kuukaudessa. Sillä maksan lähestulkoon kokonaisuudessaan sekä yhtiövastikkeeni ja lainalyhennyksen korkoineen. Se on yksi syy miksi rakastan osinkoja.

Vuotuiset osinkotuloni ovat kehittyneet seuraavasti:
2008: 61,70 €
2009: 338,16 €
2010: 638,59 €
2011: 1303,02 €
2012: 1724,42 €
2013: 2464,53 €
2014: 3087,51 €
2015: 3695,77 €
2016: 4809,88 €
2017: 5000 € (12/2017)

Viime vuoteen nähden osinkotulojen kasvusta tulee huomattavasti vaatimattomampi. Tätä selittää lähinnä se, että käteistä on levännyt toimettomana arvo-osuustililläni tuhansia euroja ja salkustani on ollut ulkona lainassa noin 8000-10 000 euroa vaihtoehtoisissa sijoituksissa. Olen siis siirtänyt osakesijoituksiin alunperin korvamerkittyä rahaa muualle työhön. Palautan varoja takaisin salkkuuni, kun osakemarkkinoivat tarjoavat otollisempia sijoitusmahdollisuuksia.

Euromääräisesti laskemiini osinkotuloihin on myös vaikuttanut erityisesti dollarin heikentyminen suhteessa euroon. Viime vuoden lopun vaihtokurssilla laskettuna osinkotuloni kirjoitushetkellä olisivat 5150 euroa. Lisäksi, vuoden 2017 aikana olen tehnyt huomattavasti vähemmän osakesijoituksia kuin edellisvuoden aikana. 400 euron kasvu on kuitenkin linjassa tavoitteideni kanssa.

Marraskuussa tein jälleen useita osakehankintoja kasvattaakseni osinkotuloja ensi vuonna. Jatkan osakeostoja kerryttäen käteistä hätärahastooni, jonka voin niin päättäessäni käyttää osakeostoihin. Olen entistä varovaisempi osakeostojen kanssa. Suomesta ja Ruotsista vaikuttaa kuitenkin vielä löytyvän hyviä yhtiöitä tyydyttävään hintaan. Viimeaikainen pieni kurssilasku on onneksi tuonut useita yhtiöitä takaisin ostosektorille.

***
Lue Vaurastumisen välineet julkaisupaketti ja rakenna itsellesi automaattinen raha-automaatti.

200 kilon rajapyykki jäänee ensi vuodelle

Sijoituspäiväkirja

Marraskuu 2017

Parin hiljaisemman ostokuukauden jälkeen marraskuusta muodostui vilkas. Lisäsin Nordeaa salkkuuni sata kappaletta 9,8 euron hintaan. Osakekurssi oli laskenut, todennäköisesti osittain Ruotsin asuntomarkkinoihin liittyvän epävarmuuden vuoksi. Nordean osinkotuotto ja maksukyky vaikuttivat ensi kevään osalta houkuttelevilta, enkä nähnyt yhtiön viimeaikaiselle kurssilaskulle suurta syytä. Ostan mielelläni laatua kohtuulliseen hintaan. Aivan kuun alussa lisäsin salkkuuni  myös eurooppalaisiin teleoperaattoreihin sijoittavaa ETF:ää. ETF:n arvo oli laskenut viiden vuoden alimmalle tasolleen.

Ostin myös sata kappaletta Kemiraa takaisin salkkuuni täsmälleen samaan 11,13 euron hintaan kuin olin sitä viimeksi ostanut heinäkuussa. Lisäsin positioon kaksi pientä erää elokuun aikana alle 11 euron. Marraskuun alussa myin position 12,34 euron hintaan. Kurssipudotus marraskuun lopussa oli melko jyrkkä, joka saattaisi helposti jatkua vielä yhdentoista alapuolelle. Olenkin valmis lisäämään Kemiraa yhden erän 10,7-10,8 euron tuntumasta.

Kuun puolivälissä myin leluvalmistaja Mattelin osakkeet. Mattel oli ollut myyntilistallani siivotakseni salkusta epäonnistuneita sijoituksia tai alisuoriutuvia yhtiöitä verovähennyksiksi. Vain hieman blogimerkintäni jälkeen yritysjärjestelyhuhut Mattelin ja Hasbron ympärillä kiihtyivät ja Mattelin kurssi nousi voimakkaasti. Koska spekulaatiot yritysjärjestelyn toteutumisen epätodennäköisyydestä olivat myös voimakkaita, koin hetken hyväksi tilaisuudeksi myydä osakkeet. Sijoitus Matteliin tuotti tappiota 750 dollaria ja euroissa noin 500. Omistusaikana osinkoja kertyi noin 170 dollaria. Tappiot tekevät aika ajoin isoja lovia salkkuuni.

Marraskuussa vaihdoin runsaasti euroja Ruotsin kruunuiksi. Kruunu oli heikentynyt, mahdollisesti jälleen asuntohintojen laskun myötä. Kruunuja oli kertynyt salkkuuni yhteensä parintuhannen euron edestä. Useat viimeaikaiset sijoitukseni ruotsalaisiin yhtiöihin eivät olleet kehittyneet kovinkaan hyvin. Rekrytointiyritys Wise Groupin, bussiyhtiö Nobinan ja rautakauppias Byggmaxin kurssit olivat tappiolla suhteessa keskiostohintaani. Myös muutaman vanhemman positioni, kuten Ratoksen ja Betssonin, kurssi oli alle keskiostohintani. Ehkäpä voisin löytää näistä yhtiöistä kohteen lisäsijoitusta varten. En vain tiedä vielä, missä yhtiössä olisin valmis kasvattamaan positiotani.

Salkkuni arvo laski 193 000 euron tuntumaan, joten kahdensadan kilon rajapyykin saavuttaminen loppuvuoden aikana vaikuttaa haastavalta. Kurssit lipsuvat hieman alaspäin ja osinkoja tilittynee noin 300-400 euron verran. Uutta pääomaa talletan tuhannen euron verran joulukuun aikana. Osakekurssien tulisi siis ottaa loppukiri, jotta nätti tasaluku rikkoutuisi. Kokonaisvarallisuuteni sinnitteli kuitenkin 330 000 euron paremmalla puolella. Jääpähän ensi vuodellekin rajapyykkejä rikottaviksi!

***

Lue Vaurastumisen välineet julkaisupaketti ja löydä tiesi ensimmäiseen sataantuhanteen!

Kolmannen puolikkaan sijoitusasunnon kassavirta

Kolmas sijoitusasuntoni on puolikas, jonka ostin yhdessä veljeni kanssa Helsingin tuntumasta. Ostimme asunnon suurella riskillä näkemättä, vuokrattuna sekä ilmanpankkia ja välittäjää, mutta arviomme mukaan hyvällä turvamarginaalilla, joka muodostui asunnon hinnan ja markkinahinnan erotuksesta. Ilman tämän tapaista erikoistilannetta, olisin varmasti pidättäytynyt lisäsijoituksista kotimaisille asuntomarkkinoille. Sijoitukseni kiinteistömarkkinoille ovat jo hyvin suuret suhteessa kokonaisvarallisuuteeni.

Rahoitin hankinnan ensin käteisellä sekä Nordnetin Superluotolla. Sittemmin olen järjestänyt rahoituksen uudelleen, osaksi sijoitusasuntolainojani kokonaispottina. Pankki ei vaatinut puolikkaan asuntomme osakekirjaa pantiksi, joten meillä on osakekirja asetettavaksi uuden lainan vakuudeksi. Tämä voi tulla erityisen hyödylliseksi tilanteessa, jossa Suomen asuntohinnat lähtevät laskuun, kuten Ruotsissa uutisoidaan käyneen. Helposti saatavissa oleva lisävakuus voi olla arvokas vipuvarsi, kun  veri virtaa kaduilla.

Järjestelin lainani uudelleen kesän aikana. Lainamarginaalit laskivat ja nostin laina-ajat kaikille lainoilleni takaisin 25 vuoteen. Tästä syystä lyhennyseräni ja korkokuluni ovat hyvin pienet. Kolmannelle sijoitusasunnolleni olen allokoinut 18 prosenttia kaikkiin sijoitusasuntoihini kohdistuvan lainan lyhennyksistä ja kuluista. Seuraavassa taulukossa esitän kolmannen sijoitusasuntopuolikkaan kassavirtalaskelman, huomioiden 51 prosentin omistusosuuden huoneistosta:

Jälleen kerran julmana kapitalistina maksan verottajalle lähes yhtä paljon kuin sijoituksen riskinä, yhtenä riskikomponenttina, oleva laina lyhenee. Tämän sijoitusasunnon tapauksessa vuokran maksaa myös minä, eli välillisesti Kela. Vuokralaiselle kertyi omistajanvaihdoksen yhteydessä vuokrarästejä, jotka maksoi pois minä, eli välillisesti kyseisen kaupungin sosiaalitoimisto. On mukava, että saan hieman veronpalautuksia asuntosijoituksella.

Tällä hetkellä kerrytän sijoitusasuntojen vapaan kassavirran ja talletan ne Bank Norwegianiin, vuokravakuudet mukaan lukien. Nämä varat eivät ole mukana raportoidessani kokonaisvarallisuuteni kehitystä, ainoastaan todelliset lainalyhennykset sisältyvät laskelmiini. Arvioin, että rahastoitu kassavirta tulee kulumaan huoneistoihin kohdistuvien remonttien kattamiseen, ellen onnistu luopumaan asunnoista oikeaan aikaan. Koska Bank Norwegianin talletustilin korko ylittää reilusti sijoitusasuntoihin kohdistuvan koron, kannattaa näin toimia ja ansaita joitakin kymppejä erotuksesta. Pienistä puroista kertyy jälleen suurempi virta.

Aikaisemmat laskelmani ensimmäisen ja toisen sijoitusasuntoni kassavirroista ovat lainakilpailutuksen myötä vanhentuneet. Huomioimatta kohentunutta kassavirtaa, se on vanhojen laskelmien perusteella 255 euroa kuukaudessa. Lainojen kilpailutuksen myötä kuukausittainen kassavirta yltää noin 300 euroon. Mukavasta positiivisesta kassavirrasta huolimatta olen yhä kielteinen asuntosijoittamisen tulevaisuudennäkymien osalta: vuokrien nousu vaikuttaa hiipuvan omien sijoitusteni osalta ja arvonnousu on hyvin maltillista, jos sitä on ollenkaan. Pääpainoni sijoitustoiminnassa tulee pysymään osakemarkkinoilla.

Loppuvuoden myyntipohdintaa

Sijoitusstrategiassani olen asettanut tehtäväkseni myydä salkusta vähintään yksi alisuoriutuja vuoden aikana. Tämä tarkoittaa sellaista yhtiötä, jonka liiketoiminta on suoriutunut kehnosti ja jonka näkymät ovat heikot. Luonnollisesti olisi parasta, jollei alisuoriutujia osuisi salkkuun lainkaan. Aktiiviselle osakepoimijalle näin kuitenkin voi käydä. ETF-sijoittajalle ne tulevat pörssilistatun rahaston mukana nättiin pakettiin käärittynä.

Myynnin tarkoituksena on vapauttaa käteistä sijoitettavaksi parempiin yhtiöihin, jotta salkkuni laatu pysyisi mahdollisimman korkeana. Lisäksi saan verovähennettäviä myyntitappioita verotettavia pääomatuloja pienentämään. Valitettavan usein alisuoriutujan osakekurssi on laskenut sijoitushetkestä - muutoin se tuskin olisikaan alisuoriutuja. Usein myös alisuoriutuvan yhtiön maksama osinko on pienentynyt. Myynnillä ja varojen uudelleensijoittamisella voi siis olla osinkotuloja kohentava vaikutus.

Loppuvuoden myynneilläni ei ole kovinkaan hyvä track record. Viime vuonna myymäni Textainerin osakekurssi on sittemmin kaksinkertaistunut. Toissa vuonna myymäni Sanoman kurssi samoin. Vuonna 2014 myymäni Oriola-KD on hivenen silloista kurssitasoa ylempänä. Myynnin jälkeisestä kurssikehityksestä päätellen strategiani tai pikemminkin valintani eivät ole onnistuneet. Mielestäni strategiani on oikea, koska salkussa ei pidä antaa tilaa huonosti pärjääville yrityksille, jotka tuhoavat sijoittajien varoja. Aiemmin myymiäni yhtiöitä en haluaisi enää omistaa. Myyntini ovatkin ajoittuneet lähes heikoimpaan hetkeen, jolloin yhtiön osakekurssi on heijastanut erittäin heikkoa liiketoimintahistoriaa ja -näkymiä. Miten siis tehdä tämän vuoden ehdokkaiden kanssa?

Viime vuoden lopussa listasin myyntilistalle Enscon, Mattelin ja Rapalan seuraavin kommentein:

• Vuoden 2016 listalta poimin jälleen uudelle vuodelle  Enscon. Vuonna 2016 myin jo Textainerin, joka oli Enscon arvoansapari. Mahdollinen öljyn hinnan nousu voi antaa tukea Enscon kurssille ja luoda tilaisuuden luopua sijoituksesta pienemmällä tappiolla.
• Leluvalmistaja Mattel, joka on salkussani dollarimääräisesti 400 dollaria pakkasella. Dollarin vahvistumisen johdosta sijoitus on euromääräisesti vain lievästi miinuksella. Osakkeen myynnistä en siis saisi juurikaan vähennyskelpoista luovutustappiota. Mattel voi olla tällä hetkellä joko käänneyhtiö (5,5 % osinkotuotolla) tai arvoansa - en tiedä.
• Rapala, jota ostin joulukuussa lisää laskeakseni keskiostohintaa. Mikäli yhtiö ei osoita vuonna 2017 tervehtymisen merkkejä, lienee aika luovuttaa tämän ikuisen lupauksen osalta ja siirtää rahat tuottavampaan kohteeseen. Rapala on laskenut osinkoaan kahtena vuotena perätysten, minkä tulisi olla osinkosijoittajalle hyvin selkeä myyntisignaali jo ensimmäisen osingonlaskun kohdalla.

Lähes vuosi on kulunut listauksesta. Näen edelleen nämä kolme vahvimpina ehdokkaina, vaikka yksi tai kaksi muuta yhtiötä voisi kandidaatiksi yltääkin. Ensco on mielestäni nousemassa pohjamudistaan vihdoin nousseen öljyn hinnan vuoksi. Mattel olisi kannattanut myydä listausta tehdessäni. Se on sittemmin leikannut osinkoaan ja kurssi on laskenut voimakkaasti. Viime aikoina yhtiötä on väläytelty yritysostokohteeksi. Tämän skenaarion toteutuminen saattaisi tehdä paperitappion joitakin dollareita pienemmäksi. Rapala puolestaan jatkaa vuosia jatkuneella tiellään ja saatan jäädä venyttämään kärsivällisyyttäni. Listan ulkopuolelta voisin tuoda mukaan IBM:n, josta pääsisin tässä kohtaa eroon menettämättä sijoittamaani pääomaa.

Puhtaasti ykköskriteeriäni, kassavirtaa, katsottaessa salkustani saisi lähteä ensisijaisesti Ensco ja sitten Mattel. Näistä irtautuisi pieni summa dollareita uuteen sijoitukseen ja suurehko huojennus ensi vuoden veromätkyhin. Jään kuitenkin vielä pohtimaan asiaa. Minkä yhtiön sinä myisit, myisitkö ollenkaan vai hylkäisitkö koko strategian?

Epäonnekas osto ja kaksi nopeaa voittoa

Jos lokakuu oli kohdallani rauhallinen osakeostojen ja -myyntien osalta, aktivoiduin kuun vaihteessa. Laitoin epäonnekkaasti dollariosingot työhön ja myin kaksi spekulatiivista sijoitusta osinkosalkustani. Näiden myötä käteisen määrä salkussani liikkuu noin 10 000 eurossa.

Ostin Archer Daniels Midlandia

Lokakuun viimeisenä päivänä laitoin vihdoin myös salkkuuni kerääntyneet dollariosingot työhön. Ostin amerikkalaisen Archer Daniels Midlandin osakkeita. Ostoni ajoitus epäonnistui lyhyellä aikavälillä täydellisesti. En katsonut yhtiön osavuosijulkistuksen ajankohtaa, joka oli ostoani seuraava päivä. Kurssi niiasi julkistuksen jälkeen yli viisi prosenttia. Tämän virheen olen tehnyt aiemminkin – en tahdo oppia.

Archer Daniels Midland (ADM) ostaa, prosessoi, varastoi, myy ja kuljettaa maatalouden tuotteita, kuten maissia, öljyjä, pähkinöitä tai soijaa, ruoka-aineiksi. Sen asiakkaita ovat esimerkiksi ruoka- ja juomavalmistajat. Lisäksi yhtiöllä on merkittävää bioetanolin tuotantoa. Vaikka ADM.n tuotteet ovat bulkinomaisia, sen liiketoimintaa suojaa pääomavaltaisuus. Yhtiön liikevaihto on yli 62 miljardia dollaria ja sillä on yli 32 000 työntekijää 160 eri maassa.

40 dollarin osakekurssilla ADM:n osinkotuotto on hieman yli kolme prosenttia. Viiden vuoden keskimääräinen efektiivinen osinkotuotto on 2,3 prosenttia. Yhtiö on kasvattanut osinkoaan yli 40 vuotta ja osingonjakosuhde on noin 60 prosenttia. ADM on kasvattanut osinkoaan keskimäärin 12 prosenttia vuodessa. Tällä hetkellä yhtiön P/E luku on 19 ja P/B 1,3. ADM:n osakekurssi on tällä hetkellä vuoden alimmalla tasollaan heikosta liikevaihdon ja tuloksen kehityksestä johtuen.

Myin Tikkurilat ja Kemirat

Kuun vaihteessa myin sekä Tikkurilan että Kemiran osakkeet. Tikkurila lähti salkusta parin kuukauden omistuksen jälkeen. Pitkän kurssimatelun jälkeen osakkeen hinta nousi nopeasti ja päätin kotiuttaa arvonnousun myyntivoitoksi. Kahden kuukauden omistuksesta käteen jäi 7,3 prosentin nettotuotto. Koin, ettei yhtiön jatkuneet vaikeudet oikeuttaneet niin suureen kurssinousuun. Kurssi palautuikin hivenen alaspäin ja aloin jälleen siirtämään hiiren osoitinta ostopainikkeelle.

Kemiran tapauksessa tilanne oli samankaltainen, vaikka yhtiön fundamentit olivatkin Tikkurilaa paremmat. Kotikutoisia ongelmia oli vähemmän. Olin ostanut Kemiraa heinäkuussa yhden suuremman erän ja tehnyt kaksi pientä lisäystä euron kaupankäyntipalkkion mahdollistamana. Loka-marraskuun vaihteessa Kemiran kurssi nousi nopeasti vuoden ylimmälle tasolleen 12,3 euroon. Jälleen, näin tilaisuuden pikavoiton kotiuttamiseksi. Neljän kuukauden omistuksesta käteen jäi 7,5 prosentin nettotuotto.

***
Hanki Vaurastumisen välineet julkaisupaketti ja löydä oma tiesi terveeseen henkilökohtaiseen talouteen!

Paljon haravointia, ei ostoja

Sijoituspäiväkirja

Lokakuu 2017

Merkitsin pienen erän Titanium Oyj:n osakkeita. Ylimerkitystä annista sain lopulta 168 kappaletta osakkeita. Olen sijoittajana Titaniumin rahastoissa, jotka ovat mielestäni huomattavasti tuottoisempia yhtiön osakkaille kuin rahastojen osuudenomistajille. Muita syitä sijoituksille olivat korkea odotettu osinkotuotto, kohtuullisen edullinen anti sekä rahastojen hyvät lyhyen aikavälin näkymät. Lisäksi Titaniumin kohdalla oli selkeä yritysostomahdollisuus.

Lokakuussa osinkoa maksoivat muun muassa juomayhtiö Diageo, jäteyhtiö Republic Services, tupakkayhtiö PhillipMorris, rahansiirtäjä Western Union, muotimerkkien Coach, virvoitusjuomistaan tuttu Pepsi ja palkkahallintoa pyörittävä Automatic Data Processing. Puolivuotisen osinkonsa maksoi Telia, jota olin hankkinut pienen määrän lisää elokuussa. Lisäksi osinkoa maksoivat ETF:t PID, PGF ja teleyhtiöitä sisältävä EXV2. Näin vuoden 2017 osinkokertymä ylsikin 4800 euroon, yli vuoden 2016 lukeman. Marraskuussa osinkokertymää saattelevat ylemmäksi Rapalan ja Hennes&Mauritzin vuoden toiset osingonmaksut ja useiden amerikkalaisten yhtiöiden neljännet kvartaaliosingot.

Lokakuussa tarkastelin useita eri sijoitusmahdollisuuksia, joita käsittelin erillisissä kirjoituksissa:

• Penske Automotive – amerikkalainen autokauppias.
• Saksalaiset kiinteistösijoitusyhtiöt: Publity ja Grand City Properties.
• Sijoittaminen metsään osakkeilla.

Titanium pois lukien, en kuitenkaan tehnyt uusia hankintoja enkä lisäyksiä nykyisiin positioihin. Olen pyrkinyt pitämään kiinni sijoituskriteereistäni, vaikka ostamattomuuden taustalla lienee enemmän tutkimustyön vähyys ja huoli markkinakäänteestä. Olen tutkinut enemmän uusia sijoituskohteita kuin käynyt läpi mahdollisuuksia kasvattaa omistustani olemassa olevissa sijoituksissani. Tämä on ehkäpä väärä painotus, koska salkkuni hajautus on hyvin laaja. Samalla voitot valuvat paikoitellen läpi sormien, kun olemassa olevien sijoitusten liiketoiminnan kehitys kääntyy kaakkoon.

Varallisuuteni yli lokakuussa uudelle kymmentuhannelle ja osakesalkku jatkaa 200 000 euron merkkipaalun hätyyttelyä. Lisäsin osakesalkkuuni näin loppuvuodesta lisätonnin pyrkiessäni kohti 1000 euron keskimääräistä kuukausittaista talletusta. Tällä hetkellä 10 vuoden keskiarvo on 967 euroa kuukaudessa. Yhteensä olen sijoittanut osakkeisiin 117 000 euroa omaa pääomaa. Osinkoja on kertynyt noin 22 000 euroa. Eli julma markkinatalous on maksanut noin viidesosan sijoittamastani pääomasta takaisin osinkoina!

Saksalaisia kiinteistöjä Fortumin tilalle?

Lokakuun alussa myin Fortumin osakkeet. Tyypilliseen tapaani hivenen liian aikaisin. Olin jo pitkään pohtinut osakkeiden myyntiä, koska yhtiön liiketoimintaan liittyi monia epävarmuustekijöitä ja mielestäni typerä päätös myydä sähköverkot vei yritystä riskisempään suuntaan. Fortumin ilmoitettua hankkivansa vähemmistöosuuden saksalaisesta Uniperista ja kurssin kivuttua keskiostohintani yläpuolelle, päätin myydä osakkeeni kokonaan. Valitettavasti en nähnyt mihin Fortum oli menossa ja säilyisikö osinko nykyisellä tasollaan?

Olin ostanut ensimmäisen kerran osakkeita vuonna 2009 ja kasvattanut positiotani useaan kertaan vuosina 2010, 2012 ja 2015. Osinkoja Fortumista oli tuloutunut näiden vuosien aikana lähes 1000 euroa. Myyntivoittoa kirjautui nettona vaivaiset 230 euroa. Osinkosijoittajalle myynnin haitallisin puoli on kassavirran pienentyminen ja Fortumin osakkeiden myynti tekeekin osinkovirtaani 200 euron loven. Vaikka saatan palata aiempaa pienemmällä positiolla Fortumin omistajaksi, jos kurssi laskee alle 16 euron, valitettavasti en vielä tarkalleen tiedä, kuinka aion paikata osinkovirtaa.

Ensimmäiseksi lääkkeeksi suunnittelen ja tutkin sijoituksia Saksan kiinteistömarkkinoille. Vaikka sijoitukseni kiinteistöihin ovat jo huomattavan suuret, lähes 120 000 euroa, näen Saksan asuntomarkkinat kohtuulliseksi turvasatamaksi muutamalle tuhannelle eurolle: ehkäpä paremmaksi kuin saksalaiset hiilivoimalat ja venäläiset hiili- ja kaasvoimalat. Vaikka saksalaisten yhtiöiden osingoista joutuukin maksamaan korkeamman osinkoveron, olen valmis sijoittamaan paikallisiin yhtiöihin puhtaasti sen vuoksi, ettei kotimaisesta pörssistä löydy samanlaista tarjontaa.

Seuraavaksi esittelen lyhyesti kaksi yhtiötä, joiden hankintaa salkkuuni olen harkinnut:

Publity AG

Publity hankkii yhdessä eri institutioonalisten sijoittajien kanssa liikekiinteistöjä ja hallinnoi niitä. Se on mukana pienellä osuudella suursijoittajien potfoliossa. Osittain, Publity hankkii kiinteistöjä erikoistilanteissa, joissa kohteen rahoitus tai käyttöaste on huonolla tolalla tai myyjä haluaa eroon kiinteistöstä nopealla aikataululla. Hyvän kuvan yhtiön toiminnasta antaa yhtiön hallituksen puheenjohtajan haastattelu kesäkuulta 2017.

Publityn portfolio sisältää liikekiinteistöjä Saksan suurkaupungeissa: Hampuri, Berliini, Frankfurt am Main, Munchen ja Ruhrin alueen kaupungit. Vaikka P/E luku onkin kehno mittari kiinteistöyhtiöiden arvostustason arvioimiseksi, se liikkuu 9 tasolla osakekurssin ollessa 35 euron tuntumassa. Samalla kurssilla efektiivinen osinkotuotto yltää lähes 8 prosenttiin.

Grand City Properties S.A.

Grand City Properties (GYC) omistaa ja vuokraa Saksassa noin 90 000 asuntoa, jotka sijaitsevat Saksan suurimmissa kasvukeskuksissa. Saksassa vuokratasot ovat Suomeen nähden alhaiset pitkään jatkuneen vuokrasääntelyn vuoksi ja esimerkiksi GYC:n keskimääräinen neliövuokra on 5,5 euroa. Kaikki GYC:n tärkeimmät talousluvut ovat olleet vuosi vuoden jälkeen nousutrendissä: nettovuokratulo ja EBITDA ovat kaksinkertaistuneet vuodesta 2014 ja FFO (funds from operations) on nelinkertaistunut. 18 euron osakekurssilla yhtiön efektiivinen osinkotuotto oli noin 3,8 prosenttia ja P/E luku noin seitsemän. GYC:n huonona puolena oli kilpailijoihin nähden korkea 7,5 prosentin vajaa käyttöaste.

Muita vastaavia, Saksan asuntomarkkinoilla toimivia, yrityksiä ovat muun muassa TAG Immobilien, Vonovia ja Deutsche Wohnen. Esimerkiksi Vonovia omistaa yli 300 000 asuntoa ympäri Saksaa.

***

En lähde kiirehtimään Fortumista irronneiden varojen uudelleensijoittamisessa. Muutama tonni jää odottamaan sen spekulaation varalta, että Fortumin kurssi laskee. Osake voi hyvin jatkaa nousuaan Uniper kaupan siivittämänä, enkä palaa omistajaksi pitkään aikaan. Lähettänen kuitenkin piakkoin pienen joukon euroja Saksan kiinteistömarkkinoille tunnustelemaan ja töitä tekemään.

Loppuvuoden suuntaa maalaten

Sijoituspäiväkirja

Syyskuu 2017

Kuun alussa ostin 70 kappaletta Tikkurilan osaketta 15,74 euron hintaan. Sijoitusteesinä oli ostaa hyvää yhtiötä tilapäisissä vaikeuksissa kurssilaskun jälkeen. Uuden toiminnanohjausjärjestelmän käyttöönotto oli aiheuttanut Tikkurilalle ongelmia ja kuluja sekä raaka-ainehintojen nousu oli nostanut kustannuksia. Lisäksi oletin, että kotimainen rakennusmarkkina jatkaisi vielä hyvää vauhtiaan ja Venäjä piristymistään. Tikkurilan osinkotuotto oli hyvä, mutta tuloksen pienentymisen seurauksena ei täysin varmalla pohjalla. Toimitusjohtajan irtisanominen osoittaa, että vaikeudet voivat olla syvempiä kuin oletin, mutta yhtiön hallitus pyrkii nopeaan suunnanmuutokseen. Sijoitukseni Tikkurilaan oli enemmän spekulatiivinen, ei niinkään pitkään salkkuun.

Syyskuussa osinkoa maksoivat useat amerikkalaiset yhtiöt ja Fiskars, joka tilitti pienemmän syksyn osingon. Dollarikassa oli kohonnut jo yli tuhanteenkolmeensataan En ollut löytänyt tarkkailulistaltani arvostukseltaan ja näkymiltään sopivaa yhtiötä. Archer Daniels Midlandin kurssi ehti karata lyhyen aikavälin kuopastaan ennen kuin ehdin osaketta hankkia. Nykyisistä omistuksista IBM, General Electric ja ExxonMobil olivat historiallisesti katsottuna houkuttelevasti arvostettuja, mutta niiden näkymät olivat osittain huolestuttavat enkä ollut valmis kasvattamaan riskiä yhtiöissä. 

Vaihtoehtoiset sijoitukseni kohtasivat takaiskuja elo- ja syyskuun aikana, kun useat sijoitukseni yrityslainoihin päätyivät oikeudelliseen perintään. Noin puolitoista vuotta sitten tein ensimmäiset sijoitukset Fundu.fi palvelun kautta yrityslainoihin. Sittemmin noin kymmenen lainaa neljästäkymmenestä avoimesta lainasta on päätynyt perintään. Noin viisitoista lainaa on maksettu kokonaan takaisin. Tulen kirjoittamaan tarkemman analyysin yrityslainasijoituksistani. Tässä kohtaa on kuitenkin tärkeä muistuttaa, että vaihtoehtoisiin sijoituksiin tulee sijoittaa vain hyvin pieni osa kokonaisvarallisuudesta, hajauttaa voimakkaasti sekä valikoida sijoituksiksi vain kaikkein parhaimmat kohteet. Koska luottotappiot eivät käsittääkseni vielä ole verovähennyskelpoisia, valitettavasti näyttää siltä, että sijoitusten tuotto verojen jälkeen tuskin riittää kattamaan luottotappiot.

Osakesalkkuni arvo kipusi jälleen yli 190 000 euron ja kokonaisvarallisuus nousi täpärästi kaikkien aikojen korkeimpaan lukemaan. Kuun puolivälin seurannan jälkeen talletin osakesalkkuuni tavanomaisen tonnin lisäksi toisen, yhteensä 2000 euroa. 200 000 euron rajan rikkoutuminen tämän vuoden aikana on epätodennäköistä, mutta mahdollista, jos pörssi ottaa pienenkin pyrähdyksen ylöspäin. 

8 vuotta tavoitteeseen

Vuoden 2025 tavoitteeseeni on nyt matkaa kahdeksan vuotta. Alkuperäisen ajatukseni mukaan siihen mennessä pyrin saavuttamaan taloudellisen aseman, jossa sijoitusteni tuotot kattavat päivittäiset menoni. Avasin hiljattain ajatuksiani taloudellisesta riippumattomuudesta kaksi kirjoitusta, jotka voit lukea seuraavista linkeistä: osa 1 ja osa 2.

Osakesalkkuni osalta olen reilusti laskennallista tavoitettani edellä. Laskennallinen tavoite perustuu 12 000 euron sijoitukseen vuosittain ja 6 prosentin tuottoon. Tällä hetkellä osakesalkkuni arvo liikkuu vuoden 2019 tavoitteen tuntumassa. Absoluuttisesti olen noin 40 000 euroa laskennallista tavoitetta edellä. Salkkuni arvo on 75 000 euroa korkeampi kuin osakesalkkuun sijoittamani pääoma - paperilla olen siis reilusti voitolla.

Viime vuoteen nähden:

• Kokonaisvarallisuuteni on kasvanut 52 000 euroa (268 000 eurosta 320 000 euroon). Absoluuttinen kasvu oli tarkalleen yhtä suuri edellisvuonna.
• Osakesalkun arvo on kohonnut noin 20 000 euroa lähes 190 000 euroon. 
• Absoluuttinen osinkotuottoni yltää vuonna 2017 arviolta 5400 euroon.
• Vuoden tärkein uusin vaurastumisen vauhtipyörä on sijoitusasunnon puolikas. Sen lisäksi olen tehnyt viime vuoden tapaan runsaasti vaihtoehtoisia sijoituksia sekä parantanut pääoman allokaation tehokkuutta. 

Seuraavalle 12 kuukaudelle suunnitelmani ovat selkeät. Jatkan osakesijoittamista varovaisesti, mutta strategiani mukaisesti. Todennäköisesti myyn joitakin satelliittisijoituksia kasvattaakseni käteisen määrää. Käteisen pidän sijoitettuna joko vaihtoehtoisissa sijoituksissa tai Norwegian Bankin talletustilillä, jossa on myös rakentamani hätärahasto. Se on kurssipudotuksen tapauksessa käytettävissä myös sijoituksiin. Sijoitukseni lähtevät kassavirtavaateesta eli niiden on tuotettava säännöllistä tulovirtaa, koska en tiedä mitä teen vuoden kuluttua ja sijoitusteni tuotot voivat jonain päivänä olla ainoa tulovirtani.

Säästettyäni ja sijoitettuani aktiivisesti viimeiset 10 vuotta korkoa korolle ilmiö alkaa todella toimimaan. Osinkotulot yltävät yli 5000 euron vuodessa verojen jälkeen. Sijoitusasuntojen nettokassavirta on 3000 euroa vuodessa. Vaihtoehtoiset sijoitukset tuovat noin 2000 euroa vuodessa. Tulot sijoituksista alkavat lähennellä samaa raha summaa, jonka säästän ja sijoitan osakkeisiin vuodessa. Pieni pörssikurssien lasku ei vielä heilauta alaspäin kokonaisvarallisuuteni kehitystä, vaikka se on voimakkaasti riippuvainen osakemarkkinoista. Asuntoihin en aio kotimaassa enää sijoittaa, ellei aivan täydellistä kohdetta tuoton, hinnan, sijainnin ja kunnon osalta osu kohdalle.

Vähäisten osakemarkkinoiden sijoitusmahdollisuuksien vuoksi olen sijoittanut noin 40 000 euron edestä mitä erilaisimpiin vaihtoehtoisiin sijoituksiin. Ne edustavat siis noin 12 prosentin osuutta kokonaisvarallisuudestani. Lisäksi olen käyttänyt Nordnetin superluottoa muutamiin vaihtoehtoisiin sijoituksiin. Näen vaihtoehtoiset sijoitukset suurena riskikeskittymänä, joka tulee purkaa mielummin ennemmin kuin myöhemmin. Viimeistään siirrän vaihtoehtoisia sijoituksia osakesijoituksiin, kun osakemarkkinoilla tapahtuu notkahdus. Silloin suurin toive kohdistuu siihen oletukseen, ettei vaihtoehtoiset sijoitukset korreloi voimakkaasti osakemarkkinoiden kanssa. Lisätuoton metsästys on aina riskialtista.

***
Kuro 10 vuoden etumatkani kiinni ja lue Vaurastumisen välineet -julkaisupaketti!

Rohkeita sijoitusideoita Filippiineiltä

Filippinit ovat harvalle suomalaiselle tuttu lomakohde, mutta valtava Aasian talous yli 100 miljoonan väestöllään, joka asustaa yli 7000 saarta. Suurkaupunkien katujen vierustoja vuorottelevat pikaruokaravintolat ja paikalliset kauppiaat, väentungos ja loputtomat liikenneruuhkat. Kaupunkien ulkopuolella trooppinen luonto on kaunista vesiputouksineen ja kirkkaine vesineen. Tulivuoret ja trooppiset myrskyt koettelevat alati jo muutenkin köyhää saarivaltiota.

Filippiinien nopeasti kasvava talous ja matka Filippiineille avaa silmiä myös sijoitusmahdollisuuksille. Valitettavasti yksikään käyttämäni osakevälittäjä ei vielä tarjoa Filippiinien osakemarkkinoita piensijoittajan ulottuville, mutta jotkin yhtiöt ovat listattuna myös Singaporen pörssiin, joka on ainakin Degiron tarjonnassa. Filippiinien yrityskentästä löytyy kuitenkin useampi mielenkiintoinen yritys, joiden tarina on mielenkiintoinen yrityshistoriasta kiinnostuneille.

San Miguel - täysi ote olutmarkkinoilta

Vaikka Filippiinit ovat monelle tuntematon, San Miguel on tuttu Kanarianlomilta. Harva kuitenkaan tietää, että olut on itse asiassa Filippiineiltä. San Miguel sai alkunsa liikemies Don Enrique María Barretto de Ycaza y Estebanin hankittua Espanjan kuningashuoneelta oikeudet oluen panemiseen vuonna 1889. Tänä päivänä panimo on yksi maailman suurimmista oluen tuottajista. Se nauttii kotimaassaan lähes 100 prosentin markkinaosuutta. Jokainen ravintola ja kauppa myy lähes yksinomaan San Miguelin eri variaatioita ja merkkejä. Muutama tuontiolut on voinut saada hyllytilaa, mutta itse en nähnyt niitä kenenkään nauttivan.

Oluen tuoman kassavirran voimin San Miguel yhtiö on lähtenyt tämän vuosikymmenen aikana laajenemaan vastoin yleistä trendiä yrityshistoriassa. San Miguel on tänä päivänä monialayhtiö, joka omistaa maan suurimman öljyn jalostajan ja jakelijan Petronin, se tuo jo lähes puolet koko konsernin liikevaihdosta. Lisäksi yhtiöllä on merkittävää elintarvike-, maatalous- ja pakkausliiketoimintaa. Se omistaa muutaman voimalan ja yhden lentokentän sekä rakentaa rauta- ja moottoriteitä, joiden käytöstä se perii  tietullit. Portfolioon kuuluu myös pankki ja kiinteistöyhtiö. San Miguel haluaa olla kehittämässä Filippiinien taloutta ja ihmisten elämää jokaisella osa-alueella.

San Miguelin osakkeet on listattu Singaporen ja Manilan pörssiin. Pelkkään olutyhtiöön sijoittaminen olisi hyvin mielenkiintoista, mutta San Miguelin monialaistumisen vuoksi se on varsin vaikeasti arvioitava yhtiö, eikä yhtiön sijoittajaviestintä tee siitä yhtään helpompaa. Lyhyen tutustumisen jälkeen käy ilmi, että San Miguelin omistaa 66 prosenttisesti Top Frontier Investment Holdings. Sen suurimpiin omistajiin puolestaan kuuluu liuta Cojuango nimisiä herroja. Eduardo J. Cojuango onkin San Miguelin hallituksen puheenjohtaja ja Wikipedian mukaan hän oli läheinen Ferdinand Marcosin ystävä. Cojuangon varallisuuden arvioidaan yltävän tänään yli miljardin dollarin. San Miguelin osakkeella puolestaan käydään kauppaa Filippiinien pörssissä sadan peson hintaan. Se tarkoittaa 8 P/E:tä ja reilusti alle prosentin osinkotuottoa. Mielenkiintoinen yhtiö, mutta monimutkaisuudessaan vaikeasti sijoitettavissa!

Ayala Land - kauppakeskukset eivät ole kuolleita

Ayala Land on kiinteistöyhtiö, joka kehittää kauppakeskuksia, asuinkiinteistöjä, toimistoja ja lomakeskuksia. Se rakentaa ja myy asuntoja ja toimistoja sekä vuokraa liiketiloja kauppakeskuksista. Ayala Landin omistaa 40 prosenttisesti Ayala Corporation, joka on San Miguelin tapaan perheomisteinen monialayhtiö. Niiden strategiat ja liiketoiminta-alueet näyttävätkin herkästi ulkopuolisen silmin kahden perheen kilpailulta maan liiketoiminnan herruudesta.

Ayala Land hallinnoi esimerkiksi Manilan liike-elämän keskuksessa, Makatissa, vierekkäin sijaitsevia Glorietta ja Greenbelt kauppakeskuksia. Ne molemmat ovat valtavia, moninkertaisesti Lempäälän Ideaparkin kokoisia kumpainenkin. Kauppakeskukset eivät ole Filippiineillä kuolleita, vaan suosittuja vapaa-ajanviettopaikkoja, joihin suosituimpaan aikaan jonotetaan pääsyä. San Miguelin tapaan Ayala Land osinko tarjoaa vain noin prosentin osinkotuoton nykykurssille. Yhtiön liiketoiminta on kuitenkin voimakkaasti kasvavaa, sen liikevaihto kasvoi vuonna 2016 17 % ja liikevoitto 30 % vuoteen 2015 nähden. Ayala Land on listattuna Filippiinien pörssiin.

Auntosijoittaminen Filippiineille

Tutustuin ainoastaan yhteen asuntosijoituskohteeseen Filippiineillä. Se oli rakenteilla oleva businesskeskus, mikä tarkoittaa laajaa aluetta, johon rakennetaan niin toimistoja, kauppakeskus ja monikymmenkerroksisia asuintaloja. Kantavana ideana on rakentaa pieni kaupunki, joka työllistää, majoittaa ja viihdyttää sen asukkaat yhdessä paikassa. Alueen rakentajana on edellä mainittu Ayala Land. Kohteen rakentaminen on käynnistymässä ja sen oli määrä valmistua vuoteen 2022 mennessä.

Yksiön hinta oli noin 80 000 euroa veroineen ja vuokratuotoksi muodostui noin 7 %. Varsinaista varainsiirtoveroa Filippiineillä ei makseta, mutta edellä mainittu hinta piti sisällään 12 prosentin arvonlisäveron. Asunnot toimitettiin avaimet käteen periaatteella perusmateriaalein ja kalustettuna. Valitettavasti en kirjannut ylös tarkkaa vuokra-arviota ja hoitovastiketta, joka oli kuitenkin mitättömän pieni suomalaiseen tasoon nähden. Huoneistojen vuotuiseksi arvonnousuksi asuntokauppiaat arvioivat 8 prosenttia.

Ostajan olisi tullut maksaa asunnosta 10 % kaupantekohetkellä, 60 % viiden vuoden rakennusajan aikana kuukausittaisin maksuin sekä 30 % avainten luovutuksen yhteydessä. Luonnollisestikaan en ole valmis sitomaan tällaista pääomaa etupainotteisesti. Suuri osa asunnoista oli jo kuitenkin myyty, kuka asuntoihin sijoitti? Ulkomaalaisten sijoittajien osuus kussakin kohteessa oli rajattu 40 prosenttiin ja ulkomaalaiset ostajat saattoivat omistaa asuntoja Filippiineillä suoraan. Ulkomaalaisia sijoittajia olivat pääasiassa japanilaiset, korealaiset ja kiinalaiset sijoittajat. Mikäli voitan lotossa tai osakekurssit vielä tuplaantuvat, saatan yhden asunnon ostaakin.

***
Näistä sijoitusideoista tuskin yksikään läpäisee seulaani. Tämä kirjoitus on kuitenkin esimerkki siitä kuinka sijoittajan on hyvä pitää silmänsä auki eri mahdollisuuksien varalta. Niitä löytyy kaikkialta. Usein havainnot todellisesta elämästä ovat parempia kuin yhdenkään analyytikon arviot yhtiöstä ja osakkeesta - vähintäänkin havainnot tuovat esiin mielenkiintoisia yrityksiä, jotka eivät tietokoneen näytölle luontaisesti ilmesty.

Mattel leikkaa osinkoaan - viimeinen kutsu myydä

Sijoituspäiväkirja

Elokuu 2017

Lomaillessani seurailin osakemarkkinoita vain muutamaan otteeseen. Silmiin pistivät ainoastaan muutamat suuremmat liikkeet ja yksi niistä oli esimerkiksi Barbie nukeistaan tunnetun Mattelin käänteet.

Leluvalmistaja Mattel leikkasi vihdoin osinkoaan 60 prosenttia turvatakseen taloudellisen hyvinvointinsa. Markkinoilla Mattel oli pitkään nähty hyvänä osingonmaksajana ja leikkauksen myötä yhtiön osakekurssi laski voimakkaasti. Ounastellessani huonoja uutisia olin listannut Mattelinmyyntikohteeksi tammikuussa. Lisäksi olin todennut osinkosijoittamista käsittelevässä julkaisussani, kohdassa arvoansa, Mattelista seuraavasti:

”Vuonna 2014 ostin leluyhtiö Mattelin osakkeita. Yhtiön kurssi oli laskenut ja osinkotuotto vaikutti houkuttelevalta (~4 %). Yhtiöllä oli vankkoja brändejä, esim. Barbie, ja asema esimerkiksi Disney lelujen valmistajana. Seuraavan vuoden aikana Barbie nukkejen myynti romahti ja Disney lisenssi siirtyi kilpailijalle. Yhtiön osakekurssi laski entisestään sen vielä enteillessä mahdollisesti edessä olevaa osingon leikkausta. Osingonjakosuhde oli kohonnut 170 prosenttiin ja yhtiö rahoitti osinkoa uudella velalla – ja vahvistunut dollari rasitti myyntilukuja.”

Mattel olisi siis kannattanut myydä jo alkuvuodesta – tai pikemminkin jättää vallan ostamatta. Alkuvuodesta kurssi liikkui 30 dollarin tuntumassa ja uutisen jälkeen se painui 16 dollariin. Varoitusmerkit olivat olleet pitkään ilmoilla ja ne olisi pitänyt olla luettavissa. Yhdysvalloissa osingonlaskijan kohtalo on kova.

Hyödynsin Nordnetin euron kaupankäyntipalkkiokampanjaa ja ostin 50 kappaletta Telian osakkeita. Lisäyksellä laskin Telia position keskihintaa ja tähtäilin ostolla myös syksyn osinkoa. Dollareita tilittyi amerikkalaisista sijoituksista ja uusi sijoitus oli yhä valitsematta. Ruotsalaisista omistuksistani Dometic ja Nobina liikkuivat mielenkiintoisella hintatasolla. Suomalaisista osakkeista en nähnyt mielenkiintoista hankittavaa.

Kokonaisuudessaan elokuun puolivälin seurannassa salkkuni arvosta hävisi 4200 euroa ja kokonaisvarallisuus laski ensimmäistä kertaa tämän vuoden aikana.

Banco Santander osti kilpailijan eurolla

Sijoituspäiväkirja

Heinäkuu 2017

Aivan heinäkuun alussa tein lisäyksen Nobinaan. Ostos tuli hieman liian aikaisin suhteessa position avaukseen, joka oli toukokuussa. En ollut aivan sinut yhtiön kanssa. Yhtiön kurssi oli laskenut 15 prosenttia yhtiön ilmoitettua edellisvuotta heikommasta tuloksesta. Tyypillisesti jyrkän kurssilaskun jälkeen olisi hyvä antaa kurssikehityksen tasaantua ja hakea suuntaa. Niin jälleen, tein lisäyksen 45 kruunun tuntumassa, mutta kurssi jatkoi tyypillisesti matkaansa vielä 40 kruunun tasolle. Sijoituksellani Nobinaan ei siis ollut lupaava alku. Oliko minulla jäänyt jotain yhtiössä huomaamatta?

Kesän ensimmäisessä melkein-helleaallossa ostin jälleen 100 kappaletta Kemiran osaketta, vaikka se ei aivan ollut laskenut tavoittelemalleni ostotasolle eli alle 11 euron. Kyseessä oli jälleen spekulointi ja tavoitteenani oli myydä osakkeet jälleen yli 11,5 euron hintaan. Katalyyttinä mahdolliselle hinnannousulle näin liuskeöljyn kovan vauhdin Yhdysvalloissa. Sään nyrjähti sateisemmaksi ja samoin teki myös Kemiran osakekurssi tulosjulkistuksen jälkeen. Yhtiön tulos heikkeni myyntihintojen laskun ja kohonneiden raaka-ainekustannusten myötä – vaarallinen yhdistelmä. Ostin kuitenkin euron kaupankäyntipalkkion alla 15 kappaletta lisää.

Kuun loppupuolella espanjalainen Banco Santander tuli käymään omistajien taskulla. Pankki oli ilmoittanut ostavansa vaikeuksiin ajautuneen Banco Popularin koko osakekannan yhdellä eurolla. Kyseessä on erittäin riskialtis ostos, jota varten Santander kerää omistajilta 7 miljardia euroa. Reutersin mukaan Santanderilla oli vain vähän aikaa tutkia Popularin kirjoja ja valmistautua kauppaan. Santander varoittikin, että ollakseen kannattava Santanderin on kyettävä pitämään Popularin 4 miljoonaa asiakasta ja Popularin taseesta ei saisi löytyä valtavia yllätyksiä. Yhdessä pankeilla olisi lisäksi 25 % Espanjan PK-yritysasiakkaista. Omistukseni Santanderissa on plussalla ja pitkäjänteinen omistaja jää pitämään sormiaan ristissä, että pankki saa käännettyä asiakassuhteet ja ostetun taseen kannattavaksi.

Heinäkuussa sijoitin tililleni Top Financen takaisinlunastuksesta palautuneet varat. Kolmesta tonnista laitoin pari Blue Financeen, jota minulla ei ollut aikaisemmin ja tonnilla täydensin uutta vaihtoehtoista sijoituskohdetta, jota käsittelen tarkemmin myöhemmin. Pitäydyn vaihtoehtoisissa sijoituksissa ja käteisvarojen kartuttamisessa nykyisessä osakkeiden arvostustilanteessa. Uusien asuntosijoitusten suhteen olen opportunistinen.

Heinäkuun seurannassa varallisuuteni kipusi yli 320 000 euron ja osakesalkun arvo liikkui 193 000 euron tuntumassa. Varallisuus karttui säästöjen, osinkojen, lainanlyhennysten ja muiden sijoitustuottojen voimalla. Jälleen kerran on todettava, että vaurastumiseni vauhti on todella kiihtynyt sitten viime vuosien. Sijoitukset ovat todella koneisto, jonka vanhat osat vaativat vain säännöllisen kausihuollon. Uudet sijoitukset lisäävät koneiston tehoa entisestään, ja virittäminen käy aina vain piirun helpommaksi. 

***

Seuraa Tarinaa myös twitterissä.

32 - Vapauta kassavirtaa lainoistasi

Suomalaisilla on usein sitoutuneena omistusasuntoon huomattava määrä varoja. Asunnosta on maksettu omarahoitusosuus ja lainalyhennyksiin menee iso osa palkkatuloista. Monilla saattaa olla kova kiire päästä lainoista ja maksaa velka pois. Se ei välttämättä  kuitenkaan ole paras vaihtoehto. Koska sijoituksilla voi saada pääomalle korkeampaa tuottoa kuin pankki perii korkoa, on usein kannattavaa sijoittaa samanaikaisesti kun lyhentää lainoja. Sijoitus- ja asuntolainat voivat lisäksi olla kohde, josta vapauttaa kassavirtaa, eli tilille jäävää rahaa, tuottaviin sijoituksiin. Tämä tapahtuu lyhennysvapailla, korkomarginaalia ja kustannuksia pienentämällä ja laina-aikaa pidentämällä.

Lähtötilanteeni: Turhan vähän vipua?

Olen maksanut nostamistani asunto- ja sijoitusasuntolainoistani takaisin kolmanneksen. Vaihtoehtoiset sijoitukset ja osakesijoitukseni huomioiden pidän velkaantumistani varsin maltillisena. Pelkästään osakesalkkuni arvo on tällä hetkellä yhtä suuri kuin kokonaisvelkani. Passiiviset tuloni riittävät kattamaan lainalyhennykset ja korkokulut kokonaan. Jo vuonna 2015 pohdin samaa kysymystä, onko minulla liian vähän velkaa vaurastumisen vauhdin ja riskin optimoimiseksi? Vaikka lainamääräni kasvoi sijoitusasunnon puolikkaan hankinnan myötä, kaipasin lisää vauhtia.

Lisäksi, keväällä aloin kasvaa tyytymättömäksi erityisesti sijoitusasuntolainojeni marginaaleihin. Ne olivat mielestäni liian korkeat suhteessa vallitsevaan hinta- ja tulotasooni sekä muuhun varallisuuteeni. Kysyin ensin pankista hinnoitteluni tarkistusta. Tässä kohtaa olisin todennäköisesti hyväksynyt ensimmäisen ehdotetun tarkistuksen. Vastaus, kuten myyjän oikeastaan kuuluukin vastata, oli kuitenkin tyypillinen: "Sinulla on hyvät lainaehdot". Ei auttanut muuta kuin hankkia kilpaileva tarjous.

Lainojen kilpailuttaminen ja laina-aikojen pidentäminen

Olin yhteydessä Nordeaan ja Osuuspankkiin. Kasasin taulukkoon tiedot lainoistani ja tavoittelemistani ehdoista viitekoron ja laina-ajan suhteen. Paketoin kilpailutukseen asuntolainani, kaksi sijoitusasuntolainaa sekä puolikkaan sijoitusasunnon rahoituksen, johon olin käyttänyt Nordnetin superluottoa. Keskustelujen jälkeen sain lopulta molemmista identtisen tarjouksen. Koska periaatteesta sekä vanhasta tottumuksesta vieroksun bonusjärjestelmiä ja olen Nordean osakkeenomistaja, päädyin valitsemaan Nordean.

Kilpailuttamalla kaikki lainani laskin sijoitusasuntolainojen keskimarginaalin noin 1,4 prosentista 0,75 prosenttiin. Laina-ajan palautin takaisin 25 vuoteen. Osaksi sijoitusasuntolainaa nostin 19 000 euroa maksaakseni Nordnetista nostamani lainan pois. Marginaali laski siis prosentista 0,75 prosenttiin. Asuntolainan marginaali nousi 0,55 prosentista 0,6 prosenttiin. Asuntolainan olin alunperin nostanut vuonna 2011 20 vuoden laina-ajalla. Nyt nostin laina-ajan 25 vuoteen. Samalla yhdistin neljä eri lainaa kahdeksi, jolloin lainanhoitokuluni puolittuivat.

Näillä toimenpiteillä kuukausittainen kassavirtani koheni yli 270 eurolla!

Kilpailuttamalla lainani ja pidentämällä laina-aikoja vapautin yli 270 euroa kuukaudessa sijoitettavaksi.

(Laskelma ei ota huomioon pienentyneiden korkokulujen aiheuttamaa pääomatuloveron kasvua.)

Miksi neuvottelen lainat uudelleen nyt, kun korkojen nousu on piakkoin kulman takana?

1. Hyvää velkaa ei kannata maksaa liian nopeasti pois. Kun pankki suostui lainaamaan minulle rahaa neljännesvuosisadaksi, laitan taskuuni mielummin euron tänään kuin huomenna.
2. Vapautan kassavirtaa. Erityisesti asuntolainan laina-ajan huomattava pidentäminen kasvattaa palkkatuloistani ylijäävää rahasummaa. Voin sijoittaa ylijäämän tuottavammin ja korkokuluja paremmalla tuotolla, ainakin kunnes korot nousevat.
3. Kasvatan turvamarginaalia korkojen nousun varalle. Kun laina-aika pitenee, lyhennyserä pienenee. Kun korot nousevat, lyhennyserällä on tilaa kasvaa kohti alkuperäistä summaa.
4. Pienensin sijoitusasuntolainojen marginaalia ja pidensin laina-aikaa. Sijoitusasuntolainan korkokustannukset pienenivät merkittävästi ja pidemmän laina-ajan avulla voin varautua tulevien remonttien kustannuksiin. Ylijäämän sijoittaminen talletustilille on tällä hetkellä kannattavampaa kuin lainan lyhentäminen.
5. Järjestin kolmannen sijoitusasunnon rahoituksen uudelleen. Yhdessä veljeni kanssa minulla on käytettävissä yhden asunnon osakekirja uusien hankkeiden vakuudeksi. Lisäksi Nordnetin luottolimiitti on jälleen täysimääräisesti vapaana nopeita päätöksiä vaativien mahdollisuuksien varalle.
6. Voin aina tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä. Mikäli korkotaso ja sijoitusympäristö muuttuu merkittävästi, voin tehdä ylimääräisiä lainalyhennyksiä korkokulujen pienentämiseksi.
7. Saatan laittaa omistusasuntoni vuokralle. Seuraava mahdollinen askel vaurastumisen vauhdittamisessa voi olla uuden omistusasunnon hankinta tai siirtyminen vuokralle. Tarkastelen asiaa tarkemmin syksyllä 2017.

Käsittelen sijoituksiani kuin liiketoimintaa. Kassavirta mahdollistaa uudet kassavirtaa tuottavat sijoitukset, ja näin liiketoiminta kasvaa. Koska minulla ei ollut tiedossa uutta kassavirtasijoitusta, joka vaatisi pankkirahoitusta, oli laina-ajan pidentäminen tapa pitää lainoitusaste mahdollisimman korkeana ja maksimoida kassavirta. Liiketoiminnan rahoituskuluja leikkasi marginaalien pienentyminen.

Kilpailuttaminen pienemmässä ja suuremmassa kuvassa

Tämä oli toinen lainakilpailutukseni vuoden sisällä. Se on turhan usein ja on aiheuttanut ylimääräisiä kustannuksia. Maksoin jälleen kaksisataa järjestelypalkkiota ja tilasin isännöitsijäntodistukset. Tulen kirjaamaan ne tulonhankkimiskuluiksi veroilmoituksessa. Kertakustannus tuo kuitenkin suuret säästöt korkokuluissa ja vapauttaa kassavirtaa tuottaviin sijoituksiin. Pyrin jatkuvasti ottamaan enemmän tuottoa irti nykyisistä omistuksistani.

Laina-ajan pidentäminen luonnollisesti siirtää velkaorjuuttani pitkälle tulevaisuuteen. Näennäisesti. Kyseessä on hyvä velka, joka tuottaa minulle uutta pääomaa. Muiden rahojen käyttäminen vaurastumisessa on pikemminkin hyve kuin pahe. Laina-ajat ovat kuitenkin niin pitkiä, että tulen olemaan 57-vuotias, kun lainat ovat maksettu uuden maksuohjelman mukaan. On myös mahdollista, ettei asuntojen tekninen ikäkään yllä aivan sinne saakka. Tulenkin todennäköisesti myymään asunnot vuosikymmenen sisällä, vaikken ole sitä kuitenkaan tarkemmin suunnitellut.

Osakkeet, asunnot ja muut varallisuuslajit ovat varsin korkeasti arvostettuja. Mihin siis aion vapautuneen kassavirran käyttää? En tiedä vielä tarkalleen. Tiedän vain sen, että korkeampi korkoisella talletustilillä rahani ovat tekemässä kovempaa työtä kuin kivijalassa ja takaisin maksettuna pankkiholvissa. Jos korot nousevat lähitulevaisuudessa, voin tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä. Siihen saakka lisään vapautuneen kassavirran muiden säästöjeni päälle ja metsästän uusia sijoitusmahdollisuuksia.

Yhteenveto

• Neuvottelemalla lainat uudelleen sijoittaja voi madaltaa lainamarginaalia ja pidentää laina-aikaa. Vapautuneella kassavirralla voi kasvattaa taseen tuottavaa puolta ja lisätä sijoituksia kohteisiin, joissa tuotto on suurempi kuin lainakorko.
• Velkavipu on tärkeä vaurastumisen vauhtipyörä. Optimoimalla velkavipua sijoittaja ottaa entistä enemmän tehoa irti olemassa olevasta omaisuudesta. Ei siis kannata pohtia ainoastaan uusia sijoitusmahdollisuuksia.
• Pohdi laina-ajan pidentämistä kokonaisvarallisuutesi ja tavoitteidesi näkökulmasta. Suojaako muu varallisuutesi mahdollisten korkojen nousun varalta, pystytkö hyväksymään velkavuoren henkisen painolastin ja mitä teet lisääntyneellä kassavirralla?