lauantai 9. joulukuuta 2017

Sijoitusasuntojen kassavirrat kootusti

Vaurastumiseni kulmakivenä on sijoitusteni tuottama kassavirta. Kun pyrin vielä kasvattamaan varallisuuttani, kassavirralla, eli uudella pääomalla, pystyn esimerkiksi hankkimaan lisää osuuksia yrityksistä tai käyttämään vuokratuottoja uusien asuntojen omarahoitusosuutta varten. Kun jonain päivänä julistan itseni taloudellisesti riippumattomaksi, kassavirralla maksan päivittäiset kuluni. Vaikka asuntosijoitukset tuottavat minulle tällä hetkellä varsin suuren ylijäämän, en ole vielä aivan varma asuntosijoitusten roolista strategiassani pitkällä aikavälilä: myyminen on tällä hetkellä yhtä varteenotettava vaihtoehto kuin asuntosijoitusten pitäminen.

Tällä hetkellä sijoitusasuntoni tuottavat kuitenkin noin 300 euroa kuukaudessa vapaata kassavirtaa kulujen ja verojen jälkeen. Alla esitän kunkin sijoitusasuntoni päivitetyn kassavirtalaskelman kilpailutettuani asuntolainani ja vaihdettuani rahoittavaa pankkia. Esitetyt taulukot ovat luonnollisesti staattisia laskelmia tässä hetkessä. Kassavirtalaskelman dynamiikka muuttuu ajan myötä. Ohjauskoron taso vaikuttaa korkokuluihin. Ajan myötä lainapääoma pienenee, korkokulut laskevat ja siten verot kasvavat. Samalla voidaan olettaa, että vuokrat nousevat hivenen ja vastikkeet todennäköisesti nousevat suhteessa nopeammin kulujen ja kiinteistöverojen noustessa.

Miltä sijoitusasuntojeni kasavirrat näyttävät?

Ensimmäinen sijoitusasunto

Ensimmäisen sijoitusasuntoni hankin vuonna 2013 pari vuotta omistusasuntoni oston jälkeen. Alkuvaiheessa sijoitusasuntoon kohdistuvan lainan korkomarginaali oli korkea, jolloin asunnon tuottama kassavirta ei ollut lainkaan yhtä suuri kuin se on tänä päivänä. Hankin lisäksi asunnon 20 % omarahoitusosuudella, jolloin lainalyhennys ja korko olivat suurempia kuin neuvoteltuani lainani uudelleen vuoden 2017 aikana. Tällä hetkellä ensimmäinen sijoitusasuntoni tuottaa kassavirtaa kulujen ja verojen jälkeen 113 euroa kuukaudessa.

Laina-aika 25 vuotta, korkomarginaali 0,75 % ja viitekorkona 12 kk euribor.

Toinen sijoitusasunto

Toisen sijoitusasunnon hankintaan minulla meni muutama vuosi ensimmäisen sijoitusasunnon ostamisesta aina vuoteen 2016. Valitettavan pitkään. Toisen asunnon ostoa viivästyttivät ulkomaanpyrähdys ja hyvien kohteiden puute markkinoilla. Toisen sijoitusasunnon hankin 30 % omarahoitusosuudella ja sain jo alkuun kohtuullisen lainamarginaalin. Näin ollen toisen sijoitusasunnon kassavirta oli hyvällä tasolla jo alusta lähtien. Kassavirta koheni edelleen kilpailutettuani lainani vuonna 2017 ja pidennettyäni laina-ajan jälleen 25 vuoteen.

Laina-aika 25 vuotta, korkomarginaali 0,75 % ja viitekorkona 12 kk euribor.

Kolmas puolikas sijoitusasunto

Viimeisintä asuntosijoitusta, puolikasta sijoitusasuntoa tarkastelin aiemmin erillisessä kirjoituksessa. Kolmannen asunnon hankin yhdessä veljeni kanssa ilman pankkia, mutta myöhemmin rahoitin sijoituksen lainoituksen uudelleen yhdistämällä. Ensi vuonna vastike näyttää nousevan, mutta korotuksen vaikutusta puskuroi verojen pienentyminen kulujen kasvaessa. Tällä hetkellä kolmas, 51 prosenttisesti omistamani, sijoitusasunto tuottaa kassavirtaa kulujen ja verojen jälkeen 68 euroa kuukaudessa.

Laina-aika 25 vuotta, korkomarginaali 0,75 % ja viitekorkona 12 kk euribor.

Omistusasuntoni

Olen vaihtamassa työpaikkaa uuteen, joka on parinkymmenen kilometrin päässä nykyisestä asunnostani. Harkitsen vakavasti uuden asunnon ostoa lähempää työpaikkaa pitääkseni matka-ajan mahdollisimman pienenä. Samalla tarjoutuu mahdollisuus laittaa nykyinen omistusasuntoni vuokralle. Kassavirtanäkökulmasta se näyttäisi seuraavalta:

Laina-aika 25 vuotta, korkomarginaali 0,6% ja viitekorkona 12 kk euribor.
(Vastike+vesi pitää sisällään julkisivusaneerauksen pääomavastikkeen.)

Blogosfääri on pullollaan kirjoituksia siitä onko omistusasunto sijoitus vai ei. Riippuu omistusasunnosta, tilanteesta ja suhtautumisesta omaan asuntoon. Pelkästään vuoden 2017 aikana olen vuokrannut asuntoani noin 1000 euron edestä ollessani poissa pitkiä aikoja kotoa. Lisäksi asuntoni oli vuokrattuna vuoden verran ulkomaantyöskentelyni ajan. Jos vuokraan  asuntoni pysyvästi, kiistely voi loppua - omistusasunnosta tulee sijoitusasunto.

Yhteenveto

Jos vuokraisin omistusasuntoni, kassavirta sijoitusasunnoista yltäisi lähes 400 euroon. Olen kohentanut marginaalisesti tuottoa sijoittamalla vuokravakuudet ja ylijääneen kassavirran korkeakorkoiselle talletustilille. Jatkan ylijäämän kerryttämistä tulevia taloyhtiöremontteja varten tai voin käyttää sen omarahoitusosuutta varten, jos erinomainen tilaisuus sattuu kohdalle. Tällä hetkellä en kirjaa tätä ylijäämää kokonaisvarallisuuteeni lainkaan.

Asuntoihin, omistusasunto mukaanlukien,  on tällä hetkellä sitoutunut noin 95 000 euroa pääomaa.  Ostohinnoin laskettuna olen maksanut asunnoista noin 35 prosenttia. Verrattuna osakesijoituksiin, joihin olen sitonut noin 120 000 euroa omaaa pääomaa, kassavirta on lähes yhtä suuri. Osingot tuovat minulle keskimäärin noin 430 euroa kuukaudessa. Asuntosijoitusten etuna on luonnollisesti lainojen lyhentyminen noin 570 euron kuukausitahtia. Asunnot kasvattavat varallisuuttani siis lähes 1000 eurolla kuukaudessa - saman verran kuin sijoitan osakkeisiin uutta pääomaa.

Vielä menee lujaa. Katsotaan kassavirtaa uudelleen, kun ohjauskorot nousevat.

***
Seuraa tarinaa vaurastumisesta myös Twitterissä.

6 kommenttia:

  1. Nimetön9.12.17

    Hmmm.

    Jos laskin oikein niin sijoitusasuntojesi velaton hinta on siina 50k-60k €.

    Tuo tarkoittaa etta olet ostanut muuttotappioalueelta joissa hinnan kehitys voi olla jopa negatiivista, vuokria ei voi korottaa ja vuokralaisten loytaminen on hankalaa pienen kysynnan takia.

    Osuinko oikeaan?

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos kommentista, mutta et osunut oikeaan. Muuttovoittoinen kaupunki ja vuokralaisia on toistaiseksi löytynyt. Hinnat ovat olleet hivenen haarukkasi yläpuolella. Vuokrat eivät ole suuremmin nousseet viimeisen parin vuoden aikana.

      Poista
  2. Laitoit kommenttia tuonne blogiini duunaristarikas.blogspot.fi . Itseä houkuttaa valtavasti sijoitus asunnon hankkiminen. Miten voit saada 25v maksuajan ja mistä pankista? onko aina sama pankki kyseessä? Älyttömän halvalla olet kyllä asunnot löytänyt, täytyy sanoa. Täällä hinta on min. 70-80k.. Hieno blogi, laitan kyllä seurantaan! Mukava nähdä kun joku onnistuu!

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Anteeksi, unohtui painaa ilmoitukset kommenteista päälle! Sain 25 vuoden laina-ajan Nordeasta. Olisi OP:kin myöntänyt. Minulla on 8 vuoden työuran jälkeen korkeahkot tulot, ~30 % omarahoitus ja muuta omaisuutta osoittamaan lainanhoitokykyä.
      Asunnot ovat Uudeltamaalta, muttei pääkaupunkiseudulta.

      Poista
  3. Ja onko sinulla sähköposti osoitetta antaa? Haluaisin vähän porista muistakin sijoitus asioista, enimmäkseen näistä osinkoa maksavista. Olis mukava kuulla eri ihmisten ajatuksia kaikesta sijoittamiseen liittyvästä.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Blogista -alasivulta löytyy sposti.

      Poista