Soutua ja huopaamista joulukuussa

Sijoituspäiväkirja

Joulukuu 2017

Joulukuun alussa jatkoin vilkasta osakekauppaa. Ostin Ramirentin osakkeet takaisin salkkuni 7,43 euron hintaan 150 kappaletta. Ramirent on ollut minulle spekulatiivinen sijoitus, jota olen myynyt ja ostanut pariin otteeseen osinkosalkussani. Ramirent maksaa ensimmäisen puolivuotisosinkonsa jo maaliskuussa. Luovun spekulaatiosta kuitenkin jo 7,7 euron tasoilla, jos osake tälle tasolle sitä ennen yltää. Jo ennen kuun loppua Ramirent kipusi 7,9 euroon ja myin osakkeet pois.

Hankin lisää YIT:n osakkeita pienen sadan kappaleen erän 6,11 euron hintaan. Mielestäni YIT oli kohtuullisen hintainen suhteessa riskeihin. Vaikka olemme todennäköisesti kiinteistörakentamisen suhdannesyklin huipun välittömässä läheisyydessä, uskon, että YIT pystyy tarjoamaan kohtuullista osinkoa lähivuosina. En usko rakentamisen äkkipysähdykseen. Lisäostolla laskin hivenen positioni keskihintaa ja lisäsin jälleen parikymppiä vuotuisiin osinkotuloihini.

Ostin myös suuresta kruunumääräisestä käteiskassastani lisää ruotsalaisen Ratosin osakkeita. Ratos on vastaavanlainen yritys kuin Panostaja ja sijoittaa keskisuuriin listaamattomiin yrityksiin. Panostajan tapaan Ratos on ollut vaikeuksissa muutamien omistustensa kanssa. Ratos onkin hiljattain muuttanut strategiaansa ja myynyt huonosti suoriutuvia sijoituksiaan. Aiemmin Ratos on rahoittanut osinkonsa kehittämällä omistuksiaan ja myymällä ne voitolla. Uuden strategian myötä Ratos pyrkii rahoittamaan osinkonsa enemmän omistuksista saatavalla kassavirralla. Ostoajoitukseni Ratoksen osalta oli kuitenkin kehno. Heti seuraavana päivänä yhtiö ilmoitti erottavansa tuoreen toimitusjohtajan, mikä kielii ehkä jatkuvista vaikeuksista.

Palautin Fortumin takaisin salkkuuni 50 kappaleen erässä ja 16,5 euron hintaan. Myin kaikki 250 kappaletta lokakuussa hieman liian aikaisin. Aion lisätä Fortumia toisen erän, mikäli kurssi laskee alle 16 euroon ja saatan olla valmis palauttamaan erissä koko viimeisen position verran jos kurssi jatkaa yhä laskuaan. Uniper kauppa luo mielestäni yhä huomattavasti epävarmuutta Fortumin ylle, mutta kotiutettuani voittoja voin mahdollisesti pienemmällä positiolla hyväksyä riskit.

Kuun puolivälin seurannassa varallisuuteni ylsi 335 561 euroon ja osakesalkkuni arvo 197 765 euroon. Molemmat ylsivät yli asettamani tavoitteen, varallisuus täpärästi ja osakesalkku parilla tuhannella eurolla. Kokonaisvarallisuuden kehitystä käsittelin tarkemmin edellisessä kirjoituksessa ja tulen pian kirjoittamaan yhteenvedon vuodesta 2017. Sitä odotellessa pidätän henkeäni pysytteleekö salkkuni yli 200 000 euron aina tammikuun seurantaan saakka.

***

Lue Vaurastumisen välineet julkaisupaketti ja löydä tiesi ensimmäiseen sataantuhanteen!

Varallisuus kasvoi 46k euroa

Perinteeksi muodostunut varallisuusraportti käy vuosi vuodelta vaikeammaksi laatia. Sijoitustuottoja tulee sieltä ja täältä. Rahaa tulee ja menee sinne ja tänne. Luonnollisesti suuri osa uudesta osakesalkun pääomasta ja muiden uusien sijoitusten pääomasta tulee yhä palkkatuloistani. Julkaisen jälleen enemmän kassavirtalaskelmatyyppisen selvityksen siitä, kuinka varallisuuteni kehittyi vuoden 2017 aikana.

Talletusten lisäys +13 000 €
Osingot +5200 €
Arvon muutos +4000 €
Korkotulot +1900 €
Asunnot +5000 €
Lainanlyhennykset +12 400 €
Vaihtoehtoiset sijoitukset +3500 €
Kiinteistörahasto +4000 €

Käteinen -2300 €

Varallisuuden kasvu noin 46 500 €

Talletusten lisäys = uusi pääoma osakesalkkuun
Osingot = osingot osakesijoituksista 2017
Arvon muutos = osakkeiden arvonnousu 2017 vs. 2016
Korkotulot = korot tai osingot vaihtoehtoisista sijoituksista (S-osuudet, vertaislainaus)
Asunnot = oma pääoma uuteen sijoitusasuntoon
Lainanlyhennykset = lainanlyhennykset omistusasunnosta ja sijoitusasunnoista
Vaihtoehtoiset sijoitukset = sijoitukset osakemarkkinoiden ulkopuolelle
Kiinteistörahasto = sisäisenä lainana rahoitetun sijoituksen lyhennys
Käteinen = käteisen muutos edellisvuoteen nähden

Varallisuuden kehitys

Vuonna 2017 varallisuuteni ylsi 335 561 euroon. Tavoitteeksi olin asettanut 335 000 euroa eli toteuma osui tarkalleen tavoitteeseen. Edellisvuonna varallisuuteni oli 289 000 euroa. Varallisuuteni on kasvanut 41-48 000 euroa vuosittain lukuun ottamatta vuotta 2016, jolloin varallisuus kasvoi huimat 62 000 euroa. Vuonna 2016 kasvua siivittivät erityisesti pörssikurssien hyvä kehitys. Harmi vain, etten vuonna 2017 onnistunut pitämään samanlaista tahtia yllä. Minua hieman askarruttaakin se, ettei vaurastumisen tahti ole absoluuttisesti laskettuna merkittävästi kiihtynyt.

Varallisuuden kasvu 2012-2017.

Vuoden loppupuolella varallisuuteni jakauma oli seuraava: osakkeet 59 %, asunnot 28 %, vaihtoehtoiset sijoitukset 12 % ja käteinen alle prosentti. Viime vuoteen nähden jakauma ei ole juurikaan muuttunut. Asuntojen osuus on muutamassa vuodessa kasvanut noin 6 prosenttiyksiköllä. Varallisuuteeni en laske mukaan hätärahastoani (noin 13 000 euroa), vuokra-asuntojen tuottamaa ylijäämää (noin 10 000 euroa), autoa enkä perintönä saamiani varoja.

Kuten kuluneelle vuodelle kirjasin, myös vuonna 2018 varallisuuteni kehitys tulee voimakkaasti riippumaan osakemarkkinoista. Kasvavat tuotot vaihtoehtoisista sijoituksista ja lainalyhennykset tulevat tasaamaan mahdollisia notkahduksia. Jos kirjaisin vuokratulojen vapaan kassavirran varallisuuteni olisi sillä noin 3600 euron vuotuinen vaikutus. Strategiani kulmakivenä tulee kuitenkin edelleen pysymään osakesijoittaminen ja osingot.

Havaintoja Vantaan asuntomarkkinoilta

Edellisessä kirjoituksessa kerroin lyhyesti ajatuksistani vuokrata nykyinen omistusasuntoni ja ostaa asunto omaan käyttöön lähempää työpaikkaa. Tällä toimella saisin portfoliooni omistusasunnostani sijoitusasunnon ja lyhentäisin työmatkaani. Tulevaisuudessa voisin jälleen harkita uuden omistusasunnon vuokraamista.

Olenkin seurannut tavanomaista aktiivisemmin Vantaan asuntomarkkinoita kuukauden ajan. Olen lähinnä tarkastellut yksiöitä ja kaksioita Itä-Vantaalta. Hintahaarukkani on ollut 140 000 - 200 000 euron välissä. Olen seurannut sekä vanhoja että uusia asuntoja. Vanhat asunnot sijoittuvat luonnollisesti hintahaarukan alkupuolelle, jolloin minun tarvitsisi nostaa vähemmän lainaa ja saisin pidettyä palkasta jäävän kuukausittaisen sijoitettavan kassavirran mahdollisimman korkeana. Uuden asunnon hankinnan puolesta puhuisi kaikkien omistamieni asuntojen keski-iän nuorentaminen.

Alustava ajatukseni vaikutti mielestäni hyvältä ja käytännölliseltä. Aloin haarukoida toimesta seuraavaa suurempaa liikettä vaurastumisen kiihdyttämiseksi entisestään. Alan kuitenkin hiljalleen epäröidä suunnitelmani kanssa johtuen havainnoistani:

• Uusia, erityisesti kaksioita ja suurempia, asuntoja on myynnissä runsaasti, paljon jo vuonna 2016 valmistuneita asuntoja. 
• Suuri osa valmistuneista tai valmistuvista uusista asunnoista on rakennettu vuokratonteille, millä asuntojen myyntihintoja on saatu alaspäin tai rakennusliikkeiden voittoja kasvatettua. Tonttien vuokrat nostavat kuukausittaisen hoitovastikkeen määrää.
• Monia muutamia vuosia vanhoja asuntoja myydään tyhjinä tai vähän aikaa asuttuina todennäköisesti myyntivoittoa etsien. 
• Uusien asuntojen velattomat hinnat ovat varmasti suuren osaa maksukyvyn ulottumattomissa. Otaksun, havaintojeni ja median perusteella, että valtaosa asunnoista myydään sijoittajille.
• Kaksioiden ja erinomaisellakin paikalla sijaitsevien yksiöiden asuntonäytöillä olen erittäin harvoin kohdannut muita kiinnostuneita ostajia.
• Kuten uutisissakin on kirjoitettu, yksiöiden ja kaksioiden hinnat alkavat lähentyä toisiaan.
• Vanhojen asuntojen hinnat ovat mielestäni varsin korkealla tasolla suhteessa uusien asuntojen hintoihin ja korjausvelkaan, jonka tarkkaa taloudellista vaikutusta on vaikea arvioida tarkasti.
• Toisaalta, asuntojen vuokrat ovat tasolla, jolla 20-30 prosentin omarahoitusosuudella, pitkällä laina-ajalla ja nykyisellä korkotasolla lyhentäisi vanhan asunnon asuntovelkaa korkokuluineen mainiosti.
• Uusissa asunnoissa edes bruttovuokratuotot yltävät vain vaivoin kohtuulliselle tasolle. Nettovuokratuotot jäänevät 3-4 prosentin luokkaan.
• Vuokra-asuntoja vaikuttaisi olevan tarjolla moninkertaisesti enemmän kuin myytäviä asuntoja. 

Irrallisten havaintojen perusteella oma käsitykseni Vantaan asuntomarkkinoista on hyvin epäselvä. Vanhan asunnon hankinta voisi kannattaa pitäen silmällä välittömän rajatumman kassavirtavaikutuksen ja tulevaisuuden vuokratuoton, mutta ennemmin tai myöhemmin realisoituvat korjauskustannukset todennäköisesti poistavat nämä edut yhtälöstä. Uusien asuntojen korkeat hinnat vähentävät tulevaisuudessa sijoitettavissa olevan pääoman määrää ja en jaksa uskoa uusien asuntojen hintojen nousuun nykyiseltä tasoltaan. Vuokrat puolestaan vaikuttavat olevan korkealla tasolla ja asunnoista on hyvin tarjontaa - tulevatko vuokrat pysymään nykyisellä tasollaan?

Nämä pohdinnat ja kysymykset palauttavat minut alkuperäisen kysymyksen äärelle. Jatkanko asumista nykyisessä asunnossani, jonka kulut ovat tällä hetkellä minulle hyvin pienet? Kannattaako mahdollinen asunnon osto ja nykyisen vuokraaminen edes keskipitkällä aikavälillä? Vaikka asunnon vuokraaminen itselle ei vaikuta kovin järkevältä, tulen varmasti pohtimaan myös sitä tarkemmin.

Mitkä ovat omat havaintosi tai kuinka menettelisit?

***

Lähde rakentamaan omaa taloudellista turvaa ja riippumattomuutta. Lue Vaurastumisen välineet.

Sijoitusasuntojen kassavirrat kootusti

Vaurastumiseni kulmakivenä on sijoitusteni tuottama kassavirta. Kun pyrin vielä kasvattamaan varallisuuttani, kassavirralla, eli uudella pääomalla, pystyn esimerkiksi hankkimaan lisää osuuksia yrityksistä tai käyttämään vuokratuottoja uusien asuntojen omarahoitusosuutta varten. Kun jonain päivänä julistan itseni taloudellisesti riippumattomaksi, kassavirralla maksan päivittäiset kuluni. Vaikka asuntosijoitukset tuottavat minulle tällä hetkellä varsin suuren ylijäämän, en ole vielä aivan varma asuntosijoitusten roolista strategiassani pitkällä aikavälilä: myyminen on tällä hetkellä yhtä varteenotettava vaihtoehto kuin asuntosijoitusten pitäminen.

Tällä hetkellä sijoitusasuntoni tuottavat kuitenkin noin 300 euroa kuukaudessa vapaata kassavirtaa kulujen ja verojen jälkeen. Alla esitän kunkin sijoitusasuntoni päivitetyn kassavirtalaskelman kilpailutettuani asuntolainani ja vaihdettuani rahoittavaa pankkia. Esitetyt taulukot ovat luonnollisesti staattisia laskelmia tässä hetkessä. Kassavirtalaskelman dynamiikka muuttuu ajan myötä. Ohjauskoron taso vaikuttaa korkokuluihin. Ajan myötä lainapääoma pienenee, korkokulut laskevat ja siten verot kasvavat. Samalla voidaan olettaa, että vuokrat nousevat hivenen ja vastikkeet todennäköisesti nousevat suhteessa nopeammin kulujen ja kiinteistöverojen noustessa.

Miltä sijoitusasuntojeni kasavirrat näyttävät?

Ensimmäinen sijoitusasunto

Ensimmäisen sijoitusasuntoni hankin vuonna 2013 pari vuotta omistusasuntoni oston jälkeen. Alkuvaiheessa sijoitusasuntoon kohdistuvan lainan korkomarginaali oli korkea, jolloin asunnon tuottama kassavirta ei ollut lainkaan yhtä suuri kuin se on tänä päivänä. Hankin lisäksi asunnon 20 % omarahoitusosuudella, jolloin lainalyhennys ja korko olivat suurempia kuin neuvoteltuani lainani uudelleen vuoden 2017 aikana. Tällä hetkellä ensimmäinen sijoitusasuntoni tuottaa kassavirtaa kulujen ja verojen jälkeen 113 euroa kuukaudessa.

Laina-aika 25 vuotta, korkomarginaali 0,75 % ja viitekorkona 12 kk euribor.

Toinen sijoitusasunto

Toisen sijoitusasunnon hankintaan minulla meni muutama vuosi ensimmäisen sijoitusasunnon ostamisesta aina vuoteen 2016. Valitettavan pitkään. Toisen asunnon ostoa viivästyttivät ulkomaanpyrähdys ja hyvien kohteiden puute markkinoilla. Toisen sijoitusasunnon hankin 30 % omarahoitusosuudella ja sain jo alkuun kohtuullisen lainamarginaalin. Näin ollen toisen sijoitusasunnon kassavirta oli hyvällä tasolla jo alusta lähtien. Kassavirta koheni edelleen kilpailutettuani lainani vuonna 2017 ja pidennettyäni laina-ajan jälleen 25 vuoteen.

Laina-aika 25 vuotta, korkomarginaali 0,75 % ja viitekorkona 12 kk euribor.

Kolmas puolikas sijoitusasunto

Viimeisintä asuntosijoitusta, puolikasta sijoitusasuntoa tarkastelin aiemmin erillisessä kirjoituksessa. Kolmannen asunnon hankin yhdessä veljeni kanssa ilman pankkia, mutta myöhemmin rahoitin sijoituksen lainoituksen uudelleen yhdistämällä. Ensi vuonna vastike näyttää nousevan, mutta korotuksen vaikutusta puskuroi verojen pienentyminen kulujen kasvaessa. Tällä hetkellä kolmas, 51 prosenttisesti omistamani, sijoitusasunto tuottaa kassavirtaa kulujen ja verojen jälkeen 68 euroa kuukaudessa.

Laina-aika 25 vuotta, korkomarginaali 0,75 % ja viitekorkona 12 kk euribor.

Omistusasuntoni

Olen vaihtamassa työpaikkaa uuteen, joka on parinkymmenen kilometrin päässä nykyisestä asunnostani. Harkitsen vakavasti uuden asunnon ostoa lähempää työpaikkaa pitääkseni matka-ajan mahdollisimman pienenä. Samalla tarjoutuu mahdollisuus laittaa nykyinen omistusasuntoni vuokralle. Kassavirtanäkökulmasta se näyttäisi seuraavalta:

Laina-aika 25 vuotta, korkomarginaali 0,6% ja viitekorkona 12 kk euribor.

(Vastike+vesi pitää sisällään julkisivusaneerauksen pääomavastikkeen.)

Blogosfääri on pullollaan kirjoituksia siitä onko omistusasunto sijoitus vai ei. Riippuu omistusasunnosta, tilanteesta ja suhtautumisesta omaan asuntoon. Pelkästään vuoden 2017 aikana olen vuokrannut asuntoani noin 1000 euron edestä ollessani poissa pitkiä aikoja kotoa. Lisäksi asuntoni oli vuokrattuna vuoden verran ulkomaantyöskentelyni ajan. Jos vuokraan  asuntoni pysyvästi, kiistely voi loppua - omistusasunnosta tulee sijoitusasunto.

Yhteenveto

Jos vuokraisin omistusasuntoni, kassavirta sijoitusasunnoista yltäisi lähes 400 euroon. Olen kohentanut marginaalisesti tuottoa sijoittamalla vuokravakuudet ja ylijääneen kassavirran korkeakorkoiselle talletustilille. Jatkan ylijäämän kerryttämistä tulevia taloyhtiöremontteja varten tai voin käyttää sen omarahoitusosuutta varten, jos erinomainen tilaisuus sattuu kohdalle. Tällä hetkellä en kirjaa tätä ylijäämää kokonaisvarallisuuteeni lainkaan.

Asuntoihin, omistusasunto mukaanlukien,  on tällä hetkellä sitoutunut noin 95 000 euroa pääomaa.  Ostohinnoin laskettuna olen maksanut asunnoista noin 35 prosenttia. Verrattuna osakesijoituksiin, joihin olen sitonut noin 120 000 euroa omaaa pääomaa, kassavirta on lähes yhtä suuri. Osingot tuovat minulle keskimäärin noin 430 euroa kuukaudessa. Asuntosijoitusten etuna on luonnollisesti lainojen lyhentyminen noin 570 euron kuukausitahtia. Asunnot kasvattavat varallisuuttani siis lähes 1000 eurolla kuukaudessa - saman verran kuin sijoitan osakkeisiin uutta pääomaa.

Vielä menee lujaa. Katsotaan kassavirtaa uudelleen, kun ohjauskorot nousevat.

***
Seuraa tarinaa vaurastumisesta myös Twitterissä.

Osinkotulot ylittävät 5000 euroa

Kotimaamme itsenäisyyspäivä on jälleen lähellä ja oma itsenäisyyspäiväni rakentuu kuukausi kuukaudelta. Kun osakesalkkuni alkaa lähestyä 200 000 euron rajapyykkiä, osinkotuloni ehtivät kivuta yli 5000 euron. Amerikkalaiset yhtiöt maksavat joulukuun aikana vielä noin parisataa dollaria osinkoja. Koko vuoden osinkotulot tulevat siis asettumaan noin 5200 euron tuntumaan. Osingot tuovat minulle siis noin 430 euroa kuukaudessa. Sillä maksan lähestulkoon kokonaisuudessaan sekä yhtiövastikkeeni ja lainalyhennyksen korkoineen. Se on yksi syy miksi rakastan osinkoja.

Vuotuiset osinkotuloni ovat kehittyneet seuraavasti:
2008: 61,70 €
2009: 338,16 €
2010: 638,59 €
2011: 1303,02 €
2012: 1724,42 €
2013: 2464,53 €
2014: 3087,51 €
2015: 3695,77 €
2016: 4809,88 €
2017: 5000 € (12/2017)

Viime vuoteen nähden osinkotulojen kasvusta tulee huomattavasti vaatimattomampi. Tätä selittää lähinnä se, että käteistä on levännyt toimettomana arvo-osuustililläni tuhansia euroja ja salkustani on ollut ulkona lainassa noin 8000-10 000 euroa vaihtoehtoisissa sijoituksissa. Olen siis siirtänyt osakesijoituksiin alunperin korvamerkittyä rahaa muualle työhön. Palautan varoja takaisin salkkuuni, kun osakemarkkinoivat tarjoavat otollisempia sijoitusmahdollisuuksia.

Euromääräisesti laskemiini osinkotuloihin on myös vaikuttanut erityisesti dollarin heikentyminen suhteessa euroon. Viime vuoden lopun vaihtokurssilla laskettuna osinkotuloni kirjoitushetkellä olisivat 5150 euroa. Lisäksi, vuoden 2017 aikana olen tehnyt huomattavasti vähemmän osakesijoituksia kuin edellisvuoden aikana. 400 euron kasvu on kuitenkin linjassa tavoitteideni kanssa.

Marraskuussa tein jälleen useita osakehankintoja kasvattaakseni osinkotuloja ensi vuonna. Jatkan osakeostoja kerryttäen käteistä hätärahastooni, jonka voin niin päättäessäni käyttää osakeostoihin. Olen entistä varovaisempi osakeostojen kanssa. Suomesta ja Ruotsista vaikuttaa kuitenkin vielä löytyvän hyviä yhtiöitä tyydyttävään hintaan. Viimeaikainen pieni kurssilasku on onneksi tuonut useita yhtiöitä takaisin ostosektorille.

***
Lue Vaurastumisen välineet julkaisupaketti ja rakenna itsellesi automaattinen raha-automaatti.

200 kilon rajapyykki jäänee ensi vuodelle

Sijoituspäiväkirja

Marraskuu 2017

Parin hiljaisemman ostokuukauden jälkeen marraskuusta muodostui vilkas. Lisäsin Nordeaa salkkuuni sata kappaletta 9,8 euron hintaan. Osakekurssi oli laskenut, todennäköisesti osittain Ruotsin asuntomarkkinoihin liittyvän epävarmuuden vuoksi. Nordean osinkotuotto ja maksukyky vaikuttivat ensi kevään osalta houkuttelevilta, enkä nähnyt yhtiön viimeaikaiselle kurssilaskulle suurta syytä. Ostan mielelläni laatua kohtuulliseen hintaan. Aivan kuun alussa lisäsin salkkuuni  myös eurooppalaisiin teleoperaattoreihin sijoittavaa ETF:ää. ETF:n arvo oli laskenut viiden vuoden alimmalle tasolleen.

Ostin myös sata kappaletta Kemiraa takaisin salkkuuni täsmälleen samaan 11,13 euron hintaan kuin olin sitä viimeksi ostanut heinäkuussa. Lisäsin positioon kaksi pientä erää elokuun aikana alle 11 euron. Marraskuun alussa myin position 12,34 euron hintaan. Kurssipudotus marraskuun lopussa oli melko jyrkkä, joka saattaisi helposti jatkua vielä yhdentoista alapuolelle. Olenkin valmis lisäämään Kemiraa yhden erän 10,7-10,8 euron tuntumasta.

Kuun puolivälissä myin leluvalmistaja Mattelin osakkeet. Mattel oli ollut myyntilistallani siivotakseni salkusta epäonnistuneita sijoituksia tai alisuoriutuvia yhtiöitä verovähennyksiksi. Vain hieman blogimerkintäni jälkeen yritysjärjestelyhuhut Mattelin ja Hasbron ympärillä kiihtyivät ja Mattelin kurssi nousi voimakkaasti. Koska spekulaatiot yritysjärjestelyn toteutumisen epätodennäköisyydestä olivat myös voimakkaita, koin hetken hyväksi tilaisuudeksi myydä osakkeet. Sijoitus Matteliin tuotti tappiota 750 dollaria ja euroissa noin 500. Omistusaikana osinkoja kertyi noin 170 dollaria. Tappiot tekevät aika ajoin isoja lovia salkkuuni.

Marraskuussa vaihdoin runsaasti euroja Ruotsin kruunuiksi. Kruunu oli heikentynyt, mahdollisesti jälleen asuntohintojen laskun myötä. Kruunuja oli kertynyt salkkuuni yhteensä parintuhannen euron edestä. Useat viimeaikaiset sijoitukseni ruotsalaisiin yhtiöihin eivät olleet kehittyneet kovinkaan hyvin. Rekrytointiyritys Wise Groupin, bussiyhtiö Nobinan ja rautakauppias Byggmaxin kurssit olivat tappiolla suhteessa keskiostohintaani. Myös muutaman vanhemman positioni, kuten Ratoksen ja Betssonin, kurssi oli alle keskiostohintani. Ehkäpä voisin löytää näistä yhtiöistä kohteen lisäsijoitusta varten. En vain tiedä vielä, missä yhtiössä olisin valmis kasvattamaan positiotani.

Salkkuni arvo laski 193 000 euron tuntumaan, joten kahdensadan kilon rajapyykin saavuttaminen loppuvuoden aikana vaikuttaa haastavalta. Kurssit lipsuvat hieman alaspäin ja osinkoja tilittynee noin 300-400 euron verran. Uutta pääomaa talletan tuhannen euron verran joulukuun aikana. Osakekurssien tulisi siis ottaa loppukiri, jotta nätti tasaluku rikkoutuisi. Kokonaisvarallisuuteni sinnitteli kuitenkin 330 000 euron paremmalla puolella. Jääpähän ensi vuodellekin rajapyykkejä rikottaviksi!

***

Lue Vaurastumisen välineet julkaisupaketti ja löydä tiesi ensimmäiseen sataantuhanteen!

Moskovan metrossa nukkuja

Metron ovet avautuvat ja ihmisaalto vyöryy ulos kohti liukuportaita. Kuten aalto iskee rantaan, pakkautuvat ihmiset liukuportaisiin ja alkavat kiipeämisensä kohti maanpintaa. Uudet matkustajat ahtautuvat jo ennestään täysiin metrovaunuihin. Ovet sulkeutuvat ja metro nytkähtää liikkeelle. Valtaosa matkustajista on taivuttanut niskansa ja sormeilee älypuhelintaan. Muutamat lukevat kirjaa ja osa nuokkuu silmät kiinni. Miljoonat ihmiset siirtyvät aamulla työhön, viettäen tyypillisesti matkallaan tunnin. Työ päättyy kuuden maissa ja matka alkaa päinvastaiseen suuntaan.

Moskovan metrossa jokainen aamu ja ilta on kuin länsimetron avajaispäivänä. Matkustaessa parin viikon ajan Moskovan metrossa ajatukset kääntyvät helposti elämänkulkuun ja mahdollisuuksiin elämässä. Valtaosa metron matkustajista on syntynyt ja kasvanut kommunismin aikana. Tänä päivänä heillä on valtava määrä mahdollisuuksia verrattuna mauseleumissa makaavan toverin käynnistämiin aikoihin. 

Lähteestä ja valuuttakurssista riippuen moskoviitin keskipalkka on noin 1000 euroa kuukaudessa. Keskiarvoa nostavat varmasti kadunpinnalla kiitävien Bemarien, Audien ja muiden luksusautojen omistajien ansiot. Vaikka metrolippu on edullinen, yleinen hintataso Moskovassa on varsin korkea. Ehkäpä vuokrat moskovalaisen loputtomissa betonilähiöissä ei ole aivan Kontulan luokkaa, mutta uskallan arvata, ettei monellakaan metromatkustajasta jää ylimääräisiä ruplia osakemarkkinoille sijoitettavaksi.

Pääkaupunkiseudulla on riemuittu länsimetron avautumisesta. Verorahoja hankkeeseen käytettiin yli 300 miljoonaa euroa enemmän kuin alunperin arvioitiin. Metro kuljettaa asuntovelkaorjia entistä sujuvammin työhön ja takaisin kotiin nauttimaan Netflix kuukausimaksun vastineesta. Matka sorvin tai päätteen äärelle on ehkä hivenen väljempi kuin Moskovan metrossa, mutta juoni on sama. Kun parempaakaan talousjärjestelmää ei ole keksitty, kapitalismi käyttää tuotantohyödykkeitä, joihin me työntekijöinä lukeudumme, luodakseen arvoa ja siirtää ylijäämää omistajien tilipussiin. Se on palkka omistajien riskeeraamalle rahalle, joka on luonut työpaikat. 

Olen matkustanut lähes neljässäkymmenessä maassa ja mielestäni suomalaisilla on erinomaiset mahdollisuudet rakentaa taloudellisesti turvattu tulevaisuus. Kansainvälisesti katsottuna etuoikeutetun olisi väärin jättää mahdollisuus käyttämättä. Suurimmalla osalla on mahdollisuus säästää palkastaan, sijoittaminen on tehty helpoksi ja edulliseksi sekä tietoa sijoittamisesta on runsaasti saatavilla. Taloudellisen riippumattomuuden tavoittelu on toissijaista, mutta sekin mahdollista monille.

Säästämällä ja sijoittamalla on mahdollista luoda itselleen taloudellinen turvaverkko, jottei eläkepäivinä tarvitse myydä räntäsateessa villasukkia ohikulkijoille. Suurempi säästämisaste ja onnistuneet sijoitukset voivat mahdollistaa taloudellisen riippumattomuuden, jossa metroon ei tarvitse kivuta joka aamu. Parhaassa tapauksessa räntäsateen voi vaihtaa auringonpaisteeseen. Tärkeintä on aloittaa, elää tulojensa mukaisesti ja sijoittaa säännöllisesti. Tällä tavalla jokainen voi hyödyntää lottovoittoaan synnyttyään Suomeen.

***

Lähde rakentamaan omaa taloudellista turvaa ja riippumattomuutta. Lue Vaurastumisen välineet.

Kolmannen puolikkaan sijoitusasunnon kassavirta

Kolmas sijoitusasuntoni on puolikas, jonka ostin yhdessä veljeni kanssa Helsingin tuntumasta. Ostimme asunnon suurella riskillä näkemättä, vuokrattuna sekä ilmanpankkia ja välittäjää, mutta arviomme mukaan hyvällä turvamarginaalilla, joka muodostui asunnon hinnan ja markkinahinnan erotuksesta. Ilman tämän tapaista erikoistilannetta, olisin varmasti pidättäytynyt lisäsijoituksista kotimaisille asuntomarkkinoille. Sijoitukseni kiinteistömarkkinoille ovat jo hyvin suuret suhteessa kokonaisvarallisuuteeni.

Rahoitin hankinnan ensin käteisellä sekä Nordnetin Superluotolla. Sittemmin olen järjestänyt rahoituksen uudelleen, osaksi sijoitusasuntolainojani kokonaispottina. Pankki ei vaatinut puolikkaan asuntomme osakekirjaa pantiksi, joten meillä on osakekirja asetettavaksi uuden lainan vakuudeksi. Tämä voi tulla erityisen hyödylliseksi tilanteessa, jossa Suomen asuntohinnat lähtevät laskuun, kuten Ruotsissa uutisoidaan käyneen. Helposti saatavissa oleva lisävakuus voi olla arvokas vipuvarsi, kun  veri virtaa kaduilla.

Järjestelin lainani uudelleen kesän aikana. Lainamarginaalit laskivat ja nostin laina-ajat kaikille lainoilleni takaisin 25 vuoteen. Tästä syystä lyhennyseräni ja korkokuluni ovat hyvin pienet. Kolmannelle sijoitusasunnolleni olen allokoinut 18 prosenttia kaikkiin sijoitusasuntoihini kohdistuvan lainan lyhennyksistä ja kuluista. Seuraavassa taulukossa esitän kolmannen sijoitusasuntopuolikkaan kassavirtalaskelman, huomioiden 51 prosentin omistusosuuden huoneistosta:

Jälleen kerran julmana kapitalistina maksan verottajalle lähes yhtä paljon kuin sijoituksen riskinä, yhtenä riskikomponenttina, oleva laina lyhenee. Tämän sijoitusasunnon tapauksessa vuokran maksaa myös minä, eli välillisesti Kela. Vuokralaiselle kertyi omistajanvaihdoksen yhteydessä vuokrarästejä, jotka maksoi pois minä, eli välillisesti kyseisen kaupungin sosiaalitoimisto. On mukava, että saan hieman veronpalautuksia asuntosijoituksella.

Tällä hetkellä kerrytän sijoitusasuntojen vapaan kassavirran ja talletan ne Bank Norwegianiin, vuokravakuudet mukaan lukien. Nämä varat eivät ole mukana raportoidessani kokonaisvarallisuuteni kehitystä, ainoastaan todelliset lainalyhennykset sisältyvät laskelmiini. Arvioin, että rahastoitu kassavirta tulee kulumaan huoneistoihin kohdistuvien remonttien kattamiseen, ellen onnistu luopumaan asunnoista oikeaan aikaan. Koska Bank Norwegianin talletustilin korko ylittää reilusti sijoitusasuntoihin kohdistuvan koron, kannattaa näin toimia ja ansaita joitakin kymppejä erotuksesta. Pienistä puroista kertyy jälleen suurempi virta.

Aikaisemmat laskelmani ensimmäisen ja toisen sijoitusasuntoni kassavirroista ovat lainakilpailutuksen myötä vanhentuneet. Huomioimatta kohentunutta kassavirtaa, se on vanhojen laskelmien perusteella 255 euroa kuukaudessa. Lainojen kilpailutuksen myötä kuukausittainen kassavirta yltää noin 300 euroon. Mukavasta positiivisesta kassavirrasta huolimatta olen yhä kielteinen asuntosijoittamisen tulevaisuudennäkymien osalta: vuokrien nousu vaikuttaa hiipuvan omien sijoitusteni osalta ja arvonnousu on hyvin maltillista, jos sitä on ollenkaan. Pääpainoni sijoitustoiminnassa tulee pysymään osakemarkkinoilla.

Loppuvuoden myyntipohdintaa

Sijoitusstrategiassani olen asettanut tehtäväkseni myydä salkusta vähintään yksi alisuoriutuja vuoden aikana. Tämä tarkoittaa sellaista yhtiötä, jonka liiketoiminta on suoriutunut kehnosti ja jonka näkymät ovat heikot. Luonnollisesti olisi parasta, jollei alisuoriutujia osuisi salkkuun lainkaan. Aktiiviselle osakepoimijalle näin kuitenkin voi käydä. ETF-sijoittajalle ne tulevat pörssilistatun rahaston mukana nättiin pakettiin käärittynä.

Myynnin tarkoituksena on vapauttaa käteistä sijoitettavaksi parempiin yhtiöihin, jotta salkkuni laatu pysyisi mahdollisimman korkeana. Lisäksi saan verovähennettäviä myyntitappioita verotettavia pääomatuloja pienentämään. Valitettavan usein alisuoriutujan osakekurssi on laskenut sijoitushetkestä - muutoin se tuskin olisikaan alisuoriutuja. Usein myös alisuoriutuvan yhtiön maksama osinko on pienentynyt. Myynnillä ja varojen uudelleensijoittamisella voi siis olla osinkotuloja kohentava vaikutus.

Loppuvuoden myynneilläni ei ole kovinkaan hyvä track record. Viime vuonna myymäni Textainerin osakekurssi on sittemmin kaksinkertaistunut. Toissa vuonna myymäni Sanoman kurssi samoin. Vuonna 2014 myymäni Oriola-KD on hivenen silloista kurssitasoa ylempänä. Myynnin jälkeisestä kurssikehityksestä päätellen strategiani tai pikemminkin valintani eivät ole onnistuneet. Mielestäni strategiani on oikea, koska salkussa ei pidä antaa tilaa huonosti pärjääville yrityksille, jotka tuhoavat sijoittajien varoja. Aiemmin myymiäni yhtiöitä en haluaisi enää omistaa. Myyntini ovatkin ajoittuneet lähes heikoimpaan hetkeen, jolloin yhtiön osakekurssi on heijastanut erittäin heikkoa liiketoimintahistoriaa ja -näkymiä. Miten siis tehdä tämän vuoden ehdokkaiden kanssa?

Viime vuoden lopussa listasin myyntilistalle Enscon, Mattelin ja Rapalan seuraavin kommentein:

• Vuoden 2016 listalta poimin jälleen uudelle vuodelle  Enscon. Vuonna 2016 myin jo Textainerin, joka oli Enscon arvoansapari. Mahdollinen öljyn hinnan nousu voi antaa tukea Enscon kurssille ja luoda tilaisuuden luopua sijoituksesta pienemmällä tappiolla.
• Leluvalmistaja Mattel, joka on salkussani dollarimääräisesti 400 dollaria pakkasella. Dollarin vahvistumisen johdosta sijoitus on euromääräisesti vain lievästi miinuksella. Osakkeen myynnistä en siis saisi juurikaan vähennyskelpoista luovutustappiota. Mattel voi olla tällä hetkellä joko käänneyhtiö (5,5 % osinkotuotolla) tai arvoansa - en tiedä.
• Rapala, jota ostin joulukuussa lisää laskeakseni keskiostohintaa. Mikäli yhtiö ei osoita vuonna 2017 tervehtymisen merkkejä, lienee aika luovuttaa tämän ikuisen lupauksen osalta ja siirtää rahat tuottavampaan kohteeseen. Rapala on laskenut osinkoaan kahtena vuotena perätysten, minkä tulisi olla osinkosijoittajalle hyvin selkeä myyntisignaali jo ensimmäisen osingonlaskun kohdalla.

Lähes vuosi on kulunut listauksesta. Näen edelleen nämä kolme vahvimpina ehdokkaina, vaikka yksi tai kaksi muuta yhtiötä voisi kandidaatiksi yltääkin. Ensco on mielestäni nousemassa pohjamudistaan vihdoin nousseen öljyn hinnan vuoksi. Mattel olisi kannattanut myydä listausta tehdessäni. Se on sittemmin leikannut osinkoaan ja kurssi on laskenut voimakkaasti. Viime aikoina yhtiötä on väläytelty yritysostokohteeksi. Tämän skenaarion toteutuminen saattaisi tehdä paperitappion joitakin dollareita pienemmäksi. Rapala puolestaan jatkaa vuosia jatkuneella tiellään ja saatan jäädä venyttämään kärsivällisyyttäni. Listan ulkopuolelta voisin tuoda mukaan IBM:n, josta pääsisin tässä kohtaa eroon menettämättä sijoittamaani pääomaa.

Puhtaasti ykköskriteeriäni, kassavirtaa, katsottaessa salkustani saisi lähteä ensisijaisesti Ensco ja sitten Mattel. Näistä irtautuisi pieni summa dollareita uuteen sijoitukseen ja suurehko huojennus ensi vuoden veromätkyhin. Jään kuitenkin vielä pohtimaan asiaa. Minkä yhtiön sinä myisit, myisitkö ollenkaan vai hylkäisitkö koko strategian?

Epäonnekas osto ja kaksi nopeaa voittoa

Jos lokakuu oli kohdallani rauhallinen osakeostojen ja -myyntien osalta, aktivoiduin kuun vaihteessa. Laitoin epäonnekkaasti dollariosingot työhön ja myin kaksi spekulatiivista sijoitusta osinkosalkustani. Näiden myötä käteisen määrä salkussani liikkuu noin 10 000 eurossa.

Ostin Archer Daniels Midlandia

Lokakuun viimeisenä päivänä laitoin vihdoin myös salkkuuni kerääntyneet dollariosingot työhön. Ostin amerikkalaisen Archer Daniels Midlandin osakkeita. Ostoni ajoitus epäonnistui lyhyellä aikavälillä täydellisesti. En katsonut yhtiön osavuosijulkistuksen ajankohtaa, joka oli ostoani seuraava päivä. Kurssi niiasi julkistuksen jälkeen yli viisi prosenttia. Tämän virheen olen tehnyt aiemminkin – en tahdo oppia.

Archer Daniels Midland (ADM) ostaa, prosessoi, varastoi, myy ja kuljettaa maatalouden tuotteita, kuten maissia, öljyjä, pähkinöitä tai soijaa, ruoka-aineiksi. Sen asiakkaita ovat esimerkiksi ruoka- ja juomavalmistajat. Lisäksi yhtiöllä on merkittävää bioetanolin tuotantoa. Vaikka ADM.n tuotteet ovat bulkinomaisia, sen liiketoimintaa suojaa pääomavaltaisuus. Yhtiön liikevaihto on yli 62 miljardia dollaria ja sillä on yli 32 000 työntekijää 160 eri maassa.

40 dollarin osakekurssilla ADM:n osinkotuotto on hieman yli kolme prosenttia. Viiden vuoden keskimääräinen efektiivinen osinkotuotto on 2,3 prosenttia. Yhtiö on kasvattanut osinkoaan yli 40 vuotta ja osingonjakosuhde on noin 60 prosenttia. ADM on kasvattanut osinkoaan keskimäärin 12 prosenttia vuodessa. Tällä hetkellä yhtiön P/E luku on 19 ja P/B 1,3. ADM:n osakekurssi on tällä hetkellä vuoden alimmalla tasollaan heikosta liikevaihdon ja tuloksen kehityksestä johtuen.

Myin Tikkurilat ja Kemirat

Kuun vaihteessa myin sekä Tikkurilan että Kemiran osakkeet. Tikkurila lähti salkusta parin kuukauden omistuksen jälkeen. Pitkän kurssimatelun jälkeen osakkeen hinta nousi nopeasti ja päätin kotiuttaa arvonnousun myyntivoitoksi. Kahden kuukauden omistuksesta käteen jäi 7,3 prosentin nettotuotto. Koin, ettei yhtiön jatkuneet vaikeudet oikeuttaneet niin suureen kurssinousuun. Kurssi palautuikin hivenen alaspäin ja aloin jälleen siirtämään hiiren osoitinta ostopainikkeelle.

Kemiran tapauksessa tilanne oli samankaltainen, vaikka yhtiön fundamentit olivatkin Tikkurilaa paremmat. Kotikutoisia ongelmia oli vähemmän. Olin ostanut Kemiraa heinäkuussa yhden suuremman erän ja tehnyt kaksi pientä lisäystä euron kaupankäyntipalkkion mahdollistamana. Loka-marraskuun vaihteessa Kemiran kurssi nousi nopeasti vuoden ylimmälle tasolleen 12,3 euroon. Jälleen, näin tilaisuuden pikavoiton kotiuttamiseksi. Neljän kuukauden omistuksesta käteen jäi 7,5 prosentin nettotuotto.

***
Hanki Vaurastumisen välineet julkaisupaketti ja löydä oma tiesi terveeseen henkilökohtaiseen talouteen!

Yrityslainat ajautuvat perintään

Sijoitin vuoden 2015 lopussa yritysluottoihin joukkorahoitusperiaattella. Sijoitus on osa vaihtoehtoisia sijoituksiani, joilla pyrin hakemaan osakemarkkinoista mahdollisimman riippumatonta tuottoa. Vaihtoehtoiset sijoitukset ovat noin 12 prosenttia nettovarallisuudestani ja yrityslainat puolestaan alle 10 prosenttia vaihtoehtoisista sijoituksista. Kokonaisvarallisuuteeni nähden suuresta riskinotosta ei siis ole kyse.

Olen yhteensä sijoittanut 58 lainaan. Niistä on maksettu kokonaisuudessaan takaisin 16 kappaletta. Avoimia lainoja on siis 42 kappaletta. Osa sijoituksistani on ns. siltalainoja, jonka yrityksen on määrä maksaa kokonaisuudessaan takaisin laina-ajan lopussa. Suurempi osa sijoituksistani on kuukausilyhenteisissä yrityslainoissa, joista tuloutuu niin pääomaa kuin korkoa kuukausittain. Avoimista lainoista 12 kappaletta, eli kolmannes, on kuitenkin myöhässä. Myöhässä olevista lainoista on keskimäärin maksettu 35 prosenttia takaisin kuukausittaisin lyhennyksin.

Myöhässä olevista lainoista löytyy monenlaisia tapauksia. Esimerkiksi Oy Kuljetus Koskelat, johon sijoitin ainoastaan 50 euroa, on hiljattain ajautunut konkurssiin. Ennen konkurssia yhtiö oli ehtinyt lyhentämään lainasta yli 60 prosenttia. Fundun tiedotteen mukaan lainan takaajat tulevat maksamaan lainaa kuukausittain seuraavan vuoden ajan eli lainan takaisinmaksu viivästyy huomattavasti. Useampi laina on siirtynyt oikeudelliseen perintään. Esimerkiksi Vuofit Oy, jonka lainaan sijoitin satasen, ehti maksamaan yhden erän lainastaan ennen ajautumista perintään. Nopean Google haun perusteella esimerkiksi pikavippilainoistaan tunnettu OPR-Vakuus perii 15 000 euroa yhtiöltä. Fundun kautta Vuofit nosti lainaa 65 000 euroa. Suurelta joukolta yksityissijoittajia on helpompi nostaa suurempi summa rahaa.

Toistaiseksi luottotappiot vertaislainauksesta eivät ole verotuksessa vähennyskelpoisia sijoitustuotoista. Tuotoista on maksettava 30 prosentin vero. Tämä tarkoittaa, jos 100 euron laina päätyy luottotappioon, yli 14 lainaa 10 % korolla on maksettava kokonaisuudessaan takaisin, jotta sijoittaja pääsee omilleen. Kahden vuoden datan perusteella on vaikea vielä sanoa tapahtuuko näin. Sijoittaja voi vain toivoa, että perintätoimet takaajilta onnistuvat ja että vielä avoimena olevista lainoista useampi ei johda perintään tai yhtiön konkurssiin. Tilanteen kehitystä seuratessani tulen kotiuttamaan vähintäänkin korkotuottoja sijoittaakseni ne uudelleen muualle.

Yhteenveto

• Sijoita vaihtoehtoisiin sijoituksiin vain pieni osa kokonaisvarallisuudestasi.
• Hajauta laajasti vaihtoehtoisten sijoitusten sisällä. Älä sijoita yhteen lainaan suurta summaa.
• Valitse lainoistakin vain parhaimmat ja älä sijoita yhtiöön, jonka liiketoimintaan on vaikea uskoa.
• Sijoita enemmän kuukausilyhenteisiin lainoihin, joilla on lyhyet laina-ajat.
• Kotiuta voittoja (sekä pääomaa) ja sijoita varat vakaampiin kohteisiin sijoituskriteerien niin salliessa.

***

Varmempi tapa kasvattaa varallisuutta pitkällä aikavälillä on yhä osakesijoittaminen. Opiskele helposti, nopeasti ja edullisesti Vaurastumisen välineet pakettitarjouksen avulla.

Paljon haravointia, ei ostoja

Sijoituspäiväkirja

Lokakuu 2017

Merkitsin pienen erän Titanium Oyj:n osakkeita. Ylimerkitystä annista sain lopulta 168 kappaletta osakkeita. Olen sijoittajana Titaniumin rahastoissa, jotka ovat mielestäni huomattavasti tuottoisempia yhtiön osakkaille kuin rahastojen osuudenomistajille. Muita syitä sijoituksille olivat korkea odotettu osinkotuotto, kohtuullisen edullinen anti sekä rahastojen hyvät lyhyen aikavälin näkymät. Lisäksi Titaniumin kohdalla oli selkeä yritysostomahdollisuus.

Lokakuussa osinkoa maksoivat muun muassa juomayhtiö Diageo, jäteyhtiö Republic Services, tupakkayhtiö PhillipMorris, rahansiirtäjä Western Union, muotimerkkien Coach, virvoitusjuomistaan tuttu Pepsi ja palkkahallintoa pyörittävä Automatic Data Processing. Puolivuotisen osinkonsa maksoi Telia, jota olin hankkinut pienen määrän lisää elokuussa. Lisäksi osinkoa maksoivat ETF:t PID, PGF ja teleyhtiöitä sisältävä EXV2. Näin vuoden 2017 osinkokertymä ylsikin 4800 euroon, yli vuoden 2016 lukeman. Marraskuussa osinkokertymää saattelevat ylemmäksi Rapalan ja Hennes&Mauritzin vuoden toiset osingonmaksut ja useiden amerikkalaisten yhtiöiden neljännet kvartaaliosingot.

Lokakuussa tarkastelin useita eri sijoitusmahdollisuuksia, joita käsittelin erillisissä kirjoituksissa:

• Penske Automotive – amerikkalainen autokauppias.
• Saksalaiset kiinteistösijoitusyhtiöt: Publity ja Grand City Properties.
• Sijoittaminen metsään osakkeilla.

Titanium pois lukien, en kuitenkaan tehnyt uusia hankintoja enkä lisäyksiä nykyisiin positioihin. Olen pyrkinyt pitämään kiinni sijoituskriteereistäni, vaikka ostamattomuuden taustalla lienee enemmän tutkimustyön vähyys ja huoli markkinakäänteestä. Olen tutkinut enemmän uusia sijoituskohteita kuin käynyt läpi mahdollisuuksia kasvattaa omistustani olemassa olevissa sijoituksissani. Tämä on ehkäpä väärä painotus, koska salkkuni hajautus on hyvin laaja. Samalla voitot valuvat paikoitellen läpi sormien, kun olemassa olevien sijoitusten liiketoiminnan kehitys kääntyy kaakkoon.

Varallisuuteni yli lokakuussa uudelle kymmentuhannelle ja osakesalkku jatkaa 200 000 euron merkkipaalun hätyyttelyä. Lisäsin osakesalkkuuni näin loppuvuodesta lisätonnin pyrkiessäni kohti 1000 euron keskimääräistä kuukausittaista talletusta. Tällä hetkellä 10 vuoden keskiarvo on 967 euroa kuukaudessa. Yhteensä olen sijoittanut osakkeisiin 117 000 euroa omaa pääomaa. Osinkoja on kertynyt noin 22 000 euroa. Eli julma markkinatalous on maksanut noin viidesosan sijoittamastani pääomasta takaisin osinkoina!

Yhdysvaltain autokauppias - Penske Automotive

Käytettyjen autojen kauppias Kamux listautui hiljattain Helsingin pörssiin. En lähtenyt antiin mukaan enkä juuri tutustunut yhtiöön johtuen yhtiön ympärillä liikkuneista kielteisistä uutisista. Autoteollisuus on kiinnostanut minua sijoituskohteena jo pitkään, mutta sähköautoilun kasvu on pitänyt minut poissa sijoittamasta autovalmistajiin. Autokaupalle ei ole juuri väliä mikä on autojen voimanlähde. Mitä monimutkaisemmiksi autot käyvät sitä paremmin merkkiliikkeiden huoltotoiminnalla todennäköisesti tulee menemään.

Premium autojen jälleenmyyjä

Vaihtoehtona Kamuxille Yhdysvalloista löytyy useita suuria autokauppiaita. Yksi niistä on Penske Automotive, joka myy noin neljääkymmentä automerkkiä. Se keskittyy lähinnä eurooppalaisiin premium-merkkeihin, kuten Audiin, BMW:hen ja Mercedes-Benziin. Vuonna 2016 Penske myi 250 000 uutta autoa ja yli 200 000 käytettyä autoa yli 350 toimipisteestään. Yksi keskeinen osa Pensken liiketoimintamallia on sopia autovalmistajien kanssa jälleenmyyntisopimuksia, joita valmistajat kontrolloivat hanakasti niin, ettei yksi jälleenmyyjä kasva liian vahvaksi yhden automerkin myynnissä.

Penske toimii Yhdysvalloissa, Kanadassa, Japanissa, Australiassa, Uudessa-Seelannissa ja Euroopassa. 20 miljardin dollarin liikevaihdosta lähes 60 prosenttia muodostuu Pohjois-Amerikassa, alle 35 prosenttia Iso-Britanniassa ja 8 prosenttia muissa maissa. Myynnistä yli 50 prosenttia koostui uusien autojen myynnistä, 30 % käytettyjen autojen myynnistä, 10 % huollosta ja varaosista sekä 3 % rahoituksesta ja vakuutuksista. Voitosta kaksi viimeisintä sen sijaan tekivät 42 ja 18 prosenttia.

Toimiala ja kilpailijat

Autokauppa on pääosin alueellisten ja pienempien toimijoiden hallussa, se on voimakkaasti fragmentoitunut ala. Penske onkin kasvanut voimakkaasti yritysostoilla. Viimeisimpiä hankintoja ovat muun muassa englantilainen käytettyjen autojen kauppias CarShop ja amerikkalainen CarSense, jolla on 5 toimipaikkaa Pennsylvaniassa ja New Jerseyssä. Pensken kasvualueina ovat lisäksi rekkojen myynti, leasing ja logistiikka sekä kansainvälinen laajentuminen.

Yhtiöllä on luonnollisesti suuri määrä kilpailijoita. CarMax (KMX) on Yhdysvaltojen suurin käytettyjen autojen kauppias, jonka liikevaihto on 14 miljardia dollaria. AutoNation (AN) nähdään Yhdysvaltain suurimpana autojen jälleenmyyjänä yli 20 miljardin dollarin liikevaihdollaan. Lithia Motors (LAD) ja Group 1 Automotive (GPI), molempien liikevaihto noin 10 miljardia dollaria, ovat myös merkittäviä toimijoita Yhdysvaltojen autokaupassa. Kaikkien kilpailijoiden osinkotuotto on lähes olematon ja yhtiöt toimivat pääosin ainoastaan Yhdysvalloissa, minkä perusteella hylkäsin nämä yhtiöt syvällisemmästä tarkastelusta.

Käytettyjen autojen kauppa on ollut Yhdysvalloissa viime aikoina vastatuulessa. Käytettyjen autojen varastot ovat kasvaneet, autolainoja myönnetään ennätysmääriä ja lainanottajille, joiden luottokelpoisuus on heikko. Autokaupan on katsottu olevan syklinsä huipussa ja automyynnin on spekuloitu kääntyvän laskuun. Vuonna 2016 autojen [light vehicle] myynti kasvoi Pensken mukaan ainoastaan 0,3 prosenttia. Autokauppiaiden osakekurssit ovatkin korjanneet alaspäin vuoden tarkasteluvälillä katsottuna. Toinen merkittävä riski autokauppiaille on Amazon, joka on jo kokeillut autokauppaa useissa eri maissa. Voiko Amazon mullistaa myös autokaupan? Toisaalta, autoilijan ostoprosessin alkupää tapahtuu jo hyvin pitkälti verkossa, voiko Amazon tuoda jotain muuta kuin laskea hintoja?

Osinko ja arvostus

Pensken osinkotuotto yltää lähes kolmeen prosenttiin. Osingonjakosuhde on hyvin matalalla tasolla noin 30 prosenttia. Yhtiö on kasvattanut osinkoaan viimeiset viisi vuotta. Vuodesta 2011 lähtien Penske on itseasiassa kasvattanut osinkoaan joka kvartaali yhdellä sentillä. Osinko onkin kasvanut keskimäärin 24 prosenttia viimeisen viiden vuoden aikana. Nykyisellä tuloksella ja noin 45 dollarin osakekurssilla Pensken P/E luvuksi muodostuu hieman alle 11.

Viimeiset kolme vuotta yhtiön liikevaihto ja tulos ovat olleet maltillisessa kasvussa, tosin viime aikoina kasvu on tullut yritysostoin, ei niinkään kasvattamalla myyntiä olemassa olevissa myymälöissä. Autokaupan luonteeseen kuuluu suuri volyymi alhaisilla katteilla. Penske tienaa noin 2900 dollaria per myyty uusi auto ja 1500 dollaria per myyty käytetty auto. Vuonna 2016 20 miljardin dollarin liikevaihdolla yhtiön nettotulos oli noin 340 miljoonaa dollaria. Vuonna 2012 vastaavat luvut olivat 13 miljardia ja 185 miljoonaa dollaria.

Penske tarkkailulistalle

Olen vannottanut itselleni, etten kasvata sijoituksiani kaupanalan yhtiöissä. Kerta toisensa jälkeen huomaan löytäväni mielenkiintoisen yhtiön. Penskessä houkuttelee kuitenkin useampi tekijä: kohtuullinen arvostus, osinkotuotto ja kasvunäkymät, hyvä liiketoimintahistoria sekä kasvumahdollisuudet yritysostoin. Autokauppa on kuitenkin hyvin suhdanneherkkää ja sitä varjostaa muutama edellä mainittu uhkakuva. Siksi lisäänkin Pensken tässä kohtaa ainoastaan tarkkailulistalleni. Ehkäpä kärsivällinen sijoittaja löytää myöhemmin nykyistä paremman ostoajankohdan.

Saksalaisia kiinteistöjä Fortumin tilalle?

Lokakuun alussa myin Fortumin osakkeet. Tyypilliseen tapaani hivenen liian aikaisin. Olin jo pitkään pohtinut osakkeiden myyntiä, koska yhtiön liiketoimintaan liittyi monia epävarmuustekijöitä ja mielestäni typerä päätös myydä sähköverkot vei yritystä riskisempään suuntaan. Fortumin ilmoitettua hankkivansa vähemmistöosuuden saksalaisesta Uniperista ja kurssin kivuttua keskiostohintani yläpuolelle, päätin myydä osakkeeni kokonaan. Valitettavasti en nähnyt mihin Fortum oli menossa ja säilyisikö osinko nykyisellä tasollaan?

Olin ostanut ensimmäisen kerran osakkeita vuonna 2009 ja kasvattanut positiotani useaan kertaan vuosina 2010, 2012 ja 2015. Osinkoja Fortumista oli tuloutunut näiden vuosien aikana lähes 1000 euroa. Myyntivoittoa kirjautui nettona vaivaiset 230 euroa. Osinkosijoittajalle myynnin haitallisin puoli on kassavirran pienentyminen ja Fortumin osakkeiden myynti tekeekin osinkovirtaani 200 euron loven. Vaikka saatan palata aiempaa pienemmällä positiolla Fortumin omistajaksi, jos kurssi laskee alle 16 euron, valitettavasti en vielä tarkalleen tiedä, kuinka aion paikata osinkovirtaa.

Ensimmäiseksi lääkkeeksi suunnittelen ja tutkin sijoituksia Saksan kiinteistömarkkinoille. Vaikka sijoitukseni kiinteistöihin ovat jo huomattavan suuret, lähes 120 000 euroa, näen Saksan asuntomarkkinat kohtuulliseksi turvasatamaksi muutamalle tuhannelle eurolle: ehkäpä paremmaksi kuin saksalaiset hiilivoimalat ja venäläiset hiili- ja kaasvoimalat. Vaikka saksalaisten yhtiöiden osingoista joutuukin maksamaan korkeamman osinkoveron, olen valmis sijoittamaan paikallisiin yhtiöihin puhtaasti sen vuoksi, ettei kotimaisesta pörssistä löydy samanlaista tarjontaa.

Seuraavaksi esittelen lyhyesti kaksi yhtiötä, joiden hankintaa salkkuuni olen harkinnut:

Publity AG

Publity hankkii yhdessä eri institutioonalisten sijoittajien kanssa liikekiinteistöjä ja hallinnoi niitä. Se on mukana pienellä osuudella suursijoittajien potfoliossa. Osittain, Publity hankkii kiinteistöjä erikoistilanteissa, joissa kohteen rahoitus tai käyttöaste on huonolla tolalla tai myyjä haluaa eroon kiinteistöstä nopealla aikataululla. Hyvän kuvan yhtiön toiminnasta antaa yhtiön hallituksen puheenjohtajan haastattelu kesäkuulta 2017.

Publityn portfolio sisältää liikekiinteistöjä Saksan suurkaupungeissa: Hampuri, Berliini, Frankfurt am Main, Munchen ja Ruhrin alueen kaupungit. Vaikka P/E luku onkin kehno mittari kiinteistöyhtiöiden arvostustason arvioimiseksi, se liikkuu 9 tasolla osakekurssin ollessa 35 euron tuntumassa. Samalla kurssilla efektiivinen osinkotuotto yltää lähes 8 prosenttiin.

Grand City Properties S.A.

Grand City Properties (GYC) omistaa ja vuokraa Saksassa noin 90 000 asuntoa, jotka sijaitsevat Saksan suurimmissa kasvukeskuksissa. Saksassa vuokratasot ovat Suomeen nähden alhaiset pitkään jatkuneen vuokrasääntelyn vuoksi ja esimerkiksi GYC:n keskimääräinen neliövuokra on 5,5 euroa. Kaikki GYC:n tärkeimmät talousluvut ovat olleet vuosi vuoden jälkeen nousutrendissä: nettovuokratulo ja EBITDA ovat kaksinkertaistuneet vuodesta 2014 ja FFO (funds from operations) on nelinkertaistunut. 18 euron osakekurssilla yhtiön efektiivinen osinkotuotto oli noin 3,8 prosenttia ja P/E luku noin seitsemän. GYC:n huonona puolena oli kilpailijoihin nähden korkea 7,5 prosentin vajaa käyttöaste.

Muita vastaavia, Saksan asuntomarkkinoilla toimivia, yrityksiä ovat muun muassa TAG Immobilien, Vonovia ja Deutsche Wohnen. Esimerkiksi Vonovia omistaa yli 300 000 asuntoa ympäri Saksaa.

***

En lähde kiirehtimään Fortumista irronneiden varojen uudelleensijoittamisessa. Muutama tonni jää odottamaan sen spekulaation varalta, että Fortumin kurssi laskee. Osake voi hyvin jatkaa nousuaan Uniper kaupan siivittämänä, enkä palaa omistajaksi pitkään aikaan. Lähettänen kuitenkin piakkoin pienen joukon euroja Saksan kiinteistömarkkinoille tunnustelemaan ja töitä tekemään.

Sijoita metsään osakkeilla

Tykkään liikkua metsässä ja olen seurannut muutamien metsätilallisten toimintaa sivusta. Puuta, paperia ja etenkin kartonkia tullaan aina tarvitsemaan. Puusta saa tyypillisesti vakaata tuottoa. Näistä syistä halusin sijoittaa itse myös metsään.

Suomalaisten metsä-rahastojen hoitopalkkiot ovat (2016) erittäin korkeat, suhteessa metsän matalahkoon tuottoon. Metsää pidetään vakaana ja maltillista tuottoa antavana omaisuusluokkana. Suorat metsäsijoitukset ovat kuitenkin vaikeita ja työläitä. Siksi ostin amerikkalaisen Catchmarkin osakkeita. Nyt omistan amerikkalaista metsää ja saan tuottoa yhdestä vanhimmista raaka-aineista.

Helpoin, edullisin ja läpinäkyvin tapa sijoittaa metsään ovat osakkeet. Yhdysvaltain markkinoilta löytyy useita metsäomaisuutta hallinnoivia REIT-yhtiöitä. Useat niistä ovat kuitenkin laajentaneet liiketoimintaansa vertikaalisesti, esimerkiksi rakennusmateriaaleihin. Kolme kiinnostavinta amerikkalaista metsäyhtiötä ovat:

• Catchmark Timber Trust (CTT) on pienehkö yhtiö, joka hallinnoi laajoja maa-alueita eteläisissä osissa Yhdysvaltoja. Yhtiön tulonlähteet muodostuvat puiden myynnistä, maa-alueiden kehittämisestä ja myynnistä sekä maa-alueiden vuokraamisesta esimerkiksi vapaa-ajan käyttöön. Yhtiö maksaa neljästi vuodessa korkeahkoa osinkotuottoa.
• Rayonier Timber (RYN) on keskikokoinen yhtiö, joka sijoittaa metsään Yhdysvalloissa ja Uudessa-Seelannissa. Yhtiö maksaa keskisuurta osinkoa neljästi vuodessa.
• Weyerhaeuser Company (WY) on yksi suurimmista metsään sijoittavista yhtiöistä, mutta sen liiketoimintoihin lukeutuu myös puutuotteet ja energiantuotanto. Yhtiö maksaa myös keskisuurta osinkoa neljästi vuodessa.

Metsä-REIT:t ovatkin vaivaton tapa sijoittaa metsään ja kassavirtaa saa puusta kotisohvalta lainkaan moottorisahaan koskematta. Raittiin ilman joutuu edelleen hankkimaan lenkkipolulta.  Jos metsästä haluaa nopeasti eroon, onnistuu se muutamalla napin painalluksella.

Markkinoilta löytyy lisäksi useita “puu”-ETF:iä (WOOD, CUT). Koska puhtaasti metsään keskittyviä yhtiöitä on hyvin vähän, nämä ETF:t sijoittavat myös esimerkiksi paperi- ja pakkausalan yhtiöihin. ETF:ien omistuksina ovat esimerkiksi suomalaiset StoraEnso ja UPM-Kymmene, mutta myös edellä mainitut Rayonier ja Weyerhaeuser. 

Lisää metsä-REIT:t tarkkailulistallesi ja ostaa metsää salkkuusi, kun sijoituskriteerisi täyttyvät!

***
Nämäkin osakepoiminnat listattiin Vaurastumisen välineet esityspaketissa. Lue lisää.

Loppuvuoden suuntaa maalaten

Sijoituspäiväkirja

Syyskuu 2017

Kuun alussa ostin 70 kappaletta Tikkurilan osaketta 15,74 euron hintaan. Sijoitusteesinä oli ostaa hyvää yhtiötä tilapäisissä vaikeuksissa kurssilaskun jälkeen. Uuden toiminnanohjausjärjestelmän käyttöönotto oli aiheuttanut Tikkurilalle ongelmia ja kuluja sekä raaka-ainehintojen nousu oli nostanut kustannuksia. Lisäksi oletin, että kotimainen rakennusmarkkina jatkaisi vielä hyvää vauhtiaan ja Venäjä piristymistään. Tikkurilan osinkotuotto oli hyvä, mutta tuloksen pienentymisen seurauksena ei täysin varmalla pohjalla. Toimitusjohtajan irtisanominen osoittaa, että vaikeudet voivat olla syvempiä kuin oletin, mutta yhtiön hallitus pyrkii nopeaan suunnanmuutokseen. Sijoitukseni Tikkurilaan oli enemmän spekulatiivinen, ei niinkään pitkään salkkuun.

Syyskuussa osinkoa maksoivat useat amerikkalaiset yhtiöt ja Fiskars, joka tilitti pienemmän syksyn osingon. Dollarikassa oli kohonnut jo yli tuhanteenkolmeensataan En ollut löytänyt tarkkailulistaltani arvostukseltaan ja näkymiltään sopivaa yhtiötä. Archer Daniels Midlandin kurssi ehti karata lyhyen aikavälin kuopastaan ennen kuin ehdin osaketta hankkia. Nykyisistä omistuksista IBM, General Electric ja ExxonMobil olivat historiallisesti katsottuna houkuttelevasti arvostettuja, mutta niiden näkymät olivat osittain huolestuttavat enkä ollut valmis kasvattamaan riskiä yhtiöissä. 

Vaihtoehtoiset sijoitukseni kohtasivat takaiskuja elo- ja syyskuun aikana, kun useat sijoitukseni yrityslainoihin päätyivät oikeudelliseen perintään. Noin puolitoista vuotta sitten tein ensimmäiset sijoitukset Fundu.fi palvelun kautta yrityslainoihin. Sittemmin noin kymmenen lainaa neljästäkymmenestä avoimesta lainasta on päätynyt perintään. Noin viisitoista lainaa on maksettu kokonaan takaisin. Tulen kirjoittamaan tarkemman analyysin yrityslainasijoituksistani. Tässä kohtaa on kuitenkin tärkeä muistuttaa, että vaihtoehtoisiin sijoituksiin tulee sijoittaa vain hyvin pieni osa kokonaisvarallisuudesta, hajauttaa voimakkaasti sekä valikoida sijoituksiksi vain kaikkein parhaimmat kohteet. Koska luottotappiot eivät käsittääkseni vielä ole verovähennyskelpoisia, valitettavasti näyttää siltä, että sijoitusten tuotto verojen jälkeen tuskin riittää kattamaan luottotappiot.

Osakesalkkuni arvo kipusi jälleen yli 190 000 euron ja kokonaisvarallisuus nousi täpärästi kaikkien aikojen korkeimpaan lukemaan. Kuun puolivälin seurannan jälkeen talletin osakesalkkuuni tavanomaisen tonnin lisäksi toisen, yhteensä 2000 euroa. 200 000 euron rajan rikkoutuminen tämän vuoden aikana on epätodennäköistä, mutta mahdollista, jos pörssi ottaa pienenkin pyrähdyksen ylöspäin. 

Lähes 120 000 euroa kiinni kiinteistöissä

Tein inventaariota asunto- ja kiinteistösijoituksistani, koska ne ovat kasvaneet kuukausi kuukaudelta ja vuosi vuodelta. Samalla markkinakäänne ei voi olla enää kovin kaukana - vaikka näin olen ajatellut jo pitkään. Silti mukana olo markkinoilla on ollut erittäin kannattavaa. Hiljalleen näkemykseni alkaa kääntymään siihen, että on parempi makuuttaa rahoja korkeakorkoisella tilillä ja odottaa hetkeä, kun markkinoille tällä hetkellä ryntäävien piensijoittajien rahoja ryhdytään siirtämään valistuneiden sijoittajien taskuihin. Olenkin kerryttänyt käteiskassaa kasvavaa vauhtia. Tätä tilannetta silmällä pitäen, miltä asunto- ja kiinteistösijoitukseni näyttävät tällä hetkellä ja mitkä ovat lyhyen aikavälin suunnitelmani niiden suhteen?

Suorat asuntosijoitukset velkavivulla

Asuntosijoitukset rivi sisältää omistusasuntoni, josta olen maksanut noin kolmanneksen, sekä kaksi ja puoli sijoitusasuntoa, joista myös olen maksanut noin kolmanneksen. Luvussa ei ole otettu huomioon asuntoihin kohdistuvia yhtiölainoja, joista suurin on omistusasuntooni kohdistuva julkisivusaneerauslaina. Asunnot tuottavat minulle yli parisataa euroa kassavirtaa kuukaudessa nettona. Asuntoja vastaan minulla on velkaa noin 186 000 euroa ja niiden hankintahinta on noin 279 000 euroa, tarkoittaen, että asuntoihin on sitoutunut 93 000 euroa pääomaa. Lainapotin lyhentymistä tulee hidastamaan lainojeni uudelleenjärjestely sekä mahdolliset kasvavat yhtiölainat remonttien johdosta.

Pörssilistatut kiinteistösijoitukset - helppo irtautua

Pörssilistattu kiinteistörahasto Baltic Horizon ja kotimainen toimistokiinteistöjä vuokraava Technopolis ovat verrattain uusia sijoituksia. Baltic Horizonin arvo on sijoitushetkestä hivenen laskenut ja Technopoliksen kurssi on noussut mukavasti sen kommunikoitua aiempaa omistajaystävällisemmästä toimintapolitiikastaan. Molemmat sijoitukset ovat osa osinkosalkkuani. Baltic Horizonin osinkopolitiikkana on maksaa osinko neljästi vuodessa.

REIT-ETF:t pitää sisällään sijoituksen Vanquard REIT ETF:ään (VNQ), joka pitää sisällään amerikkalaisia REIT-yrityksiä. ETF:n kulut ovat 0,12 % eli erittäin alhaiset. Ensimmäisen erän ETF:ää ostin vuonna 2011 ja toisen 2013. Suurin huoleni on 20 % paino vähittäiskaupan kiinteistöjä hallinnoivissa REIT-yhtiöissä. Yhdysvalloissa kaupan alan muutos on nopeaa ja se tulee varmasti vaikuttamaan myös kiinteistöyhtiöihin. Otollisen ostoajankohdan vuoksi saan VNQ:sta nettona noin 5-7 prosentin osinkotuoton ostohinnalle.

Kokeiluja myös joukkorahoituksessa

Joukkorahoitussijoitukseni ovat jälleen kokeiluja suurella riskillä. Ne ovat kaikki määräaikaisia lainasijoituksia, joiden vakuutena on kiinteistöjä. Ne eivät siis ole suoria kiinteistösijoituksia. Rahat näihin sijoituksiin on lainattuna osinkosalkustani. Kun en ole löytänyt sopivia osakeostokohteita, olen sijoittanut rahat toisaalle. Sijoitusten korkotuotto on 10 prosenttia ja laina-ajat lyhyitä, jolloin saan pääomat toivottavasti nopeasti takaisin ja voin harkita osakesijoitusta tilanteen mukaan.

Rahastosijoitukset ovat kysymysmerkki

Kiinteistörahasto rivi pitää sisällään sijoituksen erikoissijoitusrahasto Titanium Hoivakiinteistöön, joka omistaa muun muassa päiväkoteja, palvelutaloja ja lääkäriasemia. Rahastoyhtiö Titanium on ilmoittanut myös aikeistaan pörssilistautumiseen. Nyt alkaa olla viimeiset hetket pumpata rahat kuumilta markkinoilta harvempien taskuun.

Tarkastaltaessa rahaston vuoden 2016 tilinpäätöstä vuokratuottoihin perustuva kassavirtalaskelma on pyöreästi miljoonan negatiivinen, kun vuokratuotoista vähennetään hoitokulut, korkokulut, tuottopalkkiot ja maksetut osingot. Rahaston arvo oli vuoden 2016 lopussa noin 125 miljoonaa euroa eli vuoto rahastosta on merkittävä. Rahasto on perustettu jo vuonna 2013 eli voisi olettaa, että myös kassavirta olisi saatu kääntymään positiiviseksi.

Yhteenveto asunto- ja kiinteistösijoituksistani

• Luvut laskettu hankintahinnoin, joista vähennetty omaisuuslajeihin kohdistuvat lainat.
• Mahdollisia arvonnousuja tai -laskuja ei ole huomioitu.

Yllämainittujen kiinteistösijoitusten lisäksi minulla on perintörahoja sijoitettuna kiinteistöihin. 12 000 euroa on sijoitettuna REIT-ETF:iin ja 40 000 euroa jaettuna edellä mainittuun kiinteistörahastoon ja toiseen vastaavanlaiseen rahastoon. Asunto- ja kiinteistösijoitukseni yltävät siis kokonaisuudessaan lähes 170 000 euroon. Siksi minun on syytä seurata kiinteistösektorin kehitystä hyvin tarkkaan. Vaihtoehtoni taloudellisen riippumattomuuden osalta on tiukasti kiinni näiden sijoitusten kehityksestä ja kassavirrasta.

Mitä aion asunto- ja kiinteistösijoituksille tehdä? 

• Asuntosijoitukset tuottavat toistaiseksi oikein hyvää kassavirtaa, koska velka lyhenee hitaasti. Olen kerryttänyt ylijäämää korkeakorkoiselle tilille tulevien remonttien varalle. Tällä hetkellä ajatukseni ovat sellaiset, että myyn asuntosijoitukseni 2-4 vuoden aikajänteellä ja sijoitan varat vähempitöisiin kohteisiin, kuten osakkeisiin.
• Sijoitukseni Baltic Horizoniin on kassavirtasijoitus. Seuraan rahaston kehitystä ja mikäli se on myönteistä teen lisäsijoituksen. Kuten Technopolis teki aiemmin, rahasto tulee todennäköisesti rahoittamaan uusia kiinteistöhankintojaan yleisöannein ja vuokratulot jaetaan osinkoina.
• Technopoliksen petrattua omistajapolitiikkaansa aion pitää sijoituksen salkussani kerryttämässä osinkoja. Näen toimistot kohtuullisen turvattuna kiinteistösijoituksena.
• Joukkorahoituksen sijoituksia pidän yllä, mikäli uusien lainakohteiden riski- ja tuottoprofiilit ovat houkuttelevia ja markkinatilanne vaikuttaa kantavan uusia hankkeita menestykseen. Koska rahat ovat lainassa osakesalkustani, palautan todennäköisesti osan varoista osakesijoituksia varten sitä mukaa, kun osakemarkkinoilta löytyy hyviä sijoitusmahdollisuuksia.
• Vanquard REIT ETF oli tarkoitettu alunperin käteisen parkkipaikaksi, mutta siitä on tullut autotalli, joka on pitänyt varani suojassa: säilyttänyt hyvin arvonsa ja tuottanut korkeahkoa kassavirtaa neljästi vuodessa. Tuskinpa tulen tästä sijoituksesta irtaantumaan.
• Kiinteistörahasto on vielä toistuvan tarkastelun alla. Tarkastelen vuoden 2017 tilinpäätöksen sekä rahaston arvonkehityksen loppuvuoden aikana ja teen päätöksen sijoituksen pitämisestä tai myymisestä. Ainaisena haasteena kun on löytää parempi työpaikka isolle määrälle pääomaa. Tuntumani kuitenkin sanoo, ettei tästä rahastosta ole ikuiseksi sijoitukseksi.

***

Hanki Vaurastumisen välineet julkaisupaketti ja löydä oma tiesi terveeseen henkilökohtaiseen talouteen!

8 vuotta tavoitteeseen

Vuoden 2025 tavoitteeseeni on nyt matkaa kahdeksan vuotta. Alkuperäisen ajatukseni mukaan siihen mennessä pyrin saavuttamaan taloudellisen aseman, jossa sijoitusteni tuotot kattavat päivittäiset menoni. Avasin hiljattain ajatuksiani taloudellisesta riippumattomuudesta kaksi kirjoitusta, jotka voit lukea seuraavista linkeistä: osa 1 ja osa 2.

Osakesalkkuni osalta olen reilusti laskennallista tavoitettani edellä. Laskennallinen tavoite perustuu 12 000 euron sijoitukseen vuosittain ja 6 prosentin tuottoon. Tällä hetkellä osakesalkkuni arvo liikkuu vuoden 2019 tavoitteen tuntumassa. Absoluuttisesti olen noin 40 000 euroa laskennallista tavoitetta edellä. Salkkuni arvo on 75 000 euroa korkeampi kuin osakesalkkuun sijoittamani pääoma - paperilla olen siis reilusti voitolla.

Viime vuoteen nähden:

• Kokonaisvarallisuuteni on kasvanut 52 000 euroa (268 000 eurosta 320 000 euroon). Absoluuttinen kasvu oli tarkalleen yhtä suuri edellisvuonna.
• Osakesalkun arvo on kohonnut noin 20 000 euroa lähes 190 000 euroon. 
• Absoluuttinen osinkotuottoni yltää vuonna 2017 arviolta 5400 euroon.
• Vuoden tärkein uusin vaurastumisen vauhtipyörä on sijoitusasunnon puolikas. Sen lisäksi olen tehnyt viime vuoden tapaan runsaasti vaihtoehtoisia sijoituksia sekä parantanut pääoman allokaation tehokkuutta. 

Seuraavalle 12 kuukaudelle suunnitelmani ovat selkeät. Jatkan osakesijoittamista varovaisesti, mutta strategiani mukaisesti. Todennäköisesti myyn joitakin satelliittisijoituksia kasvattaakseni käteisen määrää. Käteisen pidän sijoitettuna joko vaihtoehtoisissa sijoituksissa tai Norwegian Bankin talletustilillä, jossa on myös rakentamani hätärahasto. Se on kurssipudotuksen tapauksessa käytettävissä myös sijoituksiin. Sijoitukseni lähtevät kassavirtavaateesta eli niiden on tuotettava säännöllistä tulovirtaa, koska en tiedä mitä teen vuoden kuluttua ja sijoitusteni tuotot voivat jonain päivänä olla ainoa tulovirtani.

Säästettyäni ja sijoitettuani aktiivisesti viimeiset 10 vuotta korkoa korolle ilmiö alkaa todella toimimaan. Osinkotulot yltävät yli 5000 euron vuodessa verojen jälkeen. Sijoitusasuntojen nettokassavirta on 3000 euroa vuodessa. Vaihtoehtoiset sijoitukset tuovat noin 2000 euroa vuodessa. Tulot sijoituksista alkavat lähennellä samaa raha summaa, jonka säästän ja sijoitan osakkeisiin vuodessa. Pieni pörssikurssien lasku ei vielä heilauta alaspäin kokonaisvarallisuuteni kehitystä, vaikka se on voimakkaasti riippuvainen osakemarkkinoista. Asuntoihin en aio kotimaassa enää sijoittaa, ellei aivan täydellistä kohdetta tuoton, hinnan, sijainnin ja kunnon osalta osu kohdalle.

Vähäisten osakemarkkinoiden sijoitusmahdollisuuksien vuoksi olen sijoittanut noin 40 000 euron edestä mitä erilaisimpiin vaihtoehtoisiin sijoituksiin. Ne edustavat siis noin 12 prosentin osuutta kokonaisvarallisuudestani. Lisäksi olen käyttänyt Nordnetin superluottoa muutamiin vaihtoehtoisiin sijoituksiin. Näen vaihtoehtoiset sijoitukset suurena riskikeskittymänä, joka tulee purkaa mielummin ennemmin kuin myöhemmin. Viimeistään siirrän vaihtoehtoisia sijoituksia osakesijoituksiin, kun osakemarkkinoilla tapahtuu notkahdus. Silloin suurin toive kohdistuu siihen oletukseen, ettei vaihtoehtoiset sijoitukset korreloi voimakkaasti osakemarkkinoiden kanssa. Lisätuoton metsästys on aina riskialtista.

***
Kuro 10 vuoden etumatkani kiinni ja lue Vaurastumisen välineet -julkaisupaketti!

Rohkeita sijoitusideoita Filippiineiltä

Filippinit ovat harvalle suomalaiselle tuttu lomakohde, mutta valtava Aasian talous yli 100 miljoonan väestöllään, joka asustaa yli 7000 saarta. Suurkaupunkien katujen vierustoja vuorottelevat pikaruokaravintolat ja paikalliset kauppiaat, väentungos ja loputtomat liikenneruuhkat. Kaupunkien ulkopuolella trooppinen luonto on kaunista vesiputouksineen ja kirkkaine vesineen. Tulivuoret ja trooppiset myrskyt koettelevat alati jo muutenkin köyhää saarivaltiota.

Filippiinien nopeasti kasvava talous ja matka Filippiineille avaa silmiä myös sijoitusmahdollisuuksille. Valitettavasti yksikään käyttämäni osakevälittäjä ei vielä tarjoa Filippiinien osakemarkkinoita piensijoittajan ulottuville, mutta jotkin yhtiöt ovat listattuna myös Singaporen pörssiin, joka on ainakin Degiron tarjonnassa. Filippiinien yrityskentästä löytyy kuitenkin useampi mielenkiintoinen yritys, joiden tarina on mielenkiintoinen yrityshistoriasta kiinnostuneille.

San Miguel - täysi ote olutmarkkinoilta

Vaikka Filippiinit ovat monelle tuntematon, San Miguel on tuttu Kanarianlomilta. Harva kuitenkaan tietää, että olut on itse asiassa Filippiineiltä. San Miguel sai alkunsa liikemies Don Enrique María Barretto de Ycaza y Estebanin hankittua Espanjan kuningashuoneelta oikeudet oluen panemiseen vuonna 1889. Tänä päivänä panimo on yksi maailman suurimmista oluen tuottajista. Se nauttii kotimaassaan lähes 100 prosentin markkinaosuutta. Jokainen ravintola ja kauppa myy lähes yksinomaan San Miguelin eri variaatioita ja merkkejä. Muutama tuontiolut on voinut saada hyllytilaa, mutta itse en nähnyt niitä kenenkään nauttivan.

Oluen tuoman kassavirran voimin San Miguel yhtiö on lähtenyt tämän vuosikymmenen aikana laajenemaan vastoin yleistä trendiä yrityshistoriassa. San Miguel on tänä päivänä monialayhtiö, joka omistaa maan suurimman öljyn jalostajan ja jakelijan Petronin, se tuo jo lähes puolet koko konsernin liikevaihdosta. Lisäksi yhtiöllä on merkittävää elintarvike-, maatalous- ja pakkausliiketoimintaa. Se omistaa muutaman voimalan ja yhden lentokentän sekä rakentaa rauta- ja moottoriteitä, joiden käytöstä se perii  tietullit. Portfolioon kuuluu myös pankki ja kiinteistöyhtiö. San Miguel haluaa olla kehittämässä Filippiinien taloutta ja ihmisten elämää jokaisella osa-alueella.

San Miguelin osakkeet on listattu Singaporen ja Manilan pörssiin. Pelkkään olutyhtiöön sijoittaminen olisi hyvin mielenkiintoista, mutta San Miguelin monialaistumisen vuoksi se on varsin vaikeasti arvioitava yhtiö, eikä yhtiön sijoittajaviestintä tee siitä yhtään helpompaa. Lyhyen tutustumisen jälkeen käy ilmi, että San Miguelin omistaa 66 prosenttisesti Top Frontier Investment Holdings. Sen suurimpiin omistajiin puolestaan kuuluu liuta Cojuango nimisiä herroja. Eduardo J. Cojuango onkin San Miguelin hallituksen puheenjohtaja ja Wikipedian mukaan hän oli läheinen Ferdinand Marcosin ystävä. Cojuangon varallisuuden arvioidaan yltävän tänään yli miljardin dollarin. San Miguelin osakkeella puolestaan käydään kauppaa Filippiinien pörssissä sadan peson hintaan. Se tarkoittaa 8 P/E:tä ja reilusti alle prosentin osinkotuottoa. Mielenkiintoinen yhtiö, mutta monimutkaisuudessaan vaikeasti sijoitettavissa!

Ayala Land - kauppakeskukset eivät ole kuolleita

Ayala Land on kiinteistöyhtiö, joka kehittää kauppakeskuksia, asuinkiinteistöjä, toimistoja ja lomakeskuksia. Se rakentaa ja myy asuntoja ja toimistoja sekä vuokraa liiketiloja kauppakeskuksista. Ayala Landin omistaa 40 prosenttisesti Ayala Corporation, joka on San Miguelin tapaan perheomisteinen monialayhtiö. Niiden strategiat ja liiketoiminta-alueet näyttävätkin herkästi ulkopuolisen silmin kahden perheen kilpailulta maan liiketoiminnan herruudesta.

Ayala Land hallinnoi esimerkiksi Manilan liike-elämän keskuksessa, Makatissa, vierekkäin sijaitsevia Glorietta ja Greenbelt kauppakeskuksia. Ne molemmat ovat valtavia, moninkertaisesti Lempäälän Ideaparkin kokoisia kumpainenkin. Kauppakeskukset eivät ole Filippiineillä kuolleita, vaan suosittuja vapaa-ajanviettopaikkoja, joihin suosituimpaan aikaan jonotetaan pääsyä. San Miguelin tapaan Ayala Land osinko tarjoaa vain noin prosentin osinkotuoton nykykurssille. Yhtiön liiketoiminta on kuitenkin voimakkaasti kasvavaa, sen liikevaihto kasvoi vuonna 2016 17 % ja liikevoitto 30 % vuoteen 2015 nähden. Ayala Land on listattuna Filippiinien pörssiin.

Auntosijoittaminen Filippiineille

Tutustuin ainoastaan yhteen asuntosijoituskohteeseen Filippiineillä. Se oli rakenteilla oleva businesskeskus, mikä tarkoittaa laajaa aluetta, johon rakennetaan niin toimistoja, kauppakeskus ja monikymmenkerroksisia asuintaloja. Kantavana ideana on rakentaa pieni kaupunki, joka työllistää, majoittaa ja viihdyttää sen asukkaat yhdessä paikassa. Alueen rakentajana on edellä mainittu Ayala Land. Kohteen rakentaminen on käynnistymässä ja sen oli määrä valmistua vuoteen 2022 mennessä.

Yksiön hinta oli noin 80 000 euroa veroineen ja vuokratuotoksi muodostui noin 7 %. Varsinaista varainsiirtoveroa Filippiineillä ei makseta, mutta edellä mainittu hinta piti sisällään 12 prosentin arvonlisäveron. Asunnot toimitettiin avaimet käteen periaatteella perusmateriaalein ja kalustettuna. Valitettavasti en kirjannut ylös tarkkaa vuokra-arviota ja hoitovastiketta, joka oli kuitenkin mitättömän pieni suomalaiseen tasoon nähden. Huoneistojen vuotuiseksi arvonnousuksi asuntokauppiaat arvioivat 8 prosenttia.

Ostajan olisi tullut maksaa asunnosta 10 % kaupantekohetkellä, 60 % viiden vuoden rakennusajan aikana kuukausittaisin maksuin sekä 30 % avainten luovutuksen yhteydessä. Luonnollisestikaan en ole valmis sitomaan tällaista pääomaa etupainotteisesti. Suuri osa asunnoista oli jo kuitenkin myyty, kuka asuntoihin sijoitti? Ulkomaalaisten sijoittajien osuus kussakin kohteessa oli rajattu 40 prosenttiin ja ulkomaalaiset ostajat saattoivat omistaa asuntoja Filippiineillä suoraan. Ulkomaalaisia sijoittajia olivat pääasiassa japanilaiset, korealaiset ja kiinalaiset sijoittajat. Mikäli voitan lotossa tai osakekurssit vielä tuplaantuvat, saatan yhden asunnon ostaakin.

***
Näistä sijoitusideoista tuskin yksikään läpäisee seulaani. Tämä kirjoitus on kuitenkin esimerkki siitä kuinka sijoittajan on hyvä pitää silmänsä auki eri mahdollisuuksien varalta. Niitä löytyy kaikkialta. Usein havainnot todellisesta elämästä ovat parempia kuin yhdenkään analyytikon arviot yhtiöstä ja osakkeesta - vähintäänkin havainnot tuovat esiin mielenkiintoisia yrityksiä, jotka eivät tietokoneen näytölle luontaisesti ilmesty.

Mitä taloudellinen riippumattomuus tarkoittaa minulle? Osa 2

Lue kirjoitussarjan ensimmäinen osa täältä.

Mikä minua estää?

Miksi en julistaisi itseäni taloudellisesti riippumattomaksi ja heittäytyisi pois palkkatyöstä? Kieltämättä, olisin henkisesti siihen valmis. En ehkä ole sitä vielä taloudellisesti valmis tekemään  hyppyä. Asuntolaina ja muut velvoitteet kahlitsevat minuakin. Passiiviset tulot eivät vielä riitä kattamaan kulujani ja tarjoamaan riittävää turvamarginaalia, jos jotakin menee pieleen. Paino pohdinnassa on jälkimmäisessä - turvamarginaalissa.

Kuten totesin kirjoitussarjan ensimmäisessä osassa, vuokraamalla asuntoni ja myymällä autoni pystyisin elämään vaatimattomasti halvemman kustannustason maassa. Koska minulla ei ole asuntolainaa lukuunottamatta suuria muita velvollisuuksia kotimaassa, pystyn tämän suhteellisen helposti tekemään. Olen kuitenkin hivenen turvallisuushakuinen. Sijoitustoiminnassanikaan en ole ottanut yltiöpäistä riskiä, vaikka parin vuoden päästä sijoitustuloni saattaisivatkin pystyä tarjoamaan vähintään hyvän askeettisen elämän.

En ole myöskään kyennyt luomaan merkittäviä muita tulonlähteitä, jotka toisivat lisätulovirtaa, jos jättäisin palkkatyöni. Tarina vaurastumisesta esityksiä lukuunottamatta, arvosana erilaisille kokeiluille on välttävä tai enintään tyydyttävä. Miksi? Ajanpuute on hyvä (teko)syy. Toisaalta työn tuoma kuukausittainen tulovirta on varmasti laiskistanut. Minulla ei ole ollut polttavaa tarvetta rakentaa omaa liiketoimintaa, koska koheneva tulotaso on varmistanut kasvavat säästöt ja sijoitukset.

“The three most harmful addictions are heroin, carbohydrates, and a monthly salary.” -Nassim Nicholas Taleb

Minua varmastikin myös arvelluttaa jättää, ainakin ulkoapäin katsottuna, hyvä työ. Olen juuri sellaisessa työssä johon kouluttauduin ja luullakseni jo lapsena kuvittelin tahtovani. En osaa tarkalleen sanoa, miksi en ole täysin tyytyväinen. Ansaitsen myös hyvin. Ehkäpä pelkään, että jos jätän työni ajaudun (jälleen) tekemään töitä minimipalkalla suhteessa työmäärään? Minulla ei ole suuremmin erityisammattitaitoa. Olen liike(nne)mies. Vain vaivoin pystyisin kaupallistamaan nykyistä osaamistani yrittäjänä ja maitojunalla palatessani tuskin yltäisin nykyistä vastaavaan työhön.

Työ määrittelee meitä ihmisinä - ainakin muiden ihmisten silmissä.

Tätä kirjoitettaessa markkinatilanne on palkkatyön jättämisen näkökulmasta huolestuttava. Sijoitusmarkkinoilla korkeasuhdanne on jatkunut pitkään ja käänne on väistämättä edessä ennemmin tai myöhemmin. Kukaan ei tiedä milloin. Erityisesti suomalaiset yhtiöt usein leikkaavat osinkoaan, kun ajat ovat kurjemmat. Koska passiiviset tuloni ovat vielä niukat, takapakki eri omistusten tuotoissa voi viedä tärkeitä euroja passiivisista tuloista. Palkkatyössä pystyisin hyödyntämään tulevan kurssilaskun täysimääräisesti ja kasvattamaan varallisuuttani huomattavasti pitkällä aikavälillä.

Sijoitussalkkuni ei ole laskusuhdanteen koettelema ja testaama.

Vaurastumiseni vauhti on vasta hiljattain alkanut kiihtyä. Korkoa korolle ilmiö alkaa tehdä työtään. Töiden lopettaminen ja eläminen kertyneen pääoman tuotoilla pysäyttäisi kiihtyvän kehityksen. Mikäli jatkaisin työtä, säästämistä ja sijoittamista vuoteen 2025 saakka, ilman suuriä yllätyksiä saavuttaisin hyvin suurella todennäköisyydellä varsin korkean elintason pelkästään passiivisilla tuloillani. Jälleen kerran, olenko valmis uhraamaan lähes vuosikymmenen sitä odottaessani?

Kaiken kukkuraksi, ehkäpä epäröin nauttisinko siitä, millaiseksi kuvittelen elämäni ilman palkkatyötä. Miten sitten kuvittelen elämäni saavuttaessani taloudellisen riippumattomuuden? Miltä se siis mielestäni näyttäisi?

Mitä taloudellinen riippumattomuus näyttäisi?

Tällä hetkellä näen lähteväni matkalle maailman ympäri - mitä pikemmin sen parempi. Nuorena ja ilman suuria velvollisuuksia minulla olisi erinomainen mahdollisuus nähdä maailmaa. Kuvittelen myös samanaikaisesti pystyväni opiskelemaan ja harjaannuttamaan uusia taitoja, joilla voin tehdä jotain mielekästä ja tuottavaa rennolla aikataululla:

• Toteuttaa inspiroivia asioita: harrastaa, matkustaa ja urheilla.
• Kehittää itseäni: kirjoittaa, lukea, ja opiskella.
• Nauttia paremmasta ilmastosta: Ei lunta vappuna tai juhannuksena.
• Kehittää mielekästä omaa liiketoimintaa.
• Bucket listan toteuttaminen kohta kohdalta.
• Erilaisten kulttuurien kokeminen.

Tästä listasta voinee päätellä, etten jäisi Suomeen, jos lopettaisin palkkatyöni. Olen matkustanut lähes neljässä kymmenessä maassa ja asunut kolmessa. Vaikka lomareissujen lisäksi matkustan työkseni, vereni jostain syystä vetää vielä tien päälle. Taloudellisen riippumattomuuden yhteydessä ajattelen kuitenkin hidasta matkustamista: vähintään muutamaa kuukautta kussakin paikassa tai maassa. Näin pystyn laskemaan matkustamisen kustannuksia, luomaan sosiaalisia suhteita ja rauhoittumaan. Kun olen kiertänyt 100 maata, pystynen varmasti asettumaan jonnekin pysyvämmin.

Haluaisin kehittää itseäni monipuolisesti ja opetella uusia taitoja. Pidän kielten opiskelusta ja olen käynyt läpi usean kielen alkeet pääsemättä kuitenkaan edistyneemmälle tasolle. Lisääntynyt vapaa-aika voisi mahdollistaa taitojen syventämisen. Matkustaessa paikallisen kielen auttavakin hallinta vie pintaa syvemmälle kulttuuriin ja ihmisten elämään. Lisäksi haluaisin opetella vähintäänkin koodaamisen alkeet ja kehittyä sekä sijoittajana että kirjoittajana.

Olen aina pitänyt lukemisesta sekä kirjoittamisesta, ja tehnyt molempia enemmän tai vähemmmän jo nuoresta iästä lähtien. Työelämässä on liian vähän aikaa lukea ja maailmassa on aivan liian paljon kiinnostavaa luettavaa. Kuten niin monella muullakin, haavenani on kirjoittaa jonain päivänä kirja. Rahaa en sillä kuitenkaan haaveile tekeväni.

Minulla on vielä naiivi usko siihen, että jonain päivänä löytäisin intohimon työstä. Se on yksi syy, miksi haluan kehittää itseäni. Haluan löytää työn tai liiketoiminnan, jonka tekemisestä ja työstämisestä nautin. Taloudellisesta riippumattomuudesta huolimatta tai sen ansiosta, työ on kuitenkin tärkeä tekijä henkilökohtaisessa kasvussa. Lisäksi uskon, että muutama mielenkiintoinen projekti pitää mielen virkeänä ja laiskistumisen loitolla.

Pidän hiihtämisestä ja lumilautailusta. Olen kuitenkin enemmän auringonpalvoja, vaikka kuumuus minua helposti koetteleekin. Haluaisin, että kesä on hieman pidempi ja päivälämpötilat korkeammat. Siksi osa taloudellisen riippumattomuuden tavoitteluani on halu siirtyä parempaan ilmastoon. Suomessa liian suuri osa päivistä kuluu neljän seinän sisässä. Pidän enemmän ulkoilmasta, pitkistä kävelyistä ja kesäurheilulajeista.

Tämän artikkelin ehkäpä tärkein kappale tulee tässä. Taloudellinen riippumattomuus ei ole kuitenkaan lopulta päämäärä. Se on vain henkilökohtaisen talouden tilanne. Lopullinen päämäärä on tyytyväisyys ja onnellisuus elämään. Elämän näen sarjana kappaleita ja lukuja - kuten hyvän kirjan. Kun yksi vaihe loppuu, toinen alkaa. Taloudellinen riippumattomuus mahdollistaa minulle uuden elämänvaiheen, jossa voinen toteuttaa itseäni omilla ehdoilla.

Tämäkin kirjoitus voi olla yksi esimerkki siitä, että kurssikäänne voi olla entistä lähempänä. Haaveilu vaurastumisesta on helppoa, kun taloudessa menee hyvin ja sijoitukset ovat tuottoisia. Tai ehkäpä sana vaurastuminen saa omalla kohdallani uuden merkityksen?

Yhteenveto: kolme vaihtoehtoa

1. Otan irtioton työelämästä huomattavasti suunnittelemaani aiemmin. Pääsen vaatimattomaan alkuun hätärahastoni ja nykyisten pääomatulojeni turvin sekä rakennan rinnalle vähitellen tulovirran, jolla voi lisätä mukavuutta elämään.
2. Työskentelen, säästän ja sijoitan seuraavat 3-4 vuotta ja rakennan sivutuloja niin, että olen varmemmalla pohjalla ennen hyppyä ulos oravanpyörästä. Hyödynnän väistämättömän kurssilaskun varallisuuteni ja passiivisten tulojen kasvattamisessa.
3. Jatkan työelämässä suunnitellusti seuraavat kahdeksan vuotta säästäen sekä sijoittaen, ja saavuttaen taloudellisen riippumattomuuden niin, etten joudu tinkimään elintasostani lainkaan (auto, asunto ja lomamatkat).

Tärkeimpänä kysymyksenä eri vaihtoehtojen välillä lienee se, kuinka arvostan aikaani ja kuinka paljon mukavuutta? Tässä tapauksessa mukavuus tarkoittaa rahaa, joka mahdollistaa turvatumman henkilökohtaisen talouden ja elämän mukavuudet, kuten ruuat, juomat ja asumisen. Kuinka paljon kaipaan turvamarginaalia pakollisten menojen ja mahdollisten yllätysten varalle? Mikä on riittävästi? Kymmenen kuukauden sisällä aion löytää näihin kysymyksiin vastaukset.

Lue taloudellisesta riippumattomuudesta muualta:

• Tarkkamarkka blogisti Markus Ossin havaintoja minieläke kokeilustaan: Mini-eläkkeen huonot puolet.
• Talousmentorin ajatuksia taloudellisesta riippumattomuudesta ja periaatteista sen tavoitteluun yleisellä tasolla: Taloudellisesti riippumaton.
• Downshiftaaminen blogin perusteellinen kirjoitus taloudellisen riippumattomuuden perusoppimäärästä: Taloudellinen riippumattomuus - eläkkeelle jo 45 vuotiaana.
• Rosita Juurisen kolmiosainen kirjoitussarja uudesta alusta, heittäytymisestä pois oravanpyörästä ja digiyrittäjyydestä.

Taloudellisen riippumattomuuden filosofiaa Tarina vaurastumisesta blogissa: Perusta sinun oma Norjan öljyrahasto ; Jollet ole koneen omistaja, olet koneen osa ; Näin vaurastut varmasti - 10 keinoa.

***
Lue Vaurastumisen välineet -julkaisupaketti ja löydä keinovalikoimat taloudelliseen riippumattomuuteen!