perjantai 13. lokakuuta 2017

Saksalaisia kiinteistöjä Fortumin tilalle?

Lokakuun alussa myin Fortumin osakkeet. Tyypilliseen tapaani hivenen liian aikaisin. Olin jo pitkään pohtinut osakkeiden myyntiä, koska yhtiön liiketoimintaan liittyi monia epävarmuustekijöitä ja mielestäni typerä päätös myydä sähköverkot vei yritystä riskisempään suuntaan. Fortumin ilmoitettua hankkivansa vähemmistöosuuden saksalaisesta Uniperista ja kurssin kivuttua keskiostohintani yläpuolelle, päätin myydä osakkeeni kokonaan. Valitettavasti en nähnyt mihin Fortum oli menossa ja säilyisikö osinko nykyisellä tasollaan?

Olin ostanut ensimmäisen kerran osakkeita vuonna 2009 ja kasvattanut positiotani useaan kertaan vuosina 2010, 2012 ja 2015. Osinkoja Fortumista oli tuloutunut näiden vuosien aikana lähes 1000 euroa. Myyntivoittoa kirjautui nettona vaivaiset 230 euroa. Osinkosijoittajalle myynnin haitallisin puoli on kassavirran pienentyminen ja Fortumin osakkeiden myynti tekeekin osinkovirtaani 200 euron loven. Vaikka saatan palata aiempaa pienemmällä positiolla Fortumin omistajaksi, jos kurssi laskee alle 16 euron, valitettavasti en vielä tarkalleen tiedä, kuinka aion paikata osinkovirtaa.

Ensimmäiseksi lääkkeeksi suunnittelen ja tutkin sijoituksia Saksan kiinteistömarkkinoille. Vaikka sijoitukseni kiinteistöihin ovat jo huomattavan suuret, lähes 120 000 euroa, näen Saksan asuntomarkkinat kohtuulliseksi turvasatamaksi muutamalle tuhannelle eurolle: ehkäpä paremmaksi kuin saksalaiset hiilivoimalat ja venäläiset hiili- ja kaasvoimalat. Vaikka saksalaisten yhtiöiden osingoista joutuukin maksamaan korkeamman osinkoveron, olen valmis sijoittamaan paikallisiin yhtiöihin puhtaasti sen vuoksi, ettei kotimaisesta pörssistä löydy samanlaista tarjontaa.

Seuraavaksi esittelen lyhyesti kaksi yhtiötä, joiden hankintaa salkkuuni olen harkinnut:

Publity AG

Publity hankkii yhdessä eri institutioonalisten sijoittajien kanssa liikekiinteistöjä ja hallinnoi niitä. Se on mukana pienellä osuudella suursijoittajien potfoliossa. Osittain, Publity hankkii kiinteistöjä erikoistilanteissa, joissa kohteen rahoitus tai käyttöaste on huonolla tolalla tai myyjä haluaa eroon kiinteistöstä nopealla aikataululla. Hyvän kuvan yhtiön toiminnasta antaa yhtiön hallituksen puheenjohtajan haastattelu kesäkuulta 2017.

Publityn portfolio sisältää liikekiinteistöjä Saksan suurkaupungeissa: Hampuri, Berliini, Frankfurt am Main, Munchen ja Ruhrin alueen kaupungit. Vaikka P/E luku onkin kehno mittari kiinteistöyhtiöiden arvostustason arvioimiseksi, se liikkuu 9 tasolla osakekurssin ollessa 35 euron tuntumassa. Samalla kurssilla efektiivinen osinkotuotto yltää lähes 8 prosenttiin.

Grand City Properties S.A.

Grand City Properties (GYC) omistaa ja vuokraa Saksassa noin 90 000 asuntoa, jotka sijaitsevat Saksan suurimmissa kasvukeskuksissa. Saksassa vuokratasot ovat Suomeen nähden alhaiset pitkään jatkuneen vuokrasääntelyn vuoksi ja esimerkiksi GYC:n keskimääräinen neliövuokra on 5,5 euroa. Kaikki GYC:n tärkeimmät talousluvut ovat olleet vuosi vuoden jälkeen nousutrendissä: nettovuokratulo ja EBITDA ovat kaksinkertaistuneet vuodesta 2014 ja FFO (funds from operations) on nelinkertaistunut. 18 euron osakekurssilla yhtiön efektiivinen osinkotuotto oli noin 3,8 prosenttia ja P/E luku noin seitsemän. GYC:n huonona puolena oli kilpailijoihin nähden korkea 7,5 prosentin vajaa käyttöaste.

Muita vastaavia, Saksan asuntomarkkinoilla toimivia, yrityksiä ovat muun muassa TAG Immobilien, Vonovia ja Deutsche Wohnen. Esimerkiksi Vonovia omistaa yli 300 000 asuntoa ympäri Saksaa.

***

En lähde kiirehtimään Fortumista irronneiden varojen uudelleensijoittamisessa. Muutama tonni jää odottamaan sen spekulaation varalta, että Fortumin kurssi laskee. Osake voi hyvin jatkaa nousuaan Uniper kaupan siivittämänä, enkä palaa omistajaksi pitkään aikaan. Lähettänen kuitenkin piakkoin pienen joukon euroja Saksan kiinteistömarkkinoille tunnustelemaan ja töitä tekemään.

8 kommenttia:

  1. Nimetön13.10.17

    Kuulostaa aika riskaabelilta. Etkö sä oppinut mitään niistä sun Textainer-seikkailuista?

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Hyvä kommentti! Kyllä Textainer seikkailut ovat hyvin kirkkaana takaraivossa! :) Siksi en ole varmastikaan vielä ostonappia painanut. Ei riskiä, ei tuottoa.

      En kuitenkaan aivan näe suoraa yhteyttä saksalaisten kiinteistöjen ja merikonttien välillä. Merikontit ovat paljon enemmän bulkkia kuin asunnot - monestakin syystä.

      Poista
    2. Nimetön14.10.17

      Pointtini oli, että miksi et sijoita _kovalla_ työllä ansaittuja rahojasi laadukkaisiin blue-chip firmoihin? Niissä tuotto pitkällä aikavälillä erittäin suurella todennäköisyydellä parempi ja osinko varmempi.

      Esim:
      Johnson & Johnson
      Canadian National Railway
      Pepsi
      Atlas Copco
      Altria
      Diageo
      Hershey

      Poista
    3. Näistä minulla on jo J&J, Pepsi ja Diageo. En halua ostaa laatua kalliilla hintaa. Pyrin löytämään sijoituskriteerini täyttäviä laadukkaita yhtiöitä houkuttelevaan hintaan.

      Poista
  2. Nimetön14.10.17

    Ei Saksasta kannata ostaa osinko-osakkeita, vai meinaatko täytellä kaavakkeita ja anoa liikaa perittyjä veroja takaisin?

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. En ole anonut veroja takaisin. Solidaarisuusvero on lopulta aika pieni.

      Poista
    2. Nimetön15.10.17

      No jos 37% osinkovero on 25.5% sijaan aika pieni niin siita vain.

      Poista
    3. Eikö niissä ollut joku 5v aika ne takaisin pyytää. Kerralla sitten enemmän, vai meneekö vain monimutkaisemmaksi ajan kanssa?

      Poista