Näin euribor nosti minun lainanhoitokuluja

Jos muistan oikein, lainoihini sovellettava ohjauskorko nousi ensimmäistä kertaa vuosikymmeneen syyskuun puoliväliin osuneessa viitekoron tarkistuksessa. Olisi ollut onnekasta, jos tarkistus olisi osunut vuoden alkupuoliskolle, jonka jälkeen ohjauskorko on ollut voimakkaassa nousussa. Nyt korko on minulla lukittu seuraavaksi vuodeksi eteenpäin, kuinka paljon lainanhoitokuluni nousivat?

Luottohistoriani lyhyesti

Tällä hetkellä minulla on velkaa noin 150 000 euroa. 65 000 euroa kohdistuu alunperin omistusasuntooni, joka on tällä hetkellä vuokrattu. Lainan marginaali on 0,4 %. 85 000 euroa kohdistuu kahteen ja puoleen sijoitusasuntoon. Lainan marginaali on 0,7 %.  Molemmat lainat on sidottu 12 kuukauden euriboriin ja ne ovat annuiteettilainoja.

Hankintahinnalla laskettuna asuntojen yhteisarvo on noin 280 000 euroa eli lainaa on jäljellä 54 % asuntojen hankintahinnasta. Alunperin olen ostanut asunnot keskimäärin noin 14 % omarahoitusosuudella.

Velkaa olen hoitanut vaihtelevalla strategialla - tai pikemminkin kuhunkin hetken tunteeseen pohjautuen. Ostettuani ensimmäisen ja toistaiseksi ainoan omistusasunnon vuonna 2011 tuntui 120 000 euron laina suurelta ja tein usein ylimääräisiä lyhennyksiä. 

Ostin ensimmäisen sijoitusasunnon vuonna 2013 parinkymmenen prosentin omarahoitusosuudella. Toisen sijoitusasunnon ostin vuonna 2016 kolmenkymmenen prosentin omarahoitusosuudella. Puolikkaana ostettuun kolmanteen asunnon rahoitukseen hyödynsin Nordnetin limiittiä ja luototin hankinnan myöhemmin uudelleen kilpailuttaessani pankkia saman vuoden 2017 aikana.

Vuonna 2015 pohdin, onko minulla liian vähän velkaa vaurastumisen vauhdittamiseksi. Samana vuonna otinkin lyhyeksi aikaa lyhennysvapaata, kun sellaisten buumi oli meneillään. En kuitenkaan velkaantunut juuri enempää. Jälkikäteen voisin vastata, kyllä, tuolloin olisi kannattanut ottaa enemmän velkavipua ja myydä asunnot viime vuonna. Jälkiviisaus on helppoa. 

Vuonna 2017 kilpailutin lainani ja vaihdoin pankkia. Tällöin pidensin kaikkien lainojen laina-ajan 25 vuoteen ja puolitin silloisen keskimääräisen lainamarginaalin nykytasolle. Vuonna 2019 maksoin omistusasuntooni kohdistuneen taloyhtiölainan pois, kun painetta oli alkanut kertyä käyttelytileille. Näin vapautin hieman kuukausittaista kassavirtaa, jota yhtiövastike pienensi. Sen jälkeen velkavipu onkin tasaisesti pienentynyt matalassa korkoympäristössä. Nyt korkojen suunta on takaisn ylöspäin.

Viitekoron tarkistuksen vaikutus

Entiseen omistusasuntooni kohdistuvan lainan 285 euron maksuerä jakaantui 260,21 euron lyhennykseen ja 22,54 euron korkoon. Sijoitusasuntoihini kohdistuvan lainan 382 euron maksuerä jakaantui 328,67 euron lyhennykseen ja 51,44 euron korkoon. Molemmista lainoista maksan 2,3 euron hoitokulut. Yhteensä lainanhoitokulut olivat siis 667,46 euroa.

Lainojeni viitekorko tarkistettiin 14.9 ja se nousi 2,08 prosenttiin.

Nyt omistusasuntooni kohdistuvan lainan maksuerä on 348 euroa jakaantuen 199,97 euron lyhennykseen ja 145,76 euron korkoon. Sijoitusasuntoihini kohdistuvan lainan maksuerä on 466 euroa, jakaantuen 252,35 euron lyhennykseen ja 211,42 euron korkoon. Yhteensä lainanhoitokulut ovat siis seuraavan vuoden ajan 814,1 euroa. Nousua yhteensä siis 146,64 euroa.

Arveluja asuntomarkkinoista

Luulen, että pitkään jatkuneen asuntosijoitushypen, korkojen nousun ja korkeampien vastikkeiden myötä tulemme näkemään hyviä ostopaikkoja asunnoissa lähivuosien aikana. Uutta rahaa asuntomarkkinoille tuskin tulee viime vuosien tahtiin. Pelkästään lainojen lyhentäminen on sijoittajalle selkeä vaihtoehto. Se antaa varman yli kahden prosentin tuoton ilman riskiä arvonalentumisesta.

Syyskuun lopussa 12 kuukauden euribor oli miltei 2,6 prosentissa. Siihen nähden viitekoron tarkistukseni osui kohtuulliseen ajankohtaan. 

***
Hyvät osakkeiden ostopaikat ovat käsillä - valmistaudu ja osta aiempaakin laajempi Vaurastumisen välineet-pakettitarjous!

Mitä ajattelen inflaatiosta?

Inflaatiosta ei tullut ohimenevää. Prosenttiluvut voivat laskea, kun vastaan alkaa tulla korkeampia vertailulukuja. Vaikka olen sijoittanut vuodesta 20007-2008 lähtien, on tilanne uusi. Koetin pohtia inflaation vaikutuksia osakesijoittajan, vuokranantajan, pankkitallettajan ja kuluttajan näkökulmasta - omista lähtökohdistani.

Ongelmia osakesijoittajalle

Uskon, että vastassamme on vähintäänkin taantuma. Yritysten tulokset tulevat laskemaan. Analyytikot laskevat yritysten tulosennusteita. Yrityksillä on vastassa kovat vertailuluvut ja samaan aikaan kustannukset nousevat. Epävarmuuden, inflaation ja korkojen nousun vuoksi tuottovaateet nousevat. Osakesijoittajalla ei ole edessä helpot ajat. Muutamat viimeaikaiset peliliikkeet ovat toimineet kehnosti.

Estimoin, toisinsanoen arvaan, salkkukohtaisesti arvioidun tuotto-odotuksen hahmottaakseni sijoitustuloijen suuruuden. Jaan arvion kahteen osaan: osinkotuottoon ja realisoituun arvonnousuun. Tarkistin jo muutamia tuottoarvioita alaspäin viime vuoden lopulla. Huomioon ottaen yllä olevan näkemykseni, laskupainetta on ainakin realisoidun arvonnousun sarakkeesa. Laskumarkkinassa on vaikeampaa saavuttaa merkittäviä myyntivoittoja.

Päätoimiselle sijoittajalle ei tule liiton yleiskorotuksia ja koko vuoden tulot voivat hyvin olla negatiiviset. Nykytilanne vaatisi pitkää kehityskeskutelua itseni kanssa. Kuinka kannattaisi edetä? Koska salkkuuni ei tule uutta pääomaa, sijoitusstrategiani kaipaa päivitystä. Pääoman suojaamisen tärkeys korostuu.

Vaikutukset vuokranantajalle

Vuokraantajalle on varmasti luvassa suurempia hoitovastikkeita. Taloyhtiöiden kulut kasvavat sähkö- ja lämmityslaskun muodossa. Vuokrankorotuksille ei ole liikaa tilaa. Uusia asuntoja on valmistunut paljon ja vuokralaisten maksukyky on koetuksella. Korot näyttävät lähteneen nousuun. Lisäksi riskinä on kiinteistöverojen nousu valtion velkaantuessa huolestuttavaa tahtia ja leikkaukset loistavat poissaolollaan. Hoitovastikkeiden ja korkojen nousu näkyy suoraan tilipussissani, koska vuokra-asunnot ovat osa tulonmuodostustani.

Olen maksanut kolmesta ja puolikkaasta asunnosta 45 % suhteessa hankintahintaan. Velkaa on jäljellä noin 153 000 euroa ja asunnot ovat reilusti kassavirtapositiivisia. Lainani ovat kiinni 12 kuukauden euriborissa, toinen 0,4 % ja toinen 0,7 % marginaalilla. Velkaantuneisuusasteeni suhteessa kokonaisvarallisuuteen nähden on matala ja olenkin aikaisemmin valitellut, että minulla on liian vähän velkaa. (Jälkiviisasteluna, tuolloin lainaa olisi kannattanut ottaa.) Lainojen suhteen jatkan ilman erityisiä toimenpiteitä. 

Kätkö käteiselle?

Minulla on liikaa varoja käteisenä. Se on varsin huono juttu. Olen tarkoituksella jättänyt käteistä siirtämättä sijoituksiin, koska en ole halunnut tuhota pääomaa epäonnistuneilla sijoituksilla. Paikkoja perusvarmoille sijoituksille on ollut tarjolla niukalti. Käteisen paino on lisääntyi viime vuoden lopulla, kun tein myyntejä varautuessani kurssilaskuun. Kuten totesin yllä, sen allokointi uudelleen on ollut haastavaa. Mitä tehdä? Vaikka inflaatio nakertaa käteisen ostovoimaa, vielä nopeammin sen tekee kehnot sijoitukset. Kasvatankin siis mieluiten käteisen määrää nykyisessä tilanteessa.

Kalliimpaa kuluttajalle

Inflaatiosta kärsii, jos kuluttaa tuotteita ja palveluita joiden hinta nousee. Nyt toki näyttää siltä, että kaikki kallistuu samanaikaisesti ja voimakkaasti. Kulutasoni on jo entuudestaan matala. Minulla ei ole autoa, joten en suoraan kärsi polttoaineiden hinnannoususta. Matkustamista ja laskettelua lukuunottamatta, harrastukseni ei juuri vaadi rahaa. Kun pyrkii elämään sijoituksilla verrattain pienellä pääomalla, on joko oltava erittäin taitava sijoittaja tai alhaiset kulut. Toistaiseksi olen nojannut jälkimmäiseen.

***
Laita taloutesi hallintaan ja kasvuun. Lue Vaurastumisen välineet.

Totuus säästämisasteestani

En ole koskaan pitänyt tarkkaa kirjaa kuluistani tai laatinut budjettia. Olen käyttänyt rahaa säästeliäästi, mutta en ole koskaan jättänyt olutta tilaamatta tai matkaa tekemättä rahan vuoksi. Teinkin vihdoin, sadepäivän ratoksi, katsauksen kuluihini yli kolmen vuoden ajalta. Olen maksanut jo pitkään kaikki päivittäiset menot Norwegianin luottokortilla, joten kirjasin ylös luottokorttilaskujen loppusummat. Vaikka en ole maksanut aivan kaikkea luottokortillani, noin 40 kuukauden mittainen aikasarja antaa melko tarkan käsityksen kulutasostani. Siihen sisältyy monta yllättävää kuluerää, matkaa ja sitäkin useampia kauppakäyntejä. Tarkastelun ulkopuolelle rajasin ulos esimerkiksi yhden yksiön remonttikulut. 

Tarkastelujakson keskimääräiset kuluni ovat olleet 890 euroa kuukaudessa. Koska vakuutukset olen maksanut laskulla, pyöristettäköön luku 900 euroon. Tähän päälle tulee luonnollisesti laskea asumiskulut, jotka ovat olleet, kilpailuetettuani asuntolainani ja maksettuani taloyhtiölainan, noin 500 euroa kuukaudessa. Näiden lisäksi olen ostanut palkanmaksun yhteydessä lounasseteleitä 10 tai 20 kappaletta kuukaudessa. Koska joka päivä on syötävä lounas, arvioitakoon se täysimääräisenä eli 150 eurona kuukaudessa.

Elinkustannukset     900 €

Asumiskulut            500 €

Lounas                    150 €

--------------------------------

Yhteensä                 1550 €

Mitä kuluja yllä olevista luvuista puuttuu? Minulla on työni puolesta puhelinetu. Jos lopettaisin päivätyöni, joutuisin kustantamaan puhelimen ja puhelinliittymän itse. Yllä olevaan laskelma ei myöskään pidä sisällään kuntosalia, jossa käyn säännöllisesti. Olen käynyt työpaikan kuntosalilla tai kustantanut sen liikuntaseteleillä, joten jos lopettaisin päivätyöni, joutuisin maksamaan kuntosalin omasta pussistani. Nämä kulut huomioiden kuukausittaiseksi kuluikseni muodostuisi noin 1600 euroa. Tämä olisi kustannustaso Suomessa nykyisellä elämäntyylillä, poisluettuna auto ja sillä liikkuminen, jota en koe välttämättä tarvitsevani. Aiemmin arvioin, että kustannukseni olisivat noin 1400-1500 euroa, jos muuttaisin pois Suomesta. Historiallinen kustannustaso ja arvio tulevasta ovat siis hyvin linjassa toistensa kanssa.

Millaiset kuluni ovat suhteessa tuloihini? Olen muutamaan kertaan paljastanut päässeeni iltapäivälehtien verotietoihin. Tuloni ovat olleet sillä tasolla vasta muutaman vuoden. Täysipäiväisen työnteon Suomessa aloitin noin 3300 euron kuukausipalkalla ja vuosikymmenessä tulot ovat vähitellen lähes kolminkertaistuneet. Rahapalkkani on noin 8000 euroa, jonka päälle verottaja laskee eri edut. Verojen jälkeen jäljelle jää noin 4000 euroa eli säästämisasteeni on ollut viimeisen parin vuoden ajan noin 60 %. Tämä laskelma ei ota huomioon loma- tai päivärahoja, joten todellisuudessa säästämisaste on hieman korkeampi. 

Pystynkin tällä hetkellä laittamaan sijoituksiin noin 2500 euroa kuukaudessa. Se on tilanne, josta olen hyvin kiitollinen. On kuitenkin kamala ongelma keksiä rahoille järkeviä sijoituskohteita. Lisäksi työnantajallani käydään jälleen läpi organisaation uudelleenjärjestelyjä, joten tilannetta ei koskaan voi pitää pysyvänä. Säästäminen ja sijoittaminen on erinomainen vakuutus: mielenrauha säilyy ja sijoittamisesta voi ehkäpä tehdä itselleen ammatin. Kuten twittersfäärissä ja blogosfäärissä on usein todettu, kuluja voi leikata vain tiettyyn rajaan asti ja vain tuloja tai sijoitustuottoja kasvattamalla vaurastuminen lopulta vauhdittuu.

***

Aloita matka kohti taloudellista riippumattomuutta, lue Vaurastumisen välineet.

Auto osaksi varallisuuslaskelmaani

Koska olen sitonut autooni niin paljon pääomaa, on ainoastaan reilua laskea auto osaksi varallisuuttani. Tästä lähtien lasken siis auton osaksi kokonaisvarallisuuttani osakkeiden, vaihtoehtoisten sijoitusten ja asuntojen rinnalla. En tee autostani poistoja vaan arvostan sen parin vuoden takaiseen ostohintaan. Tuskinpa sen arvo on juuri laskenut, vaikka kilometrejä on kertynyt noin neljäkymmentätuhatta ja tahti jatkuu.

Ei. En ole irtaantunut täysin todellisuudesta. Tulen pian ajamaan työsuhdeautolla ja myin oman autoni. Koska olin maksanut auton käteisellä, myynnistä vapautui huomattava summa.  Pesetin kulkupelini, kuvasin sen aurinkoisessa paikassa ja laitoin auton myyntiin muutamaan nettiportaaliin.  Muutaman myyntitilimenetelmällä myyvän liikkeen lisäksi yksi soittaja oli itäsuomalainen merkkiliike. Heidän tarjous oli 900 euroa alle pyyntihintani. Viikko radiohiljaisuutta ja sain hilattua hintaa parisataa euroa ylemmäksi. Lukitsimme kaupat.

Muutaman päivän kuluttua kauppakirja oli allekirjoitettu ja sovimme auton luovutuspäivän. Ehdin vielä kerran käydä keräämässä kilometrikorvaukset ja päivärahat. Kauppias siirsi rahat tililleni ja luovutin heille Trafin varmenteen omistajavaihdoksen tekemistä varten. Kaupat kävivät ilahduttavan sujuvasti ja sain autosta lopulta vain noin 1300 euroa vähemmän kuin olin siitä maksanut. Kahdelle vuodelle jaettuna moinen summa on varsin kohtuullinen arvonalentuminen. Auton avulla olin ansainnut verottomana tulona tuhansia eueroja sekä kilometrikorvauksia että päivärahoja.

Sain autostani hieman yli 7000 euroa. Kirjasin osaksi varallisuuttani noin puolet autoni myynnistä saaduista varoista. Toisen puolet talletin hätärahastooni ja pienen osan varasin harrastuksiini liittyviä hankintoja varten. Kauppasumman lisäksi ajoneuvoveroa ja vakuutusmaksuja tilittynee jo maksetulta ajalta vielä takaisinpäin. Tokmannin tarjouksesta hankittua tuulilasinpesunestettä jäi muutama kanisteri ylimääräistä, jos joku säästäväinen haluaa ostaa edullisesti.

En ottanut auton myyntiä huomioon tälle vuodelle asettamissani tavoitteissa, joten ne menevät lukujen osalta uusiksi heti tammikuussa. Suurin haaste on löytää rahoille järkevä sijoituskohde. Se oli suurin syy sille, että talletin merkittävän osan rahoista hätärahastooni, varallisuuslaskelmani ulkopuolelle. Helmikuun seurannassa tulee joka tapauksessa näkymään selkeä hyppäys varallisuuden kasvussa. Vuoden aikajänteellä katsottuna varallisuuteni kasvu voi hidastua, koska kilometrikorvaukset ovat olleet hyvä palkanlisä matalakulutuksellisella ja edullisella autolla ajettaessa. Autokin voi olla kohtuullinen sijoitus, kun se on oikein valittu, pidetty ja se toimii ansaintavälineenä.

Taktisia toimenpiteitä vuodelle 2018

"It's better to do something imperfectly than to do nothing flawlessly." -Robert Schuller

 On aika jälleen asettaa pienempiä tavoitteita alkaneelle vuodelle. Taktisten tavoitteiden on määrä alentaa kustannuksia, kasvattaa tuottoja ja auttaa minua kohti asettamiani päätavoitteita.

Mitä ajattelin tänä vuonna tehdä maksimoidakseni taloudellisen tuloksen?

• Maksa osinkoa osakeyhtiöstäni ulos.
• Tällä hetkellä osakeyhtiössäni lepää joitakin tuhansia euroja käteistä toimettomana. Vuonna 2017 avasin osakeyhtiölle arvo-osuustilin ja aloitin osakesijoittamisen, kunnes sääntely tuli hankkeen tielle.
• Koska kassavirtasijoittaminen osakkeisiin on LEI-tunnuksen myötä osakeyhtiön kautta poissuljettua, varteenotettavaksi vaihtoehdoksi jää pääoman maksaminen ulos yhtiöstä.
• Minun on pohdittava pystynkö nostamaan pääomaa jollakin tapaa perustellusti ja laillisesti kilometrikorvauksina ja päivärahoina tai tekemään hankintoja osakeyhtiön lukuun.
• Vähennä kaupankäyntikulujen suhteellista osuutta salkun arvosta.
• Kaupankäyntikuluni ovat verrattain korkeat suhteessa salkun pääomaan, noin 1 prosentin suuruusluokkaa. 
• Kun osakesalkkuni arvo Nordnetissä alkaa hiljalleen vakiintumaan 200 000 euron paremmalle puolelle, tulisin olla hyväksytty Nordnetin Private Banking ohjelman piiriin. Minimikaupankäyntikulu laskisi kohdallani ohjelmassa suomalaisten osakkeiden osalta 7 eurosta viiteen, ruotsalaisten osakkeiden osalta 10 eurosta viiteen ja saksalaisten osakkeiden osalta 15 eurosta kahdeksaan.
• Olen ottanut tavaksi ostaa osakkeita yleensä noin 1000 euron erissä. 1000 euroa on ollut yksinkertainen tasaluku, talletan salkkuuni kuukausittain saman summan ja olen halunnut hajauttaa osakeostoja ajallisesti useampiin yhtiöihin.
• Nyt, olisi varmasti aika kohottaa osakeostojen keskikokoa, vähintäänkin 1200-1500 euron välimaastoon. Tämä edellyttää myös tarkempaa osaketutkimusta ja pohdintaa oston ajoittamisen suhteen.
• Myy satelliittisijoituksia.
• Olen pitkään odottanut kurssilaskua. Salkussani on useita yhtiöitä, satelliittisijoituksia, joita en lähtökohtaisesti halua omistaa ikuisesti-periaatteella, vaan pyrin luomaan niillä pääoman kasvua myyntivoitoilla.
• Kun kurssit tekevät uusia ennätyksiään, esimerkiksi Neste, tai vihdoin nousevat kurssihuippuunsa keskipitkällä aikavälillä, kuten Panostaja, saattaisi olla sopiva hetki kerätä osakemyynneillä käteiskassa hätärahaston rinnalle.
• Kuten olen varovainen osakeostojen kanssa, mahdolliset osakemyynnit tulen jakamaan pidemmälle aikavälille, jos päätän tämän toimenpiteen toteuttaa.

Näillä toimenpiteillä lähde vuoteen 2018 hiomaan lisätuottoa irti portfoliostani. 

Katso myös aikaisempien vuosien taktiset toimenpiteet:

Vuoden 2015 taktiset toimenpiteet

Vuoden 2016 taktiset toimenpiteet
Vuoden 2017 taktiset toimenpiteet

***
Seuraa Tarinaa vaurastumisesta myös Twitterissä!

Minäkin olen myynyt ylimääräistä tavaraa

En olisi uskonut itsestäni. Olen viimeisten kuukausien aikana laittanut vanhoja tavaroita myyntiin. Monissa blogeissa ja säästämistä käsittelevissä neuvoissa kehoitetaan "tienaamaan myymällä tarpeetonta tavaraa". Suorastaan inhoan tätä kehoitusta! Itse en ole saanut yhtäkään tavaraa myytyä korkeammalla hinnalla kuin olen siitä maksanut. Mistä lähtien tappiolla myyminen on ollut tienaamista?

Olen myynyt esimerkiksi taulun, polkupyörätelineen ja ylioppilaslakin (huomasin markkinaraon juuri ennen vappua). Monta tavaraa on vielä myymättä. Ehkäpä koetan pyytää liian korkeaa hintaa. Monesta tavarasta on vielä ilmoitus laatimatta ja lataamatta. Se on melko vaivalloista. Yksi henkilö neljästä tarjoaa puolet pyydetystä hinnasta, yksi kyselee jotakin ihmeellistä, kolmas kyselee onko tavara vielä myynnissä ja neljäs saattaa tuotteen ostaa, jollei peruuta viime hetkellä. Selvästikään tavaran myynnillä ei kovinkaan kaksista tuntipalkkaa saa aikaiseksi.

Säästämisessä tehokkainta on olla ostamatta ollenkaan tarpeetonta tavaraa. Pidättäytyminen on tehokkain tapa "tienata". Siksi minulla ei ole juurikaan järkevää tavaraa myytäväksi. Säästetyn rahan sijoittaminen on tienaamista. Kerran sijoitettuna raha itseasiassa tienaa puolestasi vuosi vuodelta. Sen sijasta, että myy käytettyä tavaraa se kannattaa jättää kokonaan ostamatta. Käyttämättömän tavaran myynti on kuin epäonnistuneen sijoituksen myynti. Siinä vapautetaan tuottamatonta pääomaa tuottavaksi.

On luonnollisesti hyvä laittaa tarpeeton tavara kiertämään ja muuttaa tavara rahaksi. Tienaamiseksi sitä ei kuitenkaan voi kutsua. On myös tärkeä pohtia, kuinka paljon siihen käyttää aikaa ja voisiko sen sijasta tehdä jotakin muuta. Minulla on jäänyt tunteja pois uusien sijoituskohteiden etsinnästä ja tutkimisesta. Pääomaa olisi sijoitettavaksi. Ylimääräisen tavaran myynnistä saamani rahat olenkin tallettanut hätärahastooni, jota olen pyrkinyt kasvattamaan.

Edullisempi osakevälittäjä - osa 2

Uusien osakevälittäjien rantautuminen Suomen markkinoille on tuonut kustannustietoisen sijoittajan ulottuville monia uusia vaihtoehtoja. Vaikka suorien osakesijoitusten etu on matalammat kustannukset, voivat kaupankäyntikulut tehdä merkittävän loven erityisesti ulkomaisiin osakkeisiin sijoitettaessa. Jos sijoitat Nordnetin kautta amerikkalaiseen osinkoyhtiöön 1000 dollaria, vievät kulut helposti ensimmäisen vuoden osingot.

Osakesalkkuni lähennellessä 150 000 euron rajapyykkiä koen myös osakevälittäjään liittyvän riskin ajattelemisen arvoiseksi. Nordnetin saatua Suomessa hallitsevan markkinaosuuden, se nosti voimakkaasti hintojaan. Vuosia sitten ollessani SaxoEtraden asiakas, poistui yritys yllättäen Suomen markkinoilta. Suomeen ovat tämän jälkeen tulleet hollantilaiset välittäjät Lynx ja DeGiro.

Hintakilpailun jatkuva kiristyminen asettaa osakevälittäjät tiukkaan paikkaan. Kotimarkkinallaan Ruotsissa useat osakevälittäjät, kuten Nordnet, Avanza ja DeGiro, tarjoavat kaupankäynnin veloituksetta tiettyyn kaupankäyntivolyymiin saakka. Vaikka osakevälittäjät pitävät asiakkaan varat erillään yhtiön varoista, liittyy osakevälittäjään riskejä vähintäänkin niin kustannusten kuin toiminnan jatkuvuuden suhteen.

Vaihtoehto Alankomaista

Sijoittamalla hollantilaisen DeGiron kautta sijoittaja voi madaltaa kaupankäyntikustannuksia usealla markkinalla ja instrumentilla. DeGiro tarjoaa useita  700 ETF:ää ilman kaupankäyntikuluja. Valikoimasta löytyy ETFiä laidasta laitaan lähes kaikilta tunnetuimmilta liikkeeseenlaskijoilta. Itse olin kiinnostunut erityisesti muutamista GlobalX yhtiön tuotteista, joista esimerkiksi SuperDividend ETF (SDIV) kuului 700 valitun joukkoon. Valitettavasti saman liikkeeseenlaskijan kolmeenkymmeneen korkeimpaa osinkotuottoa tarjoavaan REIT-yhtiöön sijoittava ETF ei kuulunut ilmaisten ETFien joukkoon, mutta muutama muu REIT ETF listalta löytyikin.

Amerikkalaisten yhtiöiden osuus sijoitusteni hankintahinnasta on 37 %. Vaikka olen tehnyt suomalaisilla osakkeilla myös lukumääräisesti enemmän kauppaa, amerikkalaisten osakkeiden kaupankäyntikulut edustavat 49 prosenttia kokonaisuudesta. DeGirolla amerikkalaisten osakkeiden kaupankäynti on lähes ilmaista. Esimerkiksi 50 kappaleen toimeksianto General Electriciä maksaa noin 70 eurosenttiä. Ostaessani GE:tä aiemmin olen maksanut 17-20 dollaria toimeksiannolta riippuen dollarin ja euron välisestä kurssista.

Suomalaisten osakkeiden kaupankäyntipalkkio on 2 euroa + 0,02 %. Tällöin esimerkiksi 100 kappaleen toimeksianto Kemiraa (11 euroa osake) maksaa 2,22 €. Huikea säästö Nordnetin 7 euron kaupankäyntipalkkioon verrattuna. Ruotsalaisiin osakkeisiin sijoittaminen on hivenen kalliimpaa. Vastaavanlainen toimeksianto Tukholman pörssissä maksaa noin 4-5 euroa.

Hyvää

• Erittäin alhaiset kaupankäyntikulut erityisesti amerikkalaisiin osakkeisiin sijoitettaessa. 
• Helppolukuiset ja informatiiviset kurssigraafit, joista löytyy paljon teknisen analyysin toimintoja.
• Suuri määrä mielenkiintoisia markkinoita, jotka eivät ole Nordnetin kautta olleet sijoittajan ulottuvilla, kuten Hollanti, Iso-Britannia tai vaikkapa Puola.
• Helppokäyttöinen ja selkeä käyttöliittymä lyhyen totuttelun jälkeen. Esimerkiksi osakkeiden lisääminen suosikkilistalle ja seuraaminen käy oikein helposti.
• Selkeä ja yksinkertainen mobiiliapplikaatio suomeksi.

Huonoa

• Suomalaisten osakkeiden omistaminen tapahtuu hallintarekisterin kautta, minkä lainmukaisuuteen Finanssivalvonta ei ole, eikä tule ottamaan, kantaa. EU:n yhteismarkkina-alueella pyritään kuitenkin avaamaan kilpailua arvopaperien välityksessä, mitä suomalainen hallintarekisterimalli rajoittaa hankaloittamalla ulkomaisten välittäjien toimintaa Suomessa. 
• Amerikkalaisten osakkeiden hinnoittelu perustuu osittain ostettujen tai myytyjen osakkeiden lukumäärään, jolloin tarkan kaupankäyntikulun laskenta vaatii lyhyen matematiikan oppimäärän hallintaa. Vaikkakin yksittäinen kauppa jää helposti alle euron hintaiseksi.
• DeGiro ei ilmoita kaupankäyntitietoja eikä osinkotuloja verottajalle, mikä lisää sijoittajan työmäärää veroilmoituksen kanssa.

Kotisivuillaan DeGiro ilmoittaa työllistävänsä 150 henkilöä ja käsittelevänsä kauppoja 30 miljardin euron edestä vuosittain. Nordnetillä työntekijöitä on yli 400 ja kaupankäyntivolyymi noin 135 miljardia euroa. Vaikka DeGiro on lähtöisin Alankomaista, saa suomalainen sijoittaja asiakaspalvelua sujuvasti Suomen kielellä. Omaa tiliä avatessani toimitin vahingossa väärän dokumentin, jolloin DeGiron asiakaspalvelu opasti nopeasti oikeaan suuntaan.

Mitä itse teen DeGirolla?

Avasin DeGiroon tilin jo kauan aikaa sitten. Vasta hiljattain ryhdyin rakentamaan DeGiroon kassavirtaan tähtäävää ETF salkkua. Ensisijaisesti pyrin löytämään ilmaisen kaupankäynnin kohteena olevien ETF:ien joukosta strategiaani sopivia tuotteita, mutta alhaisten kaupankäyntikulujen vuoksi en vierasta muitakaan ETF:iä. Sijoittaminen dollarimääräisiin arvopapereihin käy helposti DeGiron AutoFX toiminnolla, joka tekee valuutanvaihdon automaattisesti. Varojen siirtäminen tilille on tapahtunut yksinkertaisesti vastatililtä, eikä muita tietoja tilisiirtoa varten tarvita.

Koetankin vältellä sitä, että kaupankäyntiaktiivisuuteni kasvaisi halpojen hintojen myötä!

Vuokraa asuntosi kesäloman ajaksi

Vielä ei ole liian myöhäistä tienata hieman matkarahaa ja kattaa asumiskustannuksia, jos olet lähdössä kesällä pidemmälle matkalle. Vuokrasin vastikään oman asuntoni heinäkuuksi. Laitoin ilmoituksen Toriin ja parissa viikossa asia oli käteltynä vuokralaisen kanssa.

Asunnosta kiinnostuneet tarvitsivat väliaikaista majoitusta useasta eri syystä. Yksi oli muuttamassa pääkaupunkiseudulle ja etsi alkuun helppoa majapaikkaa kuukaudeksi, toinen oli pieni perhe, joka oli tulossa pääkaupunkiseudulle lomalle ja kolmas oli tulossa sukuloimaan, mutta halusi omaa rauhaa. Mikäli asuntosi sijaitsee kasvukeskuksessa, asunnon vuokraaminen on todennäköisesti melko helppoa. Ihmiset liikkuvat, käyvät työssä eri puolella Suomea ja lomailevat kotimaassa.

Vuokrailmoituksessa asetin vuokran ehkäpä hivenen liian alhaiseksi: melko paljon markkinahintaa alemmaksi. Halusin ensin vuokrata asuntoni vain kolmeksi viikoksi, mutta lopulta sovimme vuokralaisen kanssa kokonaisesta kuukaudesta. Teimme vuokrauksesta asianmukaisesti vuokrasopimuksen.

Vuokralainen arvosti, että asunnossa oli kaikki tarpeellinen: tiskikone, pyykinpesukone, valmis internetyhteys, huonekalut sekä astiastot. Sijaintikin sattui olemaan hänelle melko ihanteellinen. Lasitettu parveke ja läheiset ulkoilumaastot olivat etu. Sovimme, että järjestän hänelle yhdestä kaapistostani tilaa vaatteille. Lisäksi sovimme kirjallisesti, että voin käydä kerran asunnossa hakemassa tavaroitani tarpeen niin vaatiessa.

Vuokraamalla asuntoni sain peitettyä asumiskustannukseni loma-ajaltani. Tai maksettua lomalentoni. Miten vain asian haluaa ajatella. Matkalle olisin lähtenyt joka tapauksessa. Pienellä vaivalla sain katettua suurehkon kuluerän ja jälleen tarjottua majapaikan sitä tarvitsevalle. Kilpailutettuani asuntolainani ja vuokrattuani omistusasuntoni olen kahdella pienellä toimenpiteellä tienannut lähes 1000 euroa "ylimääräistä" olemassa olevan omaisuuden avulla.

Tuottoisaa kesän alkua!

***

Seuraa Tarinaa vaurastumisesta myös Facebookissa! Siellä paljastuu minne suuntaan kesälomallani.

Kilpailutin sijoitusasuntolainani

Kolmisen vuotta sitten, ostaessani ensimmäistä sijoitusasuntoani, tulin ottaneeksi lainaa pankista, jonka asiakas en ollut aiemmin. Pääasiallinen asiointipaikkani ei kyennyt tuolloin palvelemaan riittävällä vasteajalla, korolla ja toisaalta halusin myös hajauttaa asiointiani. Silloin saamani ehdot eivät kuitenkaan ole olleet kilpailukykyiset toviin.

Melkoinen ero marginaalissa

Olin saanut lainan 2 % marginaalilla sidottuna 12 kuukauden euriboriin. Mennessäni allekirjoittamaan kauppakirjoja, pankki oli ujuttanut ehtoihin mukaan 2,5 % vähimmäiskorkotason. En ollut sitä valitettavasti huomannut lainapapereita oikolukiessani. Kulutietoisena ja hieman katkerana olin pyytänyt lainan myöntänyttä pankkia ystävällisesti tarkistamaan ehtojaan kahdesti. Kummallakaan kerralla pankki ei ollut valmis tulemaan vastaan. Marginaalin alentamiseksi ainoaksi vaihtoehdoksi jäi vaihtaa pankkia.

Yksi vuodelle 2016 listaamistani taktisista toimenpiteistä olikin siirtää sijoitusasuntolainani toisaalle. Sain hyvän tarjouksen samasta pankista, jossa on myös omistusasuntoni laina. Pankki tarjosi marginaaliksi 1,5 %. Lisäksi lainanhoitomaksut olivat 50 senttiä kuukaudessa alhaisemmat. Laina-aikani on pitkä, yli 20 vuotta, maksimoidakseni kassavirran.

Uusin ehdoin, lyhyellä matematiikalla laskettuna, vuotuiset korkokustannukseni laskevat vuositasolla noin 420 euroa. Luonnollisesti korkokulujen suuruus pienenee kun lainapääoma pienenee. Samanaikaisesti pääomatuloveroni tulevat hivenenn ousemaan alentuneiden kulujen vuoksi.

Kaikki maksaa

Lainan siirtäminen kuitenkin maksaa. Siirtääkseni lainani tilasin isännöitsijäntodistuksen, joka maksoi lähes 60 euroa. Sijoitusasuntoni uusi rahoittaja peri 120 euroa lainan avaamisesta. Sain tingattua summan alemmaksi jostakin, ehkäpä kuvitteellisesta, usean sadan euron avausmaksusta. Pankkien mainostama keskittäminen on harvoin ilmaista. Lisäksi entinen pankkini perii lainan panttina olevien osakekirjojen siirtämisestä maksun. Ensimmäisen vuoden säästöt korkokuluissa hupenevatkin suurilta osin lainanjärjestelykuluihin. Aion kuitenkin vähentää ne verotuksessa.

Vaikka sijoitukseni seuranta helpottuu, olen jälleen yhden kivijalkapankin armoilla. Kustannukseni ovat alhaisemmat ja olen piirun verran tärkeämpi asiakas pankille. Lisäksi kasvatan pienellä vaivalla tuottoani nykyisistä sijoituksistani. Parasta kuitenkin lienee se, että sain tehtyä sen mitä ilmoitin entiselle pankille tekeväni, kun kuulin toista kertaa kuinka kilpailukykyiset ehdot minulla on!

Lainan uudelleenjärjestelyn jälkeen sijoitusasunnon kassavirtalaskelma näyttää kuukausitasolla seuraavalta:

Vaikka vuokratulot lyhentävät velkaani, verottaja tienaa enemmän kuin riskiä ottava ja asumuksen tarjoava sijoittaja! Kun verosummassa huomioidaan alati kohoavat kiinteistöverot osana hoitovastiketta, on asuntosijoittaja enemmän sosialisti kuin kapitalisti.

Alati kohoavien kustannusten vuoksi on asuntosijoittajan hyvä tarkastaa lainaehtonsa säännöllisesti.

***
Tarina vaurastumisesta nyt myös Facebookissa!

Otin asuntolainan lyhennysvapaata

Useiden uutisten mukaan asuntolainan lyhennysvapaan suosio on ollut suuri. Listasin aiemmin itsekin yhdeksi taktiseksi toimenpiteeksi vuodelle 2015 lyhennysvapaan. Sen osalta laitoin pikemmiten toimeksi. Lyhennysvapaan hakeminen oli kivuttomin asiointini DanskeBankin kanssa. Asiakaspalvelu on kohdallani ontunut useaan otteeseen kahdessa eri maassa.

Verkkopankin kautta lyhennysvapaan hakeminen oli helppoa ja nopeaa. Muutaman päivän kuluttua sain viestin verkkopankkiini lyhennysvapaan hyväksynnästä. Varmistuksena viestissä mainittiin, että kampanjan vuoksi tämä muutos lainanmaksuohjelmaan oli ilmainen.

Maaliskuussa puntaroin ajatuksiani asuntolainan lyhennysvapaan ottamisen puolesta ja sitä vastaan. Vuonna 2011 olin jakanut asuntolainan kahteen osaan sitoen toisen 12 kuukauden ja toisen 3 kuukauden euriboriin. Päädyin ratkaisuun, jossa otin lyhennysvapaata vain toisesta asuntolainan puolikkaastani, kolmen kuukauden euriboriin sidotusta lainasta, jolla oli alhaisin korko.

Lyhennysvapaan pituudeksi hain ainoastaan 7 kuukautta. Näin minulle vapautuu noin 1750 euroa, mikäli korkotaso pysyy nykyisellään. Aion käyttää tämän sijoitusasuntolainani lyhentämiseen tai seuraavan sijoitusasunnon hankintaan. Lyhentämällä korkeampi korkoista (korkoero noin 2 prosenttiyksikköä) sijoitusasuntolainaani saan pääomalle varman tuoton, varaudun korkotason nousun vaikutuksiin sekä maksimoin kokonaisvarallisuuteni kehitystä. Toisaalta menetän korkovähennyksiä ja maksan korkeampaa pääomaveroa.

Siksi vaihtoehtoni on käyttää pääoma sijoitusasunnon hankintaan, mikäli sopiva kohde osuu kohdalle, elämäntilanne sallii ostoksen ja en saa koottua omarahoitusosuutta muista lähteistä. Loppujen lopuksi toimenpiteen vaikutus kokonaisuuteen on hyvin pieni, mutta tärkeää kokonaisuuden hienosäätöä, joka toivottavasti siivittää pitkällä aikavälillä vauhdikkaampaan vaurastumiseen.

Tärkein linjaukseni kuitenkin on, että nykyisellä arvostustasolla en suuntaa rahoja osakesijoituksiin enkä suinkaan kulutukseen.

Oletko ottanut lyhennysvapaata? Mitä teit pankin rahoilla?

Auton hankinta - eri vaihtoehdot?

Ostin hiljattain auton vastoin kaikkia mieltymyksiäni. Pidän autolla ajamisesta, mutta vieroksun kaikkea muuta autoon liittyvää, niin tekniikkaa kuin vakuutusmaksuja. Aiemmin olin vapaa kaikista näistä huolista ajamalla työsuhdeautolla. Tämä oli ollut minulle oikein sopiva ratkaisu. Vältyin kaikilta autoilun kielteisiltä puolilta hyväksymällä alemman nettoansiotason.

Autoetuni ei enää jatkunut muutettuani ulkomaille saman työnantajan palvelukseen. Maaseudulla asuessa ilman autoa on vaikea pärjätä. Mahdollista se toki olisi, mutta kulkuneuvon puute rajoittaisi elämää huomattavasti, ja siihen en ole koskaan säästämisellä pyrkinyt. Koska pidättäytyminen ei ollut vaihtoehto, halusin kuitenkin noudattaa muita säästämisen yhtälön toimintamalleja.

Auton valinnasssa noudatin samaa periaatetta kuin asunnon hankinnassa: älä aja liian äveriäästi. Kalliin ja suuren auton ostaminen on huomattavasti vahingollisempaa vaurastumiselle kuin kallis asunto. Auto ei ainoastaan syö vapaata kassavirtaa mutta tuhoaa varallisuutta voimakkaan arvonalenemisen seurauksena.

Downsiftaaminen kirjoitti hiljattain merkinnän tavaroiden todellisesta kustannuksesta. Auton todellisten kustannusten laskentaan tuskin riittää edes taulukkolaskentaohjelman ominaisuudet, kun huomioon tulisi ottaa aina pyyhkijöistä pääoman vaihtoehtoiskustannukseen.

Kuten asumisen kohdalla, luonnollisesti pienen auton vakuutusmaksut, verot ja polttoaineen kulutus ovat pienemmät kuin suurempikokoisen auton. Toisaalta on otettava huomioon autoverotuksen siirtyminen kohti päästöjen verotusta. Tällöin erityisesti uudet ja pienet autot ovat käyttökustannuksiltaan usein erittäin houkuttelevia.

Näistä lähtökohdista pohdin kuinka tekisin autohankinnan ja sen rahoituksen:

• Autolaina
• Laina on yleinen tapa rahoittaa auton hankinta. Oma ajatusmaailmani oli tätä ratkaisua jyrkästi vastaan. Koska auto on kaikkea muuta kuin uutta pääomaa tuottava sijoitus, en halunnut lisätä autoilun kustannuksia tuomalla mukaan korkokustannukset. Autolaina oli juurikin huonoa lainaa eikä vaurastumista vauhdittavaa lainanottoa.
• Leasing
• Työsuhdeauto
• Kuten yllä mainitsin työsuhdeauto on suosikkivaihtoehtoni, vaikka se madaltaa nettotuloja voimakkaasti. Työsuhdeauton hyvä puoli huolettomuuden lisäksi on suurempi eläkekertymä. Valitettavasti työsuhdeauto ei ollut minulle enää kuitenkaan saatavilla oleva vaihtoehto.
• Private leasing
• Suomessa ei vielä niin yleinen tapa rahoittaa autoilu, mutta nykyisessä asuinmaassani rahoitusmalli on saavuttanut jo suuren suosion. Se mahdollistaa huolettoman autoilun kiinteällä kuukausierällä ja aina uudella autolla yleensä kahden vuoden ajan. Autoilun kustannukset pysyvät vakiona. Bensalaskut kulkevat luonnollisesti kilometrien suhteessa.
• Kävin autoliikkeessä vakavia keskusteluja mallin toimivuudesta kohdallani. Pidin erityisesti kiinteästä kuukausierästä, jolloin kustannukset olisivat täysin ennustettavissa enkä sitoisi pääomaa autoon. Toisaalta olisin sidotumpi kulkuneuvoon sopimusjakson muodossa. Kustannuksissa oli kilometrirajan vuoksi olemassa pieni muuttuja.
• Käteinen
• Vähentää menneisyyden vapaata kassavirtaa, koska käteinen täytyy säästää. Tämä on poissa sijoittamisesta. Kun varat on käytetty auton hankintaan, on tämä osa auton kustannusta. 8000 euron autoni vaihtoehtoiskustannus on noin 300 € vuotuiset osinkotulot, mikäli olisin sijoittanut rahat osakemarkkinoille.
• Käteisen käyttäminen lieventää pienimpiäkin autokuumeen oireita. Kun käteistä on rajallisesti on helpompaa tyytyä edullisempaan vaihtoehtoon. 

Omalla kohdallani yhdeksi ratkaisevimmista päätökseeni vaikuttaneista tekijöistä oli käytettävissä oleva käteinen. Ostamalla auton käteisellä pidin tulevaisuuden kassavirran mahdollisimman suurena, vältyin private leasingin sitoumuksilta ja laskelmieni mukaan oman auton kuukausittaiset kulut tulisivat matalammiksi pitämällä auto pidempään.

Aikani markkinoita seurattuani karautin autokauppaan ja tein suurimman hankintani sitten asuntokauppojen. Noudatin lujasti omaa tyytymisen  ohjenuoraani: Upouuden Audi A3:n sijasta ajan nyt seitsenvuotiaalla Opel Corsalla. Useamman kuukauden jälkeen unohtaa, kuinka suuri ero näiden kahden auton välillä on.

Miten sinä autoilet?

Miksi teen ylimääräisiä lainanlyhennyksiä?

Olen useaan kertaan kirjoittanut lopettavani ylimääräiset lainalyhennykset ja keskittäväni vapaan kassavirtani erityisesti osakesijoituksiin. Aikeistani huolimatta huomaan edelleen tekeväni lisälyhennyksiä asuntolainaani.

Suomalaisessa talousmediassa on viime kuukausina keskusteltu suomalaisesta asuntolainakulttuurista ja verrattu sitä ruotsalaisiin ikuisiin asuntolainoihin. Nopealla Google haulla selviää, että kyseessä on kestoaihe, joka nostetaan säännöllisesti esiin. Asuntolaina koskettaa laajaa lukijakuntaa on siten erinomainen aihe journalisteille.

Kirjoituksia seuratessani huomasin kuuluvani siihen joukkoon, joka tunnollisesti pyrkii irti velvoitteistaan ja tietyllä tapaa tuntee vaikeaksi olla velkaa jollekulle, vaikka se onkin kasvoton pankki. Toisaalla lisälyhennyksiäni jarruttaa ja pienentää taloudellista tuottoa maksimoiva tahtoni. Samalla tasapainoilen sen kysymyksen välillä, miten nykyisessä markkinatilanteessa on järkevintä toimia?

Tällä hetkellä teen pieniä lisälyhennyksiä entisen omistusasuntoni lainaan. Sen lainapääoma on kaksinkertainen verrattuna ensimmäisen sijoitusasuntoni lainaan. Siten mahdollisen korkotason nousun vaikutus on suurin. Toinen syy tämän lainan lisälyhennyksiin on se, että haluan mahdollisimman vapauttaa asuntoon kohdistetun lisävakuuden maksamalla lainaa nopeammin pois.

Miksi olen yhä tehnyt ylimääräisiä lainalyhennyksiä?

• Remonttikulut voivat yllättää. Ikääntyvä asuntokantamme tarkoittaa sitä, että kiinteistöihimme kohdistuu yhä enemmän kustannuksia, joilla ylläpidämme kiinteistön kuntoa ja siten sen arvoa. Kun kerrostalohuoneistoon kohdistuu remontin jälkeen yhtiövastike, voi se helposti olla vähintäänkin korkokulujen suuruinen. Näin kävi minulle julkisivuremontin kanssa. Yhtiölaina vähentää lainanhoitokykyä ja se arvioidaan rasitteeksi, mikäli haet uutta lainaa.
• Viitekorot nousevat ennemmin tai myöhemmin. Korot ovat historiallisen alhaalla. Haluan lyhentää lainaa ennen kuin korot nousevat. Näin nousun vaikutus jää pienemmäksi.
• Taloudellinen riippumattomuus tarkoittaa minulle myös riippumattomuutta pankista. Ennen kuin voin jättäytyä pois palkkatyöstä haluan, että olen maksanut pankille yhden talon tai asunnon verran. Näin voin minimoida kuukausittaiset juoksevat kuluni,
• Asuntolainan lyhennys on vaihtoehtoinen sijoitus, joka tuottaa asuntolainan koron verran. En tiedä mitkä osakkeet nousevat tai laskevat, mutta tiedän kuitenkin, että pankki veloittaa koron ja palvelumaksun joka kuukausi. Siten lisälyhennys on varma sijoitus.
• Asuntoa vasten voi ottaa uutta lainaa. Vaikka lainanlyhennyksiin käytetyt varat ovat lopullisesti sidottu kivijalkaan, voi asuntoa vasten ottaa uutta lainaa. Tämä toki edellyttää, että omistuksella on vakuusarvoa, lainanottaja hyväksyy mahdolliset kustannukset ja korkeamman koron.
• Verovähennykset ovat tuoneet merkittävää hyötyä omistusasujalle. Tämä etu kuitenkin hiipuu vaiheittain verokarhun vähentäessä omistumisasumisen suosimista.
• Ylimääräiset lyhennykset vähentävät lainan kokonaiskustannuksia. Mitä aikaisemmin ja mitä suurempia lisälyhennyksiä tekee sitä pienemmäksi muodostuvat lainanhoitokulut kokonaisuudessaan.

Useat henkilökohtaisesta talouden hallinnasta kirjoittavat suosittelevat keskittymään (asunto)velan maksamiseen ennen pääpainoista sijoittamista (kts. esim. Miten säästää rahaa ja vaurastua?) Tämän artikkelin kirjoittamiseen kannusti myös alasivun "Salkkuni" alle kirjoitettu kommentti: "Olisiko järkevää lyhentää lainojasi osakesalkun arvolla?" Järkevä lainoituken käyttö mahdollistaakin muiden rahojen käytön omassa sijoitustoiminnassa, 

Miksi en siis lyhennä suntolainaani täydellä laidalla?

• Saavutan suuremman tuoton muualta. Kirjoitushetkellä osakkeet maksavat osinkotuottona keskimäärin paremmin kuin asuntolainan korkokulut ovat, joten osakkeisiin sijoitetun 1000 euron osinkotuotolla voin maksaa 1000 euron lainan korkokulut ja laskennallisesti vieläpä lyhentää lainaa. 
• Velkavipua hyödyntämällä saavutan suuremman tuoton omalle pääomalleni. Muiden rahojen käyttö omassa vaurastumisessa on klassinen vaurastumisen vauhtipyörä.
• Mitä aikaisemmin aloittaa osakesijoittamisen sitä paremmin korkoa korolle vaikutus siivittää vaurastumista. Osakesalkkuni tuottaa vuosi vuodelta enemmän osinkotuloja ja uudelleen sijoitettuna vauhti kiihtyy. Lisälyhennykset toki pienentävät kuukausittaisia kustannuksia, mutta ne eivät varsinaisesti tuota uutta varallisuutta.
• En halua laittaa kaikkia munia samaan koriin (=kotiin) vaan haluan hajauttaa. Pidän siitä, että varallisuuteni kehitys ei ole yhden omaisuuserän varassa. Sijoittamalla samalla kun lyhennän velkaa hajautan osakkeisiin ajallisesti.
• Asuntojen arvo ei mielestäni kasva, vaan pikemminkin laskee. Rakennuksen ja huoneiston kunto keskimäärin heikkenee ajan kuluessa. Remontit maksavat ja lähinnä palauttavat asunnon kunnon hyväksyttävään tilaan. Kyllä, asuntojen nimellinen hinta saattaa nousta, mutta yleinen inflaatio ja ajoittaiset korjausliikkeet asuntojen hintatasossa tekevät hintojen nousun varaan laskemisen haasteelliseksi.
• Koen tekeväni parempia osakesijoituksia, kun "rahaa on rajallisesti". Lainalyhennykset pienentävät vapaata kassavirtaani ja suuntaan kuukausittaiset sijoitukseni vain parhaimpiin yhtiöihin. Tämä syy on toki täysin psykologinen ja vaikeasti perusteltavissa taloudellisesti. Siitä huolimatta on pidettävä mielessä että niin vaurastuminen kuin osakesijoittaminen on suurelta osin psykologiaa ja omien tunteiden hillitseminen on yksi avaintekijä onnistumisessa sijoitustoiminnassa.
• Mikäli korot ja osakemarkkinoiden arvostustaso ovat korkealla, voin kohdistaa osinkotulot lainanmaksuun. Tällä tavalla voin nopeasti lyhentää asuntolainaa, kun sijoittaminen osakkeisiin ei ole järkevää ja korkotaso nostaa jäljellä olevan lainan hoitokuluja.

Yhteenveto: Jatkan edelleen pieniä kuukausittaisia lisälyhennyksiä. Kun korkotaso lähtee nousemaan, nostan vastaavasti lisälyhennysten suuruutta joillakin kymmenillä euroilla. Kun tavoitteeseeni, vuoteen 2025, taloudelliseen riippumattomuuteen on vielä 11 vuotta matkaa, pidän riskitasoni korkealla: sijoitan osakkeisiin, vaihtoehtoisiin sijoituksiin sekä hankin lisää sijoitusasuntoja.

Itselleni asunnot ja siten lainalyhennykset ovat sijoitus taloudelliseen riippumattomuuteen. Suomalaisessa blogosfäärissä on pohdittu lainalyhennysten todellista luonnetta pieteetillä, joten en käytä siihen palstamillimetrejä:
Rahalla vapaaksi - Lainanlyhennys EI ole kulu!
Pohatta - Asunto on ongelmaomaisuutta

Mistä ostan kirjat edullisimmin?

"Beware of little expenses, a small leak will sink a great ship" -Benjamin Franklin

Suurinta roolia blogissani ja sijoituspäiväkirjassani näyttelee osakesijiottaminen. Pyrin kuitenkin aina pitämään huolta yleisestä kulutasostani ja kiinnittämään huoiota yksittäisten hankintojen edullisuuteen. Jokainen säästetty euro voidaan laittaa taseen paremmalle puolelle kasvamaan.

Tätä tavoitetta ei suoranaisesti tue eräs harrastuksistani. Jo vuosia tapanani on ollut kerätä ja lukea liiketoimintaa ja sijoitamista käsittelevää kirjallisuutta. Kerran tai kaksi vuodessa teen tilauksen verkossa. Aiemmin olen käyttänyt hankintoihin Amazonin saksalaista tai englantilaista verkkokauppaa. Mielikuvani on ollut, että Amazon on edullisin kauppapaikka. Voisi kuvitella, että maailmanlaajuisena toimijana sekä maailman suurimpana verkkokauppana hinnat olisivat edullisimmat. Tein kuitenkin vertailua eri verkkokauppojen välillä ja huomasin, että asia ei suinkaan ole näin.

Kirjakauppavertailu - edulliset kirjat

Otin vertailuun kaksi yritystoimintaa käsittelevää kirjaa sekä yhden liiketoimintastrategiaa käsittelevän teoksen. 4 hour work week on Tim Ferrisin legendaarinen opus liiketoiminnan käynnistämisestä ja sen automatisoinnista niin, että omistajan on käytettävä siihen vain minimaalisesti aikaa. Toinen kirja The 100 dollar start-up käsittelee puolestaan pienimuotoisen yritystoiminnan käynnistämistä minimaalisin kustannuksin.

Viimeinen vertailukohde kovakantinen The end of competitive advantage korostaa kilpailuetujen nopeutuvaa häviämistä ja keinoja, joilla yritykset voivat tällaisessa toimintaympäristössä selviytyä. Viimeinen on mielenkiintoista luettavaa myös osakesijoittamisen kannalta kirjan käsitellessä lukuisia yritysesimerkkejä.

Hintavertailuun otin Amazonin, Adlibriksen, Bookdepository.com:in, Booky.fi:n sekä CDON.com:in. Näistä neljä viimeistä kuuluu Ostohyvitys.fi:n ohjelmaan, jonka kautta verkkokaupan asiakas saa bonuksen tapaisesti ostoistaan prosentuaalisen hyvityksen. Vertailun voittajan ratkaisikin lopulta Ostohyvitys.fi:n bonus, joka veii CDON.com:in viimeisessä kaarteessa paalupaikalle.

Vaikka ero ensimmäiseksi ja toiseksi edullisimman välillä on pieni, huomionarvoista on lähes 15 euron ero ensimmäisen ja viimeisen välillä. Halvimman ja Amazonin välillä ero on kolme euroa, jota kasvattaa Amazonin tilaukselle lisäämät rahtiveloitukset. Tämän havainnon jälkeen poistin sivuiltani Amazon.comin mainoksen. En halua suositella palveluita, jotka eivät ole sivustoni lukijoille hyödyllisiä.

Huomioitavaa on, että vertailussa en ole ottanut huomioon rahtikuluja. Koska useammassa kauppapaikassa (CDON.com, bookdepository.com tai Adlibris) on mahdollisuus saada rahtivapaa toimitus joko kanta-asiakkaana tai tietyn tilauskoon täyttyessä, on asiakkaalle lopulta merkitystä vain tuotteiden hinnoilla. Juurikin Amazonin hintakilpailukykyä edellisiin nähden heikentää entisestään juuri rahtiveloitus.

Kymppi kerrallaan kohti vaurastumista

Aktiivisen hintavertailijan on hyvä ottaa huomioon Ostohyvitys.fi:n bonukset, jotka voivat kääntää ostotilanteen ohjelman piiriin kuuluvan kauppapaikan eduksi. E-kirjoihin mieltyneille Ostohyvitys.fi sivustolta löytyy edellisten verkkokauppojen lisäksi myös e-kirjoihin erikoistuneita kauppapaikkoja. En ole suomalaisia riivaavien vihreiden bonusten ystävä niiden sitoessa ostajan yhteen ketjuun. Ostohyvitys.fi vapauttaa kuitenkin verkko-ostajan valitsemaan kullekin sopivimman kauppapaikan. Tällä hetkellä uudet käyttäjät voivat saada 10 euron lahjakortin sivuston kampanjassa.  Etu kannattaa hyödyntää, koska Mr Money Mustachea lainatakseni miljonääriksi tullaan kymppi kerrallaan.

Tämän kirjoituksen muistutuksia itselleni ja lukijoille ovat:

• Mielikuvien ja vanhojen tottumusten kyseenalaistaminen. 
• Vaurastumisen yhtälössä kuluihin voi eniten vaikuttaa omilla teoilla ja tavoilla.
• Vertailu kilpailijoihin kannattaa aina. Niin sijoittamisessa kuin päivittäisissä hankinnoissa.

Amerikkalaisten osakkeiden kaupankäyntitarjous

Nordnet paukuttaa kampanjaa toisen perään. Nyt vuorossa on amerikkalaisten osakkeiden kaupankäyntitarjous.  Tarjouksessa voi tehdä toimeksiantoja valtameren toisella puolella hintaan 10 € per kauppa normaalin 15 euron sijasta. Kampanja on voimassa loppuvuoden ajan. Ehkäpä tämä on pieni herätys valveutuneimpien asiakkaiden siirtymiselle edullisempien välittäjien käyttäjiksi?

Valitettavasti heikentyneen euron vuoksi euro ei ole yhtä ostovoimainen dollarimääräisten osakkeiden suhteen kuin vielä muutama kuukausi aikaisemmin. Lisäksi S&P indeksin päättymättömältä tuntunut voittokulku ylöspäin näyttää taittuneen. Amerikkalaisisten osakkeiden kyydissä on ollut mukava olla vuodesta 2010 lähtien. Indeksi on noussut lähes tasaisesti ylöspäin. Vaikka on riskaabelia jättäytyä kotimarkkinoiden varaan, olisi väärin sanoa, että nyt on oikea aika ostaa amerikkalaisia osakkeita.

Kaupankäyntitarjous vaikuttaa vaimealta signaalilta siitä, että piensijoittajat siirtyvät ostolaidalla silloin, kun osakekurssit ovat korkeimmillaan ja ammattisijoittajat alkavat kotiuttamaan voittojaan. Itse pyrin kertaamaan ja noudattamaan huhtikuisessa kirjoituksessani asettamiani askelmerkkejä kurssihuipulla toimimisesta. Siitä huolimatta aion jatkaa vauhtia hidastaen ostoja laadukkaisiin osingonmaksajiin.

Tällä hetkellä tarkkailen erityisesti seuraavia amerikkalaisia yhtiöitä:

• Ensco tai Textainer
• YUM Brands, kärsii mielestäni tilapäisistä vaikeuksista Kiinassa jatkaakseen menestyksekästä kasvua kehittyvillä markkinoilla.
• Niille joilla ei ole salkussaan vielä suurta konglomeraattia, United Technologies lähestyy houkuttelevaa kurssitasoa.

Edullisempi osakevälittäjä?

Kulukuuri sijoittamiseen

Vaurastumiseni alkulähteenä ovat mahdollisimman pienet kulut, jotta pystyisin säästämään tuloistani huomattavan osan ja pystyäkseni nauttimaan myöhemmin sijoitusteni tuotoista. Koska sijoitustuottoihin vaikuttavat merkittävästi sijoitustoimintaan kohdistuvat kulut, olen jo pidempään kiinnittänyt huomiota kasvaviin kaupankäyntikuluihini.

Vuodesta 2008 lähtien olen käyttänyt transaktiopalkkioihin lähes 900 euroa. Summa on huomattava, vaikka se on alle prosentin salkun arvosta ja 1,6 prosenttia sijoitetusta pääomasta. Kaupankäyntipalkkioiden suuruus johtuu pääasiassa kahdesta tekijästä. Olen tehnyt lukumääräisesti paljon euromääräisesti pieniä sijoituksia. Sen lisäksi olen sijoittanut 40 % sijoituksistani amerikkalaisiin osakkeisiin. Kokonaiskuluista dollarimääräiset kaupankäyntikulut näyttelevät 62 prosenttia. Nordnetin kautta sijoittaminen valtameren taakse on siis suhteessa kotipörssiin nähden erittäin kallista.

Tutustuin Internetissä aiheesta käytävään keskusteluun ja listasin alle amerikkalaisiin yhtiöihin panostavalle sijoittajalle houkuttelevan Interactive Brokersin hyviä ja huonoja puolia. Vaikka hyviä on lukumääräisesti vähemmän, uskon, että edullisuus peittoaa useamman kielteisen puolen.

Interactive Brokersin hyvät puolet:

• Erittäin edulliset hinnat per tehty osakekauppa.
• Tarjolla laaja valikoima eri markkinapaikkoja.

Interactive Brokersin huonot puolet:

• Kuukausimaksu.
• Nordnetiin verrattuna vaikea käyttöliittymä.
• Minimisijoitus 10 000 dollaria.
• Tiedot veroilmoitukselle on tuotettava itse.
• Ei mahdollisuutta sijoittaa kotimaisille markkinoille.

Ainakin seuraavat kotimaiset blogistit ovat ryhtyneet IB:n asiakkaaksi:
Wyatt Earp (2013)
Osinkotulot - 1000 euroa kuukaudessa (2014)
Billy the Kid: IB:n hakemuksesta (2010)
Viisikymppisenä eläkkeelle (2014)
Kauppalehden keskustelupalsta: Lynx vai Interactive Brokers? (55 sivua keskustelua!)

Onko Nordnet unohtanut alkuperäisen strategiansa?

Nordnetin asiakkaana ja osakkeenomistajana toivon, että myös Nordnetin väki lukee tämän ja yllä mainitut kirjoitukset. Näiden kirjoitusten kommenttien lukumäärä todistaa, että useat sijoittajat etsivät vaihtoehtoja. Syyskuussa 2010 avasin tilin Etradeen vastalauseena Nordnetin asiakkaitaan aliarvioivalle hinnankorotukselle. Vaikeuksiensa vuoksi Etrade lopetti kuitenkin toimintansa Suomessa ja palasin täysin Nordnetin asiakkaaksi.

Nordnet on mielestäni erkaantumassa hintajohtajuusstrategiastaan, jolla he ovat voittaneet asiakkaita perinteisiltä kivijalkapankeilta. Nordnet lanseeraa kiihtyvällä tahdilla palveluita (esim. Shareville ja SuperRahasto), jotka eivät tue alkuperäistä strategiaa. Vaikka Nordnet on palkinnut osakkeenomistajaa muhkeilla osingoilla ja ostokurssistani, 15 kruunusta, raketoinneella osakkeella, pelkään, että valveutuneimmat asiakkaat siirtävät kaupankäyntiään muualle. Onko heitä niin paljon, että se vaikuttaa Nordnetin liiketoimintaan? Sijoittajana en ole vielä huolestunut.

Osakesalkun koon kasvaessa olen myös kiinnostunut osakevälittäjään kohdistuvasta riskistä. Vaikka kotimaiset osakkeet ovatkin mahdollisessa konkurssitilanteessa turvassa kotimaisen hallintarekisterin ansiosta, on mahdollista, että ulkomaiset osakkeet eivät ole Nordnetissa aivan yhtä hyvässä turvassa. Nordnetin kautta amerikkalaiset osakkeet eivät ole rekisteröity sijoittajan nimiin.

En aio kuitenkaan edetä asian kanssa hätäillen, ja seuraavaksi tarkoituksenani on tutustua lähemmin Lynxiin.

---
Kts. kirjoitukseni 23 - Sijoittaminen amerikkalaisiin osakkeisiin, jossa nostetaan esiin eroja kotimaisiin yrityksiin sijoittamisen ja dollarimääräisten sijoitusten välillä. Myös osakevälittäjän ja kaupankäyntikulujen osalta.

***
Ensimmäinen Tarina vaurastumisesta -tuote saatavilla oluttuopin hinnalla! Katso verkkokaupasta ja hanki puolisollesi jollet itsellesi!

Parturituolissa ulkomailla

Kulukontrolli ja sijoittaminen vaativat tavanomaista korkeampaa itsehillintää. Lomalla pyrin hieman keventämään puristusotetta lompakosta. Matkustaminen Suomesta itään, ei niinkään maantieteellisesti vaan geopoliittisesti, tarjoaa rahan arvon tuntevalle matkustajalle tähän kivuttomimman mahdollisuuden. Oluen ja ravintolanruoan hinta on murto-osa kotimaisesta Itä-Euroopan maissa, Julkinen liikenne, hotellit ja lukuisat muut palvelut eivät rajoita aktiivista lomaa.

Olen usein siirtänyt kotimaista kulutustani maihin, joissa ne tuotetaan kustannustehokkaammin. Olen käynyt parturissa esimerkiksi Tsekin tasavallassa, Unkarissa ja Maltalla. Kun kotimainen parturi leikkaa hiukset pääkaupunkiseudulla 25-30 euroon, vastaavaan lopputulokseen pääsee 2-6 eurolla yllä mainituissa maissa. Penkkiin istuessa aina hieman jännittää, mutta kun silmät välillä avaa alkaa mitta ja malli lähestymään alkuperäistä ajatusta.

Kansantaloudelle toimintani ei ole hyväksi. Vaikka sen merkitys on erittäin pieni, esimerkki osoittaa, että vain harva liiketoiminta on suojassa kansainväliseltä kilpailulta. Suomalaista päivittäistavarakauppaa haastaa saksalainen Lidl ja verkkokaupat painavat käyttötavarakaupan marginaaleja alas. Vitamiineja ja kemikaaleja olenkin usein hankkinut Suomenlahden toiselta puolelta Virosta ja kirjoja tilaan Amazonista.

Palatakseni parturiesimerkkiin minun on vaikea ymmärtää kuinka 20 minuutin hiustenleikkaus voi Suomessa maksaa lähes 30 euroa, etenkin huomioiden alennetun verokannan. Vaikka palveluun käytettävä aika on vain osa koko kustannusrakennetta (vuokra, tarvikkeet, työkalut, kalusteet ja muut), on mielestäni jotain pielessä. Käydessäni eräässä Itä-Euroopan maassa useassa parturiliikkeessä sai jokaiseen paikkaan jonottaa. Kapasiteetin käyttöaste oli korkealla tasolla ja muita asiakkaita katsellessani en heidän saappaissaan olisi vielä ollut palvelun tarpeessa.

Mieleeni juolahtaa eräs radiohaastattelu, jossa juontaja kysyi helsinkiläiseltä ravintolapäälliköltä, mitä tämä aikoo tehdä, kun kävijämäärät ovat laskeneet rajusti. Vastaus kuului yksioikoisesti: ”Meidän on nostettava hintoja, jotta teemme saman myynnin pienemmillä kävijämäärillä.” Sillä välin kun kotimaiset palveluntarjoajat opettelevat hinta-kysyntä – mekanismeja, äänestän jaloillani. Valitettavasti piensijoittajan pääoma ja oma työpanos eivät liiku yhtä helposti kuin Norwegianin matkustajakone, silloin suomalaiset poliitikot varaisivat talousopin kursseja.

Vaurastumisen yhtälö

Vaurastumisen vauhtipyörät

Sijoituspäiväkirjassani olen, muutamaa poikkeusta lukuunottamatta, puhunut lähes yksinomaan sijoitustoiminnastani. Se on kuitenkin vain yksi vaurastumisen komponentti. Olenkin pohtinut liian vähän tulojen ja kulujen vaikutusta vaurastumiseen.

Vaurastumisen komponentit ovat yksinkertaisuudessaan:

1. Tulot
2. Kulut
3. Sijoitustuotto

Jokaisella on mahdollisuus vaikuttaa näihin kolmeen komponenttiin. Palkkatyössä tuloihin vaikututavat koulutus, ammatinvalinta, uratavoitteet, etenemismahdollisuudet ja ahkeruus. Tuloja voi lisätä esimerkiksi sivutöillä, bloggaamalla ja yritystoiminnalla. Kuluja voi jokainen kontrolloida ja pohtia kriittisesti omien menojen todellista vaikutusta elintasoon. Tulojen ja kulujen erotus, ylijäämä, on luonnollisesti olennaisinta vaurastumiseksi. Voittaakseen inflaation rapauttavan vaikutuksen on ylijäämälle lisäksi saatava vähintäänkin inflaation ylittävä tuotto. Parantamalla sijoitusten tuottoa voi sijoittaja kiihdyttää vaurastumistaan.

Tulot

Viimeiset kaksi vuotta olen onnistunut kasvattamaan palkkatulojani huomattavasti, yli kaksinkertaistamaan kolmessa vuodessa. Lähes yksinomaan tämä on tarjonnut mahdollisuuden sijoittaa sekä osakkeisiin että asuntoihin. Nyt palkkakehitys on enemmänkin pysähtynyt. Yleinen taloustilanne, yleisten palkankorotusten jäädyttäminen ja uramuutosten pitkäkestoisuus eivät tule tarjoamaan lisäpontta palkkatulojen kehitykselle.

Olen kuitenkin erittäin tyytyväinen ja kiitollinen nykyisestä tilanteestani! Kova työ ja työtä pelkäämätön asenne on tarjonnut mahdollisuuden parantaa omaa varallisuusasemaani merkittävästi. Kuitenkin, vaikka tulotasoni olisikin alhaisempi, pystyisin kulutasoni ansiosta säästämään huomattavasti, ja todennäköisesti käyttämään enemmän aikaa ja ajatuksia uusien tulonlähteiden kehittämiseen.

Kulut

Kulut olen onnistunut ajamaan melko minimiin. En ole antanut elintasoinflaation vaikuttaa, vaikka tulotasoni on noussut. Muutamia kulueriä pystyn edelleen pienentämään. Sen sijaan useassa asiassa, kuten vaatteissa, olen säästänyt liiaksi ja usein huomaan, kuinka puen päälleni aamuisin 10 vuotta vanhoja, jo hieman nuhjaantuneita, kauluspaitoja tai vedän jalkaani puolenkymmentä vuotta vanhat kengät.

Säästämisasteeni onkin noin 75 prosenttia nettotuloista, omistusasunnon lainalyhennys huomioiden ja 60 prosenttia huomoimatta lainalyhennystä. Korkokulut sisältyvät 25/40 prosenttiin.

Sijoitustuotto

Sijoituksille saatavaa tuottoa käsittelen laajasti tässä blogissa. Osakkeissa sijoitusstrategian kurinalainen toteuttaminen tulee olemaan huomionkohteeni. Tuottamattomat sijoitukset, sijoitusvirheet, on karsittava ja varat kohdennettava mahdollisimman tuottavalla tavalla. Huomioimatta sitä tosiseikkaa, että merkittävä osa varallisuudestani on osakkeissa, riskiprofiilini on mielestäni matala. Pyrin toistaiseksi sijoittamaan vain vakaisiin kasvavaa osinkoa maksaviin laadukkaisiin yhtiöihin. Harkitsen riskiprofiilini lievää kasvattamista.

Tällä hetkellä vaurastumisen kolmatta komponenttia vastaan taistelee sijoitusstrategiaai tulosta heikentävä osinkoverotuksen korotus ja asuntomarkkinoiden kuumentuminen ja samanaikainen pysähtyneisyys. Hyviä asuntosijoituskohteita on vaikea löytää. Vaikka osingot ovatkin tärkeä tulonlähde tavoitellessani taloudellista riippumattomuutta, pyrin aktiivisesti vähentämään riippuvuutta osakemarkkinoista. Asuntosijoittamisen velkavivulla pyrin parantamaan omalle pääomalle saamaani tuottoa. 

Kolmen tekijän summa

Absoluuttinen ylijäämäni ei ole laskelmieni mukaan vielä täysin riittävä taloudellisen riippumattomuuden saavuttamiseen vuoteen 2025 mennessä. Sijoitustuoton kasvattaminen edellyttäisi riskiprofiilin merkittävää nostamista. Vuonna 2014 haluankin siirtää ajankäyttöni pääpainon sijoittamisesta toiseksi tärkeimpään komponenttiin tulojen kasvattamiseen, edistääkseni matkaani kohti tavoitetta.

Oma reseptini vaurastumiselle on siis:

• Tulojen maksimointi: tavoittelemalla urakehitystä ja kehittämällä uusia tulonlähteitä palkkatyön ohessa.
• Kulujen minimointi: tyytymällä välttämättömyyksiin menettämättä elämäniloa.
• Sijoitustuottojen kasvattaminen: luomalla tasainen osinkovirta vaarantamatta pääomaa merkittävästi.

***
Ensimmäinen Tarina vaurastumisesta -tuote saatavilla oluttuopin hinnalla! Katso verkkokaupasta ja hanki puolisollesi jollet itsellesi!

Kustannuskuria matkailuun

Sijoituspäiväkirja

Syyskuu 2013

Metsästin kuumeisesti sijoituskohdetta salkkuyhtiöistä ja tarkkailulistallani olevista yhtiöistä, mutta arvostustasot olivat mielestäni liian korkeita. Syyskuun ainoiksi salkkutapahtumiksi jäivätkin pienet kertasijoitukset kehittyvien markkinoiden rahastoihin ja dollarimääräiset valuuttaostot. Dollari oli jälleen heikentynyt suhteessa euroon ja kerrytinkin dollarimääräistä käteispositiotani.

Syyskuussa teimme säästäväisen lomamatkan Lappiin. Kustannuskurin alla on vaellus erittäin hyvä tapa matkustaa edullisesti. Yöpyminen on ilmaista ja leirinuotiolla nuudeleista ja makkarasta tulee gourmet ruokaa. Minttukaakao kruunaa illallisen. Viikon matkan kustannukset olivat kokonaisuudessaan 150 euron tuntumassa, joita toki hyötyminen työsuhdeautosta madaltaa. Tärkeintä oli kuitenkin hermoloma tunturissa, jossa voi hyvällä omalla tunnolla olla modernien tietoliikenneyhteyksien saavuttamattomissa.

- - - 

Jouluksi matkustimme myös Lappiin. Tällä kertaa laskettelemaan, hiihtämään ja harrastamaan. 550 € viikon vuokrasta pienessä mökissä ei ollut liikaa kahdelle hengelle jaettavaksi. Ruokailut hoidimme pääasiassa itse kokaten. Toki ruoka, juomat ja aktiviteetit ovat Lapissa kallista. En ollut kuitenkaan koskaan Kuusamoa pohjoisempana käynyt keskitalvella joten kokemus oli kaikenkaikkiaan rentouttava, vaikka revontulet jäivätkin näkemättä.

Sijoitu Lidlin lähelle

Vaurastumisen vauhtipyörät

Sijoitusvihjeessä numero 6 tarkastelin kustannuksia hyvin yleisellä tasolla. Tänään ajaessani kahden kauppakassin kera lähikaupastamme Lidlistä kotiin totesin mielessäi, että olen onnellisesti asunut kaksi kertaa Lidlin välittömässä läheisyydessä. Useissa eri tutkimuksissa Lidl on todettu edullisimmaksi paikaksi tehdä ruokaostoksia. En ole itse tehnyt asiasta tilastointia, mutta kerta toisensa jälkeen hämmästelen kuinka ruokakassin hinta kohoaa muissa ruokakaupoissa aina totuttua korkeammaksi. Toki tämä ilmiö on mammonaa Keskon osakkeenomistajille ja vähittäiskaupan tavoitetila.

Hankkiessani nykyistä omistusasuntoani yksi päätökseeni vaikuttava tekijä oli Lidlin läheisyys. En ole katunut. Lidl on sekä parantanut valikoimaansa että kohentanut mielikuvaansa erittäin onnistuneella markkinoinnilla. Hankimme edelleen kuukausittaiset ruokaostoksemme 100 € per henki. Ylijäämä jää säästöön ja sijoitettavaksi. Lidl onkin vielä yksi tärkeimpiä vaurastumisen vauhtipyöriäni.

Kolme nyrkkisääntöä kurinalaiselle säästäjälle matkalla kohti taloudellista riippumattomuutta:

1. Mitä Lidlistä ei saa, sitä ei tarvitse. Laaja valikoima ohjaa tekemään runsaampia ostoksia.
2. Älä totuttaudu liian hyvään. Valio ja kaksi suurinta ruokakauppaa pystyvät pitämään yllä massiivista mediamainontaa vain korkeiden hintojen ansiosta.
3. Bonus: Lidlin Colasta saa riittävän hyvää rommikolaa. Osta hyvä rommi esimerkiksi lentokentän tax-freestä Saksasta. Lidlistä saa myös Pepsiä edullisesti.

Olet onnistunut, kun kumppanisi tiedustelee, voisimmeko käydä Citymarketissa hieman useammin. 

Vaurastumisen komponenteista - tulot, menot, sijoituksille saatava tuotto - menoja on tiettyyn rajaan saakka helpoin kontrolloida. Ne ovat lähes yksinomaan jokaisen henkilökohtaisesti päätettävissä.

Lue myös muut säästämisaiheiset kirjoitukseni:
Parturituolissa ulkomailla
Älä asu aivan äveriäästi
Senteistä kolmeen metriin

Sijoitusten itsekritiikkiä

Sijoituspäiväkirja

Maaliskuu 2011

Aivan helmikuun lopussa tarkkailin AstraZenecaa ja Bolidenia ostomielessä. Astran ”record date” oli kuitenkin mennyt jo ohitse helmikuun alussa ja siten hyötyminen korkeahkosta osingosta olisi jäänyt saamatta. Viimeistään heinäkuussa tulee kuitenkin toinen mahdollisuus saada Astrasta osinkoa. Bolidenin tunnusluvut olivat myös houkuttelevia, vaikka raaka-aineiden hinnat huitelivat korkealla ja Bolidenin osakekurssi oli historiallisesti korkealla tasolla. Niillä oli selvästikin yhteys toisiinsa ja tunnusluvut olivat matalalla tasolla syklisen yhtiön hyötyessä kovasta kysynnästä ja korkeista hinnoista.

Maaliskuussa täydensin salkkuuni PepsiCo:ta. Kaupankäyntikustannukset kuitenkin söivät valtaosan ensimmäisen vuoden osinkotuotosta, mikä ei suinkaan ole järkevää. Ostoeriä oli joko suurennettava tai ostot tulisi siirtää Etradeen. Nordnet tarjosi maaliskuussa käydä kauppaa ilman kaupankäyntimaksuja maaliskuun ajan. Myin Vestasin osakkeet saadakseni myyntitappioita verovähennyksiä varten. Vestasin kurssi nousi, kuten Nokiankin, heti veivauksen jälkeen. Kuun vaihteen lähestyessä osake jatkoi nousuaan ja veivaus osoittautui pahasti epäonnistuneeksi. 4.4 osakkeen kurssi huiteli 224 kruunussa, kun myynti oli tapahtunut 194 kruunun hintaan.

Osinkojen maksu kiihtyi maaliskuussa. Fiskars ilahdutti reilulla osingolla myytyään osuuksiaan Wärtsilässä. Efektiivinen brutto-osinkotuotto oli huimat 26 %. Myös Uponor nosti hivenen osinkoaan vuodesta 2010, mutta osinko ei vielä yltänyt vuoden 2009 huipputasolle. L&T:n efektiivinen osinkotuotto osinkotuotto ylsi 4,1 prosenttiin. Etraden osuus salkussa jatkoi nousuaan 28 prosenttiin.

Aika            Talletukset    Salkun arvo

01/2011	27600	36292
02/2011	29900	38143
03/2011	30800	37428