Ostin vihdoin toisen sijoitusasunnon

Vaurastumisen vauhtipyörät

Kesäkuussa sain päätökseen kaupan toisesta sijoitusasunnosta. Olen kirjoittanut toisen sijoitusasunnon hankinnasta jo yli kaksi vuotta. Hankintaa ovat viivästyttäneet useat syyt: houkuttelevien kohteiden puute, useat elämänmuutokset ja piipahdus ulkomailla. Toukokuussa näköpiiriini kuitenkin osui, ei täydellinen, mutta riittävän hyvä kohde.

Sijoituskode laadullisesti

Uhrasin kauniin ja kuuman kesäillan ja ajoin asuntonäytölle Uudenmaan kehyskuntaan. Sitä ennen olin tutustunut huolellisesti yhtiön papereihin. 1960-luvulla rakennetusta yhtiöstä oli pidetty suhteellisen hyvää huolta ja viiden vuoden aikajänteellä ei ollut näköpiirissä suuria remontteja. Viemäri- ja käyttövesijärjestelmät oli tehty taloon ikään nähden paremmista materiaaleista ja putkistot olivat kuntotutkimuksen perusteella hyvässä kunnossa,

Taloyhtiö koostui useista matalista pienkerrostaloista. Tyypillisesti matalat kerrostalot eivät ole sijoittajan kannalta ihanteellisia, koska kiinteistön hoitokuluille on suhteellisesti vähemmän jakajia. Rakennukset olivat kuitenkin paikallaan muurattuja tiilitaloja, joiden julkisivujen ylläpito on usein edullisempaa. Samalla matalammissa kerrostaloissa vaihtoehtoisten ja halvempien putkisaneerausmenetelmien käyttäminen on helpompaa.

Hankinnassa en oikeastaan noudattanut montaakaan listaamaani kriteeriä, jotka olin kirjannut toisen sijoitusasunnon hankintaa ajatellen muutama vuosi sitten. Kiinteistö on itseasiassa vanhempi kuin ensimmäinen sijoitusasuntoni, se sijaitsee samalla paikkakunnalla ja on saman hintainen. Lisäksi otin sijoitusasuntolainan erittäin pitkän laina-ajan maksimoidakseni kassavirran.

Mitä laadullisia asioita arvostin tässä kohteessa?

• Kylpyhuone ja keittiö hyvässä kunnossa. 
• Paljon säilytystilaa ja ei niin tyypillinen pohjapiirros yksiölle.
• Kauppa ja keskusta sopivan matkan päässä.
• Kaupungissa paljon suuria työnantajia ja oppilaitoksia.

Sijoituskohde lukuina

Tein tarjouksen kohteesta lähes kymmenen prosenttia alle pyyntihinnan. Myyjä tuli vastatarjouksessaan vastaan paritonnia pyyntihinnastaan, jolloin korotin tarjoustani tasolle, joka oli viisi prosenttia alle pyyntihinnan. Tarjouksessani pyrin huomioimaan, että asunto on todennäköisesti tyhjillään heinäkuun, jolloin otan lomaa sijoittamisesta. Myyjä hyväksyi tämän ja uskon ostaneeni asunnon varsin hyvään hintaan.

Sijoitin asuntoon noin 30 % omaa rahaa - suhteellisen paljon. Sain lainan nykyisestä pankista hieman alhaisemmalla marginaalilla kuin aiemmin siirtäessä ensimmäisen sijoitusasuntolainani pääasiallisesti käyttämääni kivijalkapankkiin. Hieman yli 500 euron kuukausivuokralla ja 130 euron vastikkeella kohde tarjoaa lähes 7 % vuosituoton ja 18-19 prosentin tuoton omalle pääomalle. Hoitovastikkeen, lainalyhennyksen, korkokulujen ja verojen jälkeen asunto tuottaa noin 80-90 euroa vapaata kassavirtaa kuukaudessa.

Kohteen, ja asuntosijoittamisen ylipäätään, merkittävimpinä riskinä näen korkotason nousun ja tulevat remontit. Kulujen kasvun myötä sijoituskohde voi kääntyä kassavirraltaan negatiiviseksi. Asuntosijoitusta harkitsevan on myös hyvä pitää tiukasti mielessään, että 2 % varainsiirtoveron kuolettamiseen kuluu helposti noin vuosi. Asuntosijoitusrahastojen ja yksityissijoittajien innostuksen myötä uskon, että asuntosijoittamisessa eletään voimakasta hypeä.

Miltä oma velkaantuneisuuteni näyttää?

Ennen toisen sijoitusasunnon hankintaa minulla oli velkaa hieman yli 130 000 euroa. Vuosi sitten pidin tätä liian alhaisena suhteutettuna kokonaisvarallisuuteeni. Toisen sijoitusasunnon myötä velkamäärä kohoaa noin 175 000 euroon. Se saattaa kuulostaa paljolta, mutta velka on suhteutettava kokonaisuuteen.

Voisin maksaa kaikki velkani kokonaisuudessaan myymällä muut sijoitukseni: osakkeet ja vaihtoehtoiset sijoitukset. Silloin minulle jäisi jäljelle kolme velatonta asuntoa. Korkotason nousuun varaudun tekemällä pieniä lisälyhennyksiä lainoihin palkkatuloistani ja sijoitusasuntojen kassavirrasta. Siksi koen, että olen liikkeellä suhteellisen matalalla riskillä velan suhteen.

***
Hauskaa juhannusta!