torstai 26. syyskuuta 2013

12 vuotta tavoitteeseen

(26.9.2013)
Tavoitteenani on saavuttaa taloudellinen riippumattomuus vuoteen 2025 mennessä, jolloin täytän 40 vuotta. Mitä riippumattomuus tarkoittaa minulle? Se tarkoittaa, että minun ei vuoden 2025 jälkeen tarvitse mennä palkkatyöhön maksaakseni elinkustannuksia (esimerkiksi asuminen, ruoka, liikkuminen). Tämän tilan aion saavuttaa osinko- ja vuokratuloilla, sekä liiketoimilla, jotka eivät vaadi täysipainoista panostani ja ovat paikasta ja ajasta riippumattomia.

Kahdentoista vuoden matkalle lähden seuraavanlaisesta taloudellisesta asemasta: 80 000 Nordnet salkussa, 4000 euroa rahastoissa, 32 000 euroa sitoutuneena asuntojen arvoon sekä 7 000 euroa vara/asuntorahastossa. Näiden lisäksi varallisuuteni lasken heikossa tilanteessa oleva vertaislainauskokeilu sekä liian pitkään käynnistysvaiheessa olleet liiketoimintahankkeet, joihin minulla on säästettynä alkupääoma.

Viisi vuotta sitten osakesijoittamista aloittaessani en olisi uskonut, että ostamani osakkeet tuottavat osinkoina kohtuullisen kuukausipalkan verran. Vielä on kuitenkin luotava 11 kuukauden palkka 12 vuodessa. Sijoittamalla tavoittelemani 12 000 euroa vuodessa kykenen keskimäärin luomaan 400 euroa osinkotuloa. Uuden pääoman lisäksi osinkojen kasvu, osinkojen uudelleensijoittaminen ja voitot satelliittisijoituksilla tulevat kasvattamaan osinkotuloja. Tällä hetkellä kun on vaikea löytää hyviä yhtiöitä kohtuulliseen hintaan. Salkkuuni onkin kertynyt yli 5000 euroa käteistä odottamaan parempia ostopaikkoja.

Vaurastumisen vauhdittamiseksi pyrin kehittämään uusia vauhtipyöriä. Asuntosijoittaminen tuo velkavivun osaksi välineistöä. Suunnittelen ja valmistelen toisen sijoitusasunnon hankintaa, mutta pääosan ajastani koetan keskittää sellaisten vauhtipyörien kehittämiseen, jotka eivät ole pääomaintensiivisiä. Näissä hankkeissa myös pääoman menetykset ovat mahdollisia ja hyväksyttäviä. Jos et veikkaa, et voi voittaa.

Osakesijoittamiseen tällä hetkellä käyttämäni varat eivät tule riittämään taloudellisen riippumattomuuden tavoitteen saavuttamiseksi. Jatkossa minun on pidettävä kustannustaso alhaisena, pyrittävä saavuttamaan yleistä tasoa nopeampi palkkakehitys ja tienaamaan päivärahoja sekä kehittämään uusia lähteitä uuden pääoman luomiseksi.

torstai 19. syyskuuta 2013

Vuoden 2012 yhteenveto

Sijoituspäiväkirja

Joulukuu 2012

Vuoden viimeisen kuun alkaessa osakesijoitusten arvo lähenteli 60 000 euron rajapyykkiä. Sain 900 euroa veronpalautuksia, jotka käytin tasaisesti eri varallisuuskohteisiin: osakesijoittamiseen, vertaislainaukseen, asuntosijoitustilille, velanlyhennykseen sekä yritystilille. Joulukuussa tein yhden oston, lisäsijoituksen iShares S&P Global Utilities ETF:ään. Dollari oli jälleen heikentymään päin (1,33) mahdollisesti johtuen käytävistä fiscal cliff keskusteluista. Amerikassa muun muassa osinkoverotuksen pelättiin kohoavan useita kymmeniä prosenttiyksikköjä. Tämän vaikutus omiin osinkotuloihin amerikkalaisista yhtiöistä oli vielä epäselvä.

Sijoitustoiminnan neljännen vaiheen mukainen raportointi vuoden sijoitus-tapahtumista:
Vuosi 2012 oli kehno vaurastumisen vauhtipyörien kannalta. Sijoitin Fixuran operoimiin vertaislainoihin 1000 euroa kesä-heinäkuussa. Joulukuussa kymmenestä lainasta kaksi oli vielä lyhentymättömänä, kolmen lainanmaksu oli myöhässä aikataulusta ja yksi oli maksettu kokonaan pois. Kun lainanlyhennyksiä oli kertynyt 100 euroa, lisäsin Fixuran sijoituksia varovaisesti 100 eurolla. Tällä tavalla sijoittamalla lyhennykset uudelleen ja niiden tuomat korkotuotot tulisivat kattamaan luottotappioita.

Koko vuoden aikana en onnistunut löytämään sopivaa asuntosijoituskohdetta. Muutamasta kohteesta teimme tarjouksia yhdessä sijoituskumppanin kanssa, mutta lähes kaikki mahdolliset lopputulemat toteutuivat. Erään yksityisen myyjän kanssa vääntö kaupasta sai jo huvittavia piirteitä. Hintanäkemys ei ensin kohdannut ja kun justeerasin tarjouksen myyjän kynnystasolle ei tarjous välittynyt asettamassani voimassaoloikkunassa myyjälle saakka. Myyjällä ei näet ollut omaa sähköpostia. Hinnaltaan alhaisten (<70 000€) tarjonta oli hyvin vähäistä sekä kysyntä asuntomarkkinoilla oli korkealla tasolla varainsiirtoveron ja pankkien luotonannon kiristyessä.

Joulukuussa perustin "verkkosivusto".com sivuston opetellakseni blogimaailmaa ja harjoittaakseni kirjoittamista. Yksi pitkänaikavälin tavoite oli avata tietä eri medioihin vierailevana – kirjoituksista ansaitsevana – kirjoittajana. Ensimmäiset euroni tienasin blogista jo joulukuussa veljeni klikatessa sivustolla olevaa Google Adsense mainosta. 1,45 € rekisteröityi Googlen tilille. Sivuston lukijamäärän kasvattaminen, sisällön tuottaminen ja sivuston hallinnointi tulisivat olemaan suuren työn takana.

Osakemyynnit – vuosi 2012
Myydyt ydinsijoitukset: Visa 128,21$ (12/2012: 148$)
Myydyt satelliittisijoitukset: Orion B, 14,65€ (12/2012: 21€)

Joulukuun kurssitason valossa myydyt sijoitukset olivat kaikkea muuta kuin onnistuneita. Klassisen sijoitusohjeen, anna tuottojen juosta, noudattamatta jättäminen hivenen harmitti. Orionin myynti perustui yhtiön pitkän aikavälin näkymiin, jotka eivät vuoden 2012 valossa näyttäneet saavan pelättyjä piirteitä. Keskipitkällä aikavälillä yhtiö vaikutti säilyttävänsä sekä liiketoiminnallisen suorituskykynsä että osingonmaksukykynsä. 

Visan myynti puolestaan perustui huomattavaan, mielestäni ylimitoitettuun, kurssinousuun sekä alhaiseen tämänhetkiseen osinkotuottoon. Vaikka Visan liiketoimintamalli pitkällä aikavälillä saattaisikin joutua mobiilimaksamisen uhkaamaksi, oli sen korttiliiketoiminta erittäin tuottoisaa. Jälkikäteen ajateltuna Visan – ja myös Orionin – kaltaisten lypsylehmien myynti oli melko kyseenalaista

Suunnitellut osakemyynnit - vuosi 2013
Vuoden 2013 myyntivaihtoehdot, ydinsijoitukset:
·         Sanoma, liiketoimintastrategia, näkymät, osingonmaksukyky
·         L&T, suorituskyky, Republic Services korvaajana
·         Vestas, tappion realisointi, konglomeraatti divisioonan perustaminen

Väliviikon yhteenveto

  • Vuoden suurimmaksi osingonmaksajaksi nousi Espanjan Banco Santander, jonka lisäosingot siivittivät sen ohitse viime vuoden suurimman Nokian ja lisäosinkoja vuonna 2011 maksaneen Fiskarsin. Toiselle sijalle jäivät rinta rinnan TeliaSonera ja Fortum.
  • Talletukset lisääntyivät 14 700 €, joista 1750 € Sampopankin rahastomyyntejä.
  • Sijoitustoiminnan neljännen vaiheen (”autopilot”) suunnittelu käynnistyi.
  • Etrade lopetti toiminnan Suomessa ja sijoitukset siirtyivät Nordnetiin.
  • Sijoitusten arvo nousi yli 61 000 euron vuoden lopussa.
  • Ruotsalaiset osakkeet: Lisäsijoitus Securitakseen ja sijoitus Nordnetin osakkeeseen.
  • 2800 euroa ETFiin vuoden aikana (DEM&JXI).

torstai 12. syyskuuta 2013

Nordnet maksaa välityspalkkioni

Sijoituspäiväkirja

Marraskuu 2012

Edeltävä kuukausi piti sisällään jälleen huonekaluhankintoja, mihin upposi sievoinen summa. Tingin talletuksista pitääkseni likviditeetin hyvällä tasolla. Nordnetin kassassa odotteli potti sekä euroja että dollareita uusia sijoituksia varten. Markkinoiden tunnelma oli odotteleva, suuntaahakeva ja epävarma.

Toiseksi viimeisenä kuukautena oli aika ryhtyä varmistamaan vuodelle 2012 asetettujen tavoitteiden täyttyminen. Yksi puolittain täyttynyt tavoite oli ruotsalaisten sijoitusten lisääminen. Olin lisännyt elokuussa Securitasta, mutta kruunun kurssin ollessa vahva, en vielä rohjennut tekemään uusia sijoituksia tai lisäämään vanhoja. Nordnet oli laskenut historiallisen alhaiselle tasolle, alle 16 kruunun ja vaikutti pitkällä aikavälillä houkuttelevalta sijoitukselta. Aivan marraskuun lopussa tarttui Nordnet salkkuun hintaan 15,10 kruunua.

Marraskuussa huomasin, että huomioni oli vihdoin kääntymässä uusiin vaurastumisen vauhtipyöriin. Hankkeita olivat applikaatiosovellus, maahantuonti/verkkokauppa, blogi ja sijoitusasunnot. Kaksitoistatuntisiksi venyvät työpäivät eivät kuitenkaan antaneet juuri mahdollisuutta projektien nopeaan läpiviemiseen. 

Keskittyminen oli myös yksi haaste. Niukka aikaresurssi tulisi käyttää hyödyllisesti ja tehokkaasti. Pohjattomat internettutkimukset ja televisio olivat tuottavuuden tappajia. Blogia varten marraskuussa oli kasassa 2000 sanaa. Tavoitteena oli avata blogi (ei tämä) ensimmäisellä kirjoituksella tammikuussa. Tarkoituksena oli antaa blogille aikaa kaksi vuotta luoda lukijakunta ja tasainen tulovirta.

Aika            Sijoitukset       Arvo   Omaisuus    Indeksi       Voitto
5/2012 44200 48252 64127 113,5 4052
6/2012 45800 48311 66239 109,8 2511
7/2012 47050 51718 72324 114,7 4668
8/2012 48900 55077 77437 118,1 6177
9/2012 49800 57272 82242 120,9 7472
10/2012 50800 56368 83860 116,8 5568
11/2012 51550 57026 87044 116,7 5476
12/2012 52550 59646 91170 120,0 7096

torstai 5. syyskuuta 2013

Ensimmäiset askeleet asuntosijoittajana

Vaurastumisen vauhtipyörät

Ensimmäiset askeleet asuntosijoittajana sekä vuokranantajana ovat olleet opettavaisia.

Lisäyksenä ensimmäiseen asuntosijoittamista käsitelleeseen blogikirjoitukseen keskeisiä ajatuksiani ja huomioita ensiaskelien jälkeen ovat:

(Pahoittelen useita lainausmerkkejä. Nämä sen takia, että jotkut ilmaukset ovat kehnosti valittuja tai voidaan nähdä usealla eri tavalla ottaen huomioon toinen näkökulma tai laskentatapa.)

  1. Asuntosijoittaminen on luonnollisesti osakesijoittamiseen verrattuna huomattavasti paikkaan sidotumpaa. Ollessani työmatkalla avainten luovutus uudelle, kesän jälkeiselle, vuokralaiselle ei olisi onnistunut ilman puolisoa tai ystävää. Voit toki ulkoistaa tämän ostopalveluna, mutta se tarkoittaa tuoton heikentymistä.
  2. Pitkän laina-ajan vuoksi lainalyhennykset "maksavat" asuntokaupasta aiheutuneet kustannukset (varainsiirtovero, lainannostomaksu, vuokrauskulut) noin vuodessa takaisin. 
  3. Asuntoa mahdollisesti myöhemmin myytäessä ja käytettäessä kiinteistönvälittäjää kaikki asuntoon kohdistuvat kulut "tuhoavat pari vuotta" vuokralaisen kerryttämästä asuntoon sitoutuneesta varallisuudesta.
  4. Vastikkeen ja lainalyhennyksen jälkeen vuokratulosta jää käteen lähes 140 €.
  5. Alkuvaiheessa lainakorko "kuittaa" vuokratuloista aiheutuneen pääomaveron.
  6. Valitsenko jatkossa lyhyemmän maksuajan kerryttääkseni varallisuutta "asuntoon" ja maksaakseni vähemmän lainakorkoa pankille vai valitsenko kassavirtaa tuottavan laina-ajan varautuen tuleviin remontteihin tai kerryttäen omarahoitusosuutta seuraavia hankintoja varten?
Voit lukea kaikki asuntosijoittamista sivunneet blogimerkintäni tästä.