Lähes 120 000 euroa kiinni kiinteistöissä

Tein inventaariota asunto- ja kiinteistösijoituksistani, koska ne ovat kasvaneet kuukausi kuukaudelta ja vuosi vuodelta. Samalla markkinakäänne ei voi olla enää kovin kaukana - vaikka näin olen ajatellut jo pitkään. Silti mukana olo markkinoilla on ollut erittäin kannattavaa. Hiljalleen näkemykseni alkaa kääntymään siihen, että on parempi makuuttaa rahoja korkeakorkoisella tilillä ja odottaa hetkeä, kun markkinoille tällä hetkellä ryntäävien piensijoittajien rahoja ryhdytään siirtämään valistuneiden sijoittajien taskuihin. Olenkin kerryttänyt käteiskassaa kasvavaa vauhtia. Tätä tilannetta silmällä pitäen, miltä asunto- ja kiinteistösijoitukseni näyttävät tällä hetkellä ja mitkä ovat lyhyen aikavälin suunnitelmani niiden suhteen?

Suorat asuntosijoitukset velkavivulla

Asuntosijoitukset rivi sisältää omistusasuntoni, josta olen maksanut noin kolmanneksen, sekä kaksi ja puoli sijoitusasuntoa, joista myös olen maksanut noin kolmanneksen. Luvussa ei ole otettu huomioon asuntoihin kohdistuvia yhtiölainoja, joista suurin on omistusasuntooni kohdistuva julkisivusaneerauslaina. Asunnot tuottavat minulle yli parisataa euroa kassavirtaa kuukaudessa nettona. Asuntoja vastaan minulla on velkaa noin 186 000 euroa ja niiden hankintahinta on noin 279 000 euroa, tarkoittaen, että asuntoihin on sitoutunut 93 000 euroa pääomaa. Lainapotin lyhentymistä tulee hidastamaan lainojeni uudelleenjärjestely sekä mahdolliset kasvavat yhtiölainat remonttien johdosta.

Pörssilistatut kiinteistösijoitukset - helppo irtautua

Pörssilistattu kiinteistörahasto Baltic Horizon ja kotimainen toimistokiinteistöjä vuokraava Technopolis ovat verrattain uusia sijoituksia. Baltic Horizonin arvo on sijoitushetkestä hivenen laskenut ja Technopoliksen kurssi on noussut mukavasti sen kommunikoitua aiempaa omistajaystävällisemmästä toimintapolitiikastaan. Molemmat sijoitukset ovat osa osinkosalkkuani. Baltic Horizonin osinkopolitiikkana on maksaa osinko neljästi vuodessa.

REIT-ETF:t pitää sisällään sijoituksen Vanquard REIT ETF:ään (VNQ), joka pitää sisällään amerikkalaisia REIT-yrityksiä. ETF:n kulut ovat 0,12 % eli erittäin alhaiset. Ensimmäisen erän ETF:ää ostin vuonna 2011 ja toisen 2013. Suurin huoleni on 20 % paino vähittäiskaupan kiinteistöjä hallinnoivissa REIT-yhtiöissä. Yhdysvalloissa kaupan alan muutos on nopeaa ja se tulee varmasti vaikuttamaan myös kiinteistöyhtiöihin. Otollisen ostoajankohdan vuoksi saan VNQ:sta nettona noin 5-7 prosentin osinkotuoton ostohinnalle.

Kokeiluja myös joukkorahoituksessa

Joukkorahoitussijoitukseni ovat jälleen kokeiluja suurella riskillä. Ne ovat kaikki määräaikaisia lainasijoituksia, joiden vakuutena on kiinteistöjä. Ne eivät siis ole suoria kiinteistösijoituksia. Rahat näihin sijoituksiin on lainattuna osinkosalkustani. Kun en ole löytänyt sopivia osakeostokohteita, olen sijoittanut rahat toisaalle. Sijoitusten korkotuotto on 10 prosenttia ja laina-ajat lyhyitä, jolloin saan pääomat toivottavasti nopeasti takaisin ja voin harkita osakesijoitusta tilanteen mukaan.

Rahastosijoitukset ovat kysymysmerkki

Kiinteistörahasto rivi pitää sisällään sijoituksen erikoissijoitusrahasto Titanium Hoivakiinteistöön, joka omistaa muun muassa päiväkoteja, palvelutaloja ja lääkäriasemia. Rahastoyhtiö Titanium on ilmoittanut myös aikeistaan pörssilistautumiseen. Nyt alkaa olla viimeiset hetket pumpata rahat kuumilta markkinoilta harvempien taskuun.

Tarkastaltaessa rahaston vuoden 2016 tilinpäätöstä vuokratuottoihin perustuva kassavirtalaskelma on pyöreästi miljoonan negatiivinen, kun vuokratuotoista vähennetään hoitokulut, korkokulut, tuottopalkkiot ja maksetut osingot. Rahaston arvo oli vuoden 2016 lopussa noin 125 miljoonaa euroa eli vuoto rahastosta on merkittävä. Rahasto on perustettu jo vuonna 2013 eli voisi olettaa, että myös kassavirta olisi saatu kääntymään positiiviseksi.

Yhteenveto asunto- ja kiinteistösijoituksistani

• Luvut laskettu hankintahinnoin, joista vähennetty omaisuuslajeihin kohdistuvat lainat.
• Mahdollisia arvonnousuja tai -laskuja ei ole huomioitu.

Yllämainittujen kiinteistösijoitusten lisäksi minulla on perintörahoja sijoitettuna kiinteistöihin. 12 000 euroa on sijoitettuna REIT-ETF:iin ja 40 000 euroa jaettuna edellä mainittuun kiinteistörahastoon ja toiseen vastaavanlaiseen rahastoon. Asunto- ja kiinteistösijoitukseni yltävät siis kokonaisuudessaan lähes 170 000 euroon. Siksi minun on syytä seurata kiinteistösektorin kehitystä hyvin tarkkaan. Vaihtoehtoni taloudellisen riippumattomuuden osalta on tiukasti kiinni näiden sijoitusten kehityksestä ja kassavirrasta.

Mitä aion asunto- ja kiinteistösijoituksille tehdä? 

• Asuntosijoitukset tuottavat toistaiseksi oikein hyvää kassavirtaa, koska velka lyhenee hitaasti. Olen kerryttänyt ylijäämää korkeakorkoiselle tilille tulevien remonttien varalle. Tällä hetkellä ajatukseni ovat sellaiset, että myyn asuntosijoitukseni 2-4 vuoden aikajänteellä ja sijoitan varat vähempitöisiin kohteisiin, kuten osakkeisiin.
• Sijoitukseni Baltic Horizoniin on kassavirtasijoitus. Seuraan rahaston kehitystä ja mikäli se on myönteistä teen lisäsijoituksen. Kuten Technopolis teki aiemmin, rahasto tulee todennäköisesti rahoittamaan uusia kiinteistöhankintojaan yleisöannein ja vuokratulot jaetaan osinkoina.
• Technopoliksen petrattua omistajapolitiikkaansa aion pitää sijoituksen salkussani kerryttämässä osinkoja. Näen toimistot kohtuullisen turvattuna kiinteistösijoituksena.
• Joukkorahoituksen sijoituksia pidän yllä, mikäli uusien lainakohteiden riski- ja tuottoprofiilit ovat houkuttelevia ja markkinatilanne vaikuttaa kantavan uusia hankkeita menestykseen. Koska rahat ovat lainassa osakesalkustani, palautan todennäköisesti osan varoista osakesijoituksia varten sitä mukaa, kun osakemarkkinoilta löytyy hyviä sijoitusmahdollisuuksia.
• Vanquard REIT ETF oli tarkoitettu alunperin käteisen parkkipaikaksi, mutta siitä on tullut autotalli, joka on pitänyt varani suojassa: säilyttänyt hyvin arvonsa ja tuottanut korkeahkoa kassavirtaa neljästi vuodessa. Tuskinpa tulen tästä sijoituksesta irtaantumaan.
• Kiinteistörahasto on vielä toistuvan tarkastelun alla. Tarkastelen vuoden 2017 tilinpäätöksen sekä rahaston arvonkehityksen loppuvuoden aikana ja teen päätöksen sijoituksen pitämisestä tai myymisestä. Ainaisena haasteena kun on löytää parempi työpaikka isolle määrälle pääomaa. Tuntumani kuitenkin sanoo, ettei tästä rahastosta ole ikuiseksi sijoitukseksi.

***

Hanki Vaurastumisen välineet julkaisupaketti ja löydä oma tiesi terveeseen henkilökohtaiseen talouteen!