perjantai 15. joulukuuta 2017

Havaintoja Vantaan asuntomarkkinoilta

Edellisessä kirjoituksessa kerroin lyhyesti ajatuksistani vuokrata nykyinen omistusasuntoni ja ostaa asunto omaan käyttöön lähempää työpaikkaa. Tällä toimella saisin portfoliooni omistusasunnostani sijoitusasunnon ja lyhentäisin työmatkaani. Tulevaisuudessa voisin jälleen harkita uuden omistusasunnon vuokraamista.

Olenkin seurannut tavanomaista aktiivisemmin Vantaan asuntomarkkinoita kuukauden ajan. Olen lähinnä tarkastellut yksiöitä ja kaksioita Itä-Vantaalta. Hintahaarukkani on ollut 140 000 - 200 000 euron välissä. Olen seurannut sekä vanhoja että uusia asuntoja. Vanhat asunnot sijoittuvat luonnollisesti hintahaarukan alkupuolelle, jolloin minun tarvitsisi nostaa vähemmän lainaa ja saisin pidettyä palkasta jäävän kuukausittaisen sijoitettavan kassavirran mahdollisimman korkeana. Uuden asunnon hankinnan puolesta puhuisi kaikkien omistamieni asuntojen keski-iän nuorentaminen.

Alustava ajatukseni vaikutti mielestäni hyvältä ja käytännölliseltä. Aloin haarukoida toimesta seuraavaa suurempaa liikettä vaurastumisen kiihdyttämiseksi entisestään. Alan kuitenkin hiljalleen epäröidä suunnitelmani kanssa johtuen havainnoistani:
  • Uusia, erityisesti kaksioita ja suurempia, asuntoja on myynnissä runsaasti, paljon jo vuonna 2016 valmistuneita asuntoja. 
  • Suuri osa valmistuneista tai valmistuvista uusista asunnoista on rakennettu vuokratonteille, millä asuntojen myyntihintoja on saatu alaspäin tai rakennusliikkeiden voittoja kasvatettua. Tonttien vuokrat nostavat kuukausittaisen hoitovastikkeen määrää.
  • Monia muutamia vuosia vanhoja asuntoja myydään tyhjinä tai vähän aikaa asuttuina todennäköisesti myyntivoittoa etsien. 
  • Uusien asuntojen velattomat hinnat ovat varmasti suuren osaa maksukyvyn ulottumattomissa. Otaksun, havaintojeni ja median perusteella, että valtaosa asunnoista myydään sijoittajille.
  • Kaksioiden ja erinomaisellakin paikalla sijaitsevien yksiöiden asuntonäytöillä olen erittäin harvoin kohdannut muita kiinnostuneita ostajia.
  • Kuten uutisissakin on kirjoitettu, yksiöiden ja kaksioiden hinnat alkavat lähentyä toisiaan.
  • Vanhojen asuntojen hinnat ovat mielestäni varsin korkealla tasolla suhteessa uusien asuntojen hintoihin ja korjausvelkaan, jonka tarkkaa taloudellista vaikutusta on vaikea arvioida tarkasti.
  • Toisaalta, asuntojen vuokrat ovat tasolla, jolla 20-30 prosentin omarahoitusosuudella, pitkällä laina-ajalla ja nykyisellä korkotasolla lyhentäisi vanhan asunnon asuntovelkaa korkokuluineen mainiosti.
  • Uusissa asunnoissa edes bruttovuokratuotot yltävät vain vaivoin kohtuulliselle tasolle. Nettovuokratuotot jäänevät 3-4 prosentin luokkaan.
  • Vuokra-asuntoja vaikuttaisi olevan tarjolla moninkertaisesti enemmän kuin myytäviä asuntoja. 
Irrallisten havaintojen perusteella oma käsitykseni Vantaan asuntomarkkinoista on hyvin epäselvä. Vanhan asunnon hankinta voisi kannattaa pitäen silmällä välittömän rajatumman kassavirtavaikutuksen ja tulevaisuuden vuokratuoton, mutta ennemmin tai myöhemmin realisoituvat korjauskustannukset todennäköisesti poistavat nämä edut yhtälöstä. Uusien asuntojen korkeat hinnat vähentävät tulevaisuudessa sijoitettavissa olevan pääoman määrää ja en jaksa uskoa uusien asuntojen hintojen nousuun nykyiseltä tasoltaan. Vuokrat puolestaan vaikuttavat olevan korkealla tasolla ja asunnoista on hyvin tarjontaa - tulevatko vuokrat pysymään nykyisellä tasollaan?

Nämä pohdinnat ja kysymykset palauttavat minut alkuperäisen kysymyksen äärelle. Jatkanko asumista nykyisessä asunnossani, jonka kulut ovat tällä hetkellä minulle hyvin pienet? Kannattaako mahdollinen asunnon osto ja nykyisen vuokraaminen edes keskipitkällä aikavälillä? Vaikka asunnon vuokraaminen itselle ei vaikuta kovin järkevältä, tulen varmasti pohtimaan myös sitä tarkemmin.

Mitkä ovat omat havaintosi tai kuinka menettelisit?

***
Lähde rakentamaan omaa taloudellista turvaa ja riippumattomuutta. Lue Vaurastumisen välineet.

3 kommenttia:

  1. Mun mielestä paras hinta/laatusuhde on tällä hetkellä Kaivokselan vanhoissa kämpissä. Esim tämä https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/vantaa/13930781

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Tiedän oikein hyvin. :)

      Poista
  2. Itse olen ostanut pari vuokra-asuntoa tänä vuonna ja huomannut saman. Ainakaan omaan laskentakaavaan en saa uuden asunnon kannattavaksi millään. Toki olen nyt lainoittanut kaksi asuntoa käyttämällä edellisten asuntojen vakuuksia, eli käytännössä laittanut sisään 0e uutta pääomaa. Asunnot pyörivät omillaan. Ostin myös yhden asunnon ulosottomiehen huutokaupasta, joten se oli ehkä 5-10 % halvempi kuin markkinahinta -90 luvulla rakennetusta talosta. Kannattaa myös suunata katse radanvarteen Helsinki, Espoo, Vantaa ulkopuolelle, esim Tuusula, Järvenpää, Kirkkonummi ovat kaikki ihan varteenotettavia kohteita. Itse pysyttelen tuolloin kyllä nimenomaan juna-aseman läheisyydessä

    VastaaPoista