perjantai 25. toukokuuta 2018

Kevään osingot tuottamaan kiinteistöihin

Kevään osinkojen saavuttua arvo-osuustilille, tein uuden vaihtoehtoisen sijoituksen Groundfunding alustalla, jota käsittelin tarkemmin aiemmassa kirjoituksessani. Vaihtoehtoiset sijoitukset ovat minulle yksi tapa työllistää pääomaa, jolle en heti löydä sopivaa työpaikkaa osakemarkkinoilta. Groundfunding alustan kautta olen tehnyt sijoituksia monenlaisiin kotimaisiin kiinteistönkehityshankkeisiin. Edellisessä kirjoituksessa käsittelin Groundfundingia yleisellä tasolla, seuraavaksi tarkastelen muutamaa tekemääni sijoitusta ja joukkorahoitusalustan hyviä ja huonoja puolia.

En sijoittanut viimeisimpänä alustalla tarjolla olleeseen sijoituskohteeseen Kasnäs Marinaan. Lainaa haettiin uudisrakennushankkeeseen, rivitalojen rakentamiseen, aivan eteläiseen Varsinais-Suomeen. Vuokratontille rakennettavia rivitaloja kaavaillaan saaristosta manteerelle muuttamille asukkaille, lomakäyttöön ja sijoittajille. Lainalle asetettiin lainaan kokoon nähden suurehko reaalivakuus sekä lainaa nostavan yhtiön omistajien takaus. Lainalle maksettiin 8 prosentin korko ja tavoitteena oli kerätä 300 000 euroa pääomaa. Laina merkittiin 170 prosenttisesti ja hanke keräsi yli puoli miljoonaa euroa pääomaa. Minimisijoitus hankkeeseen oli 3000 euroa. Jätin sijoittamatta lainaan lähinnä koron sekä rakennettavan kohteen sijainnin ja luonteen vuoksi. Pienemmällä minimisijoituksella olisin saattanut harkita sijoituksen tekemistä.

Mihin olen sijoittanut?

Kasnäsin sijasta sijoitin Groundfundingin toiseksi viimeisimpään kohteeseen, lainaan Helsingin Marjaniemeen rakennettavien omakotitalojen rakentamiseksi. Lainalla oli 10 % korko ja vuoden laina-aika. Lainalle asetettiin heikommat vakuudet kuin Kasnäsiin, ainoastaan perustajaosakkaiden henkilötakaus. Rakennushankkeen taustalla oleva yhtiö oli voitollinen ja sillä ei ollut maksuhäiriömerkintöjä. Katsoin, että lainan korkeampi korko ja hankkeen luonne, talopakettina rakennettavat omakotitalot pääkaupunkiseudulla, kompensoivat reaalivakuuden puutetta. Tein lainaan pienimmän mahdollisen 2500 euron sijoituksen.

Yksi sijoituksistani, kesäkuussa erääntyvä, on ollut Ruutukasi Oy:n nostama ja Nurmijärvellä sijaitsevan asunto-osakeyhtiön hankintaan käytetty laina. Laina oli vuoden mittainen, kymmenen prosentin korolla ja lainan vakuutena oli hankitun kiinteistön osakkeita. Ruutukasi Oy:n taustalla oli alunperin julkisuudesta tuttu Jethro Rostedt, mutta tällä hetkellä yritys on kaupparekisterin mukaan Hjallis Harkimon hallinnassa. Sijoitin lainaan 2000 euroa ja ensimmäinen korkotilitys tapahtui joulukuussa 2017. Muita sijoituksiani ovat olleet esimerkiksi kaksi halliprojektia, joiden rakentamiseen käytetyt lainat maksettiin korkoineen etuajassa.

Johtuen huonoista kokemuksista Fundun ja Fixuran kanssa, suhtaudun vertaislainaukseen ja joukkorahoitukseen varauksella. Lisäksi mahdollinen asuntomarkkinoiden kuumentuminen ja korkojen nousu, voi heikentää lainanottajina toimivien yhtiöiden maksukykyä nopeastikin. Panokseni Groundfundingissa ovat tällä hetkellä moninkertaiset muuhun vertaislainaukseen tai joukkorahoitukseen nähden. Minulla on sijoitettuna kuuteen eri lainaan 8500 euroa. Potissa on kaksi kolmasosaa osinkosalkusta lainattua rahaa, jonka palautan hiljalleen osakesijoituksiin.

Alustan toiminta

Groundfunding palveluun voi tallettaa rahaa yleisimmillä pankkitunnuksilla. Talletusta ei välttämättä tarvitse tehdä etukäteen, vaan sen voi tehdä myös sijoituksen yhteydessä. Avautuvat kohteet lähetetään sähköpostilla rekisteröityneille käyttäjille ja ne ilmoitetaan alustan etusivulla. Tähän saakka lainojen rahoitus on täyttynyt nopeasti, joten sijoittajan on tullut tehdä sijoituspäätös nopeasti. Kiireen ei kuitenkaan tule mennä sijoituskohteeseen tutustumisen edelle.

Alustan Oma tili -sivulta voi tarkastella omia sijoituksia. Sivusto summaa sijoitusten keskituoton. Oma keskituottoni on 9,5 prosenttia, ennen mahdollisia luottotappioita. Yhteenveto summaa myös avoimen korkotuoton ja kertyneen nettokorkotuoton. Sijoitukset -välilehdeltä sijoittaja voi palata omiin sijoituskohteisiinsa ja seurata kohteiden päivityksiä. Takaisinmaksettua pääomaa ja korkotuoton voi nostaa muutamalla klikkauksella takaisin omalle pankkitilille.

Mitä hyviä ja huonoja puolia Groundfundingin kautta sijoittamiseen liittyy?

Hyvät puolet
  • Osakemarkkinoista riippumaton korkeahko tuotto korkeaa riskiä vastaan.
  • Lainoissa on tyypillisesti korkotilityksiä kerran tai kaksi laina-ajan aikana.
  • Sijoitustuotot ilmoitetaan automaattisesti verottajalle ja niistä tehdään ennakonpidätys.
  • Alusta hyötyä erilaisista kiinteistökehityshankkeista, jotka ovat muutoin vaikeasti yksityissijoittajan ulottuvilla.
  • Palvelu ei pidätä sijoittajalta palkkioita korkotuotosta.
Huonot puolet
  • Suuret minimisijoitukset hankaloittavat sijoittajan hajautusta ja korkotuottojen uudelleen sijoittamista. Korkotuotot voi sijoittaa uudelleen, jos lisää uuttaa pääomaa uuteen lainaan.
  • Pääoman nostot maksavat kaksi euroa, joka hankaloittaa korkotuottojen nostoa sijoitettavaksi uudelleen palvelun ulkopuolella.
  • Kohteita tulee verrattain harvoin alustalle ja nähtävästi kovan kiinnostuksen vuoksi ne merkitään nopeasti täyteen. 
  • Sijoittajan on hankala arvioida kuinka lainanottajan muu liiketoiminta vaikuttaa yhtiön maksukykyyn. 
  • Alustalla on vasta lyhyt historia ja kohteita on ollut lukumääräisesti vähän. Siksi on vaikea arvioida, kuinka moni laina tulee päätymään luottotappioon.
Kaikkia rakennushankkeita arvioitaessa sijoittajan on aina huomioitava, että sijoitus on laina yritykselle. Lainan vakuutena on hyvä olla reaalivakuuksia, tyypillisesti kiinteistö tai sen osa. Jälleen kerran on syytä huomauttaa,  että vaihtoehtoisiin sijoituksiin, tai mihinkään muuhunkaan, yksittäiseen sijoituskohteeseen ei kannata allokoida poikkeuksellisen suurta osuutta kokonaisvarallisuudestaan. Jos osakemarkkinoilta on vaikea löytää kriteerejä täyttävää kohdetta, voi kevään osingoille olla hyvä pohtia kokeilua helpolla kiinteistösijoituksella.

1 kommentti: