Vaurastumisen vauhtipyörät
Maaliskuussa sain sähköpostiini Sijoitusasunnot.comin uutiskirjeen, josta löysin houkuttelevan kohteen: myynnissä oli, huomattavasti alle markkinahinnan, yksiöitä ja kaksioita kokonaisesta kerrostalosta Helsingin ympäristökaupungista. Olin seurannut uutiskirjettä jo pidempään sekä sen taustalla olevaa JHS-Kiinteistöt nimistä yritystä, jonka liikeideana on ostaa kokonaisia taloyhtiöitä, kehittää niitä ja myydä asuntoja piensijoittajille.
Nopea vilkaisu kohteeseen herätti mielenkiintoni. Soitin veljelleni, jonka kanssa olimme keskustelleet aiemmin sijoitussasunnon hankkimisesta yhteisomistukseen. Hän oli kiinnostunut ja noin vartin kuluttua soitin toisen puhelun JHS-Kiinteistöt yhtiölle. Tein alustavan varauksen yksiöstä ja illalla maksoin varausmaksun itseni ja veljeni puolesta.
Maaliskuun hankinta toi minulle uutta kokemusta monelta osa-alueelta: ostin asunnon yhdessä toisen sijoittajan kanssa, emme käyttäneet hankintaan (kivijalka)pankkia emmekä nähneet vuokrattua huoneistoa ennen hankintaa. Mitä kaikkea tästä opin?
Sijoitusasunnon ostaminen puoliksi
Hankimme kohteen veljeni kanssa. Koska hän ei ole hankkinut ensimmäistä omistusasuntoa, teimme kaupat 51/49 jaolla minun edukseni. Näin varmistimme, että veljeni säilyttäisi ensiasunnon ostajan veroedun varainsiirtoveron osalta. Olemme jo heti alkuvaiheessa jakaneet kaupantekoon, vuokraukseen ja hallintoon liittyviä askareita. Riskipitoisessa hankinnassa omistuksen jakautuminen kahteen osaan on riskinhallinnan tai vähintäänkin mielenrauhan kannalta mukavaa.
Ostamalla asunnon puoliksi mahdollistimme myös sijoituksen joustavamman rahoituksen. Käteisvaroilla ja luottolimiitein pystyimme sivuuttamaan kivijalkapankin ja tekemään nopeat kaupat ilman lainalupausta pankista.
Sijoitusasunnon ostaminen ilman pankkia
Rahoitimme asunnon kaupan käteisellä ja Nordnetin Superluotolla. Asunnon osakekirjat saimme siis säilyttää itsellämme, eivätkä ne matkanneet heti pankkiholviin. Myöhemmin voimmekin käyttää osakekirjaa uuden lainan vakuutena. Henkilökohtaisesti nostanen uutta lainaa pankista, lainojeni uudelleenjärjestelyn yhteydessä, ja nollaan lainasaldon Nordnetissa.
Kun sijoitusasunnon ostaa pankin rahoituksella ja kiinteistönvälittäjän välityksellä varainsiirtovero tulee maksetuksi kaupantekotilaisuudessa. Kiinteistönvälittäjällä on itseasiassa vastuu siitä, että varainsiirtovero tulee maksetuksi. Kun pankkia ja kiinteistönvälittäjää ei ollut kaupanteossa mukana, teimme varainsiirtoveroilmoituksen verottajan portaalissa ja maksoimme varainsiirtoveron pankkisiirrolla.
Sijoitusasunnon ostaminen näkemättä
JHS-Kiinteistöt toimitti kattavan materiaalin taloyhtiöstä ja asunnoista. Materiaali ei kuitenkaan pitänyt sisällään kuvia huoneistoista. Asunto oli siis ostettava näkemättä - edes kuvia näkemättä. Harkitsimme asiaa vartin ja totesimme riskin ottamisen arvoiseksi. Huoneistot oli hinnoiteltu niin, että ne tarjosivat hyvän vuokratuoton ja reilusti alle markkinahinnan. Näin sijoittajalle jäi turvamarginaalia mahdollisten yllätysten varalle. En ollut aiemmin hankkinut sijoitusasuntoa tutustumatta kohteeseen paikan päällä, joten hankinta kieltämättä jännitti.
Sijoitusasunnon ostaminen vuokrattuna
Myynnissä olleet asunnot olivat vuokrattuja. Vuokralaisista ei ollut ostotilanteessa tarkempaa tietoa. Myönteinen yllätys tuli kuitenkin vastaan, kun olemassa olevaan vuokrasopimukseen oli kirjattu automaattinen vuokrankorotus. Se nosti vuokratuoton hyvästä erinomaiseksi. Onneksemme vuokralainen osoittautui miellyttäväksi keski-ikäiseksi sosiaalitoimen asiakkaaksi. Vuokranmaksu on siis suhteellisen varmaa. Vuokravakuuden tilitti edellinen omistaja JHS-Kiinteistöt.
Yhteenveto
Uusi sijoitusasunto toi tärkeän lisäyksen vaurastumiseni vauhdittamiseksi. Se täytti yhden tälle vuodelle asettamistani tavoitteista. Kasvava varallisuus, kohtuullinen velkavipu ja sijoitustuotot luovat selkänojaa uusille hankkeille ja riskinotolle. Vuosi vuodelta oma katsantokanta sijoitusmarkkinoihin laajenee ja uusia tilaisuuksia tulee nopeammalla tahdilla vastaan.
Koska hankimme sijoitusasunnon näkemättä ja vuokrattuna, kaupassa oli mukana myös ripaus onnea. Riskipitoisen kaupan onnistumisessa olennaisinta onkin riskinottokyky, turvamarginaali ja luotettava vastapuoli. Kaikki kolme asettuivat tässä sijoituksessa sopivasti kohdalleen.
***
Hanki vaurastumisen välineet - entistäkin laajempi Tarina vaurastumisesta esityspaketti.
Reipas veto! Itsekin kyllä tein jokunen vuosi lähes saman tempun, vain sillä erotuksella että sijoittaja-kaverini kävi katsomassa asuntoa puolestani. Toistaiseksi en ole katunut... mutta totuus selviää tietty vasta myyntivaiheessa, kun selviää mikä tulee tuotoksi :)
VastaaPoistaKiitos kommentista! Katsotaan miten lähtee rullaamaan. Täytyy pitää lumipallo vierimässä, vaikka ulkona paistaa aurinko!
PoistaMinä olen myös ostanut kaksi asuntoa näkemättä niitä. Kyseessä oli yhtiöjärjestyksen mukainen lunastuspykälä jota käytin. Olin itse saannut tietää pari päivää ennen, että kukaan ei ollut lunastanut minun ostamaa yksiötä. Eli minusta oli tullut talon osakas pari päivää ennen. Tiesin että talossa myytiin juuri minun kauppojen jälkeen pari yksiötä ja alhaiseen hintaan (vissiin tutunkauppoina, talo oli ollut yhden suvun hallussa). Varaudun ostamaan asunnot, jos kukaan ei lunasta minun yksiötäni. Isännöitsijä oli hyvin yllättynyt kun soitin (heti kun olin saannut tiedon että olen talon osakas ja juuri ennen olin laittanut sähköpostilla tiedon että käytän lunastusoikeutta) että käytän lunastusoikeutteni. Laskin, että ne kannataa lunastaa siihen hintaan, vaikka ne olisivat pommikunnossa. Seuraavana päivänä isännöitsijä soitti, että ostajat eivät hyväksy lunastustani. Hinta oli tosi edullinen, talon sijaintiin nähden (ihan ydinkeskustassa). Kerroin että minua ei kiinnosta hyväksyvätkö ostajat lunastukseni vai eivät. Olen talon osakas ja minulla on oikeus ne lunastaa ja olin ollut ainoa joka ilmoitti että haluaa lunastaa asunnot. Viikon-pari ostajat vitkutteli ja kertoisivat satuja mitä heidän juristinsa oli sanonut. Lisäksi he olivat tosi nuivia lunastuspaperien allekirjoituksessa, mutta minun intoa se ei haitannut. Jälkikäteen selvisi, että asunnot olivat hyvässä kunnossa.
VastaaPoista