torstai 17. syyskuuta 2015

Julkisivu kiillotettu - 8000 köyhempi

Vaurastumisen vauhtipyörät

Mistä kaikki alkoi?

Ostaessani omistusasuntoani vuonna 2011 koin oston sijoituksena toisin kuin moni bloggari tai muu asiantuntija. Minulla oli perusteeni: vaihtoehtoinen paikka pääomalle vuokranmaksun sijasta, asunnon ensiostajana ei varainsiirtoveroa, mahdollisuus vuokraukseen alhaisin korkokustannuksin ja tuloverotuksen verovähennysoikeus. Lisäksi ostin asuntoni 100 % velalla, jolloin vaihtoehtoiskustannusta asunnon omarahoitusosuudelle ei ole olemassa.

Vuonna 2011 taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelmassa, jossa listataan tulevat remontit, ei ollut tulevasta remontista mainintaa. Muistiinpanoissani julkisivuremontista oli mainittu vuoden 2012 yhtiökokouksessa kommentilla: "Julkisivu on kohtuullisessa kunnossa." Seuraavan vuoden yhtiökokoukseen en valitettavasti päässyt osallistumaan työmatkan vuoksi. Yhtiökokouskutsut kun tulevat lain mukaisesti kaksi viikkoa etukäteen, ja suunnitelmallinen työntekijä usein suunnittelee tekemisiään hivenen pidemmälle. Lopulta, vuoden 2014 puolivälissä julkisivuremontti käynnistyi vain pari viikkoa yhtiökokouksen jälkeen.

Eräänä päivänä jokin aliurakoitsijoista marssi huoneistoon sisään vaihtamaan ikkunoita. Ilman minkäänlaista ennakkoilmoitusta emme olleet suojanneet tai siirtäneet huonekaluja. Valitettavasti remonttimiehillä ei ole mainetta hellävaraisuudesta ja niin lattia kuin seinä kokivat hivenen kovia. Julkisivuremontti valmistui hiljattain - puolisen vuotta aikataulusta myöhässä. Kokonaisuudessaan en voi antaa korkeita pisteitä taloyhtiön isännöitsijälle ja hallitukselle suunnitelmallisuudesta ja julkisivuremontin täytäntöönpanosta.

Mikä vaikutus tällä on omistusasujan talouteen?

Vuokrattuani asunnon kalustettuna oli vuokra 20 prosenttia alhaisempi remontin aikana. Tällöin asunto oli voimakkaasti kassavirta negatiivinen. Lainan lyhennykseen ja hoitovastikkeeseen kului, veroista puhumattakaan, tuloja enemmän.

Laskelma huoneistoon kohdistuvasta kustannuksesta saapui hiljattain postissa. 8700 euroa 20 vuoden laina-ajalla ja melko kohtuullisella 1,1 prosentin marginaalilla. Tämä tarkoitti noin 220 euron kustannusta per neliömetri. Kuukausitasolla remontin kuolettaminen rasittaa kassavirtaa 60 euroa. Se on suoraan poissa kassavirtaa tuottavista sijoituskohteista. Toinen näkökanta on se, että 8600 eurolla asuisin vastaavassa asunnossa 10-11 kuukautta vuokralla.

Tähän saakka olen lyhentänyt asuntolainaa noin 30 000 euron edestä. Karkeasti sanottuna julkisivuremontti vei minua siis kolmanneksen taaksepäin. Yhtään vastaavaa asuntoa ei tällä hetkellä alueella myydä yhdeksää tuhatta kalliimmalla. Mikäli olisin myymässä asuntoa, häviäisin 8600 euroa melko varmasti. Sen verran huijaan jatkossa blogin lukijoita sekä itseäni, että tätä yhtiölainaa en huomioi kokonaisvarallisuuteni laskennassa.

Mitä tämä kaikki tarkoittaa?

Kannattiko ostos siis? Jaksan yhä uskoa niin - tai paremminkin - en näe muuta mahdollisuutta tällä hetkellä. Kulunutta mutta selvää, jokaisen on asuttava jossakin. Toiseksi, uskon, että (oikein) pitkällä aikavälillä voi asunnosta päästä paremmin omilleen. En ole varma onnistuuko se vuoteen 2025 mennessä. Arvonnousu potentiaali on vuonna 2015 katsottaessa melko vähissä.

Kolmanneksi, varmaa on mielestäni se, että nyt ei ole hyvä hetki luopua asunnosta. Pitäydyn suunnitelmassani. Tavoitteenani on nostaa asuntojen osuutta kokonaisvarallisuudesta paremmin tasapainoon osakesijoitusten kanssa. On myös muistettava, että velkavipu on tärkeä elementti vaurastumisessani. Tällä hetkellä asuntolainan lyhennysvapaa pitää huolta kassavirrastani ja ajatus paluusta omaan kotiin kuulostaa mukavalta vaihtoehdolta.

5 kommenttia:

  1. Veikkauksenu on vain sellainen "musta tuntuu", mutta pidän ihan realistisena että asunnon arvo on jotain ihan muuta 10 vuoden kuluttua. Olen nähnyt yhden asuntojen kuumenemisen Suomessa ja toisen täällä - yhteistä on, että kun kauppa alkaa käydä se sitten käy ja kunnon pöhinällä.

    VastaaPoista
  2. Nimetön19.9.15

    Suomalaisia sijoitusblogeja luettuani olen yhä sitä mieltä, että sinulla on hyvin homma hallussa. Juttujasi on mukava lukea, joten keep on going!

    Itse olen yhä edelleen jotenkin sijoitusasuntovastainen. Ainut, jota sillä saralla ymmärrän on velkavipu -näkökulma. Muuten näinä aikoina pitäisin pikku kätöseni poissa siltä saralta. Tietysti, olen varmaan taas niin väärässä tässäkin. Pk-seutu kasvaa jatkossakin, joten ei se ihan läpeensä paha ajatus ole. Ja tietysti isot yliopistokaupungit. Oli miten oli, aika valtavasti vaivaa suhteessa siihen mikä tuotto on lisättynä taloyhtiöriskillä. Jos minulla sattuisi olemaan kymmeniä miljoonia takataskussa ehkä tekisin Oravia. Aleostaminen on varma tapa.

    Kaiken yllä vuodatan, koska minua kiinnostaisi kuulla osakesijoitusajatuksia tai minkälaista makronäkemystä olet sijoittajavuosiesi aikana hankkinut? Onko aika kotiuttaa voitot? Itse kotiutin jo touko- ja kesäkuun aikana enkä näin jälkeenpäin katsottuna ole sitä katunut vaikka dipissä näemmä olisikin pitänyt shoppailla ja tällä viikolla sitten myydä.

    VastaaPoista
  3. Nimetön20.9.15

    Eipä kakkos-, kolmos-, nelos- jne. asunnonostajillakaan, tai ylipäätään juuri kellään, ole noin vuosikymmeneen ollut varallisuusveroa.

    VastaaPoista
  4. Kiitos, ajatusvirhe varallisuusvero korjattu varainsiirtoveroksi!

    VastaaPoista
  5. Toinen Anonyymi,
    Mitä makronäkemyksiin tulee, pyrin pääasiassa keskittymään yhtiökohtaisiin tekijöihin. Yleisen taloustilanteen suunnasta on vaikeinta tehdä edes hyviä arvauksia. Sijoittamalla laadukkaisiin hyvää osinkotuottoa tarjoaviin yhtiöihin, sijoittaja voi olla suhteellisen varma siitä, että tuottoa kotiutuu yli markkinasyklien osinkojen muodossa.

    Makronäkemyksen otan huomioon siinä, että välillä kerrytän käteistä osakeostojen lykkäämiseksi tulevaistuuteen. Tähän vaikuttaa myös hajautus muihin varallisuuslajeihin. Esimerkiksi tällä hetkellä minulla on paljon käteistä puskurissa pankkitilillä, joten osakesalkussa en lepuuta paljoakaan käteistä.

    Ylipäätään, sijoitusvuosieni aikana olen huomannut, että virheet yhtiövalinnassa ovat tulleet yleensä kalliimmiksi kuin hyvän yhtiön ostaminen hivenen väärään aikaan.

    VastaaPoista