tiistai 17. heinäkuuta 2018

Kassavirtalaskelmat kahden vuoden ennusteella

Hiljattain linjasin tavoitteekseni olla ammatiltani sijoittaja. Ammattiin ryhtymisen mahdollistaa sijoitusten tuotto eli sijoittajan palkka otetusta riskistä. Kesälomalla laskin yhteen, kuinka paljon tulovirtaa sijoitukseni suurinpiirtein tuottavat tänä vuonna ja kahtena seuraavana. Pystyisinkö olemaan jo kahden seuraavan vuoden sisällä taloudellisesti riippumaton palkkatyöstä ja elättämään itseni sijoitusteni tuotoilla?

Seuraava laskelma havainnollistaa arvioituja tuottoja sijoituksistani. Vasemmalta alkaen olen jaotellut sijoitukseni eri omaisuuslajeihin, arvioinut konservatiivisesti sijoitusten tuottoprosentin verojen jälkeen sekä jakanut tuotot tälle vuodelle ja seuraavalle kahdelle vuodelle. Pörssisijoitusten ollessa kyseessä arvo on sijoittamani oma pääoma ja asuntojen osalta pankille takaisin maksamani pääoma. Pääosin kaikki omaisuuslajit onkin arvostettu oman pääoman mukaan eikä mahdollista arvonnousua ole huomoitu.

Miltä laskelma näyttää?


Olen jakanut laskelman kahteen osaan. Itse ansaittuun -osioon, joka käsittely on ollut pääosassa tässä blogissa. Peritty -osio pitää sisällään pari vuotta saamani perinnön ja vakuutuskorvaukset, joita olen kasvattanut merkittävästi sijoitustuotoilla sekä myös muutama vuosi sitten saamillani verosäästöillä. Tällä hetkellä tämä omaisuuserä on kokonaisuudessaan noin 100 000 euron suuruinen. Noin viideososa kokonaisuudesta. Tarinani vaurastumisesta ei siis ole enää täysin ehta, tosin osa normaalia elämää, johon ei valitettavasti voi vaikuttaa ja joka joskus tulee kovana yllätyksenä.

Vuonna 2018 saan siis noin 1300 euroa sijoitustuloja per kuukausi, vuonna 2019 noin 1400 euroa ja vuonna 2020 noin 1600 euroa. Silloinkaan allokaationi ei maksimoi sijoitustuottoja vaan käteispositio on melko suuri. Yllä oleva laskelma onkin dynaaminen, se tulee kahdessa vuodessa muuttumaan. En kuitenkaan vielä tiedä miten.

Mitä eri rivit pitävät sisällään nyt?
  • Osinkosalkku: Rivin kassavirta koostuu raportoimani salkun osinkotuloista. Rivillä ei oleteta myyntivoittoja tai -tappioita, vaikka molempia toisinaan muodostuu. Arvo ei ole osakkeiden markkina-arvo, vaan salkkuun sijoittamani pääoman suuruus.
  • Spekulointi: Kassavirta muodostuu spekulatiivisesta sijoittamisesta syntyvistä myyntivoitoista. Rivin toteutuminen edellyttää, että opiskelen ja opin entistä paremmaksi sijoittajaksi.
  • Vaihtoehtoiset sijoitukset: Pitää sisällään sijoitukset S-Ryhmän osuuskaupan jäsenyyksiin, sijoitukset kulutusluottoja myöntäviin yhtiöihin, pieniä sijoituksia eri joukkorahoitusalustoille sekä pieni positio Titaniumin hoivakiinteistörahastossa.
  • Asunnot: Kassavirrassa on noin 10 % turvamarginaalia eli toteutuneet kassavirrat ovat noin 10 euroa korkeammat per asunto. Tällä pyrin ottamaan huomioon väistämättömät tyhjät kuukaudet ja kertyvää korjausvelkaa.
  • Yritystoiminta: Rivillä oletan, että teen yritystoiminnallani pientä liiketoimintaa ja pystyn jakamaan osinkoa nettona noin 500 euroa vuodessa. Tälle riville kohdistuu suurin potentiaali kasvuun, kun on aikaa rakentaa omaa liiketoimintaa.
  • Käteinen: Erilaisia käteistalletuksia, hätärahasto ja vuokraylijäämät, jotka on talletettu Bank Norwegianiin. 
  • ETF-sijoitukset: Pitävät sisällään pääasiassa REIT-osakkeisiin sijoittavia ja korkeaa osinkotuottoa maksavia pörssilistattuja rahastoja ja yksittäisiä osakkeita.
  • Kiinteistörahasto: Olemassa oleva sijoitus Titaniumin hoivakiinteistörahastoon perintönä saamistani varoista.
  • Muut: Rivi pitää sisällään vuoden 2018 ja 2019 aikana kertyneet muut säästöt ja puolikkaasta sijoitusasunnosta vapautuneet varat. Laskelma olettaa, että onnistun sijoittamaan nykyiset varat uudelleen ja tulevat varat tuottavasti. Muut-riveille ennakoin siirtymää käteisvaroistani.
  • Norwegian: Tarkoittaa perinnöksi saatujen rahojen talletuksia Bank Norwegianissa.

Tärkeimmät oletukset laskelmassani:

Laskelman suurimpia oletuksia on, että omistamieni yhtiöiden osingonmaksu säilyy nykyisellä tasolla. Oletettu tuotto perustuu viimeisen 10 vuoden toteumaan. Yksi suuri oletus on myös se, että vuokraan kolmea asuntoa, jotka tuottavat kassavirtaa. Laskelmassa ei suoranaisesti huomioida korjausvelan realisoitumisen vaikutusta. Ehkäpä suurimpia oletuksia laskelmassa on kuitenkin se, että oletan siinä lopettavani palkkatyön vuoden 2019 puolivälissä. Sen jälkeen eläisin 18-24 kuukautta käteisvaroillani.

Vuoden 2019 kohdalla oletan, että yritystoimintani tuottaa noin 50 euroa kuukaudessa nettona. Tämä olettamus toistuu myös vuonna 2020. Aion myös vuokrata nykyisen omistusasuntoni, jonka vuokran olen olettanut olevan vastaavien asuntojen suuruinen kuin alueella on ollut vuonna 2018 vuokrattavana. Oletan, että vuonna 2019 olen sijoittanut osan verrattain suuresta käteispositiostani. Osinkosalkun osalta oletan, että sijoitan osakkeisiin kuuden kuukauden ajan säännöllisen 1000 euron kuukausittaisen summan ja osingot. Elämiseen käytän käteisvarojani.

Vuoden 2020 osalta suurin oletus on se, että olen onnistunut sijoittamaan suuren osan käteisvaroistani tuottavasti. Ajatuksenani on sijoittaa varat pörssilistattuihin kiinteistöyhtiöihin ja mahdollisesti muihin vakaisiin osingonmaksajiin. Oletan, että olen myös saanut taloyhtiölaina-säästöprojektini viimeistään jo vuoden 2019 aikana päätökseen, mikä lisää kuukausittaista kassavirtaani vuokratessani nykyisen omistusasuntoni. Osinkosalkun osalta oletan, että sijoitan osakkeisiin saamani osingot. Elämiseen käytän käteisvarojani.

Mitä seuraavaksi?
  • Aion virittää lisätehoa irti osakesalkustani. Karsia pois huonosti menestyviä yhtiöitä, joiden osingonmaksu on heikko tai uhka osingonleikkauksiin on suurehko, ja sijoittaa varat laadukkaampiin yhtiöihin sijoitustuottojen kasvattamiseksi
  • Aion laatia yksityiskohtaisempia suunnitelmia käteisvarojeni sijoituskohteista ja ajallisesta hajauttamisesta sijoitustuottojen kasvattamiseksi.
  • Minun on budjetoitava paremmin kulut, jotta voin nähdä suuremmalla varmuudella, että passiiviset tuloni riittävät tyydyttävään elintasoon.
  • Minun on jatkettava opiskelua ja valmisteluja osaamisen ja tulojen kasvattamiseksi spekulatiivisessa sijoittamisessa ja yritystoiminnassa.

Jäikö minulta jotakin huomaamatta? Löytyikö ajatusvirheitä? Mitä tekisit tilanteessani?

***
Lähde rakentamaan oma perustasi vaurastumiselle. Lue Vaurastumisen välineet.

5 kommenttia:

  1. Nimetön17.7.18

    Hmmm,

    Osakesalkkusi koko on vähän yli 200k € tällä hetkellä. Oletat, että saisit siitä nettona vähän alle 6k € tänä vuonna, mikä vaatisi 3.65 osinkoprosenttia. Mitä ihmeen osakkeita sulla on?

    Spekulointiko muka tuottaa tasaisesti 6.4%/.7=9.14% vuodessa. Öh, kerropas meillekin miten tämä tehdään niin voidaan rikastua samanaikaisesti.

    Vaihtoehtoiset 5.5% nettona vuodessa. Bruttona tämä tekisi 7.8% vuodessa. S-osuusjunasta saa vain 87€ vuodessa, ja jvk-alustoista ei saa mistään tuollaisia tuottoja kulujen jälkeen. Eli lisää faktoja pöytään, mistä tämä oletus tulee.

    Asunnot vaikuttaa realistiselta.

    Yritystoiminta myös (kovalla työllä).

    Käteisen tuotto selittyy BankNorwegianilla.

    Kiinteistörahasto vaikutti myös olevan ok.

    ETF:t sijoittavat siis high-yield osinko-osakkeisiin ja preferred shares arvopapereihin? Tämä olisi about 7% bruttotuotto eli erittäin riskikäs, koska moni high-yield osake päätyy leikkaamaan osinkoaan.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos kommentista!
      Osakesalkku: Oletan, että saan 4,5 % nettotuoton omalle pääomalle, minkä olen saanut keskimäärin viimeisen 10 vuoden ajan. Salkun kokoon en prosentuaalista tuottoa suhteuta, koska kaikki pääoma ei ole sijoitettuna (~7 k€), salkussa on huomattava määrä (~50 k€) realisoimatonta arvonnousua (jolle ei saa suoranaisesti kassavirtaa) ja amerikkalaiset osakkeet painavat keskimääräistä osinkotuottoa alaspäin.

      Spekulointi: Olen opiskelu- ja kokeiluvaiheessa, kehoitan tutustumaan aiheen kirjallisuuteen laajamittaisesti. Ihan hyvin on sujunut viimeiset pari vuotta.

      Vaihtoehtoiset: Saatat olla oikeassa. Vielä minullakaan ei ole historiallista dataa vahvistamaan olettamaani tuottoprosenttia. Olen siinä kuitenkin huomioinut mahdollisia luottotappioita.

      ETF:t: Kyllä ja tiedostan mainitsemasi riskin. Punaisena lankana on sijottaa pääasiassa ETF:llä, joilla pyrin eliminoimaan yksittäisten yhtiöiden osinkojen leikkausten vaikutuksen koko ETF-salkun kassavirtaan.

      Poista
  2. Tasaista kasvua siis luvassa laskelmien mukaan. Hyvä.

    VastaaPoista
  3. Nimetön18.7.18

    Hyvää settiä, mutta numerot näyttävät hiukan epärealistisilta. Olisi hienoa nähdä seikkaperäinen artikkeli miten tulit noihin tuloksiin. Eli, mitä osakkeita kappalemäärineen, asuntojen kassavirtalaskelmat, spekulointisalkun tuottoja, mitä rahastoja, jvk-alustojen tuottolaskelmia jne. Vähän jäi käteen sellainen tunne, että todella motivoivaa, mutta anti silti köyhää, koska yksityiskohtaiset tiedot puuttuvat.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Moi! Aiheellinen kommentti. Asuntojen kassavirtalaskelmat löytyvät tästä blogista. Kts. Sijoitusvihjeet ja virheet alasivu. Ajantasaisin osakelistaus löytyy parhaiten Sharevillestä. Jvk-alustojen tuottolaskelmia voinen julkaista, kun riittävästi aikaa on kulunut ensimmäisistä sijoituksista ja dataa on enemmän.

      Poista