sunnuntai 28. joulukuuta 2014

Omistusasunnon vuokraaminen (kalustettuna)

Vaurastumisen vauhtipyörät

Vain kuukausi kaksi sitten kirjoitin onnistuneeni yhdessä ruotsalaiseen osakkeeseen kohdistuneessa ennustuksessani. Saman voisin sanoa ensimmäisestä asunnostani ja sen hankinnan jälkeen esittämästäni suunnitelmasta. Otaksuin päätyväni vuokraamaan omistusasuntoni 2014 tai 2015 ja kesäkuussa asetin sen vaihtoehtoiseksi tavoitteeksi. Saatuani työtarjouksen ulkomailta päädyin ennustamaani tilanteeseen 2014. Ehdin asumaan ensimmäisessä asunnossani 3,5 vuotta ennen asunnon vuokrausta. Sen aikana olin noin kolmen vuoden ajan jakanut asumiskustannuksia kumppanini kanssa.

Asuntosijoittamiseen liittyvien tavoitteiden ja taloyhtiöön kohdistuneen julkisivuremontin vuoksi päätin myymisen sijasta vuokrata asuntoni. Asunnon arvo ei valitettavasti myöskään ollut noussut, joten oli hyvä hetki laittaa asunto ja vuokralainen kerryttämään asuntovarallisuutta. Koska tulevat keskipitkän aikavälin asumisjärjestelyt olivat epäselvät, en halunnut ottaa kalusteita mukaan ulkomaille. Lähdin vuokraamaan asuntoa kalustettuna.

Ensi alkuun, kun muuttoon oli vielä reilusti aikaa jäljellä, olin yhteydessä puoleenkymmeneen kalustettuja asuntoja vuokraaviin ja välittäviin yrityksiin. Aluksi en ollut riittävän aktiivinen. Pelkkä sähköpostin lähettäminen ei tässäkään myyntityössä ole riittävästi vaan  yrityksille on soitettava pienen myyntipuheen kera kiinnostuksen herättämiseksi. Harmikseni muutamaa kiinnostunutta lukuunottamatta asunto ei kuitenkaan käynyt kaupaksi. Nopea ilmoituksen laadinta Oikotielle ja linkki Facebookiin. Sopiva vuokralainen löytyi pian tuttavapiirin kautta.

Mitä opin tämän prosessin aikana?

Hyvää
  • Matala korkotaso. Hankittuani asunnon alunperin omaan käyttöön on huoneistoon kohdistuvan lainan marginaali erittäin matala. Tämä on mielestäni tärkein syy miksi kannattaa harkita oman asunnon vuokraamista myymisen sijasta.
  • Upotetut kustannukset. Koska olet asunto on jo hankittu, on varainsiirtovero, mahdolliset lainanjärjestelymaksut ja muuttokustannukset maksettu. Vuokraamalla asunnon vältyt lisäksi kiinteistövälittäjän välityspalkkiolta. Kalusteista tehdään sisustuselementtien sijasta tuotantotekijöitä.
  • Korkeampi vuokra. Kalustettuna asunnosta on mahdollista saada korkeampi vuokra. Tämä on toki välttämätöntä korkeampien riskien ja suuremman työmäärän vuoksi.
  • Lisää verovähennyksiä. Mikäli vuokraat asunnon kalustettuna, voit tehdä sen perusteella poistoja kalusteiden kulumisesta. Katso Veronmaksajat-järjestön ohjeet verovähennyksistä. Koska asuntoni on pieni kaksio saan oman tulkintani mukaan vähentää vuokratuloista 60 euroa per kuukausi kalusteista! Se on merkittävä helpotus veroseuraamuksiin. Lisäksi omistusasumisen verovähennysoikeuden pienentyessä, on huomattava, että tulonhankkimiskuluna korot voi vähentää sataprosenttisesti.
  • Markkinointi. Asunnon omistajana ja entisenä asukkaana tunnet alueen ja huoneiston hyvät ja heikot puolet. Yleinen vuokra-asunnon näytöllä toistuva kysymys on tiedustelu naapureista. Tähän kysymykseen osaat todella vastata vain asuttuasi huoneistossa.  
Tärkeänä huomautuksena on kirjoitettava keskustelustani DanskeBankin kanssa. Ennen vuokrausta tiedustelin pankilta, yleisen palvelunumeron kautta, kuinka pankki suhtautuisi ajatukseeni vuorkata huoneisto. Pankin lähtökohta oli, että laina tulisi neuvotella uudelleen käyttötarkoituksen muututtua. Kysyin mitä tapahtuisi, mikäli unohtaisin kertoa vuokranneeni asunnon?

Hieman turhautuneen kuuloisen äänen saattelemana vastaukseksi jäi ainoastaan hankaluudet verottajan kanssa. Mielestäni lainan käyttötarkoituksen muuttaminen on veroilmoituksessa erittäin helppoa? Tiedustelin samassa tilanteessa olleelta ystävältäni kuinka Osuuspankki oli suhtautunut samanlaiseen tilanteeseen. Osuuspankki ei ollut nostanut uudelleen neuvottelua nostanut lainkaan esiin.

Huonoa
  • Henkisesti vaikeaa. Oman omaisuuden antaminen toiselle käyttöön voi olla vaikeaa. Lisäksi kalustetun asunnon vuokraamisesta voi aiheutua ikäviä yllätyksiä vaurioiden tai aivan tavallisen kulumisen johdosta. 
  • Varmista pankin suhtatutuminen. Yllä mainitun esimerkin johdosta on hyvä välttää yllätyksiä ja varmistaa millainen on pankin suhtautuminen suunnitelmiisi. Itse päätin ottaa riskin ilman pankin kanssa käytäviä jatkoneuvotteluja. Vuokrasin asuntoni ilman ilmoitusta pankille.
  • Pienempi kohdemarkkina. Kalustetuille asunnoille ei ole Suomessa vielä kehittynyttä kulttuuria. Korosta asuntoilmoituksessa, että olet vuokraamassa kalustettua asuntoa ja varmista vielä puhelimessa kiinnostuneilta, että he etsivät nimenomaan kalustettua asuntoa.
  • Lyhyemmät vuokrasuhteet. Tyypillisesti kalustetussa asunnossa majaillaan lyhyemmän aikaa. Tämän vuoksi tulee varautua siihen, että vuokralaiset vaihtuvat tavallista useammin.
  • Kalusteiden hankinta. Jos vuokraat asuntosi kalustettuna on uudessa asunnossa jälleen edessä kalustaminen. Se on erittäin aikaavievää sekä helposti kallista. Vuokraamani pienen kaksion täydelliseen kalustamiseen minulla meni valikoiden mutta ei säästäen kalustamalla 5000 euroa. Tämän summan kuolettamiseen menee vuokraamalla pitkä aika sekä uuden kodin kalustaminen syö kassavirtaa.
  • Pois paikkakunnalta? Mikäli et ole itse järjestelemässä paikkakunnalla asuntoon liittyviä asioita, varmista jo etukäteen missä mahdollinen vara-avain säilytetään ja kuka voi mennä paikalle kun vuokraisäntää tarvitaan.
Vaikka huonoista puolista tulikin pidempi listaus, pidän muutaman kuukauden vanhaa ratkaisuani onnistuneena. Vältyin kalusteiden siirtämiseen ja varastointiin liittyviltä järjestelyiltä. Ennenkaikkea sain omistusasuntoni täydellisesti osaksi vaurastumistani. Nyt edessä on uuden kodin hankinta ulkomailla!

---
Lue myös toisen asuntosijoittajan kokemuksista asunnon vuokraamisesta kalustettuna.
Kokemukseni kalustetun asunnon vuokraamisesta voit lukea tästä.

5 kommenttia:

  1. Entisen omistusasuntoni vuokratuotto on noin 6,25 % (huomioimatta juuri valmistuvaa julkisivuremonttia). Kun tämän remontin kustannukset otetaan huomioon vuokratuotto jää noin 5,4 prosenttiin. Oman pääoman tuotto on noin 23 %. Asuessani huoneistossa ehdin lyhentää asuntovelkaa noin 25 000 eurolla.

    VastaaPoista
  2. Pankille on aivan turha ilmoitella lainan käyttötarkoituksen muutoksesta. Itse olen aina ilmoittanut vain verottajalle. Eihän pankin näkökulmasta riski muutu mihinkään: vakuudet säilyy samana ja rahoituksen kohde on edelleen sama asunto. Danske Bankista on kyllä minullakin huonoja kokemuksia (muussa yhteydessä), että en pysty sitä suosittelemaan kenellekään.

    Kalustettuna vuokrattaessa mitään henkilökohtaisesti (ei välttämättä rahallisesti) arvokasta ei kannata asuntoon jättää. Mieluiten sellaista kalustetta ja tavaraa, jolle on helposti määriteltävissä hinta, jos katoaa tai rikkoontuu. Vakuudet pitää ehdottomasti pyytää ja lisäksi vaatia joko vuokralaiselta kotivakuutus tai vakuuttaa asunto itse vuokrakäyttöön. Jälkimmäinen ei tosin kata vuokralaisen mahdollisesti toisille asunnoille (esim. vesivahinko) aiheuttamia vahinkoja. Oman kokemuksen mukaan vuokralaisen itse maksamat riittävän isot vakuudet kannustaa asumaan siististi koko vuokrasuhteen ajan, mikä ei kuitenkaan poista vakuutuksen tarvetta, voihan vahinko sattua kenelle tahansa.

    VastaaPoista
  3. Hyviä huomioita, kiitos. Useassa asiassa pankille kannattaa kertoa vain mitä he kysyvät. Olen samaa mieltä kanssasi myös muista kohdista. Lisäyksenä se, että kannattaa kirjata vuokrasopimukseen, että vuokralaisen on toimitettava kopio kotivakuutuksesta vuokranantajalle. Näin siihen on helppo viitata, eikä tarvitse pelätä kehtaamista.

    VastaaPoista
  4. Nimetön27.6.16

    Hei osaatteko sanoa, miten pankki suhtautuu, jos käyttää asp-lainaa ja muuttaa ulkomaille? Suunnittelen oman asunnon ostoa, mutta myös hinku ulkomaille on kova ja se voi tulla jopa 6kk sisään.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. En tiedä, mutta suosittelen tarkastamaan. Esimerkiksi ensiasunnon ostajalle myönnettävällä vapautuksella varainsiirtoverosta on jokin aikaraja, kuinka pitkään asunnossa tulee asua, jotta verottaja katsoo, että asuntoa on käytetty omaan asumiseen.

      Poista