Salkun arvo kohtaa velan - Miksi en maksa velkojani?

Minulla on toisen sijoitusasunnon hankinnan myötä velkaa noin 172 000 euroa. Osakesalkkuni arvo kohosi puolestaan joulukuun puolivälissä hieman yli 175 000 euroon. Teoriassa voisin kuitata velkani, omistusasunnosta ja kahdesta sijoitusasunnosta, osakesijoituksillani. Käytännössä tilanne ei kuitenkaan ole näin yksinkertainen.

Miksi en vapautuisi velasta, myisi osakkeitani ja maksaisi velkaa pois?

• Mikäli myisin osakkeeni, joutuisin maksamaan merkittävän määrän veroa myyntivoitosta. Realisoimatonta arvonnousua salkussani on 45 000 euroa, josta verot olisivat 13 500 euroa. Verojen jälkeen osakkeista irtoavat varat eivät enää riittäisikään velan poismaksuun.
• Saan osakkeista yli 4 prosentin nettotuoton osinkoina. Tuotto on merkittävästi yli tämän hetkisen korkotason. Suurpiirteisesti sanoen, saamani osingot riittäisivät tällä hetkellä maksamaan lainojeni korot ja vieläpä lyhentämään velkaa reilusti.
• Omistusasujana ja asuntosijoittajana voin vähentää lainakorot joko tuloverotuksessa tai vuokra-asunnoista saamistani tuotoista. Sen vuoksi suurehko lainamäärä ja sen korot eivät ole niin suuri rasite kuin ensivilkaisulla voisi vaikuttaa.
• Sijoitusasunnoissa hyödynnän velkavipua eli saan asuntoihin sijoittamalle omalle rahalle velan ansiosta suuremman tuoton. Jos olisin sijoittanut asuntoon vain omaa rahaa olisi tuotto sille huomattavasti alhaisempi (ensimmäinen sijoitusasunto: 6,5 % vs. 23 %).
• Mikäli lyhentäisin osakesalkullani velkaa, sijoittaisin kaikki varani muutamaan asuntoon. Se ei tuntuisi mielestäni turvalliselta. Osakesijoittaminen on asuntosäästämisen ja asuntosijoittamisen rinnalla minulle hajauttamista eri omaisuuslajien välillä.
• Sijoittamalla osakkeisiin mahdollisimman varhain, pääsen kiinni korkoa korolle ilmiöön, jonka yksi tärkeimmistä komponenteista on aika. Sijoitustuotot kertaantuvat, kun salkkuun lisää uutta pääomaa ja sijoittaa tuotot takaisin osakemarkkinoille.
• Lainan lyhentäminen on minulle sijoitus kivijalkaan. Se pienentää osakesijoittamiseen käytettävissä olevaa kassavirtaa. Jos yhtäkkiä maksaisin lainani kokonaan pois, joutuisin kuukausittain miettimään sopivan kohteen noin 3000 eurolle. Vapaa kassavirtani kasvaisi lähes 1000 eurolla ja joutuisin aloittamaan salkun rakentamisen alusta.
• Osakkeet ovat huomattavasti likvidimpiä eli helpommin rahaksi muutettavia kuin asunnot. Mikäli ajautuisin taloudellisiin vaikeuksiin, voisin helpommin vapauttaa rahaa osakkeista elämiseen. Asunnot eivät ole yhtä helposti muutettavissa käteiseksi, varsinkaan omistusasunto.
• Tarpeen vaatiessa tai erinomaisen sijoitusmahdollisuuden avautuessa voin tarvittaessa nostaa lisää velkaa asuntojani tai sijoitussalkkuani vastaan. Omaisuus voi toimia vakuutena uudelle velalle.

Nämä ovat syitä, joiden vuoksi olen rakentanut osakesalkkuani samanaikaisesti asuntosäästämisen ja -sijoittamisen ohella. Huomattavaa on myös se, että osakesijoittamisen aloitin nelisen vuotta ennen ensimmäisen asuntoni hankintaa. Lainanottajan hyvinä aikoina onnistuin hankkimaan ensiasuntoni ilman omaa pääomaa ja osakesalkkuni sai jatkaa kasvuaan. Sittemmin osakesalkkuni tuo lähes 380 euroa kuukaudessa osinkotuloja verojen jälkeen.

Olen kuitenkin tehnyt lainoihini lisälyhennyksiä ja samalla ottanut asuntolainan lyhennysvapaata. Lainalyhennykset ovat olleet sijoitus korkokulujen pienentämiseksi ja varautuakseni korkotason nousuun. Lainani ovat lyhentyneet yhteensä 7 000-10 000 euroa vuodessa viimeisen kolmen vuoden aikana. Kolmeen asuntoon sitoutunut yhteensä lähes 80 000 euroa omaa pääomaa. Kahden asunnon vuokralaiset jatkavat sijoitusasuntolainojen lyhentämistä ja minä maksan asuntolainaani. En ole käyttänyt velkaa kulutukseen vaan luodakseni lisää varallisuutta.

Kun oma itsenäisyyspäiväni lähestyy, voin halutessani neuvotella lainaehdot uudelleen: pidentää laina-aikaa ja näin vapauttaa lisää kassavirtaa asunnoistani. Sitä ennen pyrin kuitenkin rakentamaan sijoittamalla tulovirran, joka riittää kattamaan päivittäiset menoni - siihen on vielä matkaa. Sijoitustulojen rakentaminen onkin siis suurin syy, miksi en maksa velkojani pois.

***
Seuraa Tarinaa vaurastumisesta Facebookissa.