Rahan tekeminen rahalla on volyymibisnestä

Jos aikoo elättää itsensä koroilla, osingoilla tai muilla sijoitustuotoilla, tarvitaan pääomaa. Paljon pääomaa. Kuinka paljon pääomaa tarvitsee, riippuu luonnollisesti siitä, kuinka paljon rahaa tarvitsee elämiseen ja millaisen tuoton pääomalle saa. Taloudellinen riippumattomuus ja sijoittaminen ylipäätään on ollut alati voimakkaammin esillä mediassa, mikä on hyvä Suomen lottokansalle. Kannustamista säästämiseen ja sijoittamiseen ei Suomessa ole liikaa. Siihen tämäkin blogi pyrkii. Sen sijaan, rikastuminen sijoittamisella on äärimmäisen vaikeaa, koska rahan tekeminen rahalla on volyymibisnestä. Korko tai tuotto kun lasketaan aina omistusosuudelle, mitattiin sitä joko osakkeiden lukumäärällä tai sijoitetulla pääomalla.

Osakkeiden ja omistusosuuksien ostamiseen tarvitaan pääomaa. Pääoman kerryttäminen palkkatyössä on hidasta. Minulla kesti yli kahdeksan vuotta säästää 100 000 euroa osakkeisiin. Säästin siis, ja säästän edelleen, hieman yli 1000 euroa kuukaudessa osakkeisiin. Osingot ja realisoidut arvonnousut ovat auttaneet kasvattamaan sijoitettua pääomaa vuosi vuodelta voimakkaammin. Tappiot ovat tuoneet harmittavia, tosin pitkällä sijoitusuralla väistämättömiä, taka-askelia. Voittojen ja tappioiden erotuksesta en ole tehnyt täydellistä kirjanpitoa, koska sijoittamiseni nojaa osinkoihin, mutta silmämääräisesti arvioituna olen kuitenkin selkeästi voitolla.

Osinkoja salkkuuni on kertynyt ennakonpidätysten jälkeen noin 30 000 euroa aloitettuani sijoittamisen vuoden 2007 lopussa. Sijoittamalla osingot uudelleen olen kiihdyttänyt pääoman kasvua. Pääoman kasvattaminen arvonnousuilla, myymällä osakkeita korkeampaan hintaan kuin on ne hankkinut, on haastavaa. Sijoittajan, mukaanlukien itseni, taipumuksena on myydä kurssivoittajat liian aikaisin ja pitää kurssihäviäjät liian pitkään. Pienellä pääomalla sijoitettaessa niin osingot kuin arvonnousut jäävät pieneksi. Kolmen prosentin osinko tai arvonnousu tuhannen euron sijoitukselle on kolmekymppiä, ja siitä verot pois.

Olen itse arvioinut tarvitsevani elämiseen noin 1500 euroa kuukaudessa. Pärjäisin sillä nipin napin Suomessakin, mutta edullisemmat kustannukset esimerkiksi Aasiassa tai Etelä-Amerikassa tarjoaisivat joustoa kulubudjettiin. 1500 euroa kuukaudessa tarkoittaa vuositasolla 18 000 euroa. Jos saisin pääomalleni nettona 4 prosentin tuoton, tarvitsisin 450 000 euroa pääomaa [18 000/0,04]. Neljän prosentin tuotto nettona on suhteellisen suuri. Tätä kirjoitettaessa Helsingin pörssin keskimääräinen osinkotuotto ennen veroja on 3,3 prosenttia. Saadakseni neljän prosentin nettotuoton minun tulisi löytää yhtiöitä, jotka maksavat noin 5,4 prosentin efektiivistä osinkotuottoa. 

Jos yleistämme voimakkaasti, mitä pienempi tuotto sitä vähäriskisempänä sitä voi pitää. Pienempi tuotto korreloi matalampaa riskiä. Tätä yleistystä ei voi kuitenkaan ulottaa niin sanottuihin kasvuyhtiöihin, jotka eivät tyypillisesti maksa osinkoa lainkaan. Tavoitellessaan korkeaa osinkotuottoa voi sijoittaja sortua laittamaan rahansa yhtiöihin tai sijoituksiin, joissa sijoitushetken odotettu tuotto ei toteudukaan, yhtiö leikkaa osinkoa tai korot jäävät maksamatta. Tämän vuoksi korkeamman tuoton etsimiseen liittyy riski niin pääoman menetykselle kuin osinko- ja korkotulojen heikentymiselle.

Pienelle pääomalle on siis vaikea saada absoluuttisesti korkeaa tuottoa ja korkean tuoton metsästämiseen liittyy korkea riski. Elinkustannuksiakaan ei voi eikä kannata painaa minimiin. Jossakin on asuttava sekä hyvä ruoka, liikunta ja matkustaminen pitävät mielen virkeänä. Vaikka rahan tekeminen rahalla on volyymibisnestä, ei keskipalkansaajankaan kannata lannistua. Puolen miljoonan euron potin kerryttäminen on mahdollista, kun sille antaa riittävästi aikaa ja vaivaa.

Pääoman kasvattamisen keinoja ovat säästämisen aikainen aloittaminen ja varojen sijoittaminen laadukkaisiin kohteisiin. Säästämällä ei kuitenkaan suuria pääomia kerrytetä, vaan suuri säästöaste suurista tuloista on luonnollisesti palkansaajalle paras yhdistelmä  ja lähtökohta vaurastumiselle. Kehitä siis itseäsi ja siten uraasi. Tee töitä ahkerasti edetäksesi. Käytä muiden rahoja oman vaurastumisesi vauhdittamiseksi ottamalla velkavipua sijoituksiasi vastaan. Yrittämällä ja yrityskaupoilla voi saada kasaan huomattavan potin ja sille sievoiset tuotot. Ennemmin tai myöhemmin perintö saattaa ikävällä tavalla yllättäen kasvattaa varallisuuttasi.

Etevä keskittyy tekemisessään vain yhteen asiaan ja tekee sen hyvin. Kerryttää hieman pääomaa ja tekee muutaman onnistuneen sijoituksen moninkertaistaen rahansa tai luo bisneksen, joka myynnistä saa suuren alkupääoman sijoituksilleen. Hienoa! Toiset, kuten minä olen alati ampunut haulikolla: tehnyt paljon töitä, säästänyt reilusti, hajauttanut sijoittamisessa laajasti, suunnitellut yritysideoita ja toteuttanut välttävästi. Yli kymmenen vuoden jälkeen minulla alkaa kuitenkin hiljalleen olla sijoituksistani ulottuvilla kassavirta, jolla voin elämääni rahoittaa. Pitkällä ajalla pienestäkin volyymistä syntyy iso potti.

***
Miten laittaa oma vaurastuminen vauhtiin? Lue Vaurastumisen välineet.

Taloudellinen riippumattomuus ja kehityskeskustelu

Tähän aikaan vuodesta palkkatöissä raatavat asuntovelkaorjat käyvät esimehensä kanssa vuotuisia kehityskeskusteluja. Oma kehityskeskusteluni on edessä tällä viikolla. Olen suhteellisen läheisissä väleissä esimieheni kanssa, vaikka se onkin hieman yksipuolista minun suunnastani häneen. Olen tavannut kertoa omista suunnitelmistani mahdollisimman varhaisessa vaiheessa ja pitänyt hänet ajantasalla tärkeimmistä henkilökohtaisen elämäni käänteistä.

Vaikka yritykset ovat ainoastaan erittäin harvoissa tapauksissa uskollisia työntekijöilleen, koen olevani pienessä kiitollisuudenvelassa työnantajalleni. Lopulta, nykyinen työnantajani on mahdollistanut minulle toimeentulon sekä korkean säästöasteen kasvavien tulojen ja urakehityksen myötä. Moni asia on yrityksessä hyvin, kollegani ovat mukava työyhteisö ja oma työni on mukavaa. Esimieheni antaa minulle laajan toimintavapauden.

Näistä asioista huolimatta, tai niistä riippumatta, kaikkien tulisi asettaa omat tavoitteet ja oma hyvinvointi etusijalle. Yrityksen tehtävänä on ajaa omistajien etuja. Sijoittamalla olen varmistanut, että nautin omistajien eduista. Tänä vuonna asetin tavoitteekseni julistautua taloudellisesti riippumattomaksi ensisijaisesti omistajan etujen varassa. Olenko varma, että tulen niin tekemään? En lainkaan. Ajatteluani ajaa varmasti enemmän tunteet, kuin järki. Nyt olisi hyvä ajankohta kulkea kohti omia haaveita.

Tulisiko minun kertoa ajatuksistani kehityskeskustelussa? Olen toistuvasti nostanut esiin muutamia työhöni liittyviä suurempia ja pitkäaikaisia epäkohtia. Ne on toki ymmärretty, mutta niille tuskin tulee lähitulevaisuudessa tapahtumaan mitään. Ottamalla esiin ajatukseni töistä pois jättäytymisestä sekä epäkohdista voisi yrityksen näkökulmasta kuulostaa uhkailulta. Toisaalta, jos epäkohtien korjaaminen saisi minut jäämään ja jos työnantaja arvostaa panostani, voisi ajatuksien paljastaminen olla yrityksen etu. Kysymyksessä ei liene kuitenkaan pelkät työn epäkohdat.

Suunnitelmistani kertominen voisi aiheuttaa stopin urakehitykselleni. Se ei haittaa, koska en sitä enää tavoittele, olen saavuttanut tavoitteeni korporaatioissa. Ajatuksistani kertominen voisi herättää epäluottamusta esimieheni ja minun välille. Ehkäpä, mutta tiedän, että esimiehenikin kaipailee nykyisestä tehtävästään eteenpäin. Sitä paitsi, ajoissa muutokseen varautuminen on yleensä parempi vaihtoehto kuin viime tingassa. Vähintäänkin suunnitelmistani kertominen herättäisi ihmetystä, esimieheni vaikuttaa noudattaneen tavanomaista mallia elää. Asian esittämistä olenkin juoksulenkeillä jo työstänyt.

Mitä muuta tulisi ottaa huomioon?

***
Lähde rakentamaan omaa taloudellista riippumattomuutta. Lue Vaurastumisen välineet.

Miksi en osta enempää sijoitusasuntoja?

Omistan kolme ja puoli asuntoa. Yhdessä asun itse ja loput ovat sijoitusasuntoja. Omistamieni asuntojen arvo ostohinnoin laskettuna on noin 280 000 euroa. Omistan tällä hetkellä asunnoistani noin 37 prosenttia eli noin 104 000 euroa. Omarahoitusosuutena olen laittanut asuntoihin noin 40 000 euroa. Omistusasuntoni ostin vuonna 2011 sataprosenttisesti velalla. Lainani ovat lyhentyneet, joko omasta tai vuokralaisten toimesta, yli 60 000 eurolla.

Välillä olen lyhentänyt lainojani ylimääräisin lyhennyksin ja välillä olen ottanut lainoista lyhennysvapaata. Päätökset näistä olen tehnyt aina tilanteen mukaan. Jälkikäteen katsottuna ylimääräisiä lyhennyksiä tuskin olisi kannattanut tehdä vaan rahat olisi kannattanut sijoittaa. Kun otin noin 120 000 euroa lainaa omistusasuntooni olin kuitenkin hyvin erilaisessa taloudellisessa tilanteessa kuin tänä päivänä. Silloin velka ahdisti huomattavasti enemmän. Myöhemmin olen ottanut lyhennysvapaata matalakorkoisesta lainasta ja lyhentänyt korkeampi korkoista lainaa vauhdikkaammin sekä pohtinut onko minulla liian vähän velkaa? Tällä hetkellä taas pohdin maksanko pois taloyhtiölainani vai sijoittaisinko varat.

Suhtautumiseni velkaan on ollut siis kuin Jekyll&Hyde. Kysymys ei kuitenkaan ole velasta. Kun katson pinnan alle, pidän edelleen velkaa järkevänä vipuvartena vaurastumiselle. En ole koskaan ottanut kulutusluottoa, vaan olen ottanut velkaa vain sijoituksia tai omistusasuntoani varten. Tärkeämpi kysymys on, miten velan on määrä palvella? Löytyykö järkeviä sijoituskohteita, jotka sopivat sekä salkkuun että sijoittajalle? Mihin haluan sijoittaa ja käyttää aikani? Mitkä sijoitukset sopivat tulevaisuuden suunnitelmiini ja mikä on näkemys markkinoiden kehityksestä?

Miksi en ole kasvattanut asuntosijoituksiani viime aikoina?

• Ohjauskorot ovat kääntyneet nousuun jo Yhdysvalloissa. Euroopassa korot voivat pysytellä vielä pitkään alhaalla, mutta tulevat suurella todennäköisyydellä nousemaan todennäköisesti ennemmin kuin myöhemmin.
• Olen virittänyt lainani niin, että lainalyhennykseni ovat mahdollisimman pieniä. Neuvottelin lainani uudelleen 25 vuoden laina-ajalle. Nykyiset lainani lyhenevät siis hyvin hitaasti. Se ei kuitenkaan minua häiritse, koska minulla on paljon muuta omaisuutta.
• Olen valinnut haluavani mielummin osakesijoittajaksi kuin asuntosijoittajaksi. Tähän päätökseen vaikuttaa eniten mielenkiintoni osakemarkkinoihin ja yhtiöihin, asuntosijoittamisen erityispiirteet sekä haluni säästää itseäni asuntoihin liittyvältä ylimääräiseltä työltä ja vaivalta.
• Olen huolestunut asuntoihin kohdistuvasta kasvavasta korjausvelasta. Olen varautunut tuleviin remontteihin laittamalla sivuun vuokrista tuloutuneen vapaan kassavirran. Uskon, että remontit tulevat pienentämään asunnoista saatavaa tuottoa merkittävästi.
• Asuntosijoittamisen suosio on kasvanut niin paljon, että pysyn mielummin sivustalla ja seuraan kuinka asuntomarkkinat tulevat kehittymään kun ennätysmäärä uusia asuntoja valmistuu ja korot lähtevät nousemaan. Saatan kiinnostua uudelleen asunnoista, jos houkuttelevia mahdollisuuksia tulee vastaan.
• Sijoitan asuntoihin ja kiinteistöihin vahvasti osakemarkkinoiden välityksellä. Minulla on niin suoria sijoituksia kiinteistöyhtiöihin, REIT ETF sijoituksia kuin suurehko kiinteistörahastosijoitus.
• Vuonna 2018 aikaani kului runsaasti olemassa olevien asuntosijoitusten hallintaan: uusien vuokralaisten etsintään, orastavaan käräjäoikeusprosessiin ja yhteen remonttiin. En juuri ehtinyt, enkä halunnut, työstää uutta asuntohankintaa.

Lähtökohtaisesti velkaa kannattaa ottaa vaurastumisen vauhdittamiseksi. Juuri tällä hetkellä en koe, että asunnot ovat minulle oikea vauhtipyörä. Markkinatilanne askarruttaa, hyvien kohteiden löytäminen on haastavaa ja en halua lisätä kosketeltavia sijoituksia. Velka tosin vauhdittaisi mukavasti vaurastumistani - ehkäpä pruuttaan sitä pikkaisen jonnekin muualle. 

***

Mihin sinun kannattaisi sijoittaa? Lue Vaurastumisen välineet. 

Pikakatsaus ruotsalaisiin suunnittelutoimistoihin

Olen usein katsellut ruotsalaisia konsulttiyhtiöitä, erityisesti Rejlersiä ja Swecoa. En ole kuitenkaan koskaan päätynyt edes ostoaikeisiin tunnuslukujen vuoksi. Ne ovat usein vaikuttaneet arvokkailta. Nyt, puolen vuoden tai vuoden aikajänteellä tarkastellessa, muutamien ruotsalaisten suunnittelutoimistojen osakekurssit ovat tulleet huipputasoiltaan alaspäin.

Suunnittelutoimistot työllistävät etenkin eri alojen insinöörejä, jotka konsultoivat yrityksiä ja julkista hallintoa teknistä asiantuntemusta vaativissa hankkeissa. Suunnittelutoimistojen myynti on siis tyypillisesti projektiluonteista ja hyvin riippuvaista investointien ja rakentamisen aktiivisuudesta. Työvoimavaltaisella alalla yhtiöt tyypillisesti yltävät korkeaan pääoman tuottoon. Ala on hajautunut ja suurimmat yhtiöt tapaavat ostaa pienempiään pois. Kaupungistumisen, energiatehokkuuden, ympäristönsuojelun ja energiatuotannon kasvun megatrendit ovat suunnittelun ja konsultoinnin liiketoiminnan tärkeimpiä ajureita.

ÅF

• Tehnyt ostotarjouksen suomalaisen suunnittelutoimisto Pöyryn osakkeista.
• ÅF on keskittynyt infrastruktuurihankkeiden, teollisuuden ja energiantuotannon suunnittelutehtäviin ja konsultointiin.
• Yhtiön suurimpia asiakkaita ovat erityisesti suuret ruotsalaiset teollisuusyhtiöt ja julkishallinnon osat.
• Työntekijöitä noin 10 000 ja liikevaihto 1,1 miljardia euroa. Toimii noin sadassa maassa. Yhtiö tekee voimakkaasti yritysostoja. 90 % liikevaihdosta tulee Pohjoismaista ja 40 % Infrastructure divisioonasta.
• Liikevaihto on kasvanut keskimäärin 12,6 % vuodessa viimeisen 10 vuoden aikana.
• Swedbankin määrittämä tavoitehinta 225 SEK. Kurssi (1.2.2019) 161 SEK.
• P/E 14, osinkotuotto 3,2 %, EBIT ~9 % pitkän aikavälin keskiarvo. ÅF:n osinko on kasvanut ainakin vuodesta 2013 lähtien vuosittain.

Rejlers

• Rejlersin liiketoiminta-alueet ovat vastaavia kuin ÅF:n ja SWECO:n: energiantuotanto, infrastruktuuri, kiinteistöt ja telekommunikaatio.
• Työntekijöitä noin 2000 ja liikevaihto 250 miljoonaa euroa. Toimii Ruotsissa, Norjassa ja Suomessa. Puolet myynnistä tulee Ruotsista. Yhtiö tekee usein yritysostoja.
• Liikevaihto on kasvanut tasaisesti vuodesta 2012, mutta tuloskehitys on ollut laskeva vuodesta 2015 vuoteen 2017. Yhtiö on käynyt läpi muutosohjelmaa kohti kannattavampaa liiketoimintaa.
• P/E 245, osinkotuotto alle prosentin, EBIT vuosien ajan alle 5 %. Rejlers jätti jakamatta osingon vuonna 2016.
• Rejlerin perheenjäsenet omistavat yhtiöstä äänienemmistön.

SWECO

• SWECO toimii samoilla konsultoinnin toimialoilla kuin kaksi yllä olevaa yhtiötä. SWECO raportoi lukunsa maantieteellisesti. Oma käsitykseni on, että SWECO:lla on suhteellisesti suurempi osuus kiinteistöjen teknistä suunnittelua.
• Työntekijöitä noin 15 000 ja liikevaihto 1,8 miljardia euroa. Maantieteellisesti keskittynyt Pohjoismaihin, mutta liiketoimintaa myös muissa Euroopan maissa.
• Liikevaihto on kasvanut keskimäärin 14 % ja absoluuttinen tulos 13 % vuodessa vuodesta 2007 lähtien.
• Swedbankin määrittämä tavoitehinta 210 SEK. Kurssi (1.2.2019) 186 SEK.
• P/E 18, osinkotuotto 2,7 %, EBIT on liikkunut vuodesta 2010 lähtien 6-8 % välimaastossa. SWECO:n osinko on kasvanut aina joka toinen vuosi ainakin vuodesta 2010 lähtien.
• Ankkuriomistajana perhe Nordström 33 %:lla äänivallasta ja 14 %:lla osakekannasta.

Kolmesta ruotsalaisesta yhtiöstä tarkemman tarkastelun arvoisia ovat ÅF ja SWECO. Jälkimmäisen osinkotuotto ei täytä kriteeriäni kolmen prosentin osinkotuotosta ja osake on muutoinkin hieman kalliinoloinen. ÅF:ää sen sijaan voisin harkita ostavani pienen tutustumiserän pitkään salkkuun. Tällä hetkellä minulla ei kuitenkaan ole salkussani riittävästi kruunuja, joten jään tutustumaan yhtiöön hetkeksi pidempään ennen ryntäystä ostonapille.

***

Ota haltuun osakesijoittamisen perusteet ja lue Vaurastumisen välineet.

Ammuksia kuolleen kissan pomppuun

Sijoituspäiväkirja

Tammikuu 2019

Tammikuussa tein kaksi ostoa. Hankin pienen erän Oriolaa, 350 kappaletta. En ole varma onnistuuko Oriola kampeamaan toistuvat vaikeutensa vihdoin jonkinlaiseen käänteeseen. Ostolla lyön kuitenkin vetoa sen puolesta, pieniä valonmerkkejä on näkyvissä. Oriolan lisäksi ostin myös amerikkalaisen UPS:n osakkeita. Osakekurssi ei ollut vielä ehtinyt toeta joulukuun kurssilaskusta. Mielestäni UPS oli houkuttelevasti arvostettu ja sen liiketoiminta kehittyi positiivisesti niin liikevaihdon, tuloksen kuin osingon suhteen.

Tammikuu näyttäytyi hyvältä hetkeltä luopua jostakin sijoituksesta, mikäli tammikuun kurssinousu osoittautuisi kuolleen kissan pompuksi. Pohdin myyntiä erityisesti Panostajan ja Nokian kohdalla, en katsonut haluavani omistaa yhtiöitä ja olisin päässyt niistä eroon pienellä voitolla. En päätynyt vielä myymään kumpaakaan. Panostajan kohdalla päätin jäädä odottamaan osinkoa ja Nokian myynnistä minulta olisi irronnut noin 5000 euroa, joille minulla ei ollut mielessä uutta järkevää sijoituspaikkaa. Katsotaan jaksaako tammikuuilmiö vielä helmikuussa nostaa kursseja vai tuleeko lunta tupaan kuten ulkona.

Tein osakesalkkuuni ylimääräisen 1000 euron talletuksen tavanomaisen tonnin lisäksi. Valitettavasti osakekurssit korjasivat varsin nopeasti joulukuun kurssilaskun jälkeen ja sen myötä en kiirehtinyt uusilla sijoituksilla markkinoille. Käteistä minulla oli tammikuun lopussa salkussa 5200 euroa, mikäli kurssit kääntyisivät uudelleen laskuun. Kuun puolivälin seurannassa salkkuni arvo asettui 205 000 euroon ja omaisuuteni 365 000 euroon.

Varallisuus kasvoi 24k euroa

Perinteeksi muodostunut varallisuusraportti käy vuosi vuodelta vaikeammaksi laatia - kuten olen todennut aiemminkin. Sijoitustuottoja tulee sieltä ja täältä. Rahaa tulee ja menee sinne ja tänne. En pidä rahaliikenteestäni tarkkaa kirjaa. Edelleen suuri osa uudesta osakesalkun pääomasta ja muiden sijoitusten pääomasta tulee yhä palkkatuloistani. Julkaisen jälleen enemmän kassavirtalaskelmatyyppisen selvityksen siitä, kuinka varallisuuteni kehittyi vuoden 2018 aikana:

Talletusten lisäys +14 000 €
Osingot +6100 €
Arvon muutos  -16 000 €
Korkotulot +2200 €
Asunnot  0 €
Lainanlyhennykset +6800 €
Vaihtoehtoiset sijoitukset +11 000 €

Varallisuuden kasvu noin 24 000 €

Talletusten lisäys = uusi pääoma osakesalkkuun
Osingot = osingot osakesijoituksista 2018
Arvon muutos = osakkeiden arvonlasku 2018 vs. 2017
Korkotulot = korot tai osingot vaihtoehtoisista sijoituksista (S-osuudet, vertaislainaus, muut korkotulot)
Asunnot = oma pääoma uuteen sijoitusasuntoon
Lainanlyhennykset = lainanlyhennykset omistusasunnosta ja sijoitusasunnoista
Vaihtoehtoiset sijoitukset = sijoitukset osakemarkkinoiden ulkopuolelle

Varallisuuden kehitys

Vuonna 2018 varallisuuteni ylsi lähes 360 000 euroon. Tavoitteeksi olin asettanut 370 000 euroa. Edellisvuonna varallisuuteni oli 335 000 euroa. Osakemarkkinoiden laskusta johtuen varallisuuteni kasvu lähes puolittui viime vuoden kasvuun nähden. Vuonna 2018 varallisuuden kasvua tuki osingot, lainanlyhennykset sekä tekemäni vaihtoehtoiset sijoitukset. Varallisuuden kasvu puolittui suhteessa useimpiin aikaisempiin vuosiin: tyypillisesti varallisuuteni on kasvanut yli 40 000 euroa vuodessa.

Vuoden lopussa varallisuuteni jakauma oli seuraava: osakkeet 56 %, asunnot 29 %, vaihtoehtoiset sijoitukset 14 % ja käteinen 1 %. Viime vuoteen nähden, johtuen pitkälti osakkeiden hintojen laskusta, asuntojen ja vaihtoehtoisten sijoitusten suhteelliset osuudet kasvoivat. Varallisuuteeni en laske mukaan hätärahastoani (noin 23 000 euroa), vuokra-asuntojen tuottamaa ylijäämää (noin 10 000 euroa), autoa enkä perintönä saamiani varoja. Lisäksi minulla on sivussa noin 7000 euroa taloyhtiölainan maksua varten, se ei tällä hetkellä sisälly varallisuuslaskelmaan. Nyt on tarkkaan pohdittava, kannattaako laina laittaa maksuun vai varat sijoittaa ajallisesti hajauttaen.

***
Kiihdytä tai käynnistä oma vaurastumisesi. Lue Vaurastumisen välineet.

Maksanko taloyhtiölainan vai sijoitanko varat?

Viime vuonna ajatuksenani oli maksaa pois taloyhtiölainani. En tehnyt sitä kuitenkaan syksyllä, jolloin siihen oli viimeisin mahdollisuus. Sen sijaan varat ovat olleet Norwegian Bankissa kasvamassa pientä korkoa. Seuraava mahdollisuus maksaa laina pois lienee maalis-huhtikuussa. Viimeisen kurssilaskun myötä epäröin toimenpiteen järkevyyttä. Olisiko varat sittenkin järkevämpi sijoittaa - tavalla tai toisella?

Jälleen blogi ja kirjoittaminen ovat hyvä tapa jäsentää omaa ajattelua!

Kassavirtavaikutus

Sijoitustoimintaani ja taloudenpitoani ohjaa ensisijaisesti kassavirta. Mitä enemmän tililleni tulee rahaa ja mitä vähemmän tililtä lähtee rahaa, sen parempi. Tämän vuoksi sijoitusstrategiassani päätavoitteeni on osinkotulot, asuntosijoittamisessa olen säätänyt lainani niin, että kassavirta riittää kattamaan tulevatkin korjaustarpeet, ja vaihtoehtoiset sijoitukset nakuttavat tasaisesti rahaa pankkitililleni, useimmat kuukausittain.

Jos sijoittaisin 7000 euroa neljän prosentin nettot-osinkouotolla, saisin osinkoja 280 euroa vuodessa eli  noin 23 euroa kuukaudessa. Taloyhtiölainan rahoitusvastike on 40 euroa kuukaudessa. Jos maksan lainan pois, minulle jää 17 euroa kuukaudessa enemmän pankkitililleni. Vain jos pystyisin sijoittamaan varat noin seitsemän prosentin tuotolla, kannattaisi varojen sijoittaminen kassavirran näkökulmasta katsottuna.

Korkoriski

Lainoihin sisältyy aina korkoriski. Niin myös taloyhtiölainaan, joka minun tapauksessani on vieläpä sidottu kuuden kuukauden euriboriin ja reagoi siten suhteellisen nopeasti korkotason nousuun. Jos korot nousevat, kassavirtavaikutus sijoittamisen ja lainanmaksun välillä kasvaa. Tässä jätän huomioimatta sijoitusten tuottojen uudelleen sijoittamisen.

Muiden lainojeni, asunto- ja sijoitusasuntolainojen, korkoriski on niiden koon vuoksi absoluuttisesti suurempi. Jos maksan taloyhtiölainan pois, voin vapautuneella kassavirralla tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä muihin lainoihini. Tai vaihtoehtoisesti, jälleen, voin sijoittaa rahat pienin erin osakemarkkinoille. Tosin neljänkymmenen euron vaikutus kuukaudessa on sijoitustoimintaani hyvin pieni. Otollisimmat ostopaikat ehtivät mennä ohitse moneen kertaan.

Verrattuna viime toukokuuhun, jolloin ilmoitin suunnitelmastani maksaa taloyhtölaina, Norwegian Bankin talletuskorko on laskenut 1,75 prosentista 0,75 prosenttiin, josta verottaja vielä pidättää 30 prosenttia. Tämän vuoksi lainanmaksu tai varojen sijoittaminen ovat huomattavasti taloudellisesti kannattavampia vaihtoehtoja kuin rahojen pitäminen talletustilillä. Taloyhtiölainan lainamarginaali on 0,8 prosenttia.

Pääoman säilyttäminen

Pörssiosakkeiden hintaliikkeet ovat aina arvaamattomia. Jos sijoittaisin lainanmaksuun varaamani rahat, altistaisin ne pääoman menetykselle. Myös osingot todennäköisesti pienenevät, jos maailmantalous ajautuu lamaan. Nämä ovat riskejä tilanteessa, jossa päättäisin sijoittaa lainanmaksuun tarkoitetut varat. Sen sijaan, jos maksan lainan pois, se on sitten yksinkertaisesti maksettu pois.


Mikä on vastaus otsikossa esittämääni kysymykseen? Päätöstä en ole vielä tehnyt. Yksi vuoden 2019 tavoitteistani on taloudellisen riippumattomuuden julistus. Sen valossa kassavirta on tärkein kriteerini taloudellisia päätöksiä tehdessäni. Siksi tulen erittäin todennäköisesti maksamaan lainan pois, ellei osakemarkkinat vajoa entisestään, jolloin varojen sijoittaminen voi olla tämänhetkistä järkevämpää.

***
Tee fiksumpia taloudellisia päätöksiä. Lue Vaurastumisen välineet.