Ostin vihdoin toisen sijoitusasunnon

Vaurastumisen vauhtipyörät

Kesäkuussa sain päätökseen kaupan toisesta sijoitusasunnosta. Olen kirjoittanut toisen sijoitusasunnon hankinnasta jo yli kaksi vuotta. Hankintaa ovat viivästyttäneet useat syyt: houkuttelevien kohteiden puute, useat elämänmuutokset ja piipahdus ulkomailla. Toukokuussa näköpiiriini kuitenkin osui, ei täydellinen, mutta riittävän hyvä kohde.

Sijoituskode laadullisesti

Uhrasin kauniin ja kuuman kesäillan ja ajoin asuntonäytölle Uudenmaan kehyskuntaan. Sitä ennen olin tutustunut huolellisesti yhtiön papereihin. 1960-luvulla rakennetusta yhtiöstä oli pidetty suhteellisen hyvää huolta ja viiden vuoden aikajänteellä ei ollut näköpiirissä suuria remontteja. Viemäri- ja käyttövesijärjestelmät oli tehty taloon ikään nähden paremmista materiaaleista ja putkistot olivat kuntotutkimuksen perusteella hyvässä kunnossa,

Taloyhtiö koostui useista matalista pienkerrostaloista. Tyypillisesti matalat kerrostalot eivät ole sijoittajan kannalta ihanteellisia, koska kiinteistön hoitokuluille on suhteellisesti vähemmän jakajia. Rakennukset olivat kuitenkin paikallaan muurattuja tiilitaloja, joiden julkisivujen ylläpito on usein edullisempaa. Samalla matalammissa kerrostaloissa vaihtoehtoisten ja halvempien putkisaneerausmenetelmien käyttäminen on helpompaa.

Hankinnassa en oikeastaan noudattanut montaakaan listaamaani kriteeriä, jotka olin kirjannut toisen sijoitusasunnon hankintaa ajatellen muutama vuosi sitten. Kiinteistö on itseasiassa vanhempi kuin ensimmäinen sijoitusasuntoni, se sijaitsee samalla paikkakunnalla ja on saman hintainen. Lisäksi otin sijoitusasuntolainan erittäin pitkän laina-ajan maksimoidakseni kassavirran.

Mitä laadullisia asioita arvostin tässä kohteessa?

• Kylpyhuone ja keittiö hyvässä kunnossa. 
• Paljon säilytystilaa ja ei niin tyypillinen pohjapiirros yksiölle.
• Kauppa ja keskusta sopivan matkan päässä.
• Kaupungissa paljon suuria työnantajia ja oppilaitoksia.

Sijoituskohde lukuina

Tein tarjouksen kohteesta lähes kymmenen prosenttia alle pyyntihinnan. Myyjä tuli vastatarjouksessaan vastaan paritonnia pyyntihinnastaan, jolloin korotin tarjoustani tasolle, joka oli viisi prosenttia alle pyyntihinnan. Tarjouksessani pyrin huomioimaan, että asunto on todennäköisesti tyhjillään heinäkuun, jolloin otan lomaa sijoittamisesta. Myyjä hyväksyi tämän ja uskon ostaneeni asunnon varsin hyvään hintaan.

Sijoitin asuntoon noin 30 % omaa rahaa - suhteellisen paljon. Sain lainan nykyisestä pankista hieman alhaisemmalla marginaalilla kuin aiemmin siirtäessä ensimmäisen sijoitusasuntolainani pääasiallisesti käyttämääni kivijalkapankkiin. Hieman yli 500 euron kuukausivuokralla ja 130 euron vastikkeella kohde tarjoaa lähes 7 % vuosituoton ja 18-19 prosentin tuoton omalle pääomalle. Hoitovastikkeen, lainalyhennyksen, korkokulujen ja verojen jälkeen asunto tuottaa noin 80-90 euroa vapaata kassavirtaa kuukaudessa.

Kohteen, ja asuntosijoittamisen ylipäätään, merkittävimpinä riskinä näen korkotason nousun ja tulevat remontit. Kulujen kasvun myötä sijoituskohde voi kääntyä kassavirraltaan negatiiviseksi. Asuntosijoitusta harkitsevan on myös hyvä pitää tiukasti mielessään, että 2 % varainsiirtoveron kuolettamiseen kuluu helposti noin vuosi. Asuntosijoitusrahastojen ja yksityissijoittajien innostuksen myötä uskon, että asuntosijoittamisessa eletään voimakasta hypeä.

Miltä oma velkaantuneisuuteni näyttää?

Ennen toisen sijoitusasunnon hankintaa minulla oli velkaa hieman yli 130 000 euroa. Vuosi sitten pidin tätä liian alhaisena suhteutettuna kokonaisvarallisuuteeni. Toisen sijoitusasunnon myötä velkamäärä kohoaa noin 175 000 euroon. Se saattaa kuulostaa paljolta, mutta velka on suhteutettava kokonaisuuteen.

Voisin maksaa kaikki velkani kokonaisuudessaan myymällä muut sijoitukseni: osakkeet ja vaihtoehtoiset sijoitukset. Silloin minulle jäisi jäljelle kolme velatonta asuntoa. Korkotason nousuun varaudun tekemällä pieniä lisälyhennyksiä lainoihin palkkatuloistani ja sijoitusasuntojen kassavirrasta. Siksi koen, että olen liikkeellä suhteellisen matalalla riskillä velan suhteen.

***
Hauskaa juhannusta!

Tällä tahdilla säästin 100 000 € osakkeisiin

Kesäkuussa talletukset osakesalkkuuni ylittivät 100 000 euron rajapyykin. Tavoitteenani on säästää osakkeisiin 1000 euroa kuukaudessa. Viime vuosina olen kuitenkin pyrkinyt säästämään hivenen enemmän peitotakseni inflaation, kaupankäyntikulujen ja epäonnistuneiden sijoitusten negatiivista vaikutusta. Mitä enemmän säästän kuukausittain sitä nopeammin osinkotuloni kohenevat.

Olen automatisoinut talletukset osakesalkkuuni niin, että siirrän heti palkanmaksun jälkeisenä päivänä tavoittelemani summan arvo-osuustilille. Kuten henkilökohtaisen taloudenhallinnan oppaissa kirjoitetaan, säästän aina ensin itselleni ja kulutan vasta sitten. Lisäksi pyrin säästämään valtaosan epäsäännöllisistä tuloista, kuten päivärahoista, kilometrikorvauksista tai lomarahoista.

Talletukset osakesalkkuuni ovat jakautuneet vuosittain seuraavasti:
2007: 1000 €
2008: 9000 €
2009: 5400 €
2010: 11 800 €
2011: 11 850 €
2012: 14 700 €
2013: 11 850 €
2014: 14 000 €
2015: 13 000 €
2016: 7400 € (15.6.)

Keskimääräiseksi säästösummaksi tulee 970 euroa kuukaudessa. Keskiarvoa painaa alas muutamat opsikeluvuodet projektin alussa. Vuonna 2010 aloitin työelämässä täysipainoisesti. Voimakkaan säästämisen ovat pitkälti mahdollistaneet säästämisen yhtälön komponentit: pidättäytyminen, tyytyminen ja vertailu. Vaikka ansaitsen tänä päivänä huomattavasti enemmän kuin projektini alkuvaiheessa, kykenin 7-8 vuottakin sitten saamaan kasaan 1000 euroa kuukaudessa. Tuolloin osakesäästäminen olikin lähes ainoa säästökohteeni.

Vaikka seuraan säästämistäni, tärkeimmät merkkipaaluni ovat tärkeysjärjestyksessä absoluuttinen osinkokertymä, omaisuuden ja osakesalkun kehitys sekä muiden vaurastumisen vauhtipyörien kehitys. Henkilökohtainen talouteni onkin talletusten lisäksi ylittänyt rajapyykkejä usealla muullakin merkkipaalulla mitattuna.

Salkun arvo yltää 150 000 euroon

Sadantuhannen euron säästäminen (osakesalkkuun) vei siis 8 vuotta. Osakkeiden arvonnousu ja osingot vauhdittivat matkaa 100 000 euron osakesalkkuun muutamalla vuodella. Salkkuni arvo ylitti kuusinumeroisen lukeman toukokuussa 2014. Tällä hetkellä salkun arvo liikkuu täpärästi 150 000 euron yläpuolella. Salkkuni on siis tuottanut yli 50 prosenttia.

Vuodesta 2008 osinkoja on kertynyt yhteensä lähes 17 000 euroa. Päätavoitteeni on yltää 1000 euron kuukausittaisiin osinkotuloihin. Tänä vuonna olen saavuttamassa noin 370-380 euron osinkotulot kuukaudessa. Olen siis saavuttanut lähes 40 % tavoitteestani.

Kuten ylhäällä blogin johdannossa kirjoitan, olen sittemmin tulojen kohentumisen myötä pyrkinyt aktiivisesti laajentumaan osakesijoittamisen ulkopuolelle: pienetääkseni riippuvuutta osakemarkkinoiden kehityksestä ja hyödyntääkseni velkavipua vaurastumisen vauhdittamiseksi.

Omaisuuden arvo ylittää 250 000 euroa

Osakesalkun hyvän kehityksen myötä kokonaisvarallisuuteni arvo on kivunnut myös vauhdilla. Osakesalkun lisäksi kahteen asuntoon on sitoutunut varallisuutta 7000-8000 euroa vuodessa lainalyhennysten seurauksena. Koska uuden sijoitusasunnon hankinta on viivästynyt, olen laittanut rahaa voimakkaasti vaihtoehtoisiin sijoituksiin. Tämän ja viime vuoden aikana yhteensä noin 12 000 euroa. Käteistä minulla on yli 10 prosenttia kokonaisvarallisuudestani. Olen kuitenkin juuri löytänyt niille kohteen, josta kirjoitan pian tarkemmin.

***

Seuraa tarinaa myös Facebookissa!

Edullisempi osakevälittäjä - osa 2

Uusien osakevälittäjien rantautuminen Suomen markkinoille on tuonut kustannustietoisen sijoittajan ulottuville monia uusia vaihtoehtoja. Vaikka suorien osakesijoitusten etu on matalammat kustannukset, voivat kaupankäyntikulut tehdä merkittävän loven erityisesti ulkomaisiin osakkeisiin sijoitettaessa. Jos sijoitat Nordnetin kautta amerikkalaiseen osinkoyhtiöön 1000 dollaria, vievät kulut helposti ensimmäisen vuoden osingot.

Osakesalkkuni lähennellessä 150 000 euron rajapyykkiä koen myös osakevälittäjään liittyvän riskin ajattelemisen arvoiseksi. Nordnetin saatua Suomessa hallitsevan markkinaosuuden, se nosti voimakkaasti hintojaan. Vuosia sitten ollessani SaxoEtraden asiakas, poistui yritys yllättäen Suomen markkinoilta. Suomeen ovat tämän jälkeen tulleet hollantilaiset välittäjät Lynx ja DeGiro.

Hintakilpailun jatkuva kiristyminen asettaa osakevälittäjät tiukkaan paikkaan. Kotimarkkinallaan Ruotsissa useat osakevälittäjät, kuten Nordnet, Avanza ja DeGiro, tarjoavat kaupankäynnin veloituksetta tiettyyn kaupankäyntivolyymiin saakka. Vaikka osakevälittäjät pitävät asiakkaan varat erillään yhtiön varoista, liittyy osakevälittäjään riskejä vähintäänkin niin kustannusten kuin toiminnan jatkuvuuden suhteen.

Vaihtoehto Alankomaista

Sijoittamalla hollantilaisen DeGiron kautta sijoittaja voi madaltaa kaupankäyntikustannuksia usealla markkinalla ja instrumentilla. DeGiro tarjoaa useita  700 ETF:ää ilman kaupankäyntikuluja. Valikoimasta löytyy ETFiä laidasta laitaan lähes kaikilta tunnetuimmilta liikkeeseenlaskijoilta. Itse olin kiinnostunut erityisesti muutamista GlobalX yhtiön tuotteista, joista esimerkiksi SuperDividend ETF (SDIV) kuului 700 valitun joukkoon. Valitettavasti saman liikkeeseenlaskijan kolmeenkymmeneen korkeimpaa osinkotuottoa tarjoavaan REIT-yhtiöön sijoittava ETF ei kuulunut ilmaisten ETFien joukkoon, mutta muutama muu REIT ETF listalta löytyikin.

Amerikkalaisten yhtiöiden osuus sijoitusteni hankintahinnasta on 37 %. Vaikka olen tehnyt suomalaisilla osakkeilla myös lukumääräisesti enemmän kauppaa, amerikkalaisten osakkeiden kaupankäyntikulut edustavat 49 prosenttia kokonaisuudesta. DeGirolla amerikkalaisten osakkeiden kaupankäynti on lähes ilmaista. Esimerkiksi 50 kappaleen toimeksianto General Electriciä maksaa noin 70 eurosenttiä. Ostaessani GE:tä aiemmin olen maksanut 17-20 dollaria toimeksiannolta riippuen dollarin ja euron välisestä kurssista.

Suomalaisten osakkeiden kaupankäyntipalkkio on 2 euroa + 0,02 %. Tällöin esimerkiksi 100 kappaleen toimeksianto Kemiraa (11 euroa osake) maksaa 2,22 €. Huikea säästö Nordnetin 7 euron kaupankäyntipalkkioon verrattuna. Ruotsalaisiin osakkeisiin sijoittaminen on hivenen kalliimpaa. Vastaavanlainen toimeksianto Tukholman pörssissä maksaa noin 4-5 euroa.

Hyvää

• Erittäin alhaiset kaupankäyntikulut erityisesti amerikkalaisiin osakkeisiin sijoitettaessa. 
• Helppolukuiset ja informatiiviset kurssigraafit, joista löytyy paljon teknisen analyysin toimintoja.
• Suuri määrä mielenkiintoisia markkinoita, jotka eivät ole Nordnetin kautta olleet sijoittajan ulottuvilla, kuten Hollanti, Iso-Britannia tai vaikkapa Puola.
• Helppokäyttöinen ja selkeä käyttöliittymä lyhyen totuttelun jälkeen. Esimerkiksi osakkeiden lisääminen suosikkilistalle ja seuraaminen käy oikein helposti.
• Selkeä ja yksinkertainen mobiiliapplikaatio suomeksi.

Huonoa

• Suomalaisten osakkeiden omistaminen tapahtuu hallintarekisterin kautta, minkä lainmukaisuuteen Finanssivalvonta ei ole, eikä tule ottamaan, kantaa. EU:n yhteismarkkina-alueella pyritään kuitenkin avaamaan kilpailua arvopaperien välityksessä, mitä suomalainen hallintarekisterimalli rajoittaa hankaloittamalla ulkomaisten välittäjien toimintaa Suomessa. 
• Amerikkalaisten osakkeiden hinnoittelu perustuu osittain ostettujen tai myytyjen osakkeiden lukumäärään, jolloin tarkan kaupankäyntikulun laskenta vaatii lyhyen matematiikan oppimäärän hallintaa. Vaikkakin yksittäinen kauppa jää helposti alle euron hintaiseksi.
• DeGiro ei ilmoita kaupankäyntitietoja eikä osinkotuloja verottajalle, mikä lisää sijoittajan työmäärää veroilmoituksen kanssa.

Kotisivuillaan DeGiro ilmoittaa työllistävänsä 150 henkilöä ja käsittelevänsä kauppoja 30 miljardin euron edestä vuosittain. Nordnetillä työntekijöitä on yli 400 ja kaupankäyntivolyymi noin 135 miljardia euroa. Vaikka DeGiro on lähtöisin Alankomaista, saa suomalainen sijoittaja asiakaspalvelua sujuvasti Suomen kielellä. Omaa tiliä avatessani toimitin vahingossa väärän dokumentin, jolloin DeGiron asiakaspalvelu opasti nopeasti oikeaan suuntaan.

Mitä itse teen DeGirolla?

Avasin DeGiroon tilin jo kauan aikaa sitten. Vasta hiljattain ryhdyin rakentamaan DeGiroon kassavirtaan tähtäävää ETF salkkua. Ensisijaisesti pyrin löytämään ilmaisen kaupankäynnin kohteena olevien ETF:ien joukosta strategiaani sopivia tuotteita, mutta alhaisten kaupankäyntikulujen vuoksi en vierasta muitakaan ETF:iä. Sijoittaminen dollarimääräisiin arvopapereihin käy helposti DeGiron AutoFX toiminnolla, joka tekee valuutanvaihdon automaattisesti. Varojen siirtäminen tilille on tapahtunut yksinkertaisesti vastatililtä, eikä muita tietoja tilisiirtoa varten tarvita.

Koetankin vältellä sitä, että kaupankäyntiaktiivisuuteni kasvaisi halpojen hintojen myötä!

Sijoittaminen amerikkalaisiin osinkoyhtiöihin

Tietopaketti laadukkaimpien yhtiöiden äärelle

Moni suomalainen sijoittaja, joiden kanssa olen keskustellut, viertastaa sijoittamista tutun Helsingin pörssin ulkopuolelle. Suomen osakemarkkinoilla sijoittajan ulottuvilla on kuitenkin vain hyvin rajallinen joukko osakkeita. Pitkällä aikavälillä vaarana on, että sijoitustuotot jäävät reilusti alle keskimääräisen tason, jos sijoituskohteet eivät ole kilpailukykyisiä maailmantaloudessa.

Amerikkalaisiin osakkeisiin sijoittamiselle löytyy monia syitä. Suuresta joukosta yrityksiä löytyy todellisia markkinajohtajia, laadukkaita satojen vuosien saatossa hioutuneita yhtiöitä, jotka on hinnoiteltu tehokkaasti miljoonien yksityis- ja ammattisijoittajien toimesta. Amerikkalaiset yhtiöt ovat vahvoja dynaamisella kotimarkkinallaan ja ovat laajentuneet globaalisti brändien, yritysostojen ja hyvän liikkeenjohdon avulla.

Amerikkalaisten yhtiöiden markkina-arvo edustaa yli puolta koko maailman osakkeiden arvosta. Monet amerikkalaisyhtiöt on johtavia alallaan. Kone ei ole maailman suurin eikä kannattavinkaan hissiyhtiö. Olisi siis hullua olettaa, että Suomen pörssistä löytyisi, muutamaa poikkeusta lukuunottamatta, parhaat yhtiöt pitkänaikavälin sijoittajalle.

Olen sijoittanut amerikkalaisiin osakkeisiin vuodesta 2009. Kokosin uuteen esitykseen "Sijoittaminen amerikkalaisiin osinkoyhtiöihin" tärkeimmät havaintoni suomalaisen sijoittajan näkökulmasta katsottuna. Esitykseen on koottu opit, kompastuskivet ja huomioon otettavat asiat, joihin olen törmännyt seitsemän vuoden aikana.

Sijoittaminen amerikkalaisiin osinkoyhtiöihin.

Esitys sopii kaikille niille, jotka ovat aloittaneet osakesijoittamisen, mutta eivät ole vielä lähteneet merta edemmäksi sijoituskohteiden etsintään. Esitys porautuu aiemmin kirjoittamani kymmenen kohdan listaa syvemmälle ja keskittyy erityisesti amerikkalaisiin osakkeisiin osinkosijoittajan näkökulmasta. Mikäli edellytät sijoituksiltasi laatua, omistajaystävällisyyttä ja tasaista osinkotuottoa, amerikkalaiset osinkoyhtiöt ovat loistava valinta.

Tuote on ostettavissa verkkokaupasta ja maksettavissa turvallisesti joko verkkopankkitunnuksilla tai luottokortilla. Esitys on pdf-muodossa ja voit lukea sen helposti vaikka älypuhelimellasi.

Verkkokauppaan tästä.

***

Hanki kaikki Tarina vaurastumisesta julkaisut pakettihintaan.

Nokia positioni kasvaa - valitettavasti

Sijoituspäiväkirja

Toukokuu 2016

Toukokuussa useat ruotsalaiset yhtiöt maksoivat osingon. Yllättäjänä oli nuuskavalmistaja Swedish Match, joka korotti osinkonsa 7,5 kruunusta 8 kruunuun ja maksoi lisäksi 12 kruunun lisäosingon. Kyllähän bonukset osakemarkkinoiltakin kelpaavat. Uusi sijoitukseni ruotsalaiseen Knowitiin maksoi myös osinkonsa, tarjoten lähes 5 prosentin nettotuoton. Yhtiön liikevoitto jatkoi ensimmäisellä kvartaalilla myönteistä kehitystään kasvaen lähes 40 prosenttia.

Vaihdoin kruunumääräisten osinkojen lisäksi jälleen euroja kruunuiksi tehdäkseni yhden lisähankinnan Tukholman pörssistä. Harkitsin edelleen sijoitusta AlfaLavaliin. Myöskin sijoitus vahvasti Yhdysvaltain markkinoilla toimivaan rakennusyhtiö Skanskaan saattaisi olla varteenotettava. Olin jo pitkään seurannut ruotsalaisia rakennusyhtiöitä vaihtaakseni YIT:n laadukkaamman oloisiin ruotsalaisiin.

Ostin lisää Nokian osakkeita 4,55 euron hintaan. Kurssi oli lasketellut aina vain alemmaksi. Saatan olla tekemässä aina suurta virhettä Nokian kanssa. Tällä hetkellä olen sijoittanut Nokiaan lähes 3800 euroa ja position arvo oli 3000 euroa. Nokia maksaa reilun osingon kesäkuussa ja onnistuessaan Alcatelin integraatiossa uskon, että yhtiö kykenee luomaan arvoa omistajille. Toki markkinakysynnän tulee kehittyä myönteiseen suuntaan.

Toteutin vuoden ensimmäisen myyntini myymällä jälleen Kemiran osakkeeni, kun kurssi kipusi vihdoin yli 11 euron. Kemira ei kuulu ydinsijoituksiini, ja siksi olen koettanut hyötyä Kemiran poukkoilevasta kurssikehityksestä. Toistaiseksi onnistuneesti ja onneekkaasti. Tällä kertaa tein noin 125 euroa voittoa nettona ja 80 euroa osinkoina. Asetin kurssihälytyksen jälleen 10,6 euroon. Saatan palata takaisin omistajaksi tämän tason alapuolella.

Huhtikuusta lähtien olen jarrutellut osakeostojen kanssa. Salkkuuni onkin kertynyt lähes 8000 euroa käteistä uusien talletusten ja Kemiran myynnin jälkeen. Siirsin niistä osan Nordnetin talletustilille kerryttämään huikeaa 0,15 % korkoa mutta etenkin hillitsemään käteisen polttelua. Osakesijoitusharrastuksen myötä henkinen paine laittaa rahat poikimaan käy alati kovemmaksi. En näe kuitenkaan tällä hetkellä montaakaan laatuyhtiötä, ilman suuria kysymysmerkkejä, olevan saatavilla kohtuulliseen hintaan.

Nostin jälleen Fixurasta sinne tuloutuneita lainalyhennyksiä ja korkoja 200 euroa. Käteistä Fixura tilille olivat kerryttääneet muutamat lainat, jotka eivät ainakaan vielä olleet siirtyneet perintään, ulosottoon tai kääntyneet luottotappioksi. Valtaosa lainoista oli jo perinnässä tai ulosotossa, joten on mielestäni vain ajan kysymys milloin lainoista tulee luottotappio. 

***
Tarina jatkuu vihdoin myös Facebookissa.

Vuokraa asuntosi kesäloman ajaksi

Vielä ei ole liian myöhäistä tienata hieman matkarahaa ja kattaa asumiskustannuksia, jos olet lähdössä kesällä pidemmälle matkalle. Vuokrasin vastikään oman asuntoni heinäkuuksi. Laitoin ilmoituksen Toriin ja parissa viikossa asia oli käteltynä vuokralaisen kanssa.

Asunnosta kiinnostuneet tarvitsivat väliaikaista majoitusta useasta eri syystä. Yksi oli muuttamassa pääkaupunkiseudulle ja etsi alkuun helppoa majapaikkaa kuukaudeksi, toinen oli pieni perhe, joka oli tulossa pääkaupunkiseudulle lomalle ja kolmas oli tulossa sukuloimaan, mutta halusi omaa rauhaa. Mikäli asuntosi sijaitsee kasvukeskuksessa, asunnon vuokraaminen on todennäköisesti melko helppoa. Ihmiset liikkuvat, käyvät työssä eri puolella Suomea ja lomailevat kotimaassa.

Vuokrailmoituksessa asetin vuokran ehkäpä hivenen liian alhaiseksi: melko paljon markkinahintaa alemmaksi. Halusin ensin vuokrata asuntoni vain kolmeksi viikoksi, mutta lopulta sovimme vuokralaisen kanssa kokonaisesta kuukaudesta. Teimme vuokrauksesta asianmukaisesti vuokrasopimuksen.

Vuokralainen arvosti, että asunnossa oli kaikki tarpeellinen: tiskikone, pyykinpesukone, valmis internetyhteys, huonekalut sekä astiastot. Sijaintikin sattui olemaan hänelle melko ihanteellinen. Lasitettu parveke ja läheiset ulkoilumaastot olivat etu. Sovimme, että järjestän hänelle yhdestä kaapistostani tilaa vaatteille. Lisäksi sovimme kirjallisesti, että voin käydä kerran asunnossa hakemassa tavaroitani tarpeen niin vaatiessa.

Vuokraamalla asuntoni sain peitettyä asumiskustannukseni loma-ajaltani. Tai maksettua lomalentoni. Miten vain asian haluaa ajatella. Matkalle olisin lähtenyt joka tapauksessa. Pienellä vaivalla sain katettua suurehkon kuluerän ja jälleen tarjottua majapaikan sitä tarvitsevalle. Kilpailutettuani asuntolainani ja vuokrattuani omistusasuntoni olen kahdella pienellä toimenpiteellä tienannut lähes 1000 euroa "ylimääräistä" olemassa olevan omaisuuden avulla.

Tuottoisaa kesän alkua!

***

Seuraa Tarinaa vaurastumisesta myös Facebookissa! Siellä paljastuu minne suuntaan kesälomallani.

Kilpailutin sijoitusasuntolainani

Kolmisen vuotta sitten, ostaessani ensimmäistä sijoitusasuntoani, tulin ottaneeksi lainaa pankista, jonka asiakas en ollut aiemmin. Pääasiallinen asiointipaikkani ei kyennyt tuolloin palvelemaan riittävällä vasteajalla, korolla ja toisaalta halusin myös hajauttaa asiointiani. Silloin saamani ehdot eivät kuitenkaan ole olleet kilpailukykyiset toviin.

Melkoinen ero marginaalissa

Olin saanut lainan 2 % marginaalilla sidottuna 12 kuukauden euriboriin. Mennessäni allekirjoittamaan kauppakirjoja, pankki oli ujuttanut ehtoihin mukaan 2,5 % vähimmäiskorkotason. En ollut sitä valitettavasti huomannut lainapapereita oikolukiessani. Kulutietoisena ja hieman katkerana olin pyytänyt lainan myöntänyttä pankkia ystävällisesti tarkistamaan ehtojaan kahdesti. Kummallakaan kerralla pankki ei ollut valmis tulemaan vastaan. Marginaalin alentamiseksi ainoaksi vaihtoehdoksi jäi vaihtaa pankkia.

Yksi vuodelle 2016 listaamistani taktisista toimenpiteistä olikin siirtää sijoitusasuntolainani toisaalle. Sain hyvän tarjouksen samasta pankista, jossa on myös omistusasuntoni laina. Pankki tarjosi marginaaliksi 1,5 %. Lisäksi lainanhoitomaksut olivat 50 senttiä kuukaudessa alhaisemmat. Laina-aikani on pitkä, yli 20 vuotta, maksimoidakseni kassavirran.

Uusin ehdoin, lyhyellä matematiikalla laskettuna, vuotuiset korkokustannukseni laskevat vuositasolla noin 420 euroa. Luonnollisesti korkokulujen suuruus pienenee kun lainapääoma pienenee. Samanaikaisesti pääomatuloveroni tulevat hivenenn ousemaan alentuneiden kulujen vuoksi.

Kaikki maksaa

Lainan siirtäminen kuitenkin maksaa. Siirtääkseni lainani tilasin isännöitsijäntodistuksen, joka maksoi lähes 60 euroa. Sijoitusasuntoni uusi rahoittaja peri 120 euroa lainan avaamisesta. Sain tingattua summan alemmaksi jostakin, ehkäpä kuvitteellisesta, usean sadan euron avausmaksusta. Pankkien mainostama keskittäminen on harvoin ilmaista. Lisäksi entinen pankkini perii lainan panttina olevien osakekirjojen siirtämisestä maksun. Ensimmäisen vuoden säästöt korkokuluissa hupenevatkin suurilta osin lainanjärjestelykuluihin. Aion kuitenkin vähentää ne verotuksessa.

Vaikka sijoitukseni seuranta helpottuu, olen jälleen yhden kivijalkapankin armoilla. Kustannukseni ovat alhaisemmat ja olen piirun verran tärkeämpi asiakas pankille. Lisäksi kasvatan pienellä vaivalla tuottoani nykyisistä sijoituksistani. Parasta kuitenkin lienee se, että sain tehtyä sen mitä ilmoitin entiselle pankille tekeväni, kun kuulin toista kertaa kuinka kilpailukykyiset ehdot minulla on!

Lainan uudelleenjärjestelyn jälkeen sijoitusasunnon kassavirtalaskelma näyttää kuukausitasolla seuraavalta:

Vaikka vuokratulot lyhentävät velkaani, verottaja tienaa enemmän kuin riskiä ottava ja asumuksen tarjoava sijoittaja! Kun verosummassa huomioidaan alati kohoavat kiinteistöverot osana hoitovastiketta, on asuntosijoittaja enemmän sosialisti kuin kapitalisti.

Alati kohoavien kustannusten vuoksi on asuntosijoittajan hyvä tarkastaa lainaehtonsa säännöllisesti.

***
Tarina vaurastumisesta nyt myös Facebookissa!