Kauppalehden mukaan vuokrat nousivat vuoden 2015 ensimmäisellä neljänneksellä, vuositasolla, 3,3 %. Yksi asuntosijoittamisen tärkeä elementti on se, että tuloja (=vuokra) on mahdollista kasvattaa samalla kun muuttuvat kulut usein (korot ja ylläpitokustannukset) pienenevät suhteessa tuottoihin.
Tällä tarkoitan sitä, että lainapääoman lyhentyessä korkokulut pienenevät ja vuokraa on mahdollista korottaa absoluuttisesti enemmän kuin hoitovastike nousee. Näin asuntosijoittaminen muuttuu kannattavammaksi vuosi vuodelta.
Siksi vuokrankorotuksen kirjaaminen vuokrasopimukseen ja korotuksen tekeminen vuosittain on erittäin tärkeä toimenpide asuntosijoittamisessa menestymisessä. Lähetinkin hiljattain ilmoituksen vuokralaiselle vuokrankorotuksesta. Onnekseni olin ollut huolellinen sopimusehdon kirjauksessa.
Vuokrasopimukseen kirjaan vuokrankorotusperusteeksi seuraavasti:
"Vuokranantajalla on oikeus tarkistaa vuokraa vuosittain elinkustannusindeksin muutoksen mukaisesti lisättynä enintään kahdella prosenttiyksiköllä."
Elinkustannusindeksi oli kuitenkin laskenut sitten vuokrasopimuksen laatimisen pisteluvusta 1909 pistelukuun 1907. "Lisättynä enintään kahdella prosenttiyksiköllä" osoittautui siis olennaiseksi osaksi vuokrankorotusperustetta taloustilanteessa, joka voi kääntyä deflatoriseksi. Tein vaatimattoman korotuksen, reilun prosentin eli viiden euron pienuisen, tarkoittaen vuodenssa 60 euron lisäystä. Saman tulovirran aikaansaamiseksi pitäisi tehdä yli 1000 euron sijoitus osakkeisiin.
Asuntosijoittan on siis hyvä huolehtia vuokrankorotusperusteen huolellisesta kirjaamisesta vuokrasopimukseen ja toimimalla sopimuksen mukaan vuokralaisen suuntaan. Oikeasta hintatasosta huolehtiminen on huomattavasti helpompaa pienin askelin kuin suurin harppauksin. Jos vuokranantaja huolehdi vuokratasosta, voi hyvästä vuokralaisesta tulla ajan mittaan kannattamaton.
***
Pohjan vuokrankorotusilmoitusta varten latasin täältä. Kiitos sivuston ylläpitäjälle.
Itsellä vuokrantarkistuksen lopputulos oli pyöreä nolla. Henkilökohtaisesti olen sitä mieltä, että mieluummin pidän hyvän vuokralaisen tyytyväisenä ja tyydyn vähempään vuokraan, kuin yritän saada tästä maksimaalisia vuokraeuroja irti. Jos vuokratason nousu saa vuokralaisen lähtemään, niin lyhytkin vajaakäyttö tulee paljon kalliimmaksi kuin mitä tuosta korotuksesta hyötyy esim. vuoden aikana. Huonon vuokralaisen karkoittamiseen kovat vuokrankorotukset ovat kyllä hyvä keino.
VastaaPoistaKiitos kommentista! Olet oikeassa, lypsävää lehmää ei kannata tappaa. Lisäyksenä tekstiin tulisikin siten tehdä: vuokrankorotus ottaen huomioon markkinahintataso. Vuokralainen tuskin lähtee korotuksen takia asunnosta, jos pyytämäsi vuokra on linjassa markkinahinnan kanssa.
VastaaPoistaSäännölllinen (ja kohtuullinen) korotus pitää ennenkaikkea huolen siitä, että tulovirta kasvaa kustannusten kasvun tahdissa - vähintäänkin absoluuttisesti. Hoitovastikkeella on tapana kasvaa ja jo pienetkin remontit vähentävät nopeasti vuokra-asunnosta saatavaa kassavirtaa.
Meillä myös vuokrat tarkistetaan vuosittain. Toinen hyvä "temppu" on neuvotella uusi laina. Lainaneuvottelu on vaan aikamoinen rumba, kun hyvä ettei pankki pyydä kalsareita nähtäväksi :( Hyvä vuokralainen on todella kullan arvoinen ja korotus on joskus vain sama kuin korotus HOA-maksuissa (yhtiövastikkeeksi se taitaa kääntyä).
VastaaPoistaKyllä, lainan ehot eivät ole lukkoon lyötyjä. Koetin jokin aika sitten tingata sijoitusasuntoni korkoa alemmaksi, mutta valitettavasti huonolla menestyksellä. Koetan pian uudelleen tai neuvottelen lainan siirtämisestä toiseen pankkiin.
VastaaPoistaItse pidän asuntosijoittamista erittäin riskialttiina, koska
VastaaPoistaa) jokainen asunto maksaa todella paljon joten joudut ottamaan aina paljon velkaa (ylisuuri velkavipu)
b) asuntosijoittamista aloitettaessa laitat kaikki yhteen koriin, yksi mätä vuokralainen tai väärä asunto tulee tällöin kalliiksi (hajautuksen puute)
c) positiivisen kassavirran saaminen asunnosta ensimmäisestä vuodesta alkaen on erittäin haastavaa sillä vain murto-osalla asunnoista pystyy tähän (tietotaidon puute)
d) asuntojen hintojen laskiessa vipuvaikutuksen takia voit menettää todella paljon varallisuuttasi
Tämän takia pidän osakesijoittamista huomattavasti turvallisempana.
Moi Anonyymi,
VastaaPoistaolet monilta osin oikeassa. Haastan kuitenkin ajatteluasi seuraavasti:
a) Itse olen pitänyt 20 % omarahoitusosuutta hyväksyttävänä. Tämä riippuu kuitenkin niin pankista kuin omasta riskinsietokyvystä. Jälkimmäistä kohentaa muu omaisuus. Esim. oma velkasuhteeni on positiivinen, koska muun varallisuuteni arvolla voisin maksaa kaiken velkani pois. Asuntoja voi myös ostaa edullisemmin kehyskunnista tai ulkomailta.
b) Tätä riskiä on vaikea pienentää asuntosijoitusuran alussa. Yksi tapa voi olla sijoittaa yhdessä ystävän kanssa. Minulla ei ole tästä (vielä) kokemusta.
c) Positiivinen kassavirta on myös riippuvainen kohdasta A. Mitä suurempi omarahoitusosuus sitä paremmin kassavirta kääntyy positiiviseksi. Itse sijoitan vain positiivisen kassavirran kohteisiin. Helsingistä tällaisia kohteita voi olla vaikea löytää, muualta olen löytänyt reilusti. Tietotaito kohentuu vain opiskelemalla, seuraamalla asuntomarkkinoita ja tekemällä.
d) Laskua seuraa aina nousu. Kysymys on aikajänteestä ja riskinsietokyvystä. Arvonmuutosten haittavaikutukset (tai myyntivoitot) realisoituvat vain myydessä.
Jos oletetaan, että nettovarallisuutesi olisi 200.000€ ja ostat 150.000€ sijoitusasunnon 20% omavastuulla. Tällöin joudut ottamaan velkaa 120.000€, joka on 60% nettovarallisuudestasi. Koko sijoitusasunnon toiminta perustuu pitkälti vuokalaiseen. Mitä isompi on käyttöasteesi vuodessa sen parempi tuotto tulee olemaan. Pidän erittäin epärealistisena laskelmia, jossa vuokraa tulee koko 12kk ajalta. Realistisempaa olisi olettaa vuokran juoksevan 10kk vuodessa sillä tässä puhutaan niin isosta velkavivusta, että laskelmissa on pakko olla turvamarginaalia. Vuokraahan pystyy nostamaan vain suhteessa kasvaneisiin kustannuksiin (laina, vastike, remontit), muutoin vuokralainen lähtee nopeasti lätkimään. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kassavirta ei tule suuremmin kasvamaan vuokrankorotuksista huolimatta niin kauan kuin maksat lainaa, koska asunnosta aiheutuvat kulut kasvavat. Jos oletetaan, että asunnosta saatava kassavirta olisi 0€ vuodessa, 120.000€ laina 20 vuoden laina-ajalla ja 1.5% korolla tuottaisi 5 vuodessa 30.000€:lle seuraavasti (myyntipalkkio 3%):
Poista-11.7% p.a. jos asunnon arvo pysyy samana
-8.4% p.a. jos asunnon arvo laskee 5%
-14.7% p.a. jos asunnon arvo nousee 5%
Nämä tuotot eivät suuremmin eroa osakesijoituksista vaikka asuntosijoittamisessa on suurempi riski aloittaessa ja se vaatii huomattavasti enemmän työtä. Oletuksina yllä olevissa laskelmissa on juuri ei negatiivinen kassavirta. Itse en ainakaan uskaltaisi ensimmäistä asuntoa lähteä vuokraamaan itsenäisesti joten turvautuisin varmaankin Vuokraturvan kaltaiseen palveluun, josta maksaisin 1.24kk vuokran. Yllä oleva laskelma romahtaa kasaan, jos vuokralainen ei maksa laskujaan, koska suomalainen sossulaki on tällaisen torakan puolella. Tässä tapauksessa vuokralaisesta on todella vaikea päästä eroon. Toinen ongelma yllä olevaan laskelmaan iskee, jos taloyhtiöön ilmaantuu kallis remontti, jolloin kassavirta heikkenee heti radikaalisti. En pidä sitä itsestään selvyytenä, että jokainen remonttieuro menee myyntihintaan. Positiivisen kassavirran saaminen 10kk vuokratuotoilla kuulostaa minusta täysin mahdottomalta peruskunnossa ja hyvien yhteyksien päässä olevalle asunnolle.
En lähtenyt laskemaan millaisella vuokralla ja hoitavastikkeella laskelmasi teit? Ja missä oletat asunnon sijaitsevan 2 tyhjän kuukauden oletuksesi suhteen?
VastaaPoistaEnsikertalaisena en itse välttämättä myöskään uskaltaisi hankkia yhtä kallista sijoitusasuntoa, jos ja kun muun varallisuuden turvaverkko on matalahko.
Oma otokseni on toki erittäin pieni ja lyhyt, mutta 2,5 vuoden aikana sijoitusasuntoni on ollut 2 viikkoa tyhjänä (puun koputusta). Tämä oli heti asunnon hankinnan jälkeen. Hyvällä vuokralaisvalinnalla ja sopimuksella tyhjien kuukausien riski on madallettavissa. Toki se on aina olemassa.
Sinänsä keskustelu osakesijoittamisen tai asuntosijoittamisen paremmuudesta on vaikeaa, koska molemmilla on omat haitat ja hyödyt. Itse sijoitan asuntoihin kahdesta tärkeimmästä syystä: velkavivulla saavutettava korkeampi oman pääoman tuotto (toki tehtävissä myös osakkeilla) ja omaisuuslajien välinen hajauttaminen. En koe turvalliseksi sijoittaa kaikkia varojani osakkeisiin.