Liian vähän velkaa?

Vaurastumisen vauhtipyörät

Vaikka vaurastumiseni lepää paljolti osakesijoittamisen harteilla, on velka yksi vaurastumiseni tärkeimpiä komponentteja. Tällä hetkellä olen käyttänyt velkaa ainoastaan asuntojen hankkimiseen, mutta tulevaisuudessa en sulje pois velan pienimuotoista hyödyntämistä myös osakesijoittamisessa.

Velka on vipuvarsi, jolla pyritään hyödyntämään pankin varoja. Sijoituksen onnistuessa velka parantaa oman pääoman tuottoastetta - saat tuottoa myös lainaamillesi rahoille, mutta maksat korkoa pankille korkoa. Vastaavasti se tekee heikoista sijoituksista epäonnistuessaan vieläkin kehnompia, hävitessäsi myös pankin rahoja sijoituksen arvon laskiessa.

Osakekurssien voimakkaan nousun myötä olen tulossa pian tilanteeseen, jossa osakkeiden euromääräinen arvo yltää kahteen asuntoon nostamani jäljellä olevan lainan arvon ylitse. Toki tätä kehitystä vat edesauttaneet alhainen korkotaso, kuukausittaiset lainanlyhennykset sekä ylimääräiset lainanlyhennykset. Soudan ja huopaan - tällä hetkellä ylläpidän velkaantumistani viettämällä lyhennysvapaata yhdestä lainastani.

Nettovelkani (Netto-omaisuus - velka) on noin +70 000 euron tasolla. Kahdesta asunnostani olen maksanut keskimäärin 25 prosenttia takaisin pankille. Toiseen asunnoista kohdistuu yhtiölainaa, jota en tässä laskelmassa ole ottanut huomioon. Vaikka yhtiölainalla on mielestäni huomattava vaikutus asunnosta vapautuvaan varallisuuteen, sen lyhentämisestä tällä hetkellä huolehtii vuokralainen.

Tavoitteeni ollessa vuodessa 2025 näen velan välttämättömänä vauhtipyöränä. Taaksepäin katsottuna olen mielestäni käyttänyt velkaa liian varovaisesti. Kokonaisvarallisuuden kehityksen osalta voisin olla pidemmällä, mikäli olisin esimerkiksi toteuttanut suunnitelmaani asuntosijoittamisen osalta hahmotelmieni mukaisesti. Elämäntilanne ei tätä kuitenkaan ole täysin sallinut.

Olisiko nyt aika ottaa lisää velkaa?

1. Korot ovat nyt ennätyksellisen alhaalla: Korkojen nousu voi tulla minullekin yllätyksenä. En ole kokenut korkeaa korkotasoa. Tällä hetkellä nautin 100-200 euroa pienemmistä lainanhoitokuluista verrattuna vuoteen 2011 ja varaudun korkojen nousuun ylimääräisillä lyhennyksillä.
2. Korkojen nousu ottanee vielä aikansa: Ottamalla sijoitustoimintaan nyt lisää velkaa  hyötyy alhaisesta korkotasosta sijoituksen alkuvaiheessa, jolloin korko ja niiden osuus lainanhoidosta on suurimmillaan.
3. Sijoitustoiminnassa korkokulut ovat verovähennyskelpoisia: Mikäli sijoitustoiminnasta tuloutuvassa kassavirrassa on joustovaraa, ei sijoittajan tulisi nähdä korkokuluja suurena peikkona: korot on verotuksessa vähennettävissä sijoitustuotoista.
4. Ota huomioon omistus- tai sijoitusasuntoosi kohdistuvat yhtiölainat: Suuret perusparannus remontit ovat kalliita. Siirtyykö remontin hinta todellisuudessa remonttia edeltävän markkinahinnan päälle? Nostaako julkisivuremontti asunnon arvoa kustannusten suhteessa? Mikäli aiot käyttää omistamiasi huoneistoja uuden lainan vakuutena, vaikuttavat yhtiölainat asunnon vakuusarvoon.
5. Lyhennä kalleinta (korkein korko) velkaasi ensimmäisenä: Otin ensimmäiseen asuntooni kohdistuvasta velasta lyhennysvapaata ja kohdistan lyhennykset lyhentääkseni sijoitusasuntooni kohdistuvaa velkaa, jolla on huomattavasti korkeampi korko. Näin säästän hivenen korkokuluissa.
6. Mikä on elämäntilanteesi ja riskinsietokykysi? Elämäntilanne kulkee käsi kädessä hyväksyttävän riskitason kanssa. Onko työpaikkasi turvattu vai pohditko vaihtoa? Kestääkö taloutesi korkojen ennemmin tai myöhemmin koittavan nousun? Pystytkö subventoimaan tuloistasi korkoja tai sijoitustappioita, mikäli velkarahalla hankittu sijoitus epäonnistuu.

Tällä hetkellä pohdin lähinnä uuden omistusasunnon hankintaa. Sen osalta mieltäni vaivaa eniten kohdat kolme, neljä ja kuusi. Suomen hallitus ajaa alas omistusasumisen korkovähennysoikeutta, suuri osa Suomen asuntokannasta kohtaa massiiviset peruskorjaukset ja lisäksi en ole kovin vakuuttunut oman urani tämänhetkisestä kestävyydestä. 

Tällä hetkellä pysyttelen varovaisena velan suhteen - vaikka vaurastumiseni kaipaisi lisävauhtia.