Kun vuokralainen vaihtuu

Juuri ennen kesälomani alkua vuokralaiseni ilmoitti saaneensa opiskelupaikan toisesta kaupungista ja haluavansa irtisanoa vuokrasopimuksen. Vuokrasopimuksen perusteella hän olisi velvollinen maksamaan kuukauden vuokran suuruisen summan irtisanoessaan vuokrasopimuksen ennen ensimmäistä mahdollista irtisanomispäivää. Se oli ajoitettu vuoden päähän hallintaoikeuden siirtymisestä. Fiksuna vuokralaisena hän kysyi mahdollisuudesta välttyä kuukauden ylimääräiseltä vuokralta, jos uusi vuokralainen löytyisi elokuun alkuun mennessä.

Empaattisuuden ripaukseni oli vähällä myöntyä pyyntöön heti, mutta sisäinen tuottoa maksimoiva sijoittaja kakisti ulos sopivan epämääräisen vastauksen: julkaistaan ilmoitus heti ja katsotaan kuinka käy. Asuntoon kohdistui mukava määrä kiinnostusta ja vuokraajia olisi ollut useampia. Päädyin kuitenkin vuokralaiseen, jolla oli hyvin samanlainen profiili kuin edellisellä vuokralaisella. Opiskelija, jonka vuokranmaksun takaisi opiskelijan vanhempi. Vuokrasopimus kirjoitettiin heti näytöllä ja avaimet luovutin seuraavalla viikolla kahden kuukauden takuuvuokran tultua tililleni. En veloittanut kuukauden ylimääräistä vuokraa edelliseltä vuokralaiselta ja 500 euroa meni sivu suun.

Miten pienentää työmäärää?

Vuokralaisen vaihtumiseen liittyvää työmäärää voi merkittävästi vähentää valitsemalla vuokralainen huolellisesti, laatimalla pitkäaikaiseen vuokraussuhteeseen tähtäävä vuokrasopimus sekä pitämällä asunnosta ja vuokralaisesta mahdollisimman hyvää huolta. Vuokrasopimuspohjia on saatavilla useita, mutta vain harva ottaa huomioon yleisimmät karikot. Puhtaasti asuinhuoneenvuokralakiin nojaamalla voi vuokranantaja ääritapauksessa jäädä heikkoon asemaan, kun vuokralainen vaihtuu.

Pidä tallessa laadukkaat kuvat ja valmis esittelyteksti, jotta voit laatia ilmoituksen mahdollisimman nopeasti esille. Vuokratessani nykyistä, pian siis vaihtuvaa, omistusasuntoa, huomasin, että ensimmäisen sijoitusasuntoni ilmoitus poistui Oikotieltä. Toimiiko Etuvoi vuokranantajalle ystävällisemmin säilyttäen useamman asunnon ilmoitukset? Onneksi minulla oli kannettava tietokone kesälomamatkalla mukana, josta sain ladattua kuvat ilmoitukseen. Mikäli vuokralainen on ollut kunnollinen kannattaa toki kysyä, löytyykö tämän tuttavapiiristä asunnon tarpeessa olevaa.

Muista ilmoittaa uuden vuokralaisen tiedot isännöitsijälle. Oman kokemukseni mukaan isännöitsijät haluavat vähintään vuokralaisen nimen lisäksi tietää syntymäajan ja puhelinnumeron sekä luonnollisesti muuttopäivän. Verovähennyksiä ajatellen vuokranantaja voi vähentää asunnon vuokrauksesta aiheutuneet kulut. Muista myös matkakulut, joista kannattaa pitä perusteluineen kirjaa.

Tähän mennessä olen käynyt vuokrausprosessin lävitse neljä kertaa. Harjoiteltavaa vielä riittää aina yhteydenottojen hallinnasta, asuntonäytön organisointiin ja vuokralaisen haastatteluun saakka. Näytöllä kannattaa häpeilemättä pyytää kaikkia hakijoita täyttämään vakiomuotoinen hakemus. Juuri kun olin pääsemässä vuokraustoiminnassa vauhtiin, tulee ulkomaille muutto aiheuttamaan sen, että joudun joko turvautumaan ammattilaisten tai tuttavien apuun. Vuokra-asuntoa hankkiessa kannattaa ottaa myös tämä seikka huomioon. Pelkästään Suomi on maantieteellisesti suuri maa, entäpä jos et olekaan enää paikkakunnalla?

Tilaisuus vuokrankorotukselle

Vaikka vuokrankorotuksesta tulisi olla selkeästi sovittu jo vuokrasopimuksessa ja vuokrankorotukset on tärkeä tehdä vuosittain, on vuokralaisen vaihtuminen hyvä tilaisuus tarkastaa vuokrataso markkinahintaiseksi. Oikotien talosivu on hyvä tietolähde markkinavuokran nopeaan kartoittamiseen. Kannattaa myös katsoa muutamien lähitalojen vuokrapyynnit, jotta saa kattavamman kuvan vuokratasosta. Tämä toimenpide on toki vieläkin tärkeämpi jo sijoitusasuntoa hankkiessa. Hiljattain ystäväni vuokrasi rivitaloakaksiota, jonka esittelyssä tämä sai kolme kilpailevaa tarjousta ja vuokra asettui lopulta huomattavasti vuokrapyyntöä korkeammalle.

Vuokralaisen vaihtuessa ensimmäisessä sijoitusasunnossani tein kahden prosentin tarkistuksen vuokraan. Ennen veroja tämä tarkoittaa vuodessa 120 euroa. Huoneiston hoitovastike ja lainanhoitokulut eivät nousseet viime vuoteen verrattuna. Tässä mielestäni tulee esiin yksi asuntosijoittamisen mielenkiintoisimmista seikoista: Tulot kasvavat vähitellen, kulut eivät todennäköisesti kasva absoluuttisesti yhtä paljon ja lainan lyhentyessä korkokulut pienenevät. Tämä puolestaan tarkoittaa sitä, että sijoitusta varten otettu laina lyhenee aina vain nopeammin.

---
Lue myös aiemmat kirjoitukseni asuntosijoittamisesta:
Vaurastuminen asuntosäästämisellä
Oppia ensimmäisestä sijoitusasunnosta
Ensimmäiset askeleet asuntosijoittajana
Toinen sijoitusasunto etsintään
Asuntosijoittamisen PTS