torstai 5. maaliskuuta 2015

Asuntolainan lyhennysvapaa

Vaurastumisen vauhtipyörät

Asuntolainan lyhennysvapaat saivat paljon julkisuutta Osuuspankin ja Danske Bankin lähdettyä omien sanojensa mukaan taloustalkoisiin. Mainonta nosti mahdollisuuden korkeammalle omalla agendallani. Olin aiemmin tiedustellut mahdollisuutta pidentää laina-aikaa, jotta kuukausittaisten maksujen pienentyessä olisin voinut sijoittaa enemmän. Pankki olisi halunnut neuvotella lainaehdot uudelleen, joten se idea ei olisi marginaalin korotuksen vuoksi kannattanut.

Aiemmin olen kirjoittanut tekeväni ylimääräisiä lainanlyhennyksiä. Mikä sai minut ajettelemaan lainanlyhennysten keskeyttämistä?

Puolesta
  • Mihin tarvitset käteistä? Mahdollisuus kumuloida käteistä vararahastoa, sijoitusasuntoa tai osakesijoituksia varten. Onko nyt oikea hetki kahteen jälkimmäiseen? Koska olen vastikään muuttanut ulkomaille, on vararahastoni käytännössä ehtynyt. Lisäksi käymme tällä hetkellä lävitse mahdollisuutta suuremman hankkeen toteuttamiseen, johon saatan tarvita reilusti käteistä. Osakkeita en haluaisi siihen tarkoitukseen myydä.
  • Mikä on lainatun rahan kustannus? Viitekoron ja marginaalini ollessa erittäin alhainen on lyhennysvapaa erittäin edullinen keino kerryttää käteistä. Mikäli käytät lainan tuottaviin tarkoitukseen on se kuin edullinen sijoituslaina. Lisäksi uuteen lainaan nähden pankkien tarjoukset eivät sisällä ylimääräisiä kuluja. Yksi harkitsemani vaihtoehto on käyttää vapautuneet varat ensimmäisen sijoitusasuntoni lainanlyhennykseen. Tämän lainan korko on huomattavasti toista lainaani korkeampi.
  • Miten hyödynnät velkavipua? Haluan vauhdittaa vaurastumistani käyttämällä hallitusti apuna velkaa. Lyhennysvapaan aikana vapautuneilla varoilla hankkisin omaisuutta, joka tuottaa enemmän kuin nykyisen lainani korko. Päästäkseni tavoitteeseeni tarvitsisin jälleen uuden vauhtipyörän kiihdyttämään vuotuista kasvua.
  • Kuinka pitkään tarvitset lisävaroja? Vaikka jättäisit muutaman lyhennyksen väliin nyt, voit, lainaehdoistasi riippuen, tehdä ylimääräisen lyhennyksen myöhemmin.
Lyhennysvapaan hyviä ja huonoja puolia vertailtaessa on tärkeä laittaa tämä mahdollisuus oikeaan mittapuuhun. Esimerkiksi puolen vuoden lyhennysvapaa tarkoittaisi kohdallani, että muuhun käyttöön vapautuisi noin 2500 euroa. Suuren suuresta summasta ei siis ole kysymys, Miksi en siis tarttuisi tarjoukseen?

Vastaan
  • Mikä on lainasi käyttötarkoitus? Koska olen vuokrannut entisen asuntoni, voi pankilla mahdollisesti herätä kysymyksiä asunnon ja lainan käyttötarkoituksesta? Alunperin lainani on otettu asuntolainana.
  • Olsiko sittenkin järkevämpää lyhentää lainaa? Matalan koron aikana on yleisesti ajateltuna hyvä lyhentää lainaa, koska vapaa kassavirta on suurempi pienempien korkokulujen ansiosta.
  • Sopiiko lyhennysvapaa tavoitteisiisi? Omana tavoitteenani on tasapainottaa omaisuuslajien välistä hajautusta kasvattamalla kiinteistöjen osuutta kokonaisvarallisuudestani. Lyhennyksien jäädyttäminen tarkoittaisi tilapäistä jarrutusta tämän tavoitteen saavuttamisessa. Toisaalta vapautuvan kassavirran voisi ohjata uusiin kiinteistöhankintoihin. Kiinteistövarallisuuden kasvattaminen on enemmänkin riskienhallintaa, kun taas kokonaisvarallisuuden kasvu on osinkotulojen ohella päätavoitteeni.
  • Mikä on muiden omaisuuslajien arvostustaso? Tällä hetkellä on vaikeaa löytää tuottavaa ja riskiltään kohtuullista kohdetta palkkatuloista ylijäävälle osalle. 
  • Mikä on velkaantumisasteesi? Olen maksanut asuntolainoistani vain 23,5 %. Toisaalta muilla omaisuuserilläni pystyisin maksamaan lainani kokonaisuudessaan. Olen kuitenkin lyhentänyt velkaani suhteellisen vähän, joten väistämättä edessä oleva korkotason nousu tulee myöhemmin pienentämään vapaata kassavirtaani.
DanskeBankin tarjous on voimassa kesäkuuhun asti. Jään vielä sulattamaan ajatusta ja katsomaan kuinka käteistä vaativat suunnitelmani etenevät. Uskon kuitenkin, että asetan kiinteistövarallisuuden kasvun edelle  kokonaisvarallisuuden kasvun, jonka toteuttamiseen lyhennysvapaa on yksi oiva väline.

Vähintäänkin asuntolainan lyhennysvapaa kannattaisi käyttää kalliiman lainan lyhentämiseen. Silloin täyttyisi usea pyrkimykseni: kiinteistövarallisuuden kasvattaminen, kustannustason madaltaminen ja varautuminen korkotason nousuun.

Oletko harkinnut lyhennusvapaan käyttöä?

6 kommenttia:

  1. En ota lyhennysvapaata. Osakkeet ovat mielestäni sen verran korkealla että ei ole riskin arvoista sijoittaa nyt enemmän kuin normaalistikaan.

    VastaaPoista
  2. Nimetön6.3.15

    itselläni on ~120ke lainaa, käytännössä 1% korolla. Laina on nostettu vuoden vaihteessa. Ensimmäisen vuoden sain lyhennysvapaata pyytämättä. Sijoitan ~1ke/kk nordnetin kautta etf:fiin tai osakkeisiin, koska minun mielestäni saan sitä kautta suuremman tuoton, kuin lyhentämällä lainaa tuolla samalla summalla.

    VastaaPoista
  3. Itse tein niinkuin mainitsit tuossa lopussa. Otin lyhennysvapaata asuntolainasta ja ohjaan saman summan toisen, isommalla korolla varustetun lainan ylimääräisiin lyhennyksiin.

    VastaaPoista
  4. Nimetön8.3.15

    Hei,

    Olen seuranut blogiasi nyt useamma kuukauden ajan. Kun aloitin blogisi seuraamisen olin jo kiinnostunut sijoittamisesta. Pieniämääriä minulla on osakkeita ja rahastoja, mutta ei siitä sen enempää. Päivityksesi ovat opettaneet minua hyvin ja ne laittavat itseni miettimään miten asioita täytyisi tehdä ja missä vaiheessa. Haluaisin kysyä sinulta mistä olet oppinyt tämän kaiken tietotaidon ja tietäisitkö jotain hyvää materiaali jotta voisin alkaa itse opiskelemaan ja oppimaan sijoittamisesta.

    VastaaPoista
  5. Kyllä, kuten kirjoitin ja muutaman yön nukuttuani, ajattelen, että kalliimman lainan lyhentäminen on tässä markkinatilanteessa ehkäpä se järkevin vaihtoehto.

    VastaaPoista
  6. 2. Anonyymi,
    Resurssit alasivulta löytyy linkki muutamien hyvien sijoituskirjojen äärelle. Mikäli haluaa lukea suomalaista sijoituskirjallisutta, Seppo Saarion Miten sijoitan pörssiosakkeisiin on hyvä teos, josta aloittaa.

    VastaaPoista