perjantai 13. toukokuuta 2016

Kilpailutin sijoitusasuntolainani

Kolmisen vuotta sitten, ostaessani ensimmäistä sijoitusasuntoani, tulin ottaneeksi lainaa pankista, jonka asiakas en ollut aiemmin. Pääasiallinen asiointipaikkani ei kyennyt tuolloin palvelemaan riittävällä vasteajalla, korolla ja toisaalta halusin myös hajauttaa asiointiani. Silloin saamani ehdot eivät kuitenkaan ole olleet kilpailukykyiset toviin.

Melkoinen ero marginaalissa

Olin saanut lainan 2 % marginaalilla sidottuna 12 kuukauden euriboriin. Mennessäni allekirjoittamaan kauppakirjoja, pankki oli ujuttanut ehtoihin mukaan 2,5 % vähimmäiskorkotason. En ollut sitä valitettavasti huomannut lainapapereita oikolukiessani. Kulutietoisena ja hieman katkerana olin pyytänyt lainan myöntänyttä pankkia ystävällisesti tarkistamaan ehtojaan kahdesti. Kummallakaan kerralla pankki ei ollut valmis tulemaan vastaan. Marginaalin alentamiseksi ainoaksi vaihtoehdoksi jäi vaihtaa pankkia.

Yksi vuodelle 2016 listaamistani taktisista toimenpiteistä olikin siirtää sijoitusasuntolainani toisaalle. Sain hyvän tarjouksen samasta pankista, jossa on myös omistusasuntoni laina. Pankki tarjosi marginaaliksi 1,5 %. Lisäksi lainanhoitomaksut olivat 50 senttiä kuukaudessa alhaisemmat. Laina-aikani on pitkä, yli 20 vuotta, maksimoidakseni kassavirran.

Uusin ehdoin, lyhyellä matematiikalla laskettuna, vuotuiset korkokustannukseni laskevat vuositasolla noin 420 euroa. Luonnollisesti korkokulujen suuruus pienenee kun lainapääoma pienenee. Samanaikaisesti pääomatuloveroni tulevat hivenenn ousemaan alentuneiden kulujen vuoksi.

Kaikki maksaa

Lainan siirtäminen kuitenkin maksaa. Siirtääkseni lainani tilasin isännöitsijäntodistuksen, joka maksoi lähes 60 euroa. Sijoitusasuntoni uusi rahoittaja peri 120 euroa lainan avaamisesta. Sain tingattua summan alemmaksi jostakin, ehkäpä kuvitteellisesta, usean sadan euron avausmaksusta. Pankkien mainostama keskittäminen on harvoin ilmaista. Lisäksi entinen pankkini perii lainan panttina olevien osakekirjojen siirtämisestä maksun. Ensimmäisen vuoden säästöt korkokuluissa hupenevatkin suurilta osin lainanjärjestelykuluihin. Aion kuitenkin vähentää ne verotuksessa.

Vaikka sijoitukseni seuranta helpottuu, olen jälleen yhden kivijalkapankin armoilla. Kustannukseni ovat alhaisemmat ja olen piirun verran tärkeämpi asiakas pankille. Lisäksi kasvatan pienellä vaivalla tuottoani nykyisistä sijoituksistani. Parasta kuitenkin lienee se, että sain tehtyä sen mitä ilmoitin entiselle pankille tekeväni, kun kuulin toista kertaa kuinka kilpailukykyiset ehdot minulla on!

Lainan uudelleenjärjestelyn jälkeen sijoitusasunnon kassavirtalaskelma näyttää kuukausitasolla seuraavalta:

Vaikka vuokratulot lyhentävät velkaani, verottaja tienaa enemmän kuin riskiä ottava ja asumuksen tarjoava sijoittaja! Kun verosummassa huomioidaan alati kohoavat kiinteistöverot osana hoitovastiketta, on asuntosijoittaja enemmän sosialisti kuin kapitalisti.

Alati kohoavien kustannusten vuoksi on asuntosijoittajan hyvä tarkastaa lainaehtonsa säännöllisesti.

***
Tarina vaurastumisesta nyt myös Facebookissa!

9 kommenttia:

  1. Minulla jäi myös kaivelemaan yksi laina. Otin tyhmänä Nordeasta firmalleni pienen lainan yhteen asuntoon. Ehtoihin oli ilmaantunut kohta, että Nordea voi nostaa marginaalia, jos otan myös toisesta pankista palveluja. Mietin jo silloin, että pitäköön tunkkinsa. Nyt kysyin, että mihin hintaan voin maksaa tuon lainan kokonaan pois (uskon että hinta lainan pois maksuun on kova). No, kaikesta oppii.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kyllä pankkien kanssa tulee olla tarkkana. Tänä päivänä on vaikea rakentaa henkilötason luottamusta, koska virkailijat vaihtuvat tiuhaan tahtiin.

      Poista
  2. Nimetön14.5.16

    Eikö 1,5% marginaali ole aika korkea 2016?

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Onhan se melko korkea. Mielelläni maksaisin aina vähemmän.

      Poista
    2. Nimetön9.6.16

      "Eikö 1,5% marginaali ole aika korkea 2016?"

      Tuo on sijoitusasuntolainan korko, mikä vaikuttaa myös marginaaliin riskiä aavistuksen lisäävänä tekijänä pankin kannalta. Ei 1,5 prosentin marginaali sijoitusasuntolainaksi kuulosta kovin korkealta.

      Ykkösasuntoon voi tällä hetkellä saada alle 1 prosentin marginaalit, jos on hyvä omarahoitusosuus, hyvät vakuudet ja hyvän oloinen lainanmaksaja. Valtion takaamissa ASP-lainoissa voi päästä senkin alle. Mutta mitä enemmän lainoja on, joista henkilö on itse vastuussa, sitä korkeammaksi marginaali tuppaa nousemaan.

      Poista
  3. Toki, sijoitusasuntolainan marginaali on asuntolainan marginaalia korkeampi.

    VastaaPoista
  4. Minkähintaisia sijoitusasuntoja sulla on jos lainaan menee 200e/kk ?

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Moi! "Salkkuni" alasivulta löydät tarkemman vastauksen kysymykseesi. Lainat ovat melko pieniä ja pitkällä laina-ajalla, mikä selittää lainalyhennyksen pienuutta.

      Poista
  5. Nimetön15.11.17

    Moi, kiitos "kivoista" sijoitusvinkeistä!

    Sijoitusasuntotuotto laskelmassa silmään pisti tuo vero 98 ekeä joka kuukausi? Tarkoittaako se, että maksat vuositasolla asunnosta pääomaveroa 12X98= 1176 ja tuo 81 euroa on siis nettotuotto/kk sijoitusasunnosta? (Nää luvuthan vaihtelee vuosittain, riippuen peruskorjauksista tms)

    VastaaPoista