torstai 20. marraskuuta 2014

Miksi teen ylimääräisiä lainanlyhennyksiä?

Olen useaan kertaan kirjoittanut lopettavani ylimääräiset lainalyhennykset ja keskittäväni vapaan kassavirtani erityisesti osakesijoituksiin. Aikeistani huolimatta huomaan edelleen tekeväni lisälyhennyksiä asuntolainaani.

Suomalaisessa talousmediassa on viime kuukausina keskusteltu suomalaisesta asuntolainakulttuurista ja verrattu sitä ruotsalaisiin ikuisiin asuntolainoihin. Nopealla Google haulla selviää, että kyseessä on kestoaihe, joka nostetaan säännöllisesti esiin. Asuntolaina koskettaa laajaa lukijakuntaa on siten erinomainen aihe journalisteille.

Kirjoituksia seuratessani huomasin kuuluvani siihen joukkoon, joka tunnollisesti pyrkii irti velvoitteistaan ja tietyllä tapaa tuntee vaikeaksi olla velkaa jollekulle, vaikka se onkin kasvoton pankki. Toisaalla lisälyhennyksiäni jarruttaa ja pienentää taloudellista tuottoa maksimoiva tahtoni. Samalla tasapainoilen sen kysymyksen välillä, miten nykyisessä markkinatilanteessa on järkevintä toimia?

Tällä hetkellä teen pieniä lisälyhennyksiä entisen omistusasuntoni lainaan. Sen lainapääoma on kaksinkertainen verrattuna ensimmäisen sijoitusasuntoni lainaan. Siten mahdollisen korkotason nousun vaikutus on suurin. Toinen syy tämän lainan lisälyhennyksiin on se, että haluan mahdollisimman vapauttaa asuntoon kohdistetun lisävakuuden maksamalla lainaa nopeammin pois.

Miksi olen yhä tehnyt ylimääräisiä lainalyhennyksiä?

  • Remonttikulut voivat yllättää. Ikääntyvä asuntokantamme tarkoittaa sitä, että kiinteistöihimme kohdistuu yhä enemmän kustannuksia, joilla ylläpidämme kiinteistön kuntoa ja siten sen arvoa. Kun kerrostalohuoneistoon kohdistuu remontin jälkeen yhtiövastike, voi se helposti olla vähintäänkin korkokulujen suuruinen. Näin kävi minulle julkisivuremontin kanssa. Yhtiölaina vähentää lainanhoitokykyä ja se arvioidaan rasitteeksi, mikäli haet uutta lainaa.
  • Viitekorot nousevat ennemmin tai myöhemmin. Korot ovat historiallisen alhaalla. Haluan lyhentää lainaa ennen kuin korot nousevat. Näin nousun vaikutus jää pienemmäksi.
  • Taloudellinen riippumattomuus tarkoittaa minulle myös riippumattomuutta pankista. Ennen kuin voin jättäytyä pois palkkatyöstä haluan, että olen maksanut pankille yhden talon tai asunnon verran. Näin voin minimoida kuukausittaiset juoksevat kuluni,
  • Asuntolainan lyhennys on vaihtoehtoinen sijoitus, joka tuottaa asuntolainan koron verran. En tiedä mitkä osakkeet nousevat tai laskevat, mutta tiedän kuitenkin, että pankki veloittaa koron ja palvelumaksun joka kuukausi. Siten lisälyhennys on varma sijoitus.
  • Asuntoa vasten voi ottaa uutta lainaa. Vaikka lainanlyhennyksiin käytetyt varat ovat lopullisesti sidottu kivijalkaan, voi asuntoa vasten ottaa uutta lainaa. Tämä toki edellyttää, että omistuksella on vakuusarvoa, lainanottaja hyväksyy mahdolliset kustannukset ja korkeamman koron.
  • Verovähennykset ovat tuoneet merkittävää hyötyä omistusasujalle. Tämä etu kuitenkin hiipuu vaiheittain verokarhun vähentäessä omistumisasumisen suosimista.
  • Ylimääräiset lyhennykset vähentävät lainan kokonaiskustannuksia. Mitä aikaisemmin ja mitä suurempia lisälyhennyksiä tekee sitä pienemmäksi muodostuvat lainanhoitokulut kokonaisuudessaan.
Useat henkilökohtaisesta talouden hallinnasta kirjoittavat suosittelevat keskittymään (asunto)velan maksamiseen ennen pääpainoista sijoittamista (kts. esim. Miten säästää rahaa ja vaurastua?) Tämän artikkelin kirjoittamiseen kannusti myös alasivun "Salkkuni" alle kirjoitettu kommentti: "Olisiko järkevää lyhentää lainojasi osakesalkun arvolla?" Järkevä lainoituken käyttö mahdollistaakin muiden rahojen käytön omassa sijoitustoiminnassa, 

Miksi en siis lyhennä suntolainaani täydellä laidalla?
  • Saavutan suuremman tuoton muualta. Kirjoitushetkellä osakkeet maksavat osinkotuottona keskimäärin paremmin kuin asuntolainan korkokulut ovat, joten osakkeisiin sijoitetun 1000 euron osinkotuotolla voin maksaa 1000 euron lainan korkokulut ja laskennallisesti vieläpä lyhentää lainaa. 
  • Velkavipua hyödyntämällä saavutan suuremman tuoton omalle pääomalleni. Muiden rahojen käyttö omassa vaurastumisessa on klassinen vaurastumisen vauhtipyörä.
  • Mitä aikaisemmin aloittaa osakesijoittamisen sitä paremmin korkoa korolle vaikutus siivittää vaurastumista. Osakesalkkuni tuottaa vuosi vuodelta enemmän osinkotuloja ja uudelleen sijoitettuna vauhti kiihtyy. Lisälyhennykset toki pienentävät kuukausittaisia kustannuksia, mutta ne eivät varsinaisesti tuota uutta varallisuutta.
  • En halua laittaa kaikkia munia samaan koriin (=kotiin) vaan haluan hajauttaa. Pidän siitä, että varallisuuteni kehitys ei ole yhden omaisuuserän varassa. Sijoittamalla samalla kun lyhennän velkaa hajautan osakkeisiin ajallisesti.
  • Asuntojen arvo ei mielestäni kasva, vaan pikemminkin laskee. Rakennuksen ja huoneiston kunto keskimäärin heikkenee ajan kuluessa. Remontit maksavat ja lähinnä palauttavat asunnon kunnon hyväksyttävään tilaan. Kyllä, asuntojen nimellinen hinta saattaa nousta, mutta yleinen inflaatio ja ajoittaiset korjausliikkeet asuntojen hintatasossa tekevät hintojen nousun varaan laskemisen haasteelliseksi.
  • Koen tekeväni parempia osakesijoituksia, kun "rahaa on rajallisesti". Lainalyhennykset pienentävät vapaata kassavirtaani ja suuntaan kuukausittaiset sijoitukseni vain parhaimpiin yhtiöihin. Tämä syy on toki täysin psykologinen ja vaikeasti perusteltavissa taloudellisesti. Siitä huolimatta on pidettävä mielessä että niin vaurastuminen kuin osakesijoittaminen on suurelta osin psykologiaa ja omien tunteiden hillitseminen on yksi avaintekijä onnistumisessa sijoitustoiminnassa.
  • Mikäli korot ja osakemarkkinoiden arvostustaso ovat korkealla, voin kohdistaa osinkotulot lainanmaksuun. Tällä tavalla voin nopeasti lyhentää asuntolainaa, kun sijoittaminen osakkeisiin ei ole järkevää ja korkotaso nostaa jäljellä olevan lainan hoitokuluja.

Yhteenveto: Jatkan edelleen pieniä kuukausittaisia lisälyhennyksiä. Kun korkotaso lähtee nousemaan, nostan vastaavasti lisälyhennysten suuruutta joillakin kymmenillä euroilla. Kun tavoitteeseeni, vuoteen 2025, taloudelliseen riippumattomuuteen on vielä 11 vuotta matkaa, pidän riskitasoni korkealla: sijoitan osakkeisiin, vaihtoehtoisiin sijoituksiin sekä hankin lisää sijoitusasuntoja.

Itselleni asunnot ja siten lainalyhennykset ovat sijoitus taloudelliseen riippumattomuuteen. Suomalaisessa blogosfäärissä on pohdittu lainalyhennysten todellista luonnetta pieteetillä, joten en käytä siihen palstamillimetrejä:
Rahalla vapaaksi - Lainanlyhennys EI ole kulu!
Pohatta - Asunto on ongelmaomaisuutta

1 kommentti:

  1. Nimetön21.11.14

    Loistava kirjoitus ja olen mielestäsi hyvin samaa mieltä!

    Tuon linkkaamasi blogikirjoitukseni taloussuositukset ovat tosiaan peräisin Dave Ramsay:lta, jonka kohderyhmänä ovat todennäköisesti henkilöt, joilla on suhteellisen vähän kokemusta taloudenhoidosta ja sijoittamista. Edistyneemmille sinun ohjeesi ovat erittäin asiantuntevia mielestäni.

    Kiitos hyvästä blogista, rupean ehdottomasti seuraamaan tätä, koska itsekin pyrin määrätietoisesti kohti taloudellista riippumattomuutta :)

    -Sampo Sammalisto

    VastaaPoista