Salkku taas uuteen ennätykseen

Sijoituspäiväkirja

Maaliskuu 2019

Osinkosijoittajalle kevät on onnellista mutta samalla hankalaa aikaa. Osinkotilityksiä tippuu salkkuun ja käteisen määrä kasvaa. Kun tekee samalla talletuksia salkkuun käteisen määrä voi käydä painostavaksi. Sijoittajaa voi myös askarruttaa ostaako osaketta ennen vai jälkeen osingonmaksun, ja löytyykö pörssistä ostamisen arvoista tavaraa sen hetkisin hinnoin. En ole löytänyt juuri ostettavaa ja maaliskuussa varallisuuteni rakentaminen tapahtui enimmäkseen osinkosijoittamisen ulkopuolella: maksoin pois taloyhtiölainani, harjoitin spekulatiivista sijoittamista ja kerrytin käteistä.

Maaliskuussa ostin jälleen Nordeaa, kun Ylen MOT-ohjelma nosti vihjailuja rahanpesusta julkisuuteen. Lisäsin taas 100 kappaletta, kuten helmikuussa. Positioni Nordeassa alkaa olla epämiellyttävän suuri. Olen laittanut yhtiöön kiinni yli 7000 euroa ja kuten viime kuussa kirjoitin yhtiötä varjostaa usea uhka: toimialan murros, IT-järjestelmäuudistus, asiakastyytymättömyys ja mainehaitat, vain joitakin mainitakseni. Suurehkon Nordea omistuksen lisäksi minulta löytyy toisesta salkusta hieman Sampoa, joka on suhteellisen riippuvainen Nordean menestyksestä.

Aivan kuun lopussa kasvatin omistustani myös Scandicissa hyvin pienellä 100 kappaleen hankkinnalla. Vaikka hotellibisnes on varmasti hyvin suhdanneherkkää ja jakamistalous nakertaa hotellialaa, Scandicissa minua houkutteli hyvät tunnusluvut, konsepti ja oligopolistinen markkinajohtajuus Pohjoismaissa. Ostin lisäksi erän Konecranesin osakkeita. Osto oli lähinnä spekulatiivinen, taktiikkanani pankittaa osinko, tavoitella pikaista toipumista hyvän tilauskertymän turvin ja myydä osakkeet pienellä plussalla.

Kurssinousun ansiosta osinkosalkkuni nousi uuteen huippulukemaansa, jälleen uudelle kymmentuhannelle, 222 000 euroon. Samoin kokonaisvarallisuuteni kipusi toista kuukautta perätysten uudelle kymmentuhannelle, 386 000 euroon. Salkun paperivoitto (salkun arvo - talletukset) alkaa lähennellä kesäkuun 2018 lukemia. Huhtikuun osinkovirta tuleekin nostamaan käteisen määrää salkussani ja salkun arvoa, jos kurssit polkevat edes paikoillaan.

***

Mihin lähtisin sijoittamaan? Lue Vaurastumisen välineet ja löydä sinulle oikeat sijoitukset.

Ei mitään järkevää ostettavaa?

En ole hetkeen löytänyt mitään järkevää ostettavaa osakemarkkinoilta. Joulukuun jyrkän ja nopean kurssilaskun jälkeen osakemarkkinat nousivat lähes yhtä nopeasti ja voimakkaasti. Yhtä usein kun minulta menee ohitse vaatteiden alennusmyynnit, minulta jää hyödyntämättä täysimittaisesti ostopaikat osakemarkkinoilla.

Olen alituiseen selannut pitkää osakeomistuksieni listaa ylös, alas ja takaisin ylös, ja pohtinut seuraavaa osakeostosta. En ole keksinyt mitään ostamisen arvoista. Tarkkailulistani on täydentynyt muutamalla yhtiöllä tehdessäni tutkimustyötä. Suunnitelmani on hivenen selvempi jos kurssit tekevät tasokorjauksen alaspäin. Joskus on fiksumpaa vain odottaa. Jos en ole tehnyt merkittäviä osakeostoja, kuinka sitten olen hoitanut varallisuuttani?

Maksoin lopulta taloyhtiölainan pois. Pohdittuani asiaa ensin useasta eri näkökulmasta ilmoitin vihdoin maaliskuussa maksavani omistusasuntooni kohdistuvan taloyhtiölainaosuuden pois. Tärkeimmät syyt päätökseen olivat Bank Norwegianin heikentynyt talletuskorko ja kuukausittaisen kassavirran parantaminen. Lisäksi voin myöntää, että olen melko huono hyödyntämään hetkellisiä ostopaikkoja markkinoilla, kuten vaikkapa joulukuussa, suuremmilla pääomaruiskeilla. Vaihtoehtoinen kustannus, rahojen sijoittamiselle osakkeisiin, on siis lähinnä teoreettinen. Kohdallani vaikea toteuttaa käytännössä.

Vaihtoehtoisista sijoituksista käteistä osinkosalkkuun. Olen palauttanut muutamia tuhansia euroja käteistä takaisin vaihtoehtoisista sijoituksista takaisin osinkosalkkuuni, josta olen ne alunperin lainannut. Olen valmiina tekemään ostoksia, kun kurssit kääntyvät takaisin laskuun. Käteistä minulla on jälleen noin 7000 euroa ostoksia varten. Lisäksi kevään aikana tilittyy viitisen tuhatta euroa osinkoja, joten liika käteinen alkaa pian rasittamaan salkun tuottoprosenttia.

Pieniä sijoituksia. Olen tehnyt Nordeassa ja Degirossa hyvin pieniä 400-500 euron sijoituksia keskisuurta tai korkeaa osinkoa maksaviin yhtiöihin. Nordnetissa tälläiset sijoitukset eivät ole kaupankäyntikulujen vuoksi järkeviä. Strategianani on ostaa korkeaa osinkoa maksavien yhtiöiden osakkeita seuratakseni niitä entistä aktiivisemmin, kerryttää osinkotuloa ja ostaa osakkeita lisää, jos arvioini yhtiöstä säilyy hyvänä ja arvostustasot jostain syystä laskevat. Tällaisia yhtiöitä ovat esimerkiksi olleet Eastman Chemical Company, Abbvie ja Atlantica Yield.

Olen harjoittanut spekulatiivista sijoittamista. Kun markkinoilta ei löydy sopivaa ostettavaa pitkään salkkuun osinkotuloja kartuttamaan, olen tehnyt spekulatiivisia lyhyen aikavälin sijoituksia. Muutamat ovat spekuloinnit ovat onnistuneet, toiset eivät. Se kuuluu spekuloinnin luonteeseen. Olen ostanut ja myynyt Systemairia, Ålandsbankenia, YIT:tä ja Ramirentiä. Ratoksella tein kunnon tappiot toistamiseen ostettuani sitä erehdyksessä hieman ennen tulosjulkistusta. Ruotsalaisella autokatsastajalla Opuksella olen tehnyt veivausta useaan kertaan tämän vuoden puolella. Kokonaisuudessaan olen mukavasti voitolla. Toisaalta, jos olisin sijoittanut rahat indeksiin vuoden alussa olisin tienannut enemmän.

***
Mihin sijoittaisin 10 00(0) euroa? Lue Vaurastumisen välineet.

Miten meni kehityskeskustelu?

Muutama viikko sitten pohdin, onko järkevää ottaa työpaikan kehityskeskustelussa esiin omia ajatuksia taloudellisen riippumattomuuden, työn ja sen jatkuvuuden suhteen. Tämäkään kirjoitus ei täydellisesti tule vastaamaan siihen kysymykseen, mutta nostaa esiin muutamia huomioon otettavia asioita. Ainakin kirjoitus kertoo, miten yksi sellainen keskustelu voi edetä. Vuotuinen kehityskeskusteluni alkoikin tavanomaisin kääntein, mikä meni hyvin ja huonosti, mihin suuntaan mennään ja niin edelleen. 

Keskustelun puolivälissä esimieheni lausahti jotakin seuraavaa: "Niin kauan kuin pitää töitä tehdä, niin täytyyhän sen olla mukavaa." Näin tilaisuuteni tulleen. Keskustelu pyöri jossakin hetken ja tartuin edellä mainittuun lauseeseen suurinpiirtein seuraavasti: "Olen ollut työelämässä nyt yli kymmenen vuotta, edennyt nopeasti uralla, säästänyt ja sijoittanut voimakkaasti ja saanut pienen perinnön, olen saavuttanut aseman, jossa minun ei välttämättä tarvitse tehdä töitä. Kiitos pitkälti sinun." Nykyinen esimieheni oli luottanut minuun urani alkuvaiheessa ja siten mahdollistanut urakehitykseni.

Esimieheni katse oli hölmistynyt ja suuntautui kohti tietokoneen näppäimistöä alaviistoon. Pää nyökkyi alas ja kämmenet liikehtivät hieman hermostuneesti. Olin itsekin hieman hermostunut, eikä tarkkaavaisuuteni riittänyt havainnoimaan ja tallentamaan muistiini aivan kaikkea. Esimieheni vastaus oli seuraavanlainen: "Se on kyllä hienoa. Ja onhan se mahtava tunne kun onnistuu muutamassa pörssikaupassa." Okei, esimieheni ei taida olla osinkosijoittaja, oli ajatukseni. En lähtenyt korjaamaan, vaan keskustelumme pyöri työn merkityksen ympärillä. Se saa tällaisessa tilanteessa aivan uudenlaisen lähtökohdan, totesimme.

Pian esimeheni heitti ilmaan kysymyksen uratavoitteistani. Se toki kuuluu kehityskeskustelun sapluunaan, mutta vastaukseni hämmensi jälleen esimieheni. "Et tainnut kuunnella tarkasti tuossa äskettäin", töksäytin hymyillen vastaukseksi. "En arvannut, että sun tilanne on aivan niin hyvä!" esimieheni naurahti. "Ei minulla ole enää juuri uratavoitteita, teen tätä koska mulla on töissä kivaa, ja teen niin kauan kuin on hauskaa" vastasin. Jälkikäteen ajateltuna en kuitenkaan onnistunut täysin yhdistämään hauskuutta ja työn epäkohtia, jotka vähentävät työn hauskuutta ja yrityksen menestystä.

Keskustelu lähti kiertämään muutamien mahdollisten ura-askeleiden suuntaan. Totesin, että ne eivät olleet minua varten, mutta en valitettavasti lähtenyt enää juuri pidemmälle tarkentamaan omia ajatuksiani. Viestini siitä, että tuskin jatkaisin työtäni niin pitkään kuin esimieheni saattoi kuvitella, tuskin meni täysin perille. Poistuimme kehityskeskustelusta, ainakin näennäisesti, hyväntuulisina ja jonkinlaisessa yhteisymmärryksessä. Ainakin minun on helpompi tehdä päätöksiä jatkossa, kun olen antanut niin sanotusti ennakkovaroituksen. Mutta mitä siis opimmekaan tästä keskustelusta?

Ensinnäkin, vaikka se ei ole yllättävää, jos olet säästänyt ja sijoittanut pitkään, oman taloudellisen aseman selventäminen toiselle, joka ei ole vastaavassa tilanteessa, on vaikeaa. Mieti tarkkaan kuinka avaat oman tilanteesi, useimmille on vaikea ymmärtää kuinka joku voi tulla toimeen ilman kuukausipalkkaa. Toiseksi, pohdi kristallin kirkkaaksi viesti, jonka haluat välittää vastapuolelle. Mieti myös miksi, koska selitystä todennäköisesti kaivataan. Jos et onnistu välittämään viestiäsi, voi ajatuksiesi esiinottaminen vain hämmentää ja lisätä epävarmuutta.

***
Aloita oma matkasi kohti taloudellista riippumattomuutta. Lue Vaurastumisen välineet.

Osinko-ostoja ennen kevättä

Sijoituspäiväkirja

Helmikuu 2019

Helmikuussa ostin ruotsalaisen suunnittelutoimiston ÅF:n osakkeita. Tarkastelin ruotsalaisia suunnittelutoimistoja erillisessä kirjoituksessa ja päädyin suomalaisen Pöyryn ostaneeseen ÅF:ään. Yritysosto on luonnollisesti suuri riski ÅF:lle ja lisäksi uhkakuvana on investointien hiipuminen, ja sitä kautta suunnittelutoimeksiantojen vähentyminen. ÅF:llä on kuitenkin vakuuttava taloudellinen track-record sekä huomattava kokemus lukuisista yritysostoista fragmentoituneella toimialalla.

Tein myös useita osakemyyntejä. Myin pois osakeannista hankkimani Leaddeskin osakkeet pienellä voitolla. Osallistuin antiin spekulatiivisessa mielessä, enkä halunnut jäädä arvuuttelemaan mihin osakekurssi suuntaa edes keskipitkällä aikavälillä. Myin myös Nordic Water Proofingin osakkeet ja otin suurinpiirtein tulevan osingon suuruisen myyntivoiton kotiin. Yhtiö on rekisteröity Tanskaan, joten osinkovero menee kahteen kertaan. Saatan ostaa NWG:n osakkeita takaisin, jos kurssi laskee takaisin 80 kruunun tuntumaan. Lisäksi myin Kemiran osakkeet 11,5 eurolla odottaessani kurssin niiaavan takaisin 11 tuntumaan, mutta osake jatkoi matkaansa ylöspäin.

Kuun loppupuolella ostin jälleen lisää Nordeaa. Yhtiön kurssi laski Swedbankiin liittyvien rahanpesuhuhujen vuoksi. Nordean johto osti kuitenkin osakkeita. Lisäykseni oli pieni, vain 100 kappaletta 7,85 euron hintaan. Minulla on nyt 810 kappaletta Nordeaa ja osinkoa kilahtaa bruttona lähes 560 euroa. Nordean liiketoiminnan kehitys huolestuttaa. Olen itse Nordean asiakas, enkä kovin tyytyväinen sellainen. Ja valitettavasti en liene ainoa tyytymätön, kun yhtiön asiakaspalvelu takkuilee ja Nordea on ollut usean kohun silmätikkuna. Rahoitustoimiala on lisäksi suuren muutoksen kourissa, ollut jo pitkään, kykenevätkö suuret tiukasti säännellyt pankit selviytymään muutoksesta?

Tein lisäyksen myös Lassila&Tikanojaan. Vaikka L&T ei ole yhtiöistä parhaimmistoa, sen korkea osinkotuotto houkutteli lisäsijoitukseen. Yhtiön liiketoiminta kehittyi vuonna 2018 positiivisesti, niin liikevaihto kuin tuloskin kasvoivat. L&T tee toimii hyvin kilpailuilla markkinoilla, jätteenkäsittelyssä ja siivouksessa on vaikea luoda pysyvää kilpailuetua. Näin kuitenkin, että ne ovat vakaita palvelubisneksiä, jotka pystyvät tuottamaan kohtuullista tulosta vaikeinakin aikoina.

Helmikuussa kokonaisvarallisuuteni ja osakesalkkuni kohosivat molemmat korkeimpaan absoluuttiseen arvoonsa. Osakesalkun arvo nousi lähes 216 000 euroon ja kokonaisvarallisuus 378 000 euroon. Joulukuun kuopasta noustiin siis nopeasti ylös. Talletusten ja osakemyyntien vuoksi minulla on salkussani runsaasti käteistä. Ajatukseni oli, että hintaliikkeet olisivat pomppuisia ja ostopaikkoja aukeaisi. 

Rahan tekeminen rahalla on volyymibisnestä

Jos aikoo elättää itsensä koroilla, osingoilla tai muilla sijoitustuotoilla, tarvitaan pääomaa. Paljon pääomaa. Kuinka paljon pääomaa tarvitsee, riippuu luonnollisesti siitä, kuinka paljon rahaa tarvitsee elämiseen ja millaisen tuoton pääomalle saa. Taloudellinen riippumattomuus ja sijoittaminen ylipäätään on ollut alati voimakkaammin esillä mediassa, mikä on hyvä Suomen lottokansalle. Kannustamista säästämiseen ja sijoittamiseen ei Suomessa ole liikaa. Siihen tämäkin blogi pyrkii. Sen sijaan, rikastuminen sijoittamisella on äärimmäisen vaikeaa, koska rahan tekeminen rahalla on volyymibisnestä. Korko tai tuotto kun lasketaan aina omistusosuudelle, mitattiin sitä joko osakkeiden lukumäärällä tai sijoitetulla pääomalla.

Osakkeiden ja omistusosuuksien ostamiseen tarvitaan pääomaa. Pääoman kerryttäminen palkkatyössä on hidasta. Minulla kesti yli kahdeksan vuotta säästää 100 000 euroa osakkeisiin. Säästin siis, ja säästän edelleen, hieman yli 1000 euroa kuukaudessa osakkeisiin. Osingot ja realisoidut arvonnousut ovat auttaneet kasvattamaan sijoitettua pääomaa vuosi vuodelta voimakkaammin. Tappiot ovat tuoneet harmittavia, tosin pitkällä sijoitusuralla väistämättömiä, taka-askelia. Voittojen ja tappioiden erotuksesta en ole tehnyt täydellistä kirjanpitoa, koska sijoittamiseni nojaa osinkoihin, mutta silmämääräisesti arvioituna olen kuitenkin selkeästi voitolla.

Osinkoja salkkuuni on kertynyt ennakonpidätysten jälkeen noin 30 000 euroa aloitettuani sijoittamisen vuoden 2007 lopussa. Sijoittamalla osingot uudelleen olen kiihdyttänyt pääoman kasvua. Pääoman kasvattaminen arvonnousuilla, myymällä osakkeita korkeampaan hintaan kuin on ne hankkinut, on haastavaa. Sijoittajan, mukaanlukien itseni, taipumuksena on myydä kurssivoittajat liian aikaisin ja pitää kurssihäviäjät liian pitkään. Pienellä pääomalla sijoitettaessa niin osingot kuin arvonnousut jäävät pieneksi. Kolmen prosentin osinko tai arvonnousu tuhannen euron sijoitukselle on kolmekymppiä, ja siitä verot pois.

Olen itse arvioinut tarvitsevani elämiseen noin 1500 euroa kuukaudessa. Pärjäisin sillä nipin napin Suomessakin, mutta edullisemmat kustannukset esimerkiksi Aasiassa tai Etelä-Amerikassa tarjoaisivat joustoa kulubudjettiin. 1500 euroa kuukaudessa tarkoittaa vuositasolla 18 000 euroa. Jos saisin pääomalleni nettona 4 prosentin tuoton, tarvitsisin 450 000 euroa pääomaa [18 000/0,04]. Neljän prosentin tuotto nettona on suhteellisen suuri. Tätä kirjoitettaessa Helsingin pörssin keskimääräinen osinkotuotto ennen veroja on 3,3 prosenttia. Saadakseni neljän prosentin nettotuoton minun tulisi löytää yhtiöitä, jotka maksavat noin 5,4 prosentin efektiivistä osinkotuottoa. 

Jos yleistämme voimakkaasti, mitä pienempi tuotto sitä vähäriskisempänä sitä voi pitää. Pienempi tuotto korreloi matalampaa riskiä. Tätä yleistystä ei voi kuitenkaan ulottaa niin sanottuihin kasvuyhtiöihin, jotka eivät tyypillisesti maksa osinkoa lainkaan. Tavoitellessaan korkeaa osinkotuottoa voi sijoittaja sortua laittamaan rahansa yhtiöihin tai sijoituksiin, joissa sijoitushetken odotettu tuotto ei toteudukaan, yhtiö leikkaa osinkoa tai korot jäävät maksamatta. Tämän vuoksi korkeamman tuoton etsimiseen liittyy riski niin pääoman menetykselle kuin osinko- ja korkotulojen heikentymiselle.

Pienelle pääomalle on siis vaikea saada absoluuttisesti korkeaa tuottoa ja korkean tuoton metsästämiseen liittyy korkea riski. Elinkustannuksiakaan ei voi eikä kannata painaa minimiin. Jossakin on asuttava sekä hyvä ruoka, liikunta ja matkustaminen pitävät mielen virkeänä. Vaikka rahan tekeminen rahalla on volyymibisnestä, ei keskipalkansaajankaan kannata lannistua. Puolen miljoonan euron potin kerryttäminen on mahdollista, kun sille antaa riittävästi aikaa ja vaivaa.

Pääoman kasvattamisen keinoja ovat säästämisen aikainen aloittaminen ja varojen sijoittaminen laadukkaisiin kohteisiin. Säästämällä ei kuitenkaan suuria pääomia kerrytetä, vaan suuri säästöaste suurista tuloista on luonnollisesti palkansaajalle paras yhdistelmä  ja lähtökohta vaurastumiselle. Kehitä siis itseäsi ja siten uraasi. Tee töitä ahkerasti edetäksesi. Käytä muiden rahoja oman vaurastumisesi vauhdittamiseksi ottamalla velkavipua sijoituksiasi vastaan. Yrittämällä ja yrityskaupoilla voi saada kasaan huomattavan potin ja sille sievoiset tuotot. Ennemmin tai myöhemmin perintö saattaa ikävällä tavalla yllättäen kasvattaa varallisuuttasi.

Etevä keskittyy tekemisessään vain yhteen asiaan ja tekee sen hyvin. Kerryttää hieman pääomaa ja tekee muutaman onnistuneen sijoituksen moninkertaistaen rahansa tai luo bisneksen, joka myynnistä saa suuren alkupääoman sijoituksilleen. Hienoa! Toiset, kuten minä olen alati ampunut haulikolla: tehnyt paljon töitä, säästänyt reilusti, hajauttanut sijoittamisessa laajasti, suunnitellut yritysideoita ja toteuttanut välttävästi. Yli kymmenen vuoden jälkeen minulla alkaa kuitenkin hiljalleen olla sijoituksistani ulottuvilla kassavirta, jolla voin elämääni rahoittaa. Pitkällä ajalla pienestäkin volyymistä syntyy iso potti.

***
Miten laittaa oma vaurastuminen vauhtiin? Lue Vaurastumisen välineet.

Taloudellinen riippumattomuus ja kehityskeskustelu

Tähän aikaan vuodesta palkkatöissä raatavat asuntovelkaorjat käyvät esimehensä kanssa vuotuisia kehityskeskusteluja. Oma kehityskeskusteluni on edessä tällä viikolla. Olen suhteellisen läheisissä väleissä esimieheni kanssa, vaikka se onkin hieman yksipuolista minun suunnastani häneen. Olen tavannut kertoa omista suunnitelmistani mahdollisimman varhaisessa vaiheessa ja pitänyt hänet ajantasalla tärkeimmistä henkilökohtaisen elämäni käänteistä.

Vaikka yritykset ovat ainoastaan erittäin harvoissa tapauksissa uskollisia työntekijöilleen, koen olevani pienessä kiitollisuudenvelassa työnantajalleni. Lopulta, nykyinen työnantajani on mahdollistanut minulle toimeentulon sekä korkean säästöasteen kasvavien tulojen ja urakehityksen myötä. Moni asia on yrityksessä hyvin, kollegani ovat mukava työyhteisö ja oma työni on mukavaa. Esimieheni antaa minulle laajan toimintavapauden.

Näistä asioista huolimatta, tai niistä riippumatta, kaikkien tulisi asettaa omat tavoitteet ja oma hyvinvointi etusijalle. Yrityksen tehtävänä on ajaa omistajien etuja. Sijoittamalla olen varmistanut, että nautin omistajien eduista. Tänä vuonna asetin tavoitteekseni julistautua taloudellisesti riippumattomaksi ensisijaisesti omistajan etujen varassa. Olenko varma, että tulen niin tekemään? En lainkaan. Ajatteluani ajaa varmasti enemmän tunteet, kuin järki. Nyt olisi hyvä ajankohta kulkea kohti omia haaveita.

Tulisiko minun kertoa ajatuksistani kehityskeskustelussa? Olen toistuvasti nostanut esiin muutamia työhöni liittyviä suurempia ja pitkäaikaisia epäkohtia. Ne on toki ymmärretty, mutta niille tuskin tulee lähitulevaisuudessa tapahtumaan mitään. Ottamalla esiin ajatukseni töistä pois jättäytymisestä sekä epäkohdista voisi yrityksen näkökulmasta kuulostaa uhkailulta. Toisaalta, jos epäkohtien korjaaminen saisi minut jäämään ja jos työnantaja arvostaa panostani, voisi ajatuksien paljastaminen olla yrityksen etu. Kysymyksessä ei liene kuitenkaan pelkät työn epäkohdat.

Suunnitelmistani kertominen voisi aiheuttaa stopin urakehitykselleni. Se ei haittaa, koska en sitä enää tavoittele, olen saavuttanut tavoitteeni korporaatioissa. Ajatuksistani kertominen voisi herättää epäluottamusta esimieheni ja minun välille. Ehkäpä, mutta tiedän, että esimiehenikin kaipailee nykyisestä tehtävästään eteenpäin. Sitä paitsi, ajoissa muutokseen varautuminen on yleensä parempi vaihtoehto kuin viime tingassa. Vähintäänkin suunnitelmistani kertominen herättäisi ihmetystä, esimieheni vaikuttaa noudattaneen tavanomaista mallia elää. Asian esittämistä olenkin juoksulenkeillä jo työstänyt.

Mitä muuta tulisi ottaa huomioon?

***
Lähde rakentamaan omaa taloudellista riippumattomuutta. Lue Vaurastumisen välineet.

Miksi en osta enempää sijoitusasuntoja?

Omistan kolme ja puoli asuntoa. Yhdessä asun itse ja loput ovat sijoitusasuntoja. Omistamieni asuntojen arvo ostohinnoin laskettuna on noin 280 000 euroa. Omistan tällä hetkellä asunnoistani noin 37 prosenttia eli noin 104 000 euroa. Omarahoitusosuutena olen laittanut asuntoihin noin 40 000 euroa. Omistusasuntoni ostin vuonna 2011 sataprosenttisesti velalla. Lainani ovat lyhentyneet, joko omasta tai vuokralaisten toimesta, yli 60 000 eurolla.

Välillä olen lyhentänyt lainojani ylimääräisin lyhennyksin ja välillä olen ottanut lainoista lyhennysvapaata. Päätökset näistä olen tehnyt aina tilanteen mukaan. Jälkikäteen katsottuna ylimääräisiä lyhennyksiä tuskin olisi kannattanut tehdä vaan rahat olisi kannattanut sijoittaa. Kun otin noin 120 000 euroa lainaa omistusasuntooni olin kuitenkin hyvin erilaisessa taloudellisessa tilanteessa kuin tänä päivänä. Silloin velka ahdisti huomattavasti enemmän. Myöhemmin olen ottanut lyhennysvapaata matalakorkoisesta lainasta ja lyhentänyt korkeampi korkoista lainaa vauhdikkaammin sekä pohtinut onko minulla liian vähän velkaa? Tällä hetkellä taas pohdin maksanko pois taloyhtiölainani vai sijoittaisinko varat.

Suhtautumiseni velkaan on ollut siis kuin Jekyll&Hyde. Kysymys ei kuitenkaan ole velasta. Kun katson pinnan alle, pidän edelleen velkaa järkevänä vipuvartena vaurastumiselle. En ole koskaan ottanut kulutusluottoa, vaan olen ottanut velkaa vain sijoituksia tai omistusasuntoani varten. Tärkeämpi kysymys on, miten velan on määrä palvella? Löytyykö järkeviä sijoituskohteita, jotka sopivat sekä salkkuun että sijoittajalle? Mihin haluan sijoittaa ja käyttää aikani? Mitkä sijoitukset sopivat tulevaisuuden suunnitelmiini ja mikä on näkemys markkinoiden kehityksestä?

Miksi en ole kasvattanut asuntosijoituksiani viime aikoina?

• Ohjauskorot ovat kääntyneet nousuun jo Yhdysvalloissa. Euroopassa korot voivat pysytellä vielä pitkään alhaalla, mutta tulevat suurella todennäköisyydellä nousemaan todennäköisesti ennemmin kuin myöhemmin.
• Olen virittänyt lainani niin, että lainalyhennykseni ovat mahdollisimman pieniä. Neuvottelin lainani uudelleen 25 vuoden laina-ajalle. Nykyiset lainani lyhenevät siis hyvin hitaasti. Se ei kuitenkaan minua häiritse, koska minulla on paljon muuta omaisuutta.
• Olen valinnut haluavani mielummin osakesijoittajaksi kuin asuntosijoittajaksi. Tähän päätökseen vaikuttaa eniten mielenkiintoni osakemarkkinoihin ja yhtiöihin, asuntosijoittamisen erityispiirteet sekä haluni säästää itseäni asuntoihin liittyvältä ylimääräiseltä työltä ja vaivalta.
• Olen huolestunut asuntoihin kohdistuvasta kasvavasta korjausvelasta. Olen varautunut tuleviin remontteihin laittamalla sivuun vuokrista tuloutuneen vapaan kassavirran. Uskon, että remontit tulevat pienentämään asunnoista saatavaa tuottoa merkittävästi.
• Asuntosijoittamisen suosio on kasvanut niin paljon, että pysyn mielummin sivustalla ja seuraan kuinka asuntomarkkinat tulevat kehittymään kun ennätysmäärä uusia asuntoja valmistuu ja korot lähtevät nousemaan. Saatan kiinnostua uudelleen asunnoista, jos houkuttelevia mahdollisuuksia tulee vastaan.
• Sijoitan asuntoihin ja kiinteistöihin vahvasti osakemarkkinoiden välityksellä. Minulla on niin suoria sijoituksia kiinteistöyhtiöihin, REIT ETF sijoituksia kuin suurehko kiinteistörahastosijoitus.
• Vuonna 2018 aikaani kului runsaasti olemassa olevien asuntosijoitusten hallintaan: uusien vuokralaisten etsintään, orastavaan käräjäoikeusprosessiin ja yhteen remonttiin. En juuri ehtinyt, enkä halunnut, työstää uutta asuntohankintaa.

Lähtökohtaisesti velkaa kannattaa ottaa vaurastumisen vauhdittamiseksi. Juuri tällä hetkellä en koe, että asunnot ovat minulle oikea vauhtipyörä. Markkinatilanne askarruttaa, hyvien kohteiden löytäminen on haastavaa ja en halua lisätä kosketeltavia sijoituksia. Velka tosin vauhdittaisi mukavasti vaurastumistani - ehkäpä pruuttaan sitä pikkaisen jonnekin muualle. 

***

Mihin sinun kannattaisi sijoittaa? Lue Vaurastumisen välineet.