Mattel leikkaa osinkoaan - viimeinen kutsu myydä

Sijoituspäiväkirja

Elokuu 2017

Lomaillessani seurailin osakemarkkinoita vain muutamaan otteeseen. Silmiin pistivät ainoastaan muutamat suuremmat liikkeet ja yksi niistä oli esimerkiksi Barbie nukeistaan tunnetun Mattelin käänteet.

Leluvalmistaja Mattel leikkasi vihdoin osinkoaan 60 prosenttia turvatakseen taloudellisen hyvinvointinsa. Markkinoilla Mattel oli pitkään nähty hyvänä osingonmaksajana ja leikkauksen myötä yhtiön osakekurssi laski voimakkaasti. Ounastellessani huonoja uutisia olin listannut Mattelinmyyntikohteeksi tammikuussa. Lisäksi olin todennut osinkosijoittamista käsittelevässä julkaisussani, kohdassa arvoansa, Mattelista seuraavasti:

”Vuonna 2014 ostin leluyhtiö Mattelin osakkeita. Yhtiön kurssi oli laskenut ja osinkotuotto vaikutti houkuttelevalta (~4 %). Yhtiöllä oli vankkoja brändejä, esim. Barbie, ja asema esimerkiksi Disney lelujen valmistajana. Seuraavan vuoden aikana Barbie nukkejen myynti romahti ja Disney lisenssi siirtyi kilpailijalle. Yhtiön osakekurssi laski entisestään sen vielä enteillessä mahdollisesti edessä olevaa osingon leikkausta. Osingonjakosuhde oli kohonnut 170 prosenttiin ja yhtiö rahoitti osinkoa uudella velalla – ja vahvistunut dollari rasitti myyntilukuja.”

Mattel olisi siis kannattanut myydä jo alkuvuodesta – tai pikemminkin jättää vallan ostamatta. Alkuvuodesta kurssi liikkui 30 dollarin tuntumassa ja uutisen jälkeen se painui 16 dollariin. Varoitusmerkit olivat olleet pitkään ilmoilla ja ne olisi pitänyt olla luettavissa. Yhdysvalloissa osingonlaskijan kohtalo on kova.

Hyödynsin Nordnetin euron kaupankäyntipalkkiokampanjaa ja ostin 50 kappaletta Telian osakkeita. Lisäyksellä laskin Telia position keskihintaa ja tähtäilin ostolla myös syksyn osinkoa. Dollareita tilittyi amerikkalaisista sijoituksista ja uusi sijoitus oli yhä valitsematta. Ruotsalaisista omistuksistani Dometic ja Nobina liikkuivat mielenkiintoisella hintatasolla. Suomalaisista osakkeista en nähnyt mielenkiintoista hankittavaa.

Kokonaisuudessaan elokuun puolivälin seurannassa salkkuni arvosta hävisi 4200 euroa ja kokonaisvarallisuus laski ensimmäistä kertaa tämän vuoden aikana.

Pidetään viikon kaksi tauko

Blogi viettää ensimmäistä kertaa historiassaan yli viikon taukoa. Lomaillessa joutenolo ei ole lisännyt luovuutta - vielä. Aika on kulunut pitkissä kävelyissä, rannalla, snorklatessa, erilaisissa kulkuneuvoissa, vuorella ja palmun alla.

Toiseksi, Internetyhteydet ovat todella heikot matkustaessani Aasiassa. Kun yhteys on ollut toimiva, se aika on kulunut muutamien aivan pakollisten asioiden hoitoon.

Nyt lähden tyhjän paperin edestä suunnittelemaan huomista. Palataan viikon kahden kuluttua.

Hajatelmia palmun alta

Kaukaisella paratiisisaarella puolta kymmentä bambumajaa huoltava nuori mies aloittaa työpäivänsä pulahtaen lämpimään valtamereen. Vaikka aurinko paistaa ja lämpötila on kolmenkymmenen yläpuolella, saarella ei ole turistisesonki. Olen nähnyt hänen esittelevän majoitusta vain kerran toisille matkaajille. Taidan olla ainoa asukas rantamajoissa, joissa yhden yön hinta on noin 15 euroa. Langatonta internetiä ei kannata odottaa. Tietokoneen kantamaan ei osu ainuttakaan verkkoa.

Luen kirjaa ja käyn välillä kävelyllä parin kilometrin mittaisella ja lähes täysin tyhjällä hiekkarannalla. Ranta kaareutuu muodostaen lahdelman.  Ravut poraavat reikiä hiekkaan ja juoksevat nopeasti piiloon askeleiden lähestyessä. Kävelen rannan toiseen päähän, jossa on yksittäisiä majoja, jonkun asumistoja. Osa vaikuttaa hylätyiltä ja toisessa on pyykkiä kuivumassa katoksen alla. Piipahdan yhteen sisään ja siellä on roskien lisäksi hylätty muutaman neliön korotettu makuulaveri ja tulisija. Toisesta majasta astelee vastaan pieni koiranpentu, joka pysähtyy portille katselemaan ohikulkijaa. Se ei juokse vihaisesti päälle kuten koirat Suomessa.

Jatkan matkaa ja istahdan palmun alle. Täytyy kokeilla miltä tuntuu istua palmun alla paratiisissa. 

Ainoat huoleni ovat maahan kolahtavat kookospähkinät ja vähiin käyvä käteinen. Koko suurella saarella ei ole kuulemma montaakaan pankkiautomaattia ja niistäkin vain harvassa on rahaa nostettavaksi. Lentokentällä näin yhden, mutta se ei ollut toiminnassa. Rahojen loppuminen ei ole mukava tunne kymmenentuhannen kilometrin päässä kotoa ja putoava pähkinäkin tuntuisi varmasti kipeältä päälaelle sattuessaan.

Ajatukseni siirtyvät elämään laajemmin. Mitä paikalliset mahtavat ajatella elämästään paratiisissa? Aiemmin huikkasin majatalon isännälle ”You have a perfect job!” hänen kelluessa meressä täytetyllä autonrenkaalla. Vastaukseksi kuului ainoastaan lyhyt ”Yes sir!”. Valitettavasti moni ei puhu sujuvaa englantia, mutta elämä vaikuttaa verkkaiselta ja nauravaiselta. Iltasella kalastajat tulevat mereltä ja tuovat mukanaan saaliin, joka paistetaan kokonaisena kuumalla hiilloksella. Makkaran korvike, joka huuhdotaan alas brandyn ja veden kera.

Ajatukseni keskeytyvät palmuni ohitse, pitkin hiekkarantaa, ajavien turistien rikkoessa rauhan moottoripyörillään. Kaksi moottoripyörää, joista toisessa on kaksi kyydissä. Takapenkillä istuva levittää kätensä sivuille ja ulvoo. Hetkinen vapautta. Meren huuhtomat tyhjät muovipullot ja muu muovijäte on jo jättänyt ruman jälkensä tähänkin paratiisiin. Kuten muovipullot turismi levittäytyy entistä pidemmälle ja kaukaisimpiin paikkoihin.

Kulkukoira kaivaa terassini edessä hiekkaa vilvoitellakseen. Suljen kannettavan tietokoneen ja avaan kirjan. Tänään jatkan matkaa löytääkseni pankkiautomaatin ja verkkoyhteyden – kosketuksen maailmaan, josta on paratiisissakaan mahdoton irtaantua.

Palawan / Filippiinit 

Mikä olisi seuraava isompi liike?

Taktiset toimenpiteet suoritettu

Vuoden alussa asettamani taktiset toimenpiteet olen jo laittanut täytäntöön. Tein ensimmäiset sijoitukset osakeyhtiön kautta ja eipä aikaakaan, kun sääntelyä purkavat viranomaiset ilmoittivat vaativansa niin sanotun LEI-tunnuksen osakkeilla kauppaa käyviltä osakeyhtiöiltä. Nordnet ottikin pian asiasta yhteyttä viestikeskuksen kautta. LEI-tunnuksen hankinta maksaa noin 150 euroa ja ylläpito noin 70 euroa vuodessa plus alvi, laskutuslisät ja niiden alvit!

Osakeyhtiöni tase on pieni ja siten myös sijoitustuotot, joten nykyisillä luvuilla sijoittaminen osakeyhtiön kautta ei jatkossa enää kannata. En tiedä, kuinka pitkälle tulevaisuuteen asian suhteen pitäisi katsoa. En ole vielä päättänyt mitä tehdä. Hyvät ajatukset ovat tervetulleita!

Kesän alkupuolella kilpailutin kaikki lainani uudelleen ja vapautin 270 euroa kassavirtaa lainalyhennyksistä sijoituksia varten. Ensialkuun saatan kuitenkin pitää vapautuneen kassavirran käteisenä. Pelkästään Norwegian Bankin talletustilin korko tekee kannattavaksi vähentää lainalyhennyksiä ja pitää rahat käteisenä pientä mutta korkokuluja suurempaa tuottoa ansaiten. Minulla on kuitenkin tuttuun tapaan meneillään muutama uusi kokeilu, jotka ovat oman kirjoituksen arvoisia.

Puolikas sijoitusasunto hankittu

Huhtikuussa ostimme yhdessä veljeni kanssa sijoitusasunnon puoliksi. Tai tarkalleen ottaen omistan asunnosta 51 %. Asuntoa en olisi hankkinut, ellei kohdalle olisi tullut hyvää tilaisuutta. Pelkään liiaksi kerrostalobunkkereiden korjausvelkaa ja vallitsevaa hintatasoa.  Ainakin omalla kohdallani asuntojen vuokrattavuus vaikuttaa heikentyneen parin viime vuoden aikana Uudenmaan ympäristökunnissa. Ilman riittävän  turvamarginaalia en mielelläni Suomen asuntomarkkinoille sijoita.

Mitä seuraavaksi?

Koska järjestelin puolikkaan sijoitusasunnon rahoituksen osaksi muuta rahoitustani, minulla on Nordnetin 50 000 euron lainalimiitti jälleen täysin käytössäni. Lisäksi minulla ja veljelläni on yhden asunnon osakekirja käytettävissä lainavakuudeksi. Samanaikaisesti käteistä kertyy säästämisen ja aiempaa pienempien lainalyhennysten seurauksena. Olemassa olevaa velkaa minulla on osakesijoitusteni verran ja asunnoista olen maksanut kolmanneksen. Pelivaraa siis olisi ja Nordnetin lainalimiitin ansiosta pystyy nopeisiinkin liikkeisiin.

Ajatuksissani ovat olleet seuraavat mahdollisuudet - sijoitan yhä kassavirta edellä:

• Asuntosijoitus ulkomaille. Olen satunnaisesti seurannut Prahan asuntomarkkinaa ja tutustunut Budapestiin. Prahassa olen käynyt muutamaa asuntoa katsomassa. Molempiin olisi ollut hyvä lähteä mukaan vuosi kaksi sitten. Pitäisi mennä vielä idempään.
• Autotalli tai vastaava. En ole seurannut juurikaan markkinoita, joten minun täytyisi tutustua markkinaan syvällisemmin. Tutustuminen sekä vuokraamisen vaivannäön ja tuoton suhde ovat pidätelleet minua tästä. Ei työtä, ei tuottoa.
• Yritys tai nettisivu. Olen jopa katsellut myytävinä olevia yrityksiä tai nettisivuja liiketoimintana. Nämä eivät luonnollisestikaan olisi välttämättä pelkkiä sijoituksia vaan palkkatyön vaihtoa johonkin omaan. Järkevän oloista ei ole pienellä ajankäytöllä tupsahtanut kohdalle ja harva myy tuottavaa sekä helppohoitoista liiketoimintaa. Parhaat tilaisuudet luonnollisesti liikkuvat jossain aivan muualla kuin yleisillä palstoilla.

Suuremmat liikkeet on hyvä punnita tarkkaan ja on myös tärkeä pohtia minkä asioiden tutkimiseen niukan vapaa-ajan käyttää. Ajatuksia riittää ja kypsyttelen niitä seuraavaksi kesälomalla. 

Mikäli jollakulla on myytävää tai ostettavaa mielessä näiden kolmen tai jonkin aivan muun mahdollisuuden saralla, aina sopii laittaa viestiä osoitteeseen tarinavaurastumisesta at gmail.com!

Prahan Kruunuhaassa remontoidaan arvo-asuntoja. Tsekin asuntoja voi tarkastella esimerkiksi srealizy.cz tai bezrealitky.cz sivustoilta. Prahan asuntohinnat ovat nousseet lähes kaksinumeroisin prosenttiluvuin - ehkäpä näköpiirissä on myrskyä?

***

Hanki Vaurastumisen välineet -julkaisupaketti ja seuraa ripeästi perässä!

Banco Santander osti kilpailijan eurolla

Sijoituspäiväkirja

Heinäkuu 2017

Aivan heinäkuun alussa tein lisäyksen Nobinaan. Ostos tuli hieman liian aikaisin suhteessa position avaukseen, joka oli toukokuussa. En ollut aivan sinut yhtiön kanssa. Yhtiön kurssi oli laskenut 15 prosenttia yhtiön ilmoitettua edellisvuotta heikommasta tuloksesta. Tyypillisesti jyrkän kurssilaskun jälkeen olisi hyvä antaa kurssikehityksen tasaantua ja hakea suuntaa. Niin jälleen, tein lisäyksen 45 kruunun tuntumassa, mutta kurssi jatkoi tyypillisesti matkaansa vielä 40 kruunun tasolle. Sijoituksellani Nobinaan ei siis ollut lupaava alku. Oliko minulla jäänyt jotain yhtiössä huomaamatta?

Kesän ensimmäisessä melkein-helleaallossa ostin jälleen 100 kappaletta Kemiran osaketta, vaikka se ei aivan ollut laskenut tavoittelemalleni ostotasolle eli alle 11 euron. Kyseessä oli jälleen spekulointi ja tavoitteenani oli myydä osakkeet jälleen yli 11,5 euron hintaan. Katalyyttinä mahdolliselle hinnannousulle näin liuskeöljyn kovan vauhdin Yhdysvalloissa. Sään nyrjähti sateisemmaksi ja samoin teki myös Kemiran osakekurssi tulosjulkistuksen jälkeen. Yhtiön tulos heikkeni myyntihintojen laskun ja kohonneiden raaka-ainekustannusten myötä – vaarallinen yhdistelmä. Ostin kuitenkin euron kaupankäyntipalkkion alla 15 kappaletta lisää.

Kuun loppupuolella espanjalainen Banco Santander tuli käymään omistajien taskulla. Pankki oli ilmoittanut ostavansa vaikeuksiin ajautuneen Banco Popularin koko osakekannan yhdellä eurolla. Kyseessä on erittäin riskialtis ostos, jota varten Santander kerää omistajilta 7 miljardia euroa. Reutersin mukaan Santanderilla oli vain vähän aikaa tutkia Popularin kirjoja ja valmistautua kauppaan. Santander varoittikin, että ollakseen kannattava Santanderin on kyettävä pitämään Popularin 4 miljoonaa asiakasta ja Popularin taseesta ei saisi löytyä valtavia yllätyksiä. Yhdessä pankeilla olisi lisäksi 25 % Espanjan PK-yritysasiakkaista. Omistukseni Santanderissa on plussalla ja pitkäjänteinen omistaja jää pitämään sormiaan ristissä, että pankki saa käännettyä asiakassuhteet ja ostetun taseen kannattavaksi.

Heinäkuussa sijoitin tililleni Top Financen takaisinlunastuksesta palautuneet varat. Kolmesta tonnista laitoin pari Blue Financeen, jota minulla ei ollut aikaisemmin ja tonnilla täydensin uutta vaihtoehtoista sijoituskohdetta, jota käsittelen tarkemmin myöhemmin. Pitäydyn vaihtoehtoisissa sijoituksissa ja käteisvarojen kartuttamisessa nykyisessä osakkeiden arvostustilanteessa. Uusien asuntosijoitusten suhteen olen opportunistinen.

Heinäkuun seurannassa varallisuuteni kipusi yli 320 000 euron ja osakesalkun arvo liikkui 193 000 euron tuntumassa. Varallisuus karttui säästöjen, osinkojen, lainanlyhennysten ja muiden sijoitustuottojen voimalla. Jälleen kerran on todettava, että vaurastumiseni vauhti on todella kiihtynyt sitten viime vuosien. Sijoitukset ovat todella koneisto, jonka vanhat osat vaativat vain säännöllisen kausihuollon. Uudet sijoitukset lisäävät koneiston tehoa entisestään, ja virittäminen käy aina vain piirun helpommaksi. 

***

Seuraa Tarinaa myös twitterissä.

Näin vaurastut varmasti - 10 keinoa

Valtamediassa on jälleen kirjoitettu vaurastumisesta, rikastumisesta ja taloudellisesta riippumattomuudesta. Vaikka on erinomaista, että ilosanoma säästämisestä ja sijoittamisesta leviää, valitettavasti iltapäivälehtien ja maikkareiden jutut ovat hyvin pinnallisia ja helposti luotaantyöntäviä ääriesimerkeillään. Joskus, mutta harvoin, sijoittamista käsittelevät lehtijutut voivat monimutkaisuudellaan saada sijoittamiseen perehtymättömän palkansaajan ymmälleen.

Taloudellinen riippumattomuus ja vaurastuminen on lopulta hyvin yksinkertaista. Kymmenen kohdan listaa seuraamalla vaurastut varmasti. Jos aloittaisin nyt, aloittaisin seuraavasti:

1. Tunne, sisäistä ja hallitse vaurastumisen yhtälö.
2. Säädä säästämisen yhtälö tuloihisi ja tavoitteisiisi sopivaksi. Älä anna elintasoinflaation karata käsistä, asu ja aja kohtuullisesti. Älä ota kulutusluottoja vaan rahoita suuremmat hankinnat mieluiten säästämällä.
3. Opiskele sijoittamista. Aloita mahdollisimman pian ja kehity jatkuvasti kokeilemalla. Mitä enemmän laitat rahaa tuottamaan alussa sitä nopeammin korkoa korolle ilmiö toimii. Panosta yhteen vaurastumisen vauhtipyörään kerralla, mutta kokeile jo samanaikaisesti toista. 
4. Määritä tavoitteesi ja laadi itsellesi sijoitusstrategia. Osta kuukausittain laadukkaiden osinkoa maksavien yhtiöiden osakkeita. Luo osingoilla kasvava tulovirta.
5. Perusta yritys osaamisesi ja kiinnostuksen kohteidesi ympärille, ja kasvata tulojasi. Etsi liikeideoita. Tämän listan keinoilla voit vaurastua, yrittäjänä voit rikastua.
6. Odota laskumarkkinaa ennenkuin alat todella sijoittamaan. Kerrytä käteiskassaa, kun osakkeet ovat kalliita ja laita kaikki omat ja muiden rahat peliin, kun muut myyvät osakkeita. Jatka sijoittamista kuitenkin kaikissa markkinatilanteissa kuukaudesta toiseen.
7. Ota harkitusti velkavipua ja sijoita asuntoihin, varo kuitenkin kasvavaa korjausvelkaa.
8. Neuvottele lainasi aina uudelleen, käytä lyhennysvapaata tai tee ylimääräisiä lainalyhennyksiä markkinatilanteesta riippuen. Laita muiden rahat työskentelemään puolestasi.
9. Vauhdita vaurastumistasi pienillä teoilla: spekuloi osakkeilla, vuokraa asuntosi kesäloman ajaksi, tarkista veroilmoitus ja tee vähennykset sekä kilpailuta kiinteät kulut.
10. Et tarvitse hätärahastoa, jos noudatat yhdeksää edellistä neuvoa. Pidä kaikki rahasi työskentelemässä puolestasi.

Tällä hetkellä osakkeiden arvostustasot ovat verratain korkeat. Ennätysmäärä suomalaisia on kiinnostunut sijoittamisesta ja kasvava määrä sijoittamista käsitteleviä uutisia ovat merkkejä noususuhdanteen loppuvaiheesta. Samassa tilanteessa, vuonna 2008, odotin itse kurssilaskua siihen viittavia lehtiartikkeleita keräten. Siksi listasin kymmenen kohdan listalle kuudenneksi - jos olet aloittamassa sijoittamista nyt, aloita varovasti opetellen ja pääomia kerryttäen.

Loppuun lienee paikallaan kirjoittaa itsestäänselvyys. Vaurastuminen on pitkä prosessi, joka vaatii kärsivällisyyttä, suunnitelmallisuutta ja uskoa. Välillä pääomamarkkinat tuottavat pettymyksiä, ja silloin pitää vain arvioida tilanne, tehdä tarvittavat muutokset ja jatkaa. Sijoittamisesta voi kuitenkin tehdä itselleen mielenkiintoisen harrastuksen, jolloin matka vaurastumiseen ei ole pelkästään tuottoisa vaan myös viihdyttävä.

***
Vaurastumisen välineet julkaisupaketti pureutuu vaurastumisen keinoihin!

32 - Vapauta kassavirtaa lainoistasi

Suomalaisilla on usein sitoutuneena omistusasuntoon huomattava määrä varoja. Asunnosta on maksettu omarahoitusosuus ja lainalyhennyksiin menee iso osa palkkatuloista. Monilla saattaa olla kova kiire päästä lainoista ja maksaa velka pois. Se ei välttämättä  kuitenkaan ole paras vaihtoehto. Koska sijoituksilla voi saada pääomalle korkeampaa tuottoa kuin pankki perii korkoa, on usein kannattavaa sijoittaa samanaikaisesti kun lyhentää lainoja. Sijoitus- ja asuntolainat voivat lisäksi olla kohde, josta vapauttaa kassavirtaa, eli tilille jäävää rahaa, tuottaviin sijoituksiin. Tämä tapahtuu lyhennysvapailla, korkomarginaalia ja kustannuksia pienentämällä ja laina-aikaa pidentämällä.

Lähtötilanteeni: Turhan vähän vipua?

Olen maksanut nostamistani asunto- ja sijoitusasuntolainoistani takaisin kolmanneksen. Vaihtoehtoiset sijoitukset ja osakesijoitukseni huomioiden pidän velkaantumistani varsin maltillisena. Pelkästään osakesalkkuni arvo on tällä hetkellä yhtä suuri kuin kokonaisvelkani. Passiiviset tuloni riittävät kattamaan lainalyhennykset ja korkokulut kokonaan. Jo vuonna 2015 pohdin samaa kysymystä, onko minulla liian vähän velkaa vaurastumisen vauhdin ja riskin optimoimiseksi? Vaikka lainamääräni kasvoi sijoitusasunnon puolikkaan hankinnan myötä, kaipasin lisää vauhtia.

Lisäksi, keväällä aloin kasvaa tyytymättömäksi erityisesti sijoitusasuntolainojeni marginaaleihin. Ne olivat mielestäni liian korkeat suhteessa vallitsevaan hinta- ja tulotasooni sekä muuhun varallisuuteeni. Kysyin ensin pankista hinnoitteluni tarkistusta. Tässä kohtaa olisin todennäköisesti hyväksynyt ensimmäisen ehdotetun tarkistuksen. Vastaus, kuten myyjän oikeastaan kuuluukin vastata, oli kuitenkin tyypillinen: "Sinulla on hyvät lainaehdot". Ei auttanut muuta kuin hankkia kilpaileva tarjous.

Lainojen kilpailuttaminen ja laina-aikojen pidentäminen

Olin yhteydessä Nordeaan ja Osuuspankkiin. Kasasin taulukkoon tiedot lainoistani ja tavoittelemistani ehdoista viitekoron ja laina-ajan suhteen. Paketoin kilpailutukseen asuntolainani, kaksi sijoitusasuntolainaa sekä puolikkaan sijoitusasunnon rahoituksen, johon olin käyttänyt Nordnetin superluottoa. Keskustelujen jälkeen sain lopulta molemmista identtisen tarjouksen. Koska periaatteesta sekä vanhasta tottumuksesta vieroksun bonusjärjestelmiä ja olen Nordean osakkeenomistaja, päädyin valitsemaan Nordean.

Kilpailuttamalla kaikki lainani laskin sijoitusasuntolainojen keskimarginaalin noin 1,4 prosentista 0,75 prosenttiin. Laina-ajan palautin takaisin 25 vuoteen. Osaksi sijoitusasuntolainaa nostin 19 000 euroa maksaakseni Nordnetista nostamani lainan pois. Marginaali laski siis prosentista 0,75 prosenttiin. Asuntolainan marginaali nousi 0,55 prosentista 0,6 prosenttiin. Asuntolainan olin alunperin nostanut vuonna 2011 20 vuoden laina-ajalla. Nyt nostin laina-ajan 25 vuoteen. Samalla yhdistin neljä eri lainaa kahdeksi, jolloin lainanhoitokuluni puolittuivat.

Näillä toimenpiteillä kuukausittainen kassavirtani koheni yli 270 eurolla!

Kilpailuttamalla lainani ja pidentämällä laina-aikoja vapautin yli 270 euroa kuukaudessa sijoitettavaksi.

(Laskelma ei ota huomioon pienentyneiden korkokulujen aiheuttamaa pääomatuloveron kasvua.)

Miksi neuvottelen lainat uudelleen nyt, kun korkojen nousu on piakkoin kulman takana?

1. Hyvää velkaa ei kannata maksaa liian nopeasti pois. Kun pankki suostui lainaamaan minulle rahaa neljännesvuosisadaksi, laitan taskuuni mielummin euron tänään kuin huomenna.
2. Vapautan kassavirtaa. Erityisesti asuntolainan laina-ajan huomattava pidentäminen kasvattaa palkkatuloistani ylijäävää rahasummaa. Voin sijoittaa ylijäämän tuottavammin ja korkokuluja paremmalla tuotolla, ainakin kunnes korot nousevat.
3. Kasvatan turvamarginaalia korkojen nousun varalle. Kun laina-aika pitenee, lyhennyserä pienenee. Kun korot nousevat, lyhennyserällä on tilaa kasvaa kohti alkuperäistä summaa.
4. Pienensin sijoitusasuntolainojen marginaalia ja pidensin laina-aikaa. Sijoitusasuntolainan korkokustannukset pienenivät merkittävästi ja pidemmän laina-ajan avulla voin varautua tulevien remonttien kustannuksiin. Ylijäämän sijoittaminen talletustilille on tällä hetkellä kannattavampaa kuin lainan lyhentäminen.
5. Järjestin kolmannen sijoitusasunnon rahoituksen uudelleen. Yhdessä veljeni kanssa minulla on käytettävissä yhden asunnon osakekirja uusien hankkeiden vakuudeksi. Lisäksi Nordnetin luottolimiitti on jälleen täysimääräisesti vapaana nopeita päätöksiä vaativien mahdollisuuksien varalle.
6. Voin aina tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä. Mikäli korkotaso ja sijoitusympäristö muuttuu merkittävästi, voin tehdä ylimääräisiä lainalyhennyksiä korkokulujen pienentämiseksi.
7. Saatan laittaa omistusasuntoni vuokralle. Seuraava mahdollinen askel vaurastumisen vauhdittamisessa voi olla uuden omistusasunnon hankinta tai siirtyminen vuokralle. Tarkastelen asiaa tarkemmin syksyllä 2017.

Käsittelen sijoituksiani kuin liiketoimintaa. Kassavirta mahdollistaa uudet kassavirtaa tuottavat sijoitukset, ja näin liiketoiminta kasvaa. Koska minulla ei ollut tiedossa uutta kassavirtasijoitusta, joka vaatisi pankkirahoitusta, oli laina-ajan pidentäminen tapa pitää lainoitusaste mahdollisimman korkeana ja maksimoida kassavirta. Liiketoiminnan rahoituskuluja leikkasi marginaalien pienentyminen.

Kilpailuttaminen pienemmässä ja suuremmassa kuvassa

Tämä oli toinen lainakilpailutukseni vuoden sisällä. Se on turhan usein ja on aiheuttanut ylimääräisiä kustannuksia. Maksoin jälleen kaksisataa järjestelypalkkiota ja tilasin isännöitsijäntodistukset. Tulen kirjaamaan ne tulonhankkimiskuluiksi veroilmoituksessa. Kertakustannus tuo kuitenkin suuret säästöt korkokuluissa ja vapauttaa kassavirtaa tuottaviin sijoituksiin. Pyrin jatkuvasti ottamaan enemmän tuottoa irti nykyisistä omistuksistani.

Laina-ajan pidentäminen luonnollisesti siirtää velkaorjuuttani pitkälle tulevaisuuteen. Näennäisesti. Kyseessä on hyvä velka, joka tuottaa minulle uutta pääomaa. Muiden rahojen käyttäminen vaurastumisessa on pikemminkin hyve kuin pahe. Laina-ajat ovat kuitenkin niin pitkiä, että tulen olemaan 57-vuotias, kun lainat ovat maksettu uuden maksuohjelman mukaan. On myös mahdollista, ettei asuntojen tekninen ikäkään yllä aivan sinne saakka. Tulenkin todennäköisesti myymään asunnot vuosikymmenen sisällä, vaikken ole sitä kuitenkaan tarkemmin suunnitellut.

Osakkeet, asunnot ja muut varallisuuslajit ovat varsin korkeasti arvostettuja. Mihin siis aion vapautuneen kassavirran käyttää? En tiedä vielä tarkalleen. Tiedän vain sen, että korkeampi korkoisella talletustilillä rahani ovat tekemässä kovempaa työtä kuin kivijalassa ja takaisin maksettuna pankkiholvissa. Jos korot nousevat lähitulevaisuudessa, voin tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä. Siihen saakka lisään vapautuneen kassavirran muiden säästöjeni päälle ja metsästän uusia sijoitusmahdollisuuksia.

Yhteenveto

• Neuvottelemalla lainat uudelleen sijoittaja voi madaltaa lainamarginaalia ja pidentää laina-aikaa. Vapautuneella kassavirralla voi kasvattaa taseen tuottavaa puolta ja lisätä sijoituksia kohteisiin, joissa tuotto on suurempi kuin lainakorko.
• Velkavipu on tärkeä vaurastumisen vauhtipyörä. Optimoimalla velkavipua sijoittaja ottaa entistä enemmän tehoa irti olemassa olevasta omaisuudesta. Ei siis kannata pohtia ainoastaan uusia sijoitusmahdollisuuksia.
• Pohdi laina-ajan pidentämistä kokonaisvarallisuutesi ja tavoitteidesi näkökulmasta. Suojaako muu varallisuutesi mahdollisten korkojen nousun varalta, pystytkö hyväksymään velkavuoren henkisen painolastin ja mitä teet lisääntyneellä kassavirralla?