Brenkkua kurkkuun ja salkkuun

Ostin hiljattain Yhdysvaltain pörssistä Iso-Britanniaan rekisteröityä Diageoa, joka tiedetään sen lukuisista alkoholituotteistaan.

Yhtiön kansainvälisiä juomabrändejä ovat muun muassa Smirnoff, Guinness, Johnnie Walker, Baileys ja Captain Morgan. Se joka ei ole joskus näitä tuotteita nauttinut, ei ole pitänyt riittävästi hauskaa vaurastuessaan! Näiden lisäksi yhtiöllä on lukuisia paikallisia brändejä sekä edellä mainittujen johdannaisia, kuten vaikkapa Smirnoff Ice miedot alkoholijuomat.

Olin aloittanut yhtiön tarkkailun vuonna 2010 ja kirjannut ylös seuraavat syyt, jotka saivat minut kiinnostumaan yhtiöstä: kasvavat osingot, korkea osinkotuotto, kansainvälinen, hyötyy Aasian kasvusta, huippu ROE. Valitettavasti en tullut ostaneeksi osaketta tuolloin - huomattavasti tätä päivää edullisemmin. Tämän vuoden alusta Diageon osakekurssi on kuitenkin laskenut ja se laukaisi uudelleen kiinnostukseni yhtiöön: tärkeimmät sijoituskriteerini täyttyivät, joten oli aika tarkastella yhtiötä uudelleen.

Viitisen vuotta sitten listaamani syyt pätevät yhä Diageoon. Osake tarjoaa yhä hieman yli neljän prosentin osinkotuoton ja osinko on kasvanut viimeisen kolmen vuoden aikana keskimäärin noin 9 prosenttia. Huomattavaa on, että osingonjakosuhde on verrattain korkea 75 prosenttia tuloksesta. Yhtiön ROE on edelleen huipputasolla (32 %), tosin se on viime vuosina laskenut ja sitä nostaa korkeahko velanotto. 36 prosenttia yhtiön myynnistä tulee Afrikasta, Aasiasta ja Etelä-Amerikasta.

Sijoitukseen liittyy toki riskejä. Kansainvälisyydestä johtuen yhtiötä tulee varmasti rasittamaan valuttakurssien vaihtelut - yhtiö on varoittanut odotettua suuremmista vaikutuksista. Kulutustottumukset muuttuvat jatkuvasti ja lainsäädäntö vaikuttaa yhtiön tuotteiden kysyntään. Kysynnän kehitys länsimarkkinoilla on ollut laskevaa, mutta sitä on kompensoinut myynnin voimakas kasvu muilla alueilla.

Sijoitus tulee kuulumaan epäeettisiin sijotuksiini. Jotkut tekevät eettisiä sijoituksia, mutta kaikki epäeettiset sijoitukseni ovat suoriutuneet paremmin kuin hyvin. Uskon, että tupakan (PhillipMorris), nuuskan (Swedish Match) ja uhkapelien (Betsson) ohella myös alkoholi tulee tekemään kauppansa myös vaikeassa taloustilanteessa. Sijoituksella halusin myös lisätä painoani kuluttajatuotteissa, ja mikä sen parempaa kuin sydäntä lähellä olevat brändit. Alkoholi on aina hintansa väärti ja nyt myös lompakko aukeaa pisaran helpommin rommikolalle.

Tulipa aivan viimeisenä mieleeni saanko pian syytteen alkoholimainonnasta?

Lue myös Laiska sijoittajan poiminta tarkkailulistaltaan.

***
Askartelin aiemmin blogin julkaisualustan kanssa ja monilta lukijoilta jäi varmasti huomaamatta viime viikkoinen kirjoitukseni ensimmäiseen asuntooni tehdystä julkisivuremontista. Taloyhtiö muistaa kunnon yhtiölainalla!

Julkisivu kiillotettu - 8000 köyhempi

Vaurastumisen vauhtipyörät

Mistä kaikki alkoi?

Ostaessani omistusasuntoani vuonna 2011 koin oston sijoituksena toisin kuin moni bloggari tai muu asiantuntija. Minulla oli perusteeni: vaihtoehtoinen paikka pääomalle vuokranmaksun sijasta, asunnon ensiostajana ei varainsiirtoveroa, mahdollisuus vuokraukseen alhaisin korkokustannuksin ja tuloverotuksen verovähennysoikeus. Lisäksi ostin asuntoni 100 % velalla, jolloin vaihtoehtoiskustannusta asunnon omarahoitusosuudelle ei ole olemassa.

Vuonna 2011 taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelmassa, jossa listataan tulevat remontit, ei ollut tulevasta remontista mainintaa. Muistiinpanoissani julkisivuremontista oli mainittu vuoden 2012 yhtiökokouksessa kommentilla: "Julkisivu on kohtuullisessa kunnossa." Seuraavan vuoden yhtiökokoukseen en valitettavasti päässyt osallistumaan työmatkan vuoksi. Yhtiökokouskutsut kun tulevat lain mukaisesti kaksi viikkoa etukäteen, ja suunnitelmallinen työntekijä usein suunnittelee tekemisiään hivenen pidemmälle. Lopulta, vuoden 2014 puolivälissä julkisivuremontti käynnistyi vain pari viikkoa yhtiökokouksen jälkeen.

Eräänä päivänä jokin aliurakoitsijoista marssi huoneistoon sisään vaihtamaan ikkunoita. Ilman minkäänlaista ennakkoilmoitusta emme olleet suojanneet tai siirtäneet huonekaluja. Valitettavasti remonttimiehillä ei ole mainetta hellävaraisuudesta ja niin lattia kuin seinä kokivat hivenen kovia. Julkisivuremontti valmistui hiljattain - puolisen vuotta aikataulusta myöhässä. Kokonaisuudessaan en voi antaa korkeita pisteitä taloyhtiön isännöitsijälle ja hallitukselle suunnitelmallisuudesta ja julkisivuremontin täytäntöönpanosta.

Mikä vaikutus tällä on omistusasujan talouteen?

Vuokrattuani asunnon kalustettuna oli vuokra 20 prosenttia alhaisempi remontin aikana. Tällöin asunto oli voimakkaasti kassavirta negatiivinen. Lainan lyhennykseen ja hoitovastikkeeseen kului, veroista puhumattakaan, tuloja enemmän.

Laskelma huoneistoon kohdistuvasta kustannuksesta saapui hiljattain postissa. 8700 euroa 20 vuoden laina-ajalla ja melko kohtuullisella 1,1 prosentin marginaalilla. Tämä tarkoitti noin 220 euron kustannusta per neliömetri. Kuukausitasolla remontin kuolettaminen rasittaa kassavirtaa 60 euroa. Se on suoraan poissa kassavirtaa tuottavista sijoituskohteista. Toinen näkökanta on se, että 8600 eurolla asuisin vastaavassa asunnossa 10-11 kuukautta vuokralla.

Tähän saakka olen lyhentänyt asuntolainaa noin 30 000 euron edestä. Karkeasti sanottuna julkisivuremontti vei minua siis kolmanneksen taaksepäin. Yhtään vastaavaa asuntoa ei tällä hetkellä alueella myydä yhdeksää tuhatta kalliimmalla. Mikäli olisin myymässä asuntoa, häviäisin 8600 euroa melko varmasti. Sen verran huijaan jatkossa blogin lukijoita sekä itseäni, että tätä yhtiölainaa en huomioi kokonaisvarallisuuteni laskennassa.

Mitä tämä kaikki tarkoittaa?

Kannattiko ostos siis? Jaksan yhä uskoa niin - tai paremminkin - en näe muuta mahdollisuutta tällä hetkellä. Kulunutta mutta selvää, jokaisen on asuttava jossakin. Toiseksi, uskon, että (oikein) pitkällä aikavälillä voi asunnosta päästä paremmin omilleen. En ole varma onnistuuko se vuoteen 2025 mennessä. Arvonnousu potentiaali on vuonna 2015 katsottaessa melko vähissä.

Kolmanneksi, varmaa on mielestäni se, että nyt ei ole hyvä hetki luopua asunnosta. Pitäydyn suunnitelmassani. Tavoitteenani on nostaa asuntojen osuutta kokonaisvarallisuudesta paremmin tasapainoon osakesijoitusten kanssa. On myös muistettava, että velkavipu on tärkeä elementti vaurastumisessani. Tällä hetkellä asuntolainan lyhennysvapaa pitää huolta kassavirrastani ja ajatus paluusta omaan kotiin kuulostaa mukavalta vaihtoehdolta.

10 vuotta tavoitteeseen

Vuoden 2025 syksyyn on nyt matkaa kymmenen vuotta. Siihen mennessä pyrin saavuttamaan varallisuusaseman, jonka tuotoilla pystyn kattamaan elinkustannukseni.

Tavoitteen ollessa vuosikymmenen päässä, osakkeiden hinnat huojuvat voimakkaasti. Salkkuni arvosta hävisi yhden viikon aikana vuotuisten talletusten verran - noin 12 000 euroa. Kymmenen vuoden aikajänteellä tämä on mainio ostotilaisuus: voin ostaa aiempaa enemmän hyvien yhtiöiden osakkeita. Tein juuri lisätalletuksen osakesalkkuun siirtämällä vaihtoehtoisten sijoitusten tuottoja ja käteisvarojani osakesalkkuun.

Tällä hetkellä olen sijoittanut useisiin toimialakohtaisiin ja maantieteellisiin rahastoihin kokonaiset 25 euroa kerrallaan, Olen ostanut esimerkiksi Odin Offshore rahastoa, Afrikkaan sijoittavaa Deutsche Bankin rahastoa sekä aiemmin kertaalleen myymääni Finastan Russia TOP20 rahastoa. Ajatuksenani on sijoittaa ajallisesti hajauttaen näille sijoittajien hylkäämille toimialoille, joiden arvostustasot ovat laskeneet voimakkaasti. Ennemmin tai myöhemmin ne palaavat jälleen itseäni suurempien sijoittajien ostoslistalle, ja silloin piensijoittaja kylvää sadon.

Viime vuoteen nähden:

• Kokonaisvarallisuuteni on kasvanut 40 000 euroa (170 000:sta 210 000 euroon).
• Absoluuttinen osinkotuottoni on ylittänyt viime vuoden tason ja odotan amerikkalaisista yhtiöistä vielä noin 600-700 dollarin osinkoja.
• Olen ottanut asuntolainan lyhennysvapaata, laittanut osuusmaksun korot tuottamaan, perustanut oman salkun satelliittisijoituksille ja tehnyt vuotuisen vuokrankorotuksen ja vaurastumistani on tukenut eläkesäästäminen.

Olen tehnyt paljon pieniä ja uusia asioita vaurastumiseni tukemiseksi. Kymmenen vuotta on kuitenkin suhteellisen lyhyt aika riittävän varallisuuden luomiseksi palkkatyöllä ja sijoittamisella - korkoa korolle ilmiön yksi tärkein elementti on aika. Jatkamalla osakesijoittamista 1000 euron kuukausitahtia, kykenen laskelmieni mukaan luomaan noin 1000 euron kuukausittaiset netto-osinkotulot. Tekemällä muutaman vuoden pidempään työtä summa nousee noin 1200 euroon.

Asuntosijoittaminen ja yritystoiminta ovat minulle tärkeimmät keinot parantaa mahdollisuuksiani saavuttaa taloudellinen riippumattomuus. Piikkinä, entistäkin syvemmällä, on erityisesti yritystoiminta, jota olen ollut laittamassa alulle jo vuosia. Tämän vuoden laskutukseni elokuun loppuun mennessä on noin 600 euroa. Toisin sanoen tavoittelemaani 2500 euroon on pitkä matka. Selityksiä on enemmän kuin tekoja, ja tämä blogi toimii erinomaisena sanallisena raippana. Matkalla taloudelliseen riippumattomuuteen

Lue myös:
11 vuotta tavoitteeseen
12 vuotta tavoitteeseen

Ei kannattanut odottaa

Sijoituspäiväkirja

Elokuu 2015

Omistamani lääkeyhtiö Baxter jakaantui hiljattain kahteen osaan. Eipä aikaakaan, kun toinen puolikkaista, Baxalta, ajautui hivenen vihamielisen ostotarjouksen kohteeksi. Osakekurssi nousi samana päivänä ensin mukavasti 25 prosenttia nousun hiipuessa 20 prosenttiin.

Kohdallani nämä kurssihypähdykset tapaavat osua pieniin omistuksiini (esim. Heinz ja DIBS). Hieman myöhemmin tein päätöksen myydä yhtiön osakkeet. Jakaantumisen jälkeen molemmat yhtiöt olivat päättäneet pienemmästä osingonjaosta, joten en löytänyt syytä pienen position säilyttämiselle.

Aivan elokuun alussa tein lisäsijoituksen Fortumiin. Viimeksi olin ostanut yhtiön osakkeita vuonna 2009 16 euron hintaan. Välissä olen lisännyt yhtiötä kolme kertaa, kerran 2010 ja kahdesti vuonna 2012. Pian Fortum ostoksen jälkeen osakemarkkinoilla tapahtui kummia.

Elokuun puolivälin jälkeen osakekurssit ottivat valtavan takapakin – suurimman sitten vuoden 2009. En uskaltautunut ostoksille heti, vaan päätin odottaa tilanteen rauhoittumista. Tämä osoittautui virheeksi, koska seuraavien päivien rekyyli ylöspäin oli nopea ja voimakas. Aivan elokuun lopussa ostin Kemiran takaisin salkkuuni myytyäni sen jo kahdesti tämän vuoden aikana!

Lisäksi seurasin aktiivisesti Metsoa ja Nordeaa tehdäkseni lisäoston. Metsoa ostin lisää pienen erän kuun viimeisenä päivänä. Amerikkalaisista yhtiöistä kävin pohdintaa J&J:n ja Wal-Martin välillä. Entäpä mitä ostaisi Tukholman pörssistä?

Satelliittisalkussani tein kauppoja myymällä Ramirentin ja Stockmannin sekä ostamalla tilalle hieman YIT:tä, jonka kursisi tippui voimakkaasti kesäkuun tulosjulkistuksen jälkeen. Ramirentillä pääsin tavoittelemaani, mutta kirjaamattomaan, 10 prosentin nettotuottoon. Stockmannilla tein 5 % tuoton neljässä kuukaudessa. Ensimmäiset sijoitukseni erillisessä satellittisalkussa kääntyivät lopulta voitolle - takertelevan alun jälkeen.

Tämän kuukauden päiväkirjamerkinnän perusteella minustahan on tulossa spekulatiivinen sijoittaja! Siitä huolimatta fokus on edelleen alkuperäisessä sijoitusstrategiassani.

Kuinka löytää laadukkaita sijoituskohteita?

Kurssit sahaavat ylös ja alas - samalla onnistuneen osakevalinnan merkitys korostuu. Osaketietoa on rajattomasti saatavilla. Kansainvälisessä mittakaavassa myös eri yhtiöiden määrä on piensijoittajan silmissä lähes rajaton. Kuinka löytää tästä tiedon ja yhtiöiden massasta helposti ja ymmärrettävästi se olennaisin?

Kuinka löytää yhtiöitä, jotka sopivat omiin sijoituskriteereihin ja ovat kohtuullisesti arvostettuja? Ja vieläpä tehdä se siten, että voi yhdellä silmäyksellä arvioida yhtiön liiketoiminnan laatua ja suuntaa? Aidosti hyvät työkalut ovat harvassa.

Kotimainen osakescreeneri

Tänä vuonna avattu Zenostock palvelu tuo piensijoittajan ulottuville osakkeiden valintaa helpottavat työkalut: osakescreenerin, salkkutyökalun ja ajankohtaiset artikkelit.

Esimerkki kuvaa osakescreeneriä parhaiten. Minulla on hivenen yli 1000 dollaria vapaata pääomaa. Lähden etsimään amerikkalaista osaketta. Valitsen ensimmäiseksi Yhdysvallat tarkasteltavaksi markkinaksi. Tämän jälkeen rajaan tasearvoltaan kalliit yhtiöt tarkastelun ulkopuolelle asettamalla P/B luvun maksimin neljään. P/E luvun maksimin asetan 25:ksi ja minimin viiteen ääri-ilmiöiden välttämiseksi.

Osinkotuoton minimin asetan hieman vaatimustani alemmaksi 2,5 %:iin. Rajaan ulkopuolelle viimeisen 12 kuukauden aikana yli 40 % laskeneet osakkeet. Vielä yhtenä rajauksena käytän oman pääoman tuottoa, jonka tulee ylittää 10 %.

Lopulta jäljelle jää viitisen kymmentä osaketta yli kahdeksastatuhannesta. Listalla päätyy paljon öljy- ja sähköyhtiöitä sekä kemian- ja rahoitusalan yrityksiä. Koska tavoitesalkkuni on näiltä osin rakennettu, rajaan nämä yhtiöt toimialavalinnalla ulkopuolelle.

Aivan lopuksi hienosäädän listaa säätämällä ZenoStock pisteiden alarajaa. Lopulta listalle yltää 25 osaketta, joiden joukossa on jo salkustani tuttuja osakkeita, kuten J&J, Emerson Electric, Mattel, Intel, Wal-Mart ja Coach.

Haluan kasvattaa olemassa olevia positioitani. Emerson Electriciin olen sijoittanut vastikään lisää. Mattelin, Intelin ja Coachin positioita en halua kasvattaa. Lähden tarkastelemaan Wal-Martia ja Johnson&Johnsonia. Kumpaan osakkeeseen kannattaisi reilu tonni sijoittaa?

Syväluotaus yrityksen talouteen ja arvostukseen

Palvelun yhtiökohtaisilta sivuilta sijoittaja pääsee tarkastelemaan aina viimeisen 10 vuoden talouslukuja. Keskeisimmät tunnusluvut ja niiden keskiarvot sekä normaalitasot helpottavat osakkeen hinnoittelun arvioimista. Palvelu laskee piensijoittajan avuksi myös niin sanotut ZenoStock pisteet.

Pisteet lasketaan yhdistelmällä, joka ottaa huomioon yhtiön historiallisen tuloksentekokyvyn suhteessa markkina-arvoon, yhtiön omaisuuden suhteessa markkina-arvoon sekä yhtiön vakavaraisuuden. Arviointi on filosofialtaan hyvin arvosijoittajalle sopiva, mutta luonnollisesti vain osa sijoituskohteen arviointia.

Erityisesti vahvan dollarin vuoksi Wal-Martin tulos ei yltänyt vuoden toisella kvartaalilla odotuksiin. Osakekurssi niiasi huomattavasti ja siten myös yhtiön arvostus vaikutti aiempaa houkuttelevammalta. J&J puolestaan oli vajonnut alle 100 dollarin ilman suurempia uutisia. Yhtiön P/E luku (17,5) oli huomattavasti Wal-Martia korkeampi (14,5). Todennäköisesti tulos/markkina-arvo perusteinen edullisuus johti osittain Wal-Martin parempiin Zenostock pisteisiin (65 vs. 38).

Yhtiöiden efektiivinen osinkotuotto oli kutakuinkin yhtenevä. Johnson&Johnsonin suhteellisesti korkeamman arvostuksen vuoksi, taivuin ajatuksissani Wal-Martin suuntaan. Markkinaturbulenssi laski entisestään yhtiön osakekurssia, ja päätin jäädä odottamaan tavoittelemani kolmen prosentin osinkotuoton täyttymistä.

Paljon analyysejä

Zenostock ei ole pelkästään osakescreeneri. Muutaman päivän välein sivustolla julkaistaan mielenkiintoisia poimintoja niin toimialojen kuin yksittäisten osakkeiden tilanteesta. Esimerkkinä heinäkuun lopun artikkeli öljy-yhtiöiden omaisuuden suhteesta yritysten arvostukseen.

Artikkelit tuovat sijoittajalle hyviä ajatuksia siitä, kuinka tarkastella yhtiöitä omaa osaketutkimusta tehdessä. Samalla artikkelit tuovat esiin mahdollisia sijoitusmahdollisuuksia, jotka muutoin voisivat jäädä huomaamatta. Toki sijoittajan on ensimmäisenä arvioitava mahdollisuuden sopivuus omaan sijoitusstrategiaan.

Salkkutyökalu terveydenhallintaan

Palvelussa on lisäksi salkkutyökalu, johon voi luoda oman salkun. Työkalu poikkeaa siinä mielessä aiemmin näkemästäni, että se laskee koko salkulle keskimääräisiä arvoja esimerkiksi velkaantuneisuuden ja tasepohjaisen arvostuksen osalta. Osakkeet tulee tuoda omaan salkkuun käsin. Oikeastaan mitään muuta en koe uupuvan kuin tietojen tuonnin salkkuun esimerkiksi taulukon avulla.

Salkkutyökalun alta löytyy myös monta esimerkkisalkkua, joista voi tehdä hyviä osakepoimintoja sekä seurata eri toimialojen kehitystä. Hivenen epäselväksi jää, millä perusteella kukin yhtiö on valittu esimerkkisalkkuun.

Mielenkiinnokseni huomasin eurooppalaisten yhdyskuntapalveluja tarjoavien yhtiöiden osakekurssien laskun kautta linjan. Syynä lienee tuloskehityksen kääntyminen laskuun. Markkina-arvojen lasku on johtanut P/B tunnusluvun laskuun selvästi alle normaalitason. Ehkäpä ETF tai rahasto olisi hyvä väline tarttua tähän alennukseen?

Piensijoittajallekin kohtuulliset hinnat

Kahden viikon maksuttoman kokeilun jälkeen sijoittaja voi hankkia eripituisia käyttöoikeuksia palveluun. Seitsemän päivän käyttöoikeus maksaa 9 euroa. Saman verran kuin yksi osakekauppa. Vuoden käyttöoikeus maksaa 228 euroa, mutta tarjolla on myös kuukauden ja puolen vuoden käyttöoikeudet. Sijoittajalle maksu on verotuksessa vähennyskelpoinen.

Omaan käyttööni voisin ajatella viikon käyttöoikeuden hankintaa 4-5 kertaa vuodessa. Vuotuinen kulu olisi tällöin 36-45 euroa. Palvelun tukemana laatisin suunnitelman aina seuraavan 2-3 kuukauden hankintoihin.

Osakescreeneri ei välttämättä tuo sijoittajan eteen satumaisia voittoja, mutta määritellyn sijoitusstrategian ja sijoituskriteerien tukemana vähentää varmasti riskiä osakevalinnan ja ajoituksen epäonnistumisen suhteen. Lisäksi listoille voi osua jokunen helmi, johon ilman työkalua olisi tuskin tullut törmättyä.

Kehitettävää
• Tunnusluku vs. normaalitaso graafeja voisi olla muutama enemmän arvostustason arviointiin.
• Kassavirtatietojen puuttuminen

Hyvää
• Helppo ja tyylikäs käyttöliittymä
• Sivuston erittäin nopea toiminta
• Ajallisesti pitkä katsaus yritysten talouteen
• Havainnolliset grafiikat ja helppo arvostuksen arviointi
• Arvosijoittajalle sopiva filosofia

Salkkuni arvon jakauma 2015

Omalle salkulle on hyvä suorittaa välillä pieniä terveystarkastuksia. Tarkastelin viimeksi salkkuni tuoton jakaumaa: salkkuni paperilla olevasta voitosta 68 % on arvonnousun, 19 % osinkojen ja 13 % valuuttakurssimuutosten ansiota. Harkitessani lisäostoksen tekemistä Fortumiin, yksi huoleni oli yhtiön position koko salkussa. Ottaisinko liikaa Venäjään liittyvää riskiä ja etenkin yhtiökohtaista riskiä?

Päätinkin tarkastella laajemmin kuinka suuri osuus salkustani on keskittynyt suuriin ja pienempiin omistuksiin.

(ko. sijoitusten lisäksi 2000 euroa satelliittisalkussa sijoitettuna, Nordnetissa 2500 € ja 1000 euroa DeGirossa käteisenä)

5 suurinta sijoitustani on (16 % salkkuni arvosta):

1. Huhtamäki 
2. Nokian Renkaat
3. Vaisala
4. UPM-Kymmene
5. Securitas

Erityisesti Huhtamäki, UPM-Kymmene ja Securitas ovat nousseet kärkiviisikkoon arvonnousun vaikutuksesta, onnistuneen ajoituksen ansiosta.

Yli 3000 euron sijoituksia, yltäen lähes 5000 euroon Huhtamäen kohdalla, minulla on 11 kappaletta. Yhteensä ne näyttelevät kolmannesta salkkuni arvosta. Toisin sanoen 11 osaketta määrittää kolmanneksen salkkuni tuotosta ja 48 sijoitusta määrittää kaksi kolmannesta. Kuusitoista positiota tuo seuraavan kolmanneksen. Onko salkkuni rakenne vinoutunut?

Sijoitusstrategiaani ei lähtökohtaisesti kuulu menestyvien yhtiöiden myynti. Usea positio on noussut suureksi arvonnousun myötä. En myöskään tasapainota salkkuani aktiivisesti. Pyrin ostamaan niiden yhtiöiden osakkeita, jotka tukevat päätavoitteitani: 1) absoluuttisen osinkokertymän kasvattaminen ja 2) kokonaisvarallisuuden kasvattaminen.

Keskimääräinen positioni koko on noin 2100 euroa. Tasapainotan salkkua aktiivisesti vain pyrkimällä keskittämään ostoja nykyisiin omistuksiin enkä kasvattamaan enää salkun kokoa. Tavoitteenani on kuitenkin vähentää alle 1000 euron positioiden lukumäärää salkussa. Tämän on määrä tapahtua joko osakemyyntien tai lisäostojen kautta, mutta toivottavasti myös arvonnousun vaikutuksesta.

Alle 1000 euron sijoituksiin lukeutuu ainakin yksi alisuoriutuja, Mattel, jonka paikkaa salkussa arvioin. Baxterin jakaantumisen seurauksena pienimpiin sijoituksiin kuuluu Baxalta ja Baxter. Onneksi Baxaltasta on hiljattain tehty ostotarjous. Näin pienet omistukset karsiutuvat vähitellen salkusta pois.

Voit tarkastella ja seurata tarkemmin salkkuani Sharevillessä.

Vuokrankorotuksen aika

Kauppalehden mukaan vuokrat nousivat vuoden 2015 ensimmäisellä neljänneksellä, vuositasolla, 3,3 %. Yksi asuntosijoittamisen tärkeä elementti on se, että tuloja (=vuokra) on mahdollista kasvattaa samalla kun muuttuvat kulut usein (korot ja ylläpitokustannukset) pienenevät suhteessa tuottoihin.

Tällä tarkoitan sitä, että lainapääoman lyhentyessä korkokulut pienenevät ja vuokraa on mahdollista korottaa absoluuttisesti enemmän kuin hoitovastike nousee. Näin asuntosijoittaminen muuttuu kannattavammaksi vuosi vuodelta.

Siksi vuokrankorotuksen kirjaaminen vuokrasopimukseen ja korotuksen tekeminen vuosittain on erittäin tärkeä toimenpide asuntosijoittamisessa menestymisessä. Lähetinkin hiljattain ilmoituksen vuokralaiselle vuokrankorotuksesta. Onnekseni olin ollut huolellinen sopimusehdon kirjauksessa.

Vuokrasopimukseen kirjaan vuokrankorotusperusteeksi seuraavasti:
"Vuokranantajalla on oikeus tarkistaa vuokraa vuosittain elinkustannusindeksin muutoksen mukaisesti lisättynä enintään kahdella prosenttiyksiköllä."

Elinkustannusindeksi oli kuitenkin laskenut sitten vuokrasopimuksen laatimisen pisteluvusta 1909 pistelukuun 1907. "Lisättynä enintään kahdella prosenttiyksiköllä" osoittautui siis olennaiseksi osaksi vuokrankorotusperustetta taloustilanteessa, joka voi kääntyä deflatoriseksi. Tein vaatimattoman korotuksen, reilun prosentin eli viiden euron pienuisen, tarkoittaen vuodenssa 60 euron lisäystä. Saman tulovirran aikaansaamiseksi pitäisi tehdä yli 1000 euron sijoitus osakkeisiin.

Asuntosijoittan on siis hyvä huolehtia vuokrankorotusperusteen huolellisesta kirjaamisesta vuokrasopimukseen ja toimimalla sopimuksen mukaan vuokralaisen suuntaan. Oikeasta hintatasosta huolehtiminen on huomattavasti helpompaa pienin askelin kuin suurin harppauksin. Jos vuokranantaja huolehdi vuokratasosta, voi hyvästä vuokralaisesta tulla ajan mittaan kannattamaton.

***

Pohjan vuokrankorotusilmoitusta varten latasin täältä. Kiitos sivuston ylläpitäjälle.