40 € sivutuloja kuukaudessa

Yksi leimaavin sana kuvaamaan sijoitusstrategiaani on osinkosijoittaminen. Aloittaessani osakesijoittamista vuonna 2007 en sitä vielä tiedostanut, mutta hyvin pian kassavirta alkoi merkitä sijoituskriteerinäni entistä enemmän. Kun sijoituksistani tuloutui osinkoja, pääsin hyödyntämään useampia sijoitusmahdollisuuksia ja ne pitivät usein kokonaistuottoni plussalla osakkeiden arvostustasojen laskiessa.

Eräs konkreettisimmista tavoista kuvata osinkojen merkitystä on nähdä ne sivutuloina. Ajatusleikkinä voidaan käyttää esimerkkiä, jossa sijoitan joka kuukausi 1000 euroa neljän prosentin efektiivistä osinkotuottoa tarjoaviin osakkeisiin. Tämä tarkoittaa 40 euron bruttotuloja vuodessa. Sivutulojen ansaitsemiseksi on sijoituskohteet kartoitettava ja valittava.

Vaikka osingotkaan eivät tule ilman vaivannäköä, löytyy niiden luonteesta kuitenkin useampi poikkeama tavanomaiseen palkkatyöhön nähden:

1. Saat palkan samasta työstä myös ensi vuonna. Osingot maksetaan jälleen ensi vuonna, kun teet mitä tahansa muuta kuin myyt osakkeet. Mikäli teet puutarhanhoitoa sivutyönä, et saa ensi kesänä palkkaa tämän kesän ruohonleikkuusta. Harva sivutulo toistuu vuosittain tekemättä mitään.
2. Osingot ovat sivutuloja alennetulla verokannalla. Maksat "ainoastaan" noin 25 prosenttia veroa osingoista, kun ansiotulojen verotus voi olla helposti kaksikertaa korkeampi. Vaikka vasemmistopoliitikot ovat jatkuvasti korottamassa pääomatulojen verotusta, uskon, että verokilpailu tulee pitämään heidän ryöstöhalut hillinnässä.
3. Menestyvät yhtiöt maksavat sinulle vuosittain palkankorotuksen. Etenkin amerikkalaiset yhtiöt kasvattavat osinkoaan vuosittain, usein paljon inflaatiota enemmän. Ainakaan työehtosopimuksen mukaiset palkankorotukset eivät tänäpäivänä yllä samalle tasolle. Kukapa ei haluaisi vaikkapa 8 % palkankorotusta vuosittain?
4. Osingot ovat sivutuloja, joiden eteen voi työskennellä kaikkialla internet yhteyden äärellä. Osakesijoittaminen on paikasta riippumatonta. Lisäksi, uusia sijoitusideoita saa paremmin tien päällä, kun näkee yritykset ja niiden tuotteet tosielämässä. 
5. Pitääksesi yllä ansiotason useimmiten laadukkaiden yhtiöiden osalta riittää, että seuraa ja varmistaa yrityksen myönteisen kehityksen kerran vuodessa. Palkkatyössä saa tänä päivänä opetella jatkuvasti uusia asioita ja kouluttautua, kun taas osinkosijoittajan on vain hyvä seurata sijoitustensa kehitystä, ja tarpeen vaatiessa realisoida sijoitus.
6. Lisäksi: Internet on täynnä sivustoja, jotka opastavat sivutulojen ansaitsemiseen mitä erilaisin keinoin. Osingot ovat sivutuloja, joiden hankkimisessa kaikki voivat onnistua.

Osaketutkimuksen lisäksi sivutyö edellyttää viitseliäisyyttä ja huolellisuutta rahankäytön kanssa. Oma säästämiseni koostuu kolmesta tekijästä: 1) Pidättäytyminen tarpeettomista tarpeista täysin (esimerkiksi suklaapatukan ostaminen kassajonossa tai pidättäytyminen asunnon kalustamisessa), 2) Tyytyminen riittävän hyvään tarpeellisissa hankinnoissa (esimerkiksi Lidlin käyttäminen ruokahankinnoissa), 3) Hankintojen vertailu edullisimman kauppapaikan löytämiseksi (katso esimerkiksi kirjakauppavertailuni). Kiinnittämällä kolmeen tekijään huomiota täyttyy yksi komponentti vaurastumisen yhtälössä ja sivutulot alkavat kertyä.

Vuonna 2014 ansaitsin nettona 250 euroa kuukaudessa. Se riittäisi kattamaan helposti kaksihenkisen taloutemme ruokakustannukset. Vuonna 2015 vaativana tavoitteenani on 300 euroa kuukaudessa. Tähän päästäkseni on tehtävä jonkun kerran ylitöitä, jotta löydän muutamalle ylimääräiselle tonille sopivan työpaikan! Tämän teen mielelläni, koska osakkeet ovat erittäin miellyttävä työnantaja.

Mitä sanoisit jos saisit viime vuoden bonuksen jälleen tänä vuonna (tämän vuotisen lisäksi), maksaisit niistä 25 prosenttia veroa ja saisit 8 prosentin palkankorotuksen peruspalkkaasi? Näiden lisäksi voisit työskennellä haluamassasi paikassa, oikeastaan niin paljon kuin huvittaa?

Kyllä, kiitos!

---

Lue lisäksi 10 syyä miksi rakastaa osinkoja.

***
Ensimmäinen Tarina vaurastumisesta -tuote saatavilla oluttuopin hinnalla! Katso verkkokaupasta ja hanki puolisollesi jollet itsellesi!

Uusi vaurastumisen vauhtipyörä

Muutettuani ulkomaille lisäsin seurantataulukkooni uuden sarakkeen. Uudessa kotimaassani työnantajilla on tapana velvoittaa työntekijät osaksi eläkerahastoon sijoittamista. Omalla kohdallani maksan rahastoon 4 % bruttopalkastani ja työnantaja laittaa päälle 8 %. Rahat menevät pohjoismaisen pankin hallinnoitavaksi. Malli on rakennettu tavanomaisen eläkejärjestelmän rinnalle.

Pelkästään kuukausitasolla eläkemaksuista kertyy huomattava summa. Ulkomaiselle työntekijälle sekä taloudellista riippumattomuutta tavoittelevalle uusi rivi taulukossa on kuitenkin kuollutta lastia. Se ei tuota kassavirtaa ja on epälikvidi. En halua edes kuvitella minkälaisia kuluja varoihin kohdistuu järjestelmän ylläpidon ja pankin yleiskulujen myötä.

Toinen syy vastenmielisyyteeni on se, että työnantajan kontribuutio lasketaan verotettavaksi tuloksi. Tämä tarkoittaa, että maksan tuloveroni summan 108 mukaisesti. Lisäksi henkilökohtainen neljän prosentin suoritukseni luonnollisesti leikkaa kassavirtaani. Toki se on tallessa rahaston uumenissa, mutta ei ole edunsaajan käytettävissä.

Tämänhetkisen tietoni mukaan rahat ovat irrotettavissa virallisen eläkeiän täyttyessä. Mikäli varat nostaa sitä ennen ulos, vie valtion viikate 60 prosenttia säästöistä. Tämän vuoksi arvostan seurantataulukossani nämä ylimääräiset eläkesäästöt 50 prosenttiin nimellisarvostaan. Pidän siis erittäin todennäköisenä, että nostan varat ennen kuin saavutan virallisen eläkeiän - harva edes tietää mikä on eläkeikä 30 vuoden päästä. Toiseksi, en koe asuvani tämänhetkisessä asuinmaassa, jos ja kun vuonna 2025 irtaannun työelämästä.

Ylimääräisen eläkesäästämisen puolikas on siis osana kokonaisvarallisuuteni seurantaa. Sinänsä sen sisällyttäminen on hivenen hölmöä edellämainituista syistä. Toisaalta, jos päädyn nostamaan varat vasta saavutettuani virallisen eläkeiän, muodostuu työantajan kontribuutiosta merkittävä lisä. Toiseksi, nämä säästöt vähentävät passiivisten tulojen tarvetta myöhäisellä iällä, jos en päädy nostamaan varoja ennenaikaisesti.

Nyt minulla on varmastikin useita vuosia aikaa toivoa, että lainsäädäntö ennenaikaisen lunastuksen ja sen verotuksen suhteen muuttuisi.

Yhteenveto 2014 ja tavoitteet

Joulupyhinä oli jälleen mahdollisuus tarkastella niin menneen vuoden tapahtumia kuin tavoitteita alkaneelle vuodelle.

Väliviikon 2014 yhteenveto

• Kokonaisvarallisuus ylsi 179 000 euroon tavoitteen ollessa 180 000.
• Siirsin osakesalkkuun 14 000 euroa uutta pääomaa. Vuoden aikana kohdistin voimakkaasti sijoituksia osinkoja tuottamattomista sijoituksista, kuten rahastoista, laatuyhtiöiden osakkeisiin. Salkusta poistui 6 sijoitusta. Tein kuitenkin aktiivisesti sijoituksia uusiin kohteisiin.
• Salkun arvo ylsi lähes 108 000 euroon ylittäen viime vuonna asettamani tavoitteen (100 000 €) sekä laskennallisen merkkipaaluni (92 714 €).
• Merkittävä vaikutus oli valuuttakurssimuutoksilla. Euro/dollari vaihtokurssi oli vuoden alussa 1,365 ja lopussa 1,22. 
• Vuoden osinkokertymä ylsi lopulta 3074 euroon laskien mukaan vuoden viimeisen viikon osingonmaksut sekä viimeisen päivän valuuttakurssilla laskettuna. Osinkotuotto sijoitetulle ja omalle pääomalle oli noin 4 prosenttia.
• Suurimmaksi osingonmaksajaksi nousi Banco Santander, heti perässään lisäosingon maksanut Fiskars. Amerikkalaisista osakkeista suurin maksaja oli etuoikeutettuihin osakkeisiin sijoittava ETF – PGF.
• Tavoitteeni mukaisesti onnistuin hyvin kohdentamaan osinkoa maksamattomia sijoituksia tuottavampiin sekä vähentämään joutilaan käteisen määrää.
• Yritystoiminta tuotti kokonaiset 450 euroa (PBT).

Kuriositeettina mainittakoon toimenpiteeni vuoden 2014 suurimpien kurssilaskijoiden, YIT:n, Stockmannin ja Nokian Renkaiden, ympärillä. YIT:tä ostin kahdesti lisää, maaliskuussa ennen osinkoa ja lokakuussa 6 euron hintaan. Ostoja ei voi pitää kovinkaan onnistuneina lyhyellä aikavälillä. Minulla tulee jälleen olemaan käsissä yksi varma osingonlaskija. Nokian Renkaita ostin useasti lisää viimeksi 19 euron tasolla.

Mikäli Venäjän taloustilanne ei huonone entisestään, uskon, että tämä osto saattoi osua pohjille. Valopilkkuna näiden kolmen sijoituksen kanssa voidaan pitää Stockmannin myyntiä. Yhtiö ei kärsinyt pelkästään ulkoisesta tekijästä, Venäjän kriisistä, vaan mielestäni yhtiön suorituskyvyssä oli muutakin huolestuttavaa.

Vuoden 2015 tavoitteet

Tavoitteiden asettaminen vuodelle 2015 on jälleen haastavaa. Usea epävarmuustekijä luo varjonsa osakemarkkinoiden ja talouden kehityksen ylle. Osakesalkulle asetetun tavoitteen taustalla on vaatimaton arvonnousu, kasvavat osingot sekä vuoden 2013 suuruinen pääomanlisäys. Varallisuuden kehityksen asetan asuntojen, vaihtoehtoisten sijoitusten sekä sivutoimisen yrittäjyyden varaan.

• Salkun arvo 130 000 euroa.
• Omaisuuden arvo 230 000 euroa.
• Absoluuttisen osinkokertymän kasvun varmistaminen sekä efektiivisen osinkotuoton parantaminen.
• Yksi uusi vaihtoehtoinen sijoitus (tuottoa.fi:n, Fixuran ja S-ryhmän osuuksien rinnalle).
• Kolme asuntoa vaurastumisen vauhtipyöränä. 10 000 € kontribuutio varallisuuden kasvuun.
• Yritystoiminnan liikevaihto 2500 euroa. Nyt haetaan liikevaihtoa, jotta voin tehdä tulosta.

Suunnitellut osakemyynnit – ydinsijoitukset

Vuonna 2014 osakesalkustani poistui useampi ydinsalkun yhtiö yrityskaupan myötä (Pohjola, DIBS Payment Systems). Lisäksi useasta yhtiöstä irtaantui osia jakaantumisen seurauksena, jonka takia tein useita osakemyyntejä (Valmet, CDK Global). Vuodelle 2015 listaan seuraavat yhtiöt tarkkailulistalle varmistaakseni ydinsalkkuni laadukkaan sisällön:

• Sanoma. Listasijoitus kolmatta vuotta peräkkäin. Tämän jälkeen jää vain kaksi vaihtoehtoa: myynti tai osto alle viiden euron ja luja usko yhtiön strategiaaan.
• Intel. Osakekurssi lienee saavuttaneen lyhyen aikavälin lakipisteensä? En ymmärrä yhtiön liiketoimintaa kovinkaan hyvin ja sen onnistumisen mahdollisuuksien arviointi mobiilialan murroksessa on erittäin vaikeaa. Voittojen kotiuttaminen voisi olla järkevää?
• Staples. Vähittäiskaupan riskit ovat suuret toimialamurroksen keskellä. Pystyykö Staples varmistamaan menestyksen ja ylläpitämään asemansa Yhdysvaltain toiseksi suurimpana verkkokauppiaana? Yhtiön osakekurssi on noussut erittäin ripeästi ja mahdollistaisi irtautumisen yhtiöstä kohtuullisella voitolla.

Ydinsalkkuni rinnalla oleva satelliittisalkku oli vuoteen 2015 lähtiessä pullollaan osakkeita. Ehkäpä olisi aika kotiuttaa voittoja? Satelliittisalkkuni suunniteltu tarkoituksena on pyrkimys hyödyntää suhdannesyklien sekä yksittäisten osakkeiden hintavaihteluiden tarjoamia tuottomahdollisuuksia. 

Loppuvuoden viilaukset

Sijoituspäiväkirja

Joulukuu 2014

Vuoden viimeiset kuukaudet olivat olleet tapahtumarikkaita. Osakesalkkuni marraskuun tulokkaat aiheuttivat uudelleenjärjestelyjä salkussani. Koska satelliittisalkkuni ostojeni myötä paisunut hieman sallimaani suuremmaksi, päätin antaa Cramolle paikan uudehkossa vuokrausdivisioonassani. Näin suomalainen konevuokraaja liittyi Textainerin ja Enscon joukkoon.

Laiska sijoittajaa seuraten aloitin puolisystemaattisen osto-ohjelman Venäläisiin osakkeisiin sijoittavaan rahastoon, joka oli Finasta Russia TOP20. Ensimmäisen 100 euron suuruisen transaktion jälkeen Venäjän osakemakkina laski entisestään. Linjasin mielessäni tekeväni ostot seuraavasti: 100 euron alkusijoituksen jälkeen lisään 50 euroa aina kun sijoitus on laskenut kaksi prosenttiyksikköä. Enimmäissijoitukseksi päätin 1000 euroa. Heti ensimmäisen sijoituksen jälkeen teinkin neljä lisäostoa. Sitten markkina alkoi palautua.

Finastan lisäksi uskaltauduin ostamaan neljännen erän Nokian Renkaita alle 20 euron hintaan. Tämä osto rikkoi useita, tosin kirjoittamattomia, sääntöjäni: tein useita ostoja osakkeeseen lyhyellä aikavälillä, yhtiö ei ainakaan toistaiseksi kuulunut ydinsijoituksiini ja olin aiemmin linjannut keventäväni venäjäriskiäni.

Itsenäisyyspäivänä tein 300 euron noston Fixurasta tehdäkseni 1000 euron lisäsijoituksen tuottoa.fi palveluun. OPR-Vakuus, tuottoa.fi palvelun taustalla oleva yhtiö, laski osakkeilleen maksaman osingon 7 prosenttiin lopettamalla nykyisen osakesarjan tarjonnan ja tuomalla saataville uuden C-sarjan. Olemassa olevien B-sarjan osakkeiden tuotto luonnollisesti säilyy ennallaan. Minulla on nyt 9000 euroa sijoitettuna pienlainoihin tuottoa.fi palvelun kautta.

Öljyn hinnan voimakkaan laskun myötä Emerson Electric oli laskenut huipputasoltaan 70 dollarista 60 dollarin tuntumaan. Edellisen kerran olin ostanut yhtiötä alle 50 dollarin vuonna 2012. Vaikka osa Emersonin liiketoiminnasta oli riippuvainen öljyteollisuudesta, mielestäni yhtiön osakekurssi oli sijaiskärsijä. Jälleen marraskuussa yhtiö korotti osinkoaan 9 % ja se oli 57. vuotuinen osingonmaksu ja 19. peräkkäinen korotus. Efektiivisen osinkotuoton ollessa 3 prosenttia, yli historiallisen keskiarvon, päätin  ottaa hyödyn Nordnetin amerikkalaisten osakkeiden kaupankäyntitarjouksesta.

Lue Dividend Ladderin tuore analyysi Emersonista.

Seuraa salkkuani tarkemmin Sharevillessä.

Varallisuus kasvoi 46k euroa

Vuonna 2013 varallisuuteni kasvoi 42 000 euroa ja sitä edellisenä vain muutaman satasen vähemmän. Vuonna 2014 vaurastumiseni otti hivenen pidemmän askeleen ja kasvoi 46 000 euroa. Muutamat vaurastumisen osa-alueet kasvoivat edellisvuotta vauhdikkaammin. Pidemmällä aikavälillä erityisesti osingot ja asunnot rivien kiihtyvä kehitys on tärkeässä roolissa taloudellisen riippumattomuuden tavoittelussa.

Vuoden 2014 varallisuuden kasvu jakaantui seuraavasti eri omaisuuserien osalta:

Talletusten lisäys 14 000 €
Osingot 3000 €
Asunnot 8400 €
Käteisen lisäys 7000 €
Arvon muutos 7200 €
Vaihtoehtoiset sijoitukset 5200 €
Eläkesäästäminen 1200 €

Talletusten lisäys = uusi käteinen osakesalkkuun
Osingot = osingot osakesijoituksista 2014
Asunnot = lainanlyhennykset omistusasunnosta ja sijoitusasunnosta
Arvon muutos = osakkeiden arvonnousu 2014 vs. 2013
Käteisen lisäys = uusi käteinen seuraavaa asuntosijoitusta varten
Vaihtoehtoiset sijoitukset = sijoitus tuottoa.fi palveluun sekä S-ryhmän osuuksiin
Eläkesäästäminen = työnantajan pakollinen eläkesäästämisohjelma (työntekijä 4 % + työnantaja 8 %)

Verrattuna edellisvuoteen vuodesta 2014 tuli vaihtoehtoisten sijoitusten vuosi. Tämä johtui hyvin pitkälti muuttamisesta ulkomaille, joka puolestaan johti toisen sijoitusasunnon hankinnan lykkäämiseen. Sen sijaan vuokrasin omistusasuntoni. Minulla ei ollut tarvetta kasvattaa käteispositiotani ja siksi ohjasin käteistä talletustilin sijasta työskentelemään muualle. Vaihtoehtoiset sijoitukset onnistuessaan tuovat merkittävän käteisvirran vuonna 2015, vielä kiihtyen vuoteen 2016 saakka.

Varallisuuteni ylsi lukemaan 179 005€. Vuoden 2014 tavoitteekseni olin asettanut 180 000 euroa. Osakesalkun osuus tästä oli 107 000 € eli 60 prosenttia. Vaikka muut omaisuuserät kasvoivat tasaisesti, nojautumiseni osakkeisiin tulee pitämään osuuden suurena. Merkillepantavaa on kuitenkin se, että tammikuusta lähtien asunnot tulevat kasvamaan ilman kassavirtavaikutusta. Ehkäpä vuoden 2015 aikana siirrän nykyisen 17 000 euron käteispositioni asuntoon kiinni.

Kaiken kaikkiaan olen vuoden 2014 tulokseen erittäin tyytyväinen, onnellinen ja kiitollinen. Siitä huolimatta toistan jälleen tarpeen voimakkaampaan kiihdytykseen saavuttaakseni tavoitteeni 2025. Osakkeiden arvon nousu ja erityisesti valuuttakurssimuutokset eivät tule ikuisesti tukemaan nykyistä tahtia. Jälleen kerran en näe muuta tietä kuin luoda uutta pääomaa sivutoimisen yrittäjyyden kautta.

Omistusasunnon vuokraaminen (kalustettuna)

Vaurastumisen vauhtipyörät

Vain kuukausi kaksi sitten kirjoitin onnistuneeni yhdessä ruotsalaiseen osakkeeseen kohdistuneessa ennustuksessani. Saman voisin sanoa ensimmäisestä asunnostani ja sen hankinnan jälkeen esittämästäni suunnitelmasta. Otaksuin päätyväni vuokraamaan omistusasuntoni 2014 tai 2015 ja kesäkuussa asetin sen vaihtoehtoiseksi tavoitteeksi. Saatuani työtarjouksen ulkomailta päädyin ennustamaani tilanteeseen 2014. Ehdin asumaan ensimmäisessä asunnossani 3,5 vuotta ennen asunnon vuokrausta. Sen aikana olin noin kolmen vuoden ajan jakanut asumiskustannuksia kumppanini kanssa.

Asuntosijoittamiseen liittyvien tavoitteiden ja taloyhtiöön kohdistuneen julkisivuremontin vuoksi päätin myymisen sijasta vuokrata asuntoni. Asunnon arvo ei valitettavasti myöskään ollut noussut, joten oli hyvä hetki laittaa asunto ja vuokralainen kerryttämään asuntovarallisuutta. Koska tulevat keskipitkän aikavälin asumisjärjestelyt olivat epäselvät, en halunnut ottaa kalusteita mukaan ulkomaille. Lähdin vuokraamaan asuntoa kalustettuna.

Ensi alkuun, kun muuttoon oli vielä reilusti aikaa jäljellä, olin yhteydessä puoleenkymmeneen kalustettuja asuntoja vuokraaviin ja välittäviin yrityksiin. Aluksi en ollut riittävän aktiivinen. Pelkkä sähköpostin lähettäminen ei tässäkään myyntityössä ole riittävästi vaan  yrityksille on soitettava pienen myyntipuheen kera kiinnostuksen herättämiseksi. Harmikseni muutamaa kiinnostunutta lukuunottamatta asunto ei kuitenkaan käynyt kaupaksi. Nopea ilmoituksen laadinta Oikotielle ja linkki Facebookiin. Sopiva vuokralainen löytyi pian tuttavapiirin kautta.

Mitä opin tämän prosessin aikana?

Hyvää

• Matala korkotaso. Hankittuani asunnon alunperin omaan käyttöön on huoneistoon kohdistuvan lainan marginaali erittäin matala. Tämä on mielestäni tärkein syy miksi kannattaa harkita oman asunnon vuokraamista myymisen sijasta.
• Upotetut kustannukset. Koska olet asunto on jo hankittu, on varainsiirtovero, mahdolliset lainanjärjestelymaksut ja muuttokustannukset maksettu. Vuokraamalla asunnon vältyt lisäksi kiinteistövälittäjän välityspalkkiolta. Kalusteista tehdään sisustuselementtien sijasta tuotantotekijöitä.
• Korkeampi vuokra. Kalustettuna asunnosta on mahdollista saada korkeampi vuokra. Tämä on toki välttämätöntä korkeampien riskien ja suuremman työmäärän vuoksi.
• Lisää verovähennyksiä. Mikäli vuokraat asunnon kalustettuna, voit tehdä sen perusteella poistoja kalusteiden kulumisesta. Katso Veronmaksajat-järjestön ohjeet verovähennyksistä. Koska asuntoni on pieni kaksio saan oman tulkintani mukaan vähentää vuokratuloista 60 euroa per kuukausi kalusteista! Se on merkittävä helpotus veroseuraamuksiin. Lisäksi omistusasumisen verovähennysoikeuden pienentyessä, on huomattava, että tulonhankkimiskuluna korot voi vähentää sataprosenttisesti.
• Markkinointi. Asunnon omistajana ja entisenä asukkaana tunnet alueen ja huoneiston hyvät ja heikot puolet. Yleinen vuokra-asunnon näytöllä toistuva kysymys on tiedustelu naapureista. Tähän kysymykseen osaat todella vastata vain asuttuasi huoneistossa.  

Tärkeänä huomautuksena on kirjoitettava keskustelustani DanskeBankin kanssa. Ennen vuokrausta tiedustelin pankilta, yleisen palvelunumeron kautta, kuinka pankki suhtautuisi ajatukseeni vuorkata huoneisto. Pankin lähtökohta oli, että laina tulisi neuvotella uudelleen käyttötarkoituksen muututtua. Kysyin mitä tapahtuisi, mikäli unohtaisin kertoa vuokranneeni asunnon?

Hieman turhautuneen kuuloisen äänen saattelemana vastaukseksi jäi ainoastaan hankaluudet verottajan kanssa. Mielestäni lainan käyttötarkoituksen muuttaminen on veroilmoituksessa erittäin helppoa? Tiedustelin samassa tilanteessa olleelta ystävältäni kuinka Osuuspankki oli suhtautunut samanlaiseen tilanteeseen. Osuuspankki ei ollut nostanut uudelleen neuvottelua nostanut lainkaan esiin.

Huonoa

• Henkisesti vaikeaa. Oman omaisuuden antaminen toiselle käyttöön voi olla vaikeaa. Lisäksi kalustetun asunnon vuokraamisesta voi aiheutua ikäviä yllätyksiä vaurioiden tai aivan tavallisen kulumisen johdosta. 
• Varmista pankin suhtatutuminen. Yllä mainitun esimerkin johdosta on hyvä välttää yllätyksiä ja varmistaa millainen on pankin suhtautuminen suunnitelmiisi. Itse päätin ottaa riskin ilman pankin kanssa käytäviä jatkoneuvotteluja. Vuokrasin asuntoni ilman ilmoitusta pankille.
• Pienempi kohdemarkkina. Kalustetuille asunnoille ei ole Suomessa vielä kehittynyttä kulttuuria. Korosta asuntoilmoituksessa, että olet vuokraamassa kalustettua asuntoa ja varmista vielä puhelimessa kiinnostuneilta, että he etsivät nimenomaan kalustettua asuntoa.
• Lyhyemmät vuokrasuhteet. Tyypillisesti kalustetussa asunnossa majaillaan lyhyemmän aikaa. Tämän vuoksi tulee varautua siihen, että vuokralaiset vaihtuvat tavallista useammin.
• Kalusteiden hankinta. Jos vuokraat asuntosi kalustettuna on uudessa asunnossa jälleen edessä kalustaminen. Se on erittäin aikaavievää sekä helposti kallista. Vuokraamani pienen kaksion täydelliseen kalustamiseen minulla meni valikoiden mutta ei säästäen kalustamalla 5000 euroa. Tämän summan kuolettamiseen menee vuokraamalla pitkä aika sekä uuden kodin kalustaminen syö kassavirtaa.
• Pois paikkakunnalta? Mikäli et ole itse järjestelemässä paikkakunnalla asuntoon liittyviä asioita, varmista jo etukäteen missä mahdollinen vara-avain säilytetään ja kuka voi mennä paikalle kun vuokraisäntää tarvitaan.

Vaikka huonoista puolista tulikin pidempi listaus, pidän muutaman kuukauden vanhaa ratkaisuani onnistuneena. Vältyin kalusteiden siirtämiseen ja varastointiin liittyviltä järjestelyiltä. Ennenkaikkea sain omistusasuntoni täydellisesti osaksi vaurastumistani. Nyt edessä on uuden kodin hankinta ulkomailla!

---
Lue myös toisen asuntosijoittajan kokemuksista asunnon vuokraamisesta kalustettuna.
Kokemukseni kalustetun asunnon vuokraamisesta voit lukea tästä.

Osinkovuosi 2014

Fiskars pelasti osinkovuoden 2014

Joulun alla on mukava tutkiskella antamista eli kuinka avokätisiä yhtiöt ovat olleet osingonmaksussaan. Suomalaiset yhtiöt makoivat jo keväällä osinkonsa omistajilleen, kun taas amerikkalaisilta yhtiöiltä on vielä odotettavissa muutama neljännesvuosittainen osingon maksu. Joulukuussa Fiskars ilahdutti omistajansa maksamalla lisäosingon. Vuodesta 2010 Fiskarsilta vastaanottamani osingot ovat lähes kattaneet yhtiöön sijoittamani summan. Tämänkertainen lisäosinko siivitti euromääräisen osinkokertymän täpärästi viime vuotisen lukeman ylitse.

Osingot ovat sijoitusstrategiani keskiössä.

Tavoitteenani on kasvattaa tasaisesti absoluuttista osinkokertymää kolmen komponentin avulla: 1) Salkkuun lisättävä uusi pääoma, 2) Salkkuyhtiöiden osingonjaon kasvu, 3) Osinkojen uudelleen sijoittaminen. Vuonna 2014 maksetut osingot olivat Kim Lindströmin mukaan kokonaisuudessaan suurimmat kuuteen vuoteen (Kauppalehti 28.10.2014).

Mitä tapahtui osinkorintamalla?

Verrattuna vuoteen 2013 oman osinkosaldoni kehitys oli kehno. Pääasiassa mainitsemani toisen komponentin kehityksen johdosta. Tähän puolestaan vaikuttivat seuraavat tekijät:

• Verottaja kiristi otettaa pääomatulojen verottamisessa ja vei entistä suuremman osan säästöilleni saamasta tuotosta.
• Vaisala ja L&T maksoivat muhkeat lisäosingot vuonna 2013, eivätkä toistaneet sitä 2014.
• Panostaja ja Oriola-KD eivät maksaneet vuodelta 2013 osinkoa lainkaan.
• Sanoma leikkasi osingonmaksuaan rajusti.

Kolmen yhtiön osingonmaksun hiipumisen vaikutus absoluuttiseen osinkokertymään oli noin 200 euroa eli noin 7 prosenttia koko euromääräisestä osinkokertymästä. Juuri tämän takia on tärkeää pitää huolta salkkuyhtiöiden laadusta ja kitkeä alisuoriutujat sitkeästi pois! Koska sijoittamisessa lähes väistämättä tapahtuu virheitä, on hajauttamisella myös tärkeä rooli osingonleikkausten vaikutuksen pienentämisessä. Tämä on yksi syy sille, miksi osakesalkussani on lähes 50 positiota. Osakesijoittamisen luonteesta (ja omista taidoistani) johtuen koetan osua mielummin haulikolla kuin kiväärillä.

Yksi syy absoluuttisen osinkokertymän kasvun hiipumiseen on ollut myös sijoitukset amerikkalaisiin osakkeisiin, jotka eivät pääsääntöisesti tarjoa yhtä korkeaa efektiivistä osinkotuottoa sijoitushetkellä. Efektiivinen osinkotuotto euromääräisille sijoituksille oli 4,1 (4,6 %), ruotsalaisille sijoituksille 4,52 % (5 %) ja dollarimääräisille sijoituksille 3,48 % (3,38 %). Kun suomalaisten osakkeiden osinkotuotot heittelehtivät vuosittain, omistamieni amerikkalaisten osakkeiden osingot suuntaavat pääsääntöisesti ylöspäin. Tämä elementti tukee tavoitteeni toteutumista pitkällä aikavälillä, vaikka sijoittamisen tulokset eivät näyttäydy välittömästi lyhyellä aikavälillä, Minulla on 11 vuotta aikaa.

12 000 euron vuotuisella pääoman lisäyksellä ja osingot uudelleen sijoittamalla realistinen kasvu on noin 400-500 euroa vuodessa. Vuonna 2013 osinkokertymäni kasvoi absoluuttisesti 740 euroa. Sitä edellisenä vuonna 400 euroa. Vuoden 2014 kasvu asettunee 450 euron tietämille. Ilman Fiskarsin lisäosinkoa ja voimakasta pääomien uudelleenkohdistamista osinkojen kasvu olisi jäänyt 250 euron tuntumaan.

Suurimmaksi euromäärisistä osingonmaksajista ylsi Banco Santander ja Fiskars toiseksi. Amerikkalaisista osakkeista suurin maksaja oli PowerShares Financial Preferred ETF, joka sijoittaa amerikkalaisten pankkien etuoikeutettuihin osakkeisiin.

Rauhallista ja mukavaa antamisen aikaa!

---
Lue miksi osingot ovat mielestäni tärkeä elementti osakesijoittamisessa.