12 vuotta tavoitteeseen

(26.9.2013)
Tavoitteenani on saavuttaa taloudellinen riippumattomuus vuoteen 2025 mennessä, jolloin täytän 40 vuotta. Mitä riippumattomuus tarkoittaa minulle? Se tarkoittaa, että minun ei vuoden 2025 jälkeen tarvitse mennä palkkatyöhön maksaakseni elinkustannuksia (esimerkiksi asuminen, ruoka, liikkuminen). Tämän tilan aion saavuttaa osinko- ja vuokratuloilla, sekä liiketoimilla, jotka eivät vaadi täysipainoista panostani ja ovat paikasta ja ajasta riippumattomia.

Kahdentoista vuoden matkalle lähden seuraavanlaisesta taloudellisesta asemasta: 80 000 Nordnet salkussa, 4000 euroa rahastoissa, 32 000 euroa sitoutuneena asuntojen arvoon sekä 7 000 euroa vara/asuntorahastossa. Näiden lisäksi varallisuuteni lasken heikossa tilanteessa oleva vertaislainauskokeilu sekä liian pitkään käynnistysvaiheessa olleet liiketoimintahankkeet, joihin minulla on säästettynä alkupääoma.

Viisi vuotta sitten osakesijoittamista aloittaessani en olisi uskonut, että ostamani osakkeet tuottavat osinkoina kohtuullisen kuukausipalkan verran. Vielä on kuitenkin luotava 11 kuukauden palkka 12 vuodessa. Sijoittamalla tavoittelemani 12 000 euroa vuodessa kykenen keskimäärin luomaan 400 euroa osinkotuloa. Uuden pääoman lisäksi osinkojen kasvu, osinkojen uudelleensijoittaminen ja voitot satelliittisijoituksilla tulevat kasvattamaan osinkotuloja. Tällä hetkellä kun on vaikea löytää hyviä yhtiöitä kohtuulliseen hintaan. Salkkuuni onkin kertynyt yli 5000 euroa käteistä odottamaan parempia ostopaikkoja.

Vaurastumisen vauhdittamiseksi pyrin kehittämään uusia vauhtipyöriä. Asuntosijoittaminen tuo velkavivun osaksi välineistöä. Suunnittelen ja valmistelen toisen sijoitusasunnon hankintaa, mutta pääosan ajastani koetan keskittää sellaisten vauhtipyörien kehittämiseen, jotka eivät ole pääomaintensiivisiä. Näissä hankkeissa myös pääoman menetykset ovat mahdollisia ja hyväksyttäviä. Jos et veikkaa, et voi voittaa.

Osakesijoittamiseen tällä hetkellä käyttämäni varat eivät tule riittämään taloudellisen riippumattomuuden tavoitteen saavuttamiseksi. Jatkossa minun on pidettävä kustannustaso alhaisena, pyrittävä saavuttamaan yleistä tasoa nopeampi palkkakehitys ja tienaamaan päivärahoja sekä kehittämään uusia lähteitä uuden pääoman luomiseksi.

Vuoden 2012 yhteenveto

Sijoituspäiväkirja

Joulukuu 2012

Vuoden viimeisen kuun alkaessa osakesijoitusten arvo lähenteli 60 000 euron rajapyykkiä. Sain 900 euroa veronpalautuksia, jotka käytin tasaisesti eri varallisuuskohteisiin: osakesijoittamiseen, vertaislainaukseen, asuntosijoitustilille, velanlyhennykseen sekä yritystilille. Joulukuussa tein yhden oston, lisäsijoituksen iShares S&P Global Utilities ETF:ään. Dollari oli jälleen heikentymään päin (1,33) mahdollisesti johtuen käytävistä fiscal cliff keskusteluista. Amerikassa muun muassa osinkoverotuksen pelättiin kohoavan useita kymmeniä prosenttiyksikköjä. Tämän vaikutus omiin osinkotuloihin amerikkalaisista yhtiöistä oli vielä epäselvä.

Sijoitustoiminnan neljännen vaiheen mukainen raportointi vuoden sijoitus-tapahtumista:

Vuosi 2012 oli kehno vaurastumisen vauhtipyörien kannalta. Sijoitin Fixuran operoimiin vertaislainoihin 1000 euroa kesä-heinäkuussa. Joulukuussa kymmenestä lainasta kaksi oli vielä lyhentymättömänä, kolmen lainanmaksu oli myöhässä aikataulusta ja yksi oli maksettu kokonaan pois. Kun lainanlyhennyksiä oli kertynyt 100 euroa, lisäsin Fixuran sijoituksia varovaisesti 100 eurolla. Tällä tavalla sijoittamalla lyhennykset uudelleen ja niiden tuomat korkotuotot tulisivat kattamaan luottotappioita.

Koko vuoden aikana en onnistunut löytämään sopivaa asuntosijoituskohdetta. Muutamasta kohteesta teimme tarjouksia yhdessä sijoituskumppanin kanssa, mutta lähes kaikki mahdolliset lopputulemat toteutuivat. Erään yksityisen myyjän kanssa vääntö kaupasta sai jo huvittavia piirteitä. Hintanäkemys ei ensin kohdannut ja kun justeerasin tarjouksen myyjän kynnystasolle ei tarjous välittynyt asettamassani voimassaoloikkunassa myyjälle saakka. Myyjällä ei näet ollut omaa sähköpostia. Hinnaltaan alhaisten (<70 000€) tarjonta oli hyvin vähäistä sekä kysyntä asuntomarkkinoilla oli korkealla tasolla varainsiirtoveron ja pankkien luotonannon kiristyessä.

Joulukuussa perustin "verkkosivusto".com sivuston opetellakseni blogimaailmaa ja harjoittaakseni kirjoittamista. Yksi pitkänaikavälin tavoite oli avata tietä eri medioihin vierailevana – kirjoituksista ansaitsevana – kirjoittajana. Ensimmäiset euroni tienasin blogista jo joulukuussa veljeni klikatessa sivustolla olevaa Google Adsense mainosta. 1,45 € rekisteröityi Googlen tilille. Sivuston lukijamäärän kasvattaminen, sisällön tuottaminen ja sivuston hallinnointi tulisivat olemaan suuren työn takana.

Osakemyynnit – vuosi 2012

Myydyt ydinsijoitukset: Visa 128,21$ (12/2012: 148$)

Myydyt satelliittisijoitukset: Orion B, 14,65€ (12/2012: 21€)

Joulukuun kurssitason valossa myydyt sijoitukset olivat kaikkea muuta kuin onnistuneita. Klassisen sijoitusohjeen, anna tuottojen juosta, noudattamatta jättäminen hivenen harmitti. Orionin myynti perustui yhtiön pitkän aikavälin näkymiin, jotka eivät vuoden 2012 valossa näyttäneet saavan pelättyjä piirteitä. Keskipitkällä aikavälillä yhtiö vaikutti säilyttävänsä sekä liiketoiminnallisen suorituskykynsä että osingonmaksukykynsä. 

Visan myynti puolestaan perustui huomattavaan, mielestäni ylimitoitettuun, kurssinousuun sekä alhaiseen tämänhetkiseen osinkotuottoon. Vaikka Visan liiketoimintamalli pitkällä aikavälillä saattaisikin joutua mobiilimaksamisen uhkaamaksi, oli sen korttiliiketoiminta erittäin tuottoisaa. Jälkikäteen ajateltuna Visan – ja myös Orionin – kaltaisten lypsylehmien myynti oli melko kyseenalaista. 

Suunnitellut osakemyynnit - vuosi 2013

Vuoden 2013 myyntivaihtoehdot, ydinsijoitukset:

·         Sanoma, liiketoimintastrategia, näkymät, osingonmaksukyky

·         L&T, suorituskyky, Republic Services korvaajana

·         Vestas, tappion realisointi, konglomeraatti divisioonan perustaminen

Väliviikon yhteenveto

• Vuoden suurimmaksi osingonmaksajaksi nousi Espanjan Banco Santander, jonka lisäosingot siivittivät sen ohitse viime vuoden suurimman Nokian ja lisäosinkoja vuonna 2011 maksaneen Fiskarsin. Toiselle sijalle jäivät rinta rinnan TeliaSonera ja Fortum.
• Talletukset lisääntyivät 14 700 €, joista 1750 € Sampopankin rahastomyyntejä.
• Sijoitustoiminnan neljännen vaiheen (”autopilot”) suunnittelu käynnistyi.
• Etrade lopetti toiminnan Suomessa ja sijoitukset siirtyivät Nordnetiin.
• Sijoitusten arvo nousi yli 61 000 euron vuoden lopussa.
• Ruotsalaiset osakkeet: Lisäsijoitus Securitakseen ja sijoitus Nordnetin osakkeeseen.
• 2800 euroa ETFiin vuoden aikana (DEM&JXI).

Nordnet maksaa välityspalkkioni

Sijoituspäiväkirja

Marraskuu 2012

Edeltävä kuukausi piti sisällään jälleen huonekaluhankintoja, mihin upposi sievoinen summa. Tingin talletuksista pitääkseni likviditeetin hyvällä tasolla. Nordnetin kassassa odotteli potti sekä euroja että dollareita uusia sijoituksia varten. Markkinoiden tunnelma oli odotteleva, suuntaahakeva ja epävarma.

Toiseksi viimeisenä kuukautena oli aika ryhtyä varmistamaan vuodelle 2012 asetettujen tavoitteiden täyttyminen. Yksi puolittain täyttynyt tavoite oli ruotsalaisten sijoitusten lisääminen. Olin lisännyt elokuussa Securitasta, mutta kruunun kurssin ollessa vahva, en vielä rohjennut tekemään uusia sijoituksia tai lisäämään vanhoja. Nordnet oli laskenut historiallisen alhaiselle tasolle, alle 16 kruunun ja vaikutti pitkällä aikavälillä houkuttelevalta sijoitukselta. Aivan marraskuun lopussa tarttui Nordnet salkkuun hintaan 15,10 kruunua.

Marraskuussa huomasin, että huomioni oli vihdoin kääntymässä uusiin vaurastumisen vauhtipyöriin. Hankkeita olivat applikaatiosovellus, maahantuonti/verkkokauppa, blogi ja sijoitusasunnot. Kaksitoistatuntisiksi venyvät työpäivät eivät kuitenkaan antaneet juuri mahdollisuutta projektien nopeaan läpiviemiseen. 

Keskittyminen oli myös yksi haaste. Niukka aikaresurssi tulisi käyttää hyödyllisesti ja tehokkaasti. Pohjattomat internettutkimukset ja televisio olivat tuottavuuden tappajia. Blogia varten marraskuussa oli kasassa 2000 sanaa. Tavoitteena oli avata blogi (ei tämä) ensimmäisellä kirjoituksella tammikuussa. Tarkoituksena oli antaa blogille aikaa kaksi vuotta luoda lukijakunta ja tasainen tulovirta.

Aika            Sijoitukset       Arvo   Omaisuus    Indeksi       Voitto

5/2012	44200	48252	64127	113,5	4052
6/2012	45800	48311	66239	109,8	2511
7/2012	47050	51718	72324	114,7	4668
8/2012	48900	55077	77437	118,1	6177
9/2012	49800	57272	82242	120,9	7472
10/2012	50800	56368	83860	116,8	5568
11/2012	51550	57026	87044	116,7	5476
12/2012	52550	59646	91170	120,0	7096

Ensimmäiset askeleet asuntosijoittajana

Vaurastumisen vauhtipyörät

Ensimmäiset askeleet asuntosijoittajana sekä vuokranantajana ovat olleet opettavaisia.

Lisäyksenä ensimmäiseen asuntosijoittamista käsitelleeseen blogikirjoitukseen keskeisiä ajatuksiani ja huomioita ensiaskelien jälkeen ovat:

(Pahoittelen useita lainausmerkkejä. Nämä sen takia, että jotkut ilmaukset ovat kehnosti valittuja tai voidaan nähdä usealla eri tavalla ottaen huomioon toinen näkökulma tai laskentatapa.)

1. Asuntosijoittaminen on luonnollisesti osakesijoittamiseen verrattuna huomattavasti paikkaan sidotumpaa. Ollessani työmatkalla avainten luovutus uudelle, kesän jälkeiselle, vuokralaiselle ei olisi onnistunut ilman puolisoa tai ystävää. Voit toki ulkoistaa tämän ostopalveluna, mutta se tarkoittaa tuoton heikentymistä.
2. Pitkän laina-ajan vuoksi lainalyhennykset "maksavat" asuntokaupasta aiheutuneet kustannukset (varainsiirtovero, lainannostomaksu, vuokrauskulut) noin vuodessa takaisin. 
3. Asuntoa mahdollisesti myöhemmin myytäessä ja käytettäessä kiinteistönvälittäjää kaikki asuntoon kohdistuvat kulut "tuhoavat pari vuotta" vuokralaisen kerryttämästä asuntoon sitoutuneesta varallisuudesta.
4. Vastikkeen ja lainalyhennyksen jälkeen vuokratulosta jää käteen lähes 140 €.
5. Alkuvaiheessa lainakorko "kuittaa" vuokratuloista aiheutuneen pääomaveron.
6. Valitsenko jatkossa lyhyemmän maksuajan kerryttääkseni varallisuutta "asuntoon" ja maksaakseni vähemmän lainakorkoa pankille vai valitsenko kassavirtaa tuottavan laina-ajan varautuen tuleviin remontteihin tai kerryttäen omarahoitusosuutta seuraavia hankintoja varten?

Voit lukea kaikki asuntosijoittamista sivunneet blogimerkintäni tästä.

Osakesijoituksia vai bisneksiä?

Sijoituspäiväkirja

Lokakuu 2012

Lokakuussa kasvatin positiotani Vaisalassa, jonka osakekurssi oli jo pitkään madellut pohjamudissa. Yhtiön myynti- ja tuloskehitys oli kuitenkin kehittynyt suotuisasti ja yhtiö oli edelleen laadukas sijoituskohde usealla eri mittarilla.

Elokuussa myymäni Visan osakkeet jatkoivat kivuliaasti nousuaan aina yli 140 dollarin. Jälleen olisi tullut antaa voittojen rullata, vaikka myynnin tavoitteena olikin parantaa amerikkalaisten sijoitusten osinkotuottoa. Vaisalan lisäksi hankin lisää Fortumia, joka oli venäjäriskeineen ja alhaisen sähkönhinnan vuoksi myös historiallisen alhaisella kurssitasolla. Ajatuksissani oli lisätä Cramoa, joka oli laskenut sitten elokuun, ennen osavuosikatsauksen julkistusta, mutta myöhästyin osakkeen ponnahtaessa yli kymmenen prosenttia katsauksen jälkeen.

Olin mielestäni hiljalleen onnistunut tavoitteessani siirtää ajankäyttöä osakkeista yritys- ja asuntosijoitustoiminnan käynnistämiseen. Tätä kirjoittaessani kiistelin kehyskunnassa sijaitsevan yksiön hinnasta suoraan omistajan kanssa, joka myi asuntoa itse. Vain 500 euron ero näkemyksissämme pidättelivät meitä tekemästä kauppoja. Kaupanteko jatkui vielä marraskuussa, mutta tätä kirjoittaessani tulos oli yhä epäselvä*.

Samoin tuskallisen hitaasti etenivät liiketoimintasuunnitelmani. Xxx i ja Yyy bisneksien käynnistäminen vaikuttivat molemmat hypyiltä tuntemattomuuteen. Samoin blogi-idea englanninkielisille markkinoille vaatisi huomattavasti enemmän ajankäyttöä toimiakseen toivotulla tavalla. Totuus oli kuitenkin, etten tulisi yltämään vuoden 2025 tavoitteeseen ilman uusia vaurastumisen vauhtipyöriä.

---
*en koskaan päässyt kauppoihin kyseisen yksityisen myyjän kanssa, vaan tein kaupat viisi kuukautta myöhemmin toisesta asunnosta.

L&T:n amerikkalainen vaihtoehto

Sijoituspäiväkirja

Syyskuu 2012

Ehkä hieman liian vähäisen osaketutkimuksen lopputuloksena hankin salkkuun amerikkalaista Republic Services yhtiötä, joka on Yhdysvaltain toiseksi suurin jätehuoltoyritys. Yhtiön defensiivisyys, kasvava ja hyvä osinkotuotto sekä suuntaus energiantuotantoon loivat tärkeimmät perusteet sijoitukselle. Myös Bill Gatesilla oli merkittävä sijoitus yhtiössä. Liiketoiminnan profiililtaan Republic Services vastasi L&T:tä, lukuun ottamatta jälkimmäisen kiinteistönhuoltotoimintaa. L&T:n heikot kasvunäkymät, virheinvestoinnit ja osingon junnaaminen paikallaan asettaa L&T sijoituksen kyseenalaiseksi keskipitkällä aikavälillä. Osinko on pysynyt samalla tasolla vuodesta 2006 lähtien. Kuun lopussa ostin Handelsbankenin Kiina rahastoa tarkoituksenani sijoittaa rahastoon pienissä erissä ajallisesti hajauttaen sekä hyötyä Kiinan kasvusta ja laskeneista osakekursseista.

Menetettyjä tuottomahdollisuuksia

Sijoituspäiväkirja

Elokuu 2012

Betssonista irronneen Angler Gamingin osakeanti askarrutti piensijoittajaa elokuun aikana. Alle 200 osaketta omistaville sijoittajille tarjottiin mahdollisuus myydä osakkeet ilman kustannuksia. En kuitenkaan tätä halunnut tehdä, joten vastasin yhtiötapahtumaan kieltävästi. Nähtäväksi jää, mitä tapahtuu seuraavaksi.

Staplesin kurssin laskettua melko houkuttelevalle tasolle heinäkuussa ja tehtyäni lisäoston, osakkeen kurssikehitys kuitenkin petti elokuussa ja kurssi lasketteli vain hieman 10 dollarin yläpuolelle. Puolestaan F-Secure ja Vaisala, joihin olin suunnitellut lisäostoja koko kesän ajan, nousivat heti osavuosikatsausten julkistamisen jälkeen molemmat noin kahdeksan prosenttia. Sen sijaan NesteOil, jota olin ostanut lisää, seurasi Staplesin tarinaa ja laski saman verran osavuosikatsauksen jälkeen.

Luottokriisin vaikeuksissa kieriskelevä Banco Santander palkitsi jälleen vuoden kolmannella osingonmaksulla. Saksankielistä mediaa seuraamalla huomasin kuitenkin, että Santander keräsi varoja vaikeuksiinsa listaamalla ulkomaisia kehittyvien markkinoiden toimintojaan pörssiin. Mikä tulisi olemaan yhtiön tuloksentekokyky sen luopuessa (?) kehittyvien markkinoiden toiminnoistaan?

Kuun alussa myin puolitoista vuotta salkussa olleet Visan osakkeet, joiden arvo oli kivunnut ylimmälle tasolleen koskaan. Yhtiön alhainen osinko – tosin nopea kasvuvauhti – sekä mobiilimaksamisen ja viranomaisten herättämät uhkakuvat houkuttelivat kotiuttamaan voitot ja sijoittamaan vapautuneet varat parempiin osingonmaksajiin. Lue Visan myynnin järkevyydestä tästä.

Lisäksi hankin salkkuun takaisin 100 kappaletta Cramon osakkeita hintaan 8,52 euroa. Jälleen melko alas vajonneella heiluriosakkeella lähdin tavoittelemaan kurssinousua ja kohtuullista 3 prosentin osinkoa ensi keväänä. Uhkana oli kuitenkin osakemarkkinoiden suunnan kääntyminen jälleen alas sekä rakennusmarkkinoiden hyytyminen, josta oli jo selviä merkkejä havaittavissa. Aivan kuun lopussa lisäsin WisdomTreen kehittyvien markkinoiden osinko ETFää.